பட்டாயா மற்றும் பெரும் பாங்காக்கில் வீடுகள் அதிக அளவில் குவியும் நெருக்கடி: காரணங்கள், விளைவுகள் மற்றும் மீட்சிக்கான பாதை

தாய்லாந்தின் வீட்டு வசதி மிகை வழங்கல்: பட்டாயா மற்றும் பெரும் பாங்காக்கை எதிர்நோக்கும் சவால்

நீண்டகாலமாக நாட்டின் பொருளாதாரத்தின் தூணாகக் கருதப்பட்ட தாய்லாந்தின் ரியல் எஸ்டேட் துறை, ஒரு பெரும் சவாலை எதிர்கொள்கிறது: பெரும் பாங்காக்கின் முக்கியப் பகுதிகளிலும் பிரபலக் கடலோர நகரமான பட்டாயாவிலும் வீடுகள் மிகையாகக் குவிந்துள்ளன. விற்கப்படாத வீடுகள் மற்றும் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளின் இந்தப் பெருக்கைச் சரிசெய்ய மூன்று முதல் நான்கு ஆண்டுகள் அல்லது அதற்கும் மேலாகலாம் எனத் துறை வல்லுநர்கள் எச்சரிக்கின்றனர். இதனால் கட்டுநர்கள், முதலீட்டாளர்கள், வீடு வாங்குவோர் எனப் பலருக்கும் நீண்டகாலப் பாதிப்புகள் ஏற்படலாம்.

பாங்காக்கின் புறநகர்ப் பகுதிகளிலும் பட்டாயாவை ஒட்டிய வழித்தடங்களிலும் உள்ள 15 குடியிருப்புப் பகுதிகளில் ஆயிரக்கணக்கான வீடுகள் விற்கப்படாமல் இருப்பதே இந்தப் பிரச்சினையின் மையமாக உள்ளது. பரந்த பொருளாதாரச் சவால்கள், மாறிவரும் வாங்குவோர் விருப்பங்கள், உருமாறும் அரசுக் கொள்கைகள் ஆகியவை நிலைமையை மேலும் சிக்கலாக்குகின்றன. வல்லுநர் ஆய்வுகள், சந்தைத் தரவுகள், சொத்துத் துறையின் அண்மைய முன்னேற்றங்கள் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில், தாய்லாந்தின் வீட்டு வசதி மிகை வழங்கலுக்கான காரணங்கள், விளைவுகள் மற்றும் சாத்தியமான தீர்வுகளை இந்தக் கட்டுரை ஆராய்கிறது.

மிகை வழங்கல் அதிகமாக உள்ள இடங்கள் எவை?

பாங்காக்கிலும் அதைச் சுற்றியுள்ள பகுதிகளிலும், பட்டாயா நோக்கிச் செல்லும் வழித்தடங்களிலும் குறிப்பிட்ட மாவட்டங்கள் மற்றும் பகுதிகளில் வீடுகள் மிகையாகக் குவிந்துள்ளன. ரியல் எஸ்டேட் விவகாரங்களுக்கான நிறுவனத்தின் (AREA) தாய்லாந்து ரியல் எஸ்டேட் ஆராய்ச்சி மற்றும் மதிப்பீட்டு மையத்தின்படி, அதிகம் பாதிக்கப்பட்டுள்ள பகுதிகள்:

• நவாமின்
• க்லோங் ரங்சித்
• லாம் லுக் கா
• ஸ்ரீநகரின்-தேபாரக்
• பாக் நாம்
• பாங் நா-டிராட்
• பிராச்சா உதிர்
• ஏகாசாய்-பாங் போன்
• மஹாசாய்-சேத்கிட்
• பாங் புவா தோங்
• லாட் லும் கேவ்

இந்தப் பகுதிகளில் விற்கப்படாமல் உள்ள வீடுகளில் பெரும்பாலானவை 3 மில்லியன் பாட் (சுமார் 80,000 டாலர்) விலைக்குக் குறைவான வரிசை வீடுகளும் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளுமாகும். இவை பெரும்பாலும் நகர மையங்களிலிருந்து வெகு தொலைவில் அமைந்துள்ளன. உள்ளூர் மக்களின் வாங்கும் திறனுக்கும் விருப்பங்களுக்கும் இச்சொத்துகள் பொருந்தாததால் விற்பனை மந்தமாகி, விற்பனைக்குக் காத்திருக்கும் வீடுகளின் எண்ணிக்கை அதிகரித்து வருகிறது.

பட்டாயாவை உற்று நோக்குதல்: இரு சந்தைகளின் கதை

சுற்றுலாவுக்கும் கடற்கரையோர வாழ்க்கைக்கும் பெயர்பெற்ற பட்டாயா, சிக்கலான நிலவரத்தைக் கொண்டுள்ளது. ஒருபுறம், புதிய அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புத் திட்டங்கள் அதிகரித்துள்ளன. கோலியர்ஸ் இன்டர்நேஷனல் தாய்லாந்தின்படி, 2024-ஆம் ஆண்டின் முதல் ஆறு மாதங்களில் மட்டும் கிட்டத்தட்ட 7,000 வீடுகள் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டன. இது மூன்று ஆண்டுகளில் இல்லாத அதிகபட்ச எண்ணிக்கை; சந்தையின் வரலாற்று ரீதியான விற்பனை வேகத்தைவிடவும் மிக அதிகம். மறுபுறம், ஆடம்பரப் பிரிவு, குறிப்பாகக் கடற்கரையை ஒட்டிய முதன்மைத் தரக் குடியிருப்புகள், தாய் மற்றும் வெளிநாட்டு வாங்குவோரிடம் தொடர்ந்து அதிக வரவேற்பைப் பெறுகின்றன. சீனா, ரஷ்யாவைச் சேர்ந்த வாங்குவோர் இதில் குறிப்பாகக் குறிப்பிடத்தக்கவர்கள்.

கோலியர்ஸ் நிறுவனத்தின் ஆய்வு இயக்குநர் பட்டாரச்சாய் தாவீவோங் கூறுகையில், ஜோம்தியென், வோங் அமாட் போன்ற பகுதிகள் தொடர்ந்து பிரபலமாக இருந்தாலும், புதிதாகக் குவியும் பெரும் எண்ணிக்கையிலான வீடுகள் சந்தையில் நீடித்த மிகை நிலையை ஏற்படுத்தும் அபாயம் உள்ளது. "சந்தையில் ஆண்டுக்கு 4,000 புதிய வீடுகளுக்கு மேல் அறிமுகப்படுத்தக் கூடாது. ஆனால் இந்த ஆண்டின் முதல் பாதியிலேயே 6,997 வீடுகள் அறிமுகமாகிவிட்டன," என்று அவர் எச்சரிக்கிறார்.

இதற்கிடையில், பட்டாயா அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளின் சராசரி விற்பனை விகிதம் 76% ஆக உள்ளது. பட்டாயா நகரம் போன்ற சில பகுதிகளில் இது 87% வரை உயர்கிறது. எனினும், புதிய திட்டங்கள் வேகமாக அறிமுகமாவதால், குறிப்பாக நடுத்தர மற்றும் குறைந்த விலைப் பிரிவுகளில், தேவையைவிட வழங்கல் அதிகரிக்கும் அபாயம் உள்ளது.

வீடுகள் மிகையாகக் குவிவதற்கான காரணங்கள் என்ன?

பட்டாயா மற்றும் பெரும் பாங்காக்கில் வீட்டு வசதி மிகை வழங்கல் நெருக்கடிக்கு ஒன்றோடொன்று தொடர்புடைய பல காரணிகள் உள்ளன:

• பொருளாதார மந்தநிலையும் அதிக குடும்பக் கடனும்: தாய்லாந்தின் பொருளாதார வளர்ச்சி மந்தமாக உள்ளது. குடும்பக் கடன் தற்போது மொத்த உள்நாட்டு உற்பத்தியில் (GDP) 90%-ஐக் கடந்துள்ளது. 1997 ஆசிய நிதி நெருக்கடிக்கு முன்பு இது 60% ஆக இருந்தது. இந்தக் கடன் சுமை, குறிப்பாக 3 மில்லியன் பாட் விலைக்குக் குறைவான சொத்துகளுக்கு, வாங்குவோர் அடமானக் கடன் பெறும் திறனைக் கட்டுப்படுத்துகிறது.
• நிதி வசதி குறைவு: வங்கிகள் கடன் வழங்குவதற்கான நிபந்தனைகளை, குறிப்பாக நடுத்தர மற்றும் குறைந்த வருமானம் கொண்ட வாங்குவோருக்கு, கடுமையாக்கியுள்ளன. மலிவு விலை வீடுகளை வாங்குவோரின் கடன் விண்ணப்ப நிராகரிப்பு விகிதம் சில பகுதிகளில் 50% வரை இருப்பதாக காவ்சோட் இங்கிலிஷ் தெரிவிக்கிறது.
• வழங்கலுக்கும் தேவைக்கும் இடையிலான பொருத்தமின்மை: உள்ளூர் தேவையையும் வாங்குவோரின் விருப்பங்களையும் போதுமான அளவு மதிப்பிடாமல், புறநகர்ப் பகுதிகளில் கட்டுநர்கள் தொடர்ந்து புதிய திட்டங்களை அறிமுகப்படுத்தியுள்ளனர். பல புதிய வீடுகள் பொதுப் போக்குவரத்து அல்லது வேலைவாய்ப்பு மையங்களிலிருந்து வெகு தொலைவில் உள்ளதால், குடியிருக்க விரும்புவோரைக் கவர்வது கடினமாகிறது.
• மாறிவரும் மக்கள்தொகை அமைப்பும் விருப்பங்களும்: இளம் வாங்குவோரும் நகர்ப்புறத் தொழில்முறையினரும் நவீன வசதிகளும் சிறந்த போக்குவரத்து இணைப்புகளும் கொண்ட அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளை அதிகம் விரும்புகின்றனர். ஓய்வுபெற்றவர்களும் வெளிநாட்டவர்களும் கடற்கரையோர அல்லது ஓய்விடப் பாணிச் சொத்துகளை நாடுகின்றனர். விற்கப்படாமல் உள்ள வீடுகளில் பெரும்பாலானவை இந்தப் போக்குகளுக்குப் பொருந்தவில்லை.
• சுற்றுலாவைச் சார்ந்திருத்தல்: பட்டாயாவின் சொத்துச் சந்தை சுற்றுலாத் துறையுடன் நெருக்கமாகப் பிணைந்துள்ளது. வெளிநாட்டுப் பயணிகள் திரும்பி வருவது ஆடம்பரக் குடியிருப்புகளுக்கான தேவையை அதிகரித்துள்ளபோதும், நடுத்தர மற்றும் குறைந்த விலைப் பிரிவுகள் சுற்றுலாப் பயணிகளின் வருகை மற்றும் உலகப் பொருளாதார நிலவரங்களில் ஏற்படும் மாற்றங்களால் பாதிக்கப்படக்கூடியவையாக உள்ளன.

நெருக்கடி குறித்த வல்லுநர்களின் பார்வைகள்

AREA-வின் தலைவர் திரு. சோபோன் பொன்சோக்சாய் எச்சரிக்கையுடன் செயல்பட வேண்டியதன் அவசியத்தை வலியுறுத்துகிறார்:

வாங்குவோரைக் கவரும் வகையில் சிறந்த வடிவமைப்பையோ அதிக மதிப்பையோ வழங்காதவரை, ஏற்கெனவே நிறைவடைந்துள்ள இந்தப் பகுதிகளில் புதிய திட்டங்களை அறிமுகப்படுத்துவதைத் தவிர்க்குமாறு கட்டுநர்களுக்கு அறிவுறுத்தப்படுகிறது. விற்பனை மந்தமடைவதும் திட்டங்கள் தோல்வியடைவதும் அபாயங்களாக உள்ளன.

கேகேபி ரிசர்ச் மற்றும் எஸ்சிபி பொருளாதார நுண்ணறிவு மையத்தின் ஆய்வாளர்கள், வருமானத்தை உயர்த்தவும் வெளிநாட்டு முதலீட்டை ஈர்க்கவும் கொள்கை வகுப்பாளர்கள் சீர்திருத்தங்களைச் செய்யாவிட்டால், 1990-களில் ஜப்பான் சந்தித்ததைப் போன்ற சொத்து மதிப்புகள் தேக்கமடையும் "இழந்த பத்தாண்டை" தாய்லாந்து எதிர்கொள்ளக்கூடும் என எச்சரிக்கின்றனர்.

கட்டுநர்களும் முதலீட்டாளர்களும் எவ்வாறு எதிர்வினையாற்றுகின்றனர்?

மிகை வழங்கல் நெருக்கடி, கட்டுநர்கள் தங்களது உத்திகளை மறுபரிசீலனை செய்யத் தூண்டுகிறது. எஸ்சி அசெட் கார்ப்பரேஷன் போன்ற சில நிறுவனங்கள், ஹோட்டல்கள், தொழிற்பேட்டைகள், வெளிநாடுகளில் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளை வாடகைக்கு விடுதல் உள்ளிட்ட சொத்துத் துறைசாரா தொழில்களிலும் விரிவாக்கம் செய்து வருகின்றன. மற்ற நிறுவனங்கள், தொடர்ச்சியான வருமானம் தரும் தொழில்களில் கவனம் செலுத்தி, புதிய குடியிருப்புத் திட்டங்களைக் குறைத்து வருகின்றன.

முதலீட்டாளர்களைப் பொறுத்தவரை நிலவரம் கலவையாக உள்ளது. பாங்காக்கிலும் பட்டாயாவிலும் உள்ள முதன்மை இடங்கள் கவர்ச்சிகரமான வாடகை வருவாயையும் நீண்டகால மதிப்புயர்வு வாய்ப்பையும் தொடர்ந்து அளித்தாலும், மிகை வழங்கல் உள்ள பகுதிகள் குறிப்பிடத்தக்க அபாயங்களை முன்வைக்கின்றன. குறிப்பாகச் சீனா மற்றும் ரஷ்யாவைச் சேர்ந்த வெளிநாட்டு வாங்குவோர் ஆடம்பரக் குடியிருப்புகளுக்கான தேவையைத் தொடர்ந்து அதிகரிக்கின்றனர். ஆனால் நடுத்தர மற்றும் குறைந்த விலைப் பிரிவுகளில் காலியாக இருக்கும் வீடுகளின் விகிதம் அதிகமாகவும், முதலீட்டு மதிப்பு உயர்வு மெதுவாகவும் உள்ளது.

வாடகைச் சந்தை: ஒரு நம்பிக்கை ஒளியா?

விற்பனை மந்தமாக இருந்தபோதிலும், பாங்காக்கின் வாடகைச் சந்தை நிலைத்தன்மையைக் காட்டியுள்ளது. குடியிருப்புச் சொத்துகளின் வாடகை விலை ஆண்டுக்கு 3% உயர்ந்துள்ளது. பொதுப் போக்குவரத்து மற்றும் வணிக மையங்களுக்கு அருகிலுள்ள பகுதிகளில் இதைவிட அதிக வளர்ச்சி காணப்படுகிறது. வாடகைக்கு விடப்படும் சொத்துகளில் பெரும்பாலானவை அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளே. இவை உரிமையாளர்களுக்கும் முதலீட்டாளர்களுக்கும் நிலையான வருமானத்தை அளிக்கின்றன. எனினும், குறிப்பாகப் புறநகர்ப் பகுதிகளில் உள்ள மிகை வழங்கல் முழுவதையும் வாடகைச் சந்தையால் உள்வாங்க முடியாது.

அரசுக் கொள்கைகளும் மீட்சிக்கான பாதையும்

கடன்-மதிப்பு விகிதங்களை மாற்றியமைத்தல், சொத்து உரிமை மாற்றக் கட்டணங்களையும் அடமானக் கட்டணங்களையும் குறைத்தல் உள்ளிட்ட பல்வேறு நடவடிக்கைகளைச் சொத்துச் சந்தையை ஊக்குவிக்க தாய்லாந்து அரசு அறிமுகப்படுத்தியுள்ளது. ஆனால் இந்தக் கொள்கைகள் பெரும்பாலும் உயர்தர வாங்குவோருக்கும் முதலீட்டாளர்களுக்கும் பயனளித்துள்ளன; பரந்த சந்தைக்கு மிகக் குறைந்த நிவாரணமே கிடைத்துள்ளது.

மேலும் குறிப்பிட்ட இலக்குகளைக் கொண்ட தலையீடுகள் தேவை என வல்லுநர்கள் பரிந்துரைக்கின்றனர். அவற்றில்:

• நடுத்தர வருமானம் கொண்ட வாங்குவோருக்கான நிதி வசதியை விரிவுபடுத்துதல்
• மலிவு விலை வீடுகளுக்கான நில மற்றும் சொத்து வரிகளைக் குறைத்தல்
• உரிமை விதிகளைத் திட்டமிட்ட முறையில் தளர்த்தி வெளிநாட்டு முதலீட்டை ஊக்குவித்தல்
• புறநகர்ப் பகுதிகளின் கவர்ச்சியை அதிகரிக்க உள்கட்டமைப்பு மற்றும் பொதுப் போக்குவரத்தில் முதலீடு செய்தல்

அரசியல் முன்னேற்றங்களும் முக்கியப் பங்கு வகிக்கின்றன. ஷினவத்ரா குடும்பம் மீண்டும் ஆட்சிக்கு வந்துள்ளதால், உள்கட்டமைப்பு முதலீடுகள் புதுப்பிக்கப்படும் என்றும், வீட்டு வசதிக்கான தேவையைத் தூண்டக்கூடிய மக்கள் நலக் கொள்கைகள் அறிமுகமாகும் என்றும் நம்பிக்கை ஏற்பட்டுள்ளது. எனினும், அரசியல் நிலைத்தன்மை, பொதுக் கடன், அரசுத் தலையீடுகளின் செயல்திறன் ஆகியவை குறித்த கவலைகள் தொடர்கின்றன.

சந்தைப் பிரிவுகள்: வெற்றியாளர்களும் பாதிக்கப்படுவோரும்

மிகை வழங்கல் நெருக்கடி சந்தையின் அனைத்துப் பிரிவுகளிலும் ஒரே மாதிரியாக இல்லை. புறநகர்ப் பகுதிகளில் உள்ள குறைந்த மற்றும் நடுத்தர விலை அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் அதிக காலியிடங்களாலும் மந்தமான விற்பனையாலும் பாதிக்கப்பட்டுள்ளன. அதேவேளையில், பட்டாயாவின் ஆடம்பரக் கடற்கரையோரச் சொத்துகளும் பாங்காக்கின் மையப்பகுதிகளில் உள்ள முதன்மைத் தரக் குடியிருப்புகளும் தொடர்ந்து அதிக வரவேற்பைப் பெற்று, உயர்ந்த விலையிலும் விற்பனையாகின்றன.

எடுத்துக்காட்டாக, பட்டாயாவில் உள்ள சான்சிரியின் பீடிஒய் ரெசிடென்ஸ் சாய் 1 என்ற ஆடம்பரக் கடற்கரையோரக் குடியிருப்புத் திட்டம், அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட சில மணி நேரங்களிலேயே வெளிநாட்டு வாங்குவோருக்கான ஒதுக்கீடு முழுவதையும் விற்று, 1.85 பில்லியன் பாட் விற்பனையை ஈட்டியது. பரந்த சந்தைச் சவால்களுக்கு மத்தியிலும், உயர்தரமான, சிறந்த இடத்தில் அமைந்துள்ள சொத்துகளுக்கான ஈர்ப்பு நீடிப்பதை இது காட்டுகிறது.

முதலீட்டாளர்களுக்கான அறிவுரை: எச்சரிக்கையுடன் செயல்படுங்கள்

அளவைவிடத் தரத்திலும் அமைவிடத்திலும் கவனம் செலுத்துமாறு துறை வல்லுநர்கள் முதலீட்டாளர்களுக்கு அறிவுறுத்துகின்றனர். நல்ல போக்குவரத்து இணைப்புகள், வசதிகள், வலுவான வாடகைத் தேவை ஆகியவற்றைக் கொண்ட, ஏற்கெனவே நிலைபெற்றுள்ள குடியிருப்புப் பகுதிகளில் உள்ள சொத்துகள் மிகை வழங்கல் பகுதிகளைவிடச் சிறப்பாகச் செயல்பட வாய்ப்புள்ளது. கட்டுமானம் தொடங்குவதற்கு முன்பே விற்பனை செய்யப்படும் திட்டங்களிலோ சிறிய கட்டுநர்களிடமோ வாங்கும்போது, உரிய ஆய்வு மேற்கொள்வது அவசியம்.

தாய்லாந்தின் பொருளாதாரத்துக்கான பரந்த விளைவுகள்

தாய்லாந்தின் பொருளாதாரத்தை இயக்கும் முக்கியத் துறையாக ரியல் எஸ்டேட் திகழ்கிறது. இது மில்லியன் கணக்கான வேலைவாய்ப்புகளுக்கு ஆதரவளிப்பதுடன், மொத்த உள்நாட்டு உற்பத்திக்கும் குறிப்பிடத்தக்க பங்களிப்பை வழங்குகிறது. நீடித்த சரிவு ஏற்பட்டால் கட்டுமானம், நிதி மற்றும் தொடர்புடைய தொழில்கள் முழுவதும் தொடர் பாதிப்புகள் ஏற்படலாம். இருப்பினும், 1997 ஆசிய நிதி நெருக்கடி மற்றும் கோவிட்-19 பெருந்தொற்று போன்ற நெருக்கடிகளுக்குப் பிறகு மீண்டெழுந்து, கடந்த காலத்தில் சந்தை தனது மீட்சித் திறனை வெளிப்படுத்தியுள்ளது.

எதிர்காலத்தில் மீட்சிக்கான பாதை, சந்தை வழிநடத்தும் மாற்றங்கள், அரசுக் கொள்கை, பரந்த பொருளாதாரப் போக்குகள் ஆகியவற்றின் கூட்டுச் செயல்பாட்டைப் பொறுத்திருக்கும். மாறிவரும் வாங்குவோர் விருப்பங்களுக்கு ஏற்ப தங்களை மாற்றிக்கொண்டு, தரத்தில் கவனம் செலுத்தி, வழங்கலைப் பொறுப்புடன் நிர்வகிக்கும் கட்டுநர்கள் இந்தச் சவால்களைச் சமாளிக்கச் சிறந்த நிலையில் இருப்பார்கள்.

சுருக்கமாக

• பெரும் பாங்காக்கின் முக்கியப் பகுதிகளிலும் பட்டாயாவிலும் தாய்லாந்து வீட்டு வசதி மிகை வழங்கலை எதிர்கொள்கிறது. ஆயிரக்கணக்கான விற்கப்படாத வீடுகள் புறநகர்ப் பகுதிகளில் குவிந்துள்ளன.
• பொருளாதார மந்தநிலை, அதிக குடும்பக் கடன், நிதி வசதி குறைவு, வழங்கலுக்கும் தேவைக்கும் இடையிலான பொருத்தமின்மை ஆகியவை இந்த மிகை நிலைக்குக் காரணமாக உள்ளன.
• பட்டாயாவின் ஆடம்பரக் குடியிருப்புப் பிரிவு வலுவாக உள்ளது. ஆனால் நடுத்தர மற்றும் குறைந்த விலைச் சொத்துகள் நீடித்த காலியிடங்களையும் விலைத் தேக்கத்தையும் எதிர்கொள்ளும் அபாயத்தில் உள்ளன.
• கட்டுநர்கள் தங்கள் தொழில்களைப் பன்முகப்படுத்தி, புதிய திட்டங்களைக் குறைத்து வருகின்றனர். முதலீட்டாளர்கள் தரத்திலும் அமைவிடத்திலும் கவனம் செலுத்துமாறு அறிவுறுத்தப்படுகின்றனர்.
• அரசின் தலையீடுகள் இதுவரை குறைந்த தாக்கத்தையே ஏற்படுத்தியுள்ளன. தேவையைத் தூண்டவும் மிகை வழங்கலைக் குறைக்கவும் மேலும் இலக்கு சார்ந்த கொள்கைகள் தேவை.
• ரியல் எஸ்டேட் துறையின் மீட்சி, பொருளாதாரச் சீர்திருத்தங்கள், உள்கட்டமைப்பு முதலீடு, மாறிவரும் சந்தை நிலவரங்களுக்கு ஏற்ப கட்டுநர்கள் தங்களை மாற்றிக்கொள்ளும் திறன் ஆகியவற்றைப் பொறுத்தது.