ஜப்பான் இப்போது ஏன் தேசியத் தரவுத்தளத்தை அமைக்கிறது
நிலம் மற்றும் கட்டிடங்களை வாங்குபவர்களின் தேசியத்துவத்தைப் பதிவு செய்து, வெளிநாட்டினரின் உரிமையைச் சிறப்பாகக் கண்காணிப்பதற்கான தேசிய அமைப்பை ஜப்பான் தயாரித்து வருகிறது. டிஜிட்டல் ரியல் எஸ்டேட் அடிப்படைப் பதிவேட்டுடன் இணைக்கப்படும் புதிய தரவுத்தளமே இந்தத் திட்டத்தின் மையம். யாருக்கு என்ன சொந்தம், சில சந்தர்ப்பங்களில் நிறுவனத்தின் பெயரில் வாங்குபவரை இறுதியாகக் கட்டுப்படுத்துவது யார் என்பதையும் அதிகாரிகள் அறிய இது வழிவகுக்கும். வெளிநாட்டினர் நிலம் வாங்கும் நிலவரத்தைப் புரிந்துகொண்டு, சாத்தியமான விதிகளை ஆராயுமாறு நவம்பர் 4ஆம் தேதி அமைச்சர்களுக்கு அறிவுறுத்திய பிரதமர் சனே தகைச்சி, வெளிப்படைத்தன்மையையும் இடர் மேலாண்மையையும் நிகழ்ச்சி நிரலின் மையத்தில் வைத்தார். அமைச்சரவைச் செயலகம், நீதித்துறை அமைச்சகம், டிஜிட்டல் முகமை உள்ளிட்ட அமைப்புகளின் ஒருங்கிணைப்புக்குப் பிறகு, 2027 நிதியாண்டிலேயே இந்த அமைப்பைத் தொடங்க அரசு இலக்கு வைத்துள்ளது.
உள்ளடக்கம்
- ஜப்பான் இப்போது ஏன் தேசியத் தரவுத்தளத்தை அமைக்கிறது
- புதிய அமைப்பில் என்னென்ன பதிவு செய்யப்படும்
- ஜப்பானின் சொத்துப் பதிவேடு தற்போது எவ்வாறு செயல்படுகிறது
- யார் வாங்குகிறார்கள், எங்கே தேவை அதிகம்
- தேசியப் பாதுகாப்பும் மூலோபாய முக்கியத்துவம் வாய்ந்த நிலங்கள் குறித்த கவலைகளும்
- அடுத்ததாக என்ன விதிகள் மாறக்கூடும்
- ஜப்பான் வெவ்வேறு வரி விகிதங்களை நிர்ணயிக்குமா?
- தேசியத் தரவுத்தளம் நடைமுறையில் எவ்வாறு செயல்படலாம்
- வாங்குபவர்களுக்கும் சந்தைக்கும் இதன் பொருள்
- கால அட்டவணையும் அடுத்த முக்கியக் கட்டங்களும்
- தெரிந்துகொள்ள வேண்டியவை
இரண்டு கவலைகளுக்குப் பதிலளிக்கும் வகையில்தான் இந்த முயற்சி மேற்கொள்ளப்படுவதாக அதிகாரிகள் கூறுகின்றனர். முதலாவதாக, ஜப்பானியச் சொத்துகளில், குறிப்பாகப் பெருநகரங்களில், எல்லை தாண்டி வரும் மூலதனத்தின் அதிகரிப்பு, சொத்துகளை வாங்கக்கூடிய நிலை குறித்த கவலையை ஏற்படுத்தியுள்ளது. இரண்டாவதாக, பாதுகாப்பு வசதிகளுக்கு அருகிலுள்ள நிலங்கள், தேசிய எல்லைகளுக்கு அருகிலுள்ள தொலைதூரத் தீவுகள், நீராதாரப் பகுதிகள் ஆகியவற்றில் நடைபெறும் கொள்முதல்கள் பாதுகாப்பு சார்ந்த கவலைகளை எழுப்பியுள்ளன. பல பரிவர்த்தனைகளில் தேசியத்துவம் பதிவு செய்யப்படாததால், வெளிநாட்டினர் வாங்கும் சொத்துகளின் உண்மையான அளவையும் போக்கையும் கணக்கிடுவது கடினம். வெளிநாட்டு நிதியைப் பயன்படுத்தும் ஜப்பானைத் தளமாகக் கொண்ட நிறுவனங்கள் மூலமாகவும் சில கொள்முதல்கள் நடைபெறுவதால், நிலைமை மேலும் தெளிவற்றதாகிறது.
குடியேற்றம், வசிப்பிடக் கட்டுப்பாடுகள், நிலப் பயன்பாடு ஆகியவற்றை உள்ளடக்கிய பரந்த கொள்கை மறுஆய்வின் ஒரு பகுதிதான் இந்தத் தரவுத்தளம். மாற்றங்களைப் பரிசீலிக்க நவம்பர் இறுதியில் நிபுணர் குழு கூட்டப்பட்டது; 2026 ஜனவரிக்குள் அடிப்படைக் கொள்கையை உருவாக்கும் பணியில் அது ஈடுபட்டுள்ளது. தெளிவை ஏற்படுத்தும் கருவியாகவே இந்தப் பதிவேட்டை அதிகாரிகள் முன்வைக்கின்றனர். இது தனியாகப் புதிய கட்டுப்பாடுகளை விதிக்காது. இடர் அல்லது சந்தைச் சீர்கேடு மிகத் தீவிரமாகத் தோன்றும் பிரிவுகளில், தகவல் அளிக்கும் விதிகள் முதல் சாத்தியமான வரி மாற்றங்கள் வரை, விகிதாசாரமான நடவடிக்கைகளை வடிவமைக்கத் தேவையான உண்மைத் தரவுத் தளத்தை இது உருவாக்கும்.
புதிய அமைப்பில் என்னென்ன பதிவு செய்யப்படும்
இப்போது வாங்குபவர்களின் தேசியத்துவ விவரங்கள் பதிவு செய்யப்படாத ரியல் எஸ்டேட் பிரிவுகளுக்கான தேசியத்துவப் பதிவேட்டு அமைப்பே இதன் மையமாக இருக்கும். பல்வேறு அதிகார வரம்புகள் மற்றும் நில வகைகளிலிருந்து வரும் பதிவுகளை ஒன்றிணைக்க, டிஜிட்டல் முகமையின் ரியல் எஸ்டேட் அடிப்படைப் பதிவேட்டைப் பயன்படுத்த அரசு திட்டமிட்டுள்ளது. திட்டமிடப்பட்டுள்ள வரம்பு விரிவானது; நகர்ப்புற அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளைத் தாண்டியும் செல்கிறது.
- அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள், தனி வீடுகள் மற்றும் பிற ரியல் எஸ்டேட் சொத்துகள்
- காடுகள் மற்றும் விவசாய நிலங்கள்
- தேசிய நிலப் பயன்பாட்டுத் திட்டமிடல் சட்டத்தின் கீழ் வரும் பெரிய நிலப் பரிவர்த்தனைகள்
- 2022ஆம் ஆண்டின் பாதுகாப்பு சார்ந்த நிலப் பயன்பாட்டுச் சட்டத்தின் கீழ் அடையாளம் காணப்பட்ட, பாதுகாப்பு தொடர்பான வசதிகளுக்கு அருகிலுள்ள முக்கிய நிலங்கள் மற்றும் எல்லைத் தீவுகள்
காடுகள் அல்லது பெரிய, முக்கியத்துவம் வாய்ந்த நிலப்பகுதிகள் தொடர்பான பரிவர்த்தனைகளில், நிறுவன வாங்குபவர்கள் முக்கியப் பங்குதாரர்கள் மற்றும் நிர்வாகிகளின் தேசியத்துவங்களை அறிவிக்க வேண்டும் என்ற நிபந்தனையை அதிகாரிகள் பரிசீலித்து வருகின்றனர். வெளிநாட்டு நிதி ஜப்பானைத் தளமாகக் கொண்ட நிறுவனம் வழியாகச் செலுத்தப்படும்போது, கொள்முதலின் தன்மையை அடையாளம் காண்பதே இதன் நோக்கம். ஜப்பானில் வசிக்காதவர்களின் மூலதனப் பரிவர்த்தனைகளை ஒழுங்குபடுத்தும் அந்நியச் செலாவணி மற்றும் வெளிநாட்டு வர்த்தகச் சட்டத்தின் கீழ், பரிவர்த்தனை அறிவிப்புகளை விரிவுபடுத்துவதையும் கொள்கை வகுப்பாளர்கள் ஆராய்கின்றனர்.
ஜப்பானின் சொத்துப் பதிவேடு தற்போது எவ்வாறு செயல்படுகிறது
தோகி எனப்படும் ஜப்பானின் ரியல் எஸ்டேட் பதிவேட்டு அமைப்பு, சட்ட விவகாரப் பணியகத்தால் நிர்வகிக்கப்படும் சொத்துப் பதிவேட்டில் நிலம், கட்டிடம் மற்றும் சட்டப்பூர்வ உரிமையாளர் குறித்த விவரங்களைப் பதிவு செய்கிறது. ஒவ்வொரு சொத்துக்கும் ஒரு தலைப்புப் பகுதியில் அதன் இருப்பிடம் மற்றும் பண்புகள் இடம்பெறும்; உரிமைகள் பகுதியில் உரிமையாளர், முகவரி, பதிவு செய்யப்பட்ட தேதி மற்றும் காரணம், அடமானம் போன்ற பிற உரிமைகள் இடம்பெறும். கட்டணம் செலுத்தி யார் வேண்டுமானாலும் பதிவின் நகல்களைப் பெறலாம். பாதுகாப்பான பரிவர்த்தனைகளுக்கும் உரிமை விவரங்களின் நம்பகத்தன்மைக்கும் இந்தப் பதிவேடு மையமாக உள்ளது.
இந்த வலுவான சட்டக் கட்டமைப்பு இருந்தபோதிலும், அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் மற்றும் பல சொத்து வகைகளுக்கான பதிவுகளில் பொதுவாக தேசியத்துவம் இடம்பெறுவதில்லை. விவசாய நிலங்களுக்கு தேசியத்துவத்தை அறிவிக்கும் கட்டாயம் உள்ளது; ஆனால் பெரும்பாலான நகர்ப்புறக் குடியிருப்புச் சொத்துகளுக்கு அது இல்லை. மரபுரிமையாகக் கிடைத்த சொத்துகளுக்கான உரிமைப் பதிவுகளும் காலாவதியாகியிருக்கக்கூடும். மரபுரிமை தொடர்பான உரிமை மாற்றங்களைப் பதிவு செய்வதைக் கட்டாயமாக்கி, 2024 ஏப்ரலில் இந்த இடைவெளியைச் சரிசெய்ய ஜப்பான் தொடங்கியது. இந்த விதிகள் பதிவுகளின் துல்லியத்தை மேம்படுத்துகின்றன; ஆனால் தேசியத்துவம் தொடர்பான தகவல் இல்லாத குறையைத் தீர்க்கவில்லை.
தனியாக, ஜப்பானில் வசிக்காத ஒருவர் குறிப்பிட்ட நோக்கங்களுக்காக ரியல் எஸ்டேட் வாங்கும்போது, அந்தப் பரிவர்த்தனை அந்நியச் செலாவணி மற்றும் வெளிநாட்டு வர்த்தகச் சட்டத்தின்கீழ் மூலதனப் பரிவர்த்தனையாகக் கருதப்படலாம். அத்தகைய சந்தர்ப்பங்களில், விதிவிலக்குகள் தவிர்த்து, குறிப்பிட்ட காலத்துக்குள் ஜப்பான் வங்கி மூலம் அதிகாரிகளுக்கு வாங்குபவர் அறிவிக்க வேண்டும். ஆனால் அந்த அறிவிப்புகள், பதிவு செய்யும் நேரத்தில் வாங்குபவரின் தேசியத்துவத்தை ஒருங்கிணைந்த பதிவாக வைத்திருப்பதற்குச் சமமானவை அல்ல. நாடு முழுவதும் தேசியத்துவத்தையும், வரையறுக்கப்பட்ட சில சந்தர்ப்பங்களில் நிறுவனத்தின் பின்னணியில் உள்ள பயனடை உரிமையையும் எளிதில் கண்டறிய இந்தத் தரவுத்தளம் உதவும்.
யார் வாங்குகிறார்கள், எங்கே தேவை அதிகம்
பலவீனமான யென், உலகத் தரத்துடன் ஒப்பிடும்போது மிகக் குறைந்த வட்டி விகிதங்கள், தொற்றுநோய்க்குப் பிந்தைய பயணத் துறையின் மீட்சி ஆகியவை ஜப்பானியச் சொத்துகளை ஈர்ப்புமிக்கதாக்கியுள்ளன. வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்கள் நகர்ப்புற அலுவலகங்கள், விடுதிகள், ஆடம்பர அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் ஆகியவற்றில் கவனம் செலுத்தியுள்ளனர். உள்நாட்டு வாங்குபவர்களும் தீவிரமாக உள்ளனர்; கட்டுமான நிறுவனங்கள் உயர்தரத் திட்டங்களைச் சந்தைக்குக் கொண்டுவந்துள்ளன. 2024ஆம் ஆண்டு மத்திய டோக்கியோவில் விலைகள் புதிய உச்சத்தை எட்டின; மையப் பகுதிகளில் புதிதாகக் கட்டப்பட்ட அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளின் சராசரி விலை 110 மில்லியன் யெனைக் கடந்தது. அதிகரித்த கட்டுமானச் செலவுகளும் குறைந்த விநியோகமும் இந்தப் போக்கை மேலும் வலுப்படுத்தின.
வெளிநாட்டினர் வாங்கும் சொத்துகள் குறித்த துல்லியமான எண்ணிக்கைகள் மிகக் குறைவு. டோக்கியோவில் புதிதாகக் கட்டப்பட்ட அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளின் பரிவர்த்தனைகள் குறித்த அரசின் ஆய்வில், 2025ஆம் ஆண்டின் முதல் பாதியில் வாங்கியவர்களில் 3 சதவீதத்தினருக்கு வெளிநாட்டு முகவரிகள் இருந்தன. இந்த அளவீடு வெளிநாட்டிலிருந்து வாங்குபவர்களை மட்டுமே கணக்கில் கொள்கிறது; ஜப்பானில் வசிக்கும் வெளிநாட்டுக் குடிமக்களைக் கணக்கில் கொள்ளவில்லை. பல நிறுவனக் கட்டமைப்புகளையும் இது உள்ளடக்கவில்லை. தனியார் துறை ஆய்வுகளும் குறிப்பிட்ட திட்டங்களின் விற்பனை அனுபவங்களும் நிலைமை பலவிதமாக இருப்பதைக் காட்டுகின்றன. சில பகுதிகளில் உள்ள உயர்தரக் கட்டிடங்களில் வெளிநாட்டிலிருந்து வாங்குபவர்களின் விகிதம் சராசரியைவிட மிக அதிகமாகப் பதிவாகியுள்ளது; அதேநேரம் பல புறநகர் மற்றும் பிராந்தியத் திட்டங்களில் வெளிநாட்டு ஆர்வம் மிகவும் குறைவு. பதிவு செய்யும்போது தேசியத்துவத் தகவல் இல்லாததால், இத்தகைய போக்குகளைத் தனித்தறியும் ஜப்பானின் திறன் வரையறுக்கப்பட்டுள்ளது.
இந்தக் கலவையே கொள்கை கவனம் செலுத்தும் காரணத்தை விளக்குகிறது. நகர்ப்புறச் சந்தையின் வெப்பம் உள்ளூர் குடும்பங்களுக்கான மலிவான வீடுகள் கிடைப்பது குறித்த கவலையை அதிகரித்துள்ளது. அதேநேரம், ஜப்பானின் கிராமப்புறங்களில் பல பகுதிகள் மக்கள் தொகைக் குறைவையும், அகியா எனப்படும் காலியாக உள்ள வீடுகளின் அதிகரிப்பையும் எதிர்கொள்கின்றன. மக்கள் நெருக்கடி மிகுந்த நகரச் சந்தைகளில் குறிப்பிட்ட இடர்களைக் கையாளும் கருவிகளைத் துல்லியமாக அமைக்கவும், மூலதனமும் புதுப்பிப்புப் பணிகளும் தேவைப்படும் இடங்களில் முதலீட்டைத் தடுக்காமல் இருக்கவும் கொள்கை வகுப்பாளர்கள் முயல்கின்றனர்.
தேசியப் பாதுகாப்பும் மூலோபாய முக்கியத்துவம் வாய்ந்த நிலங்கள் குறித்த கவலைகளும்
தற்காப்புப் படை வசதிகளைச் சுற்றியுள்ள நிலங்களையும், தேசிய எல்லைகளுக்கு அருகிலுள்ள தொலைதூரத் தீவுகளையும் கண்காணிப்பதற்காக, பாதுகாப்பு சார்ந்த நிலப் பயன்பாட்டுச் சட்டத்தை ஜப்பான் 2022ஆம் ஆண்டில் முழுமையாக நடைமுறைக்குக் கொண்டுவந்தது. அந்தப் பகுதிகளில் நிலம் மற்றும் கட்டிடங்கள் எவ்வாறு பயன்படுத்தப்படுகின்றன என்பதை அதிகாரிகள் ஆய்வு செய்யவும், பாதுகாப்புப் பணிகளைப் பாதிக்கக்கூடிய செயல்களுக்கு அபராதம் விதிக்கவும் இந்தச் சட்டம் அனுமதிக்கிறது. வெளிநாட்டுக் குடிமக்கள் சொத்துகளை வாங்குவதை இது தடுக்காது. அதற்குப் பதிலாகக் கண்காணிப்பு மற்றும் அறிவிப்பில் கவனம் செலுத்துகிறது. வாங்கும் நேரத்திலேயே உரிமையாளரின் தேசியத்துவத்தைத் தெளிவாக்குவதன் மூலம், இந்த அணுகுமுறைக்குப் புதிய தரவுத்தளம் துணைபுரியும்.
நீராதாரங்களுக்கு அருகிலுள்ள கொள்முதல்களும் பொதுவிவாதத்தில் இடம்பெற்றுள்ளன. நில உரிமை தெளிவாக இல்லாவிட்டால், நிலத்தடி நீரை ஒழுங்கற்ற முறையில் எடுப்பது அல்லது ஏற்றுமதி செய்வது குறித்து சில சமூகங்கள் அஞ்சுகின்றன. தெளிவான பதிவுகள் இருந்தால், வாங்குபவர்களை மதிப்பிடவும், பயன்பாடுகளைக் கண்காணிக்கவும், விதிகள் உள்ள இடங்களில் அவற்றைச் செயல்படுத்தவும் மாகாண அரசுகளுக்கும் அமைச்சகங்களுக்கும் உதவும். இருப்பிடம் மற்றும் சொத்து வகையைப் பொறுத்து மாறுபடும் பல்வேறு இடர்களை நிர்வகிக்க, முழுமையான தடைகளைவிட வெளிப்படைத்தன்மையே சிறந்த வழி என அதிகாரிகள் வாதிடுகின்றனர்.
வர்த்தகக் கடப்பாடுகளும் முக்கியம். உலக வர்த்தக விதிகளின் கீழ் பாகுபாடின்மைக் கொள்கைகளை ஜப்பான் ஏற்றுக்கொண்டுள்ளது. அதனால் தேசியப் பாதுகாப்பு அல்லது பொதுஒழுங்குக்கான குறிவைத்த நடவடிக்கைகளை எடுக்க முடியாது என்று பொருளல்ல; எனினும் வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களுக்கு முழுமையான தடை விதிப்பதை நியாயப்படுத்துவது கடினமாகிறது. புதிய நடவடிக்கைகள் முழுமையான தடைகளாக இல்லாமல், அறிவிப்புகள், நிபந்தனைகள் மற்றும் வரிவிதிப்பாகவே இருக்கும் எனக் கொள்கை வகுப்பாளர்கள் குறிப்பிட்டுள்ளனர். மிக முக்கியமான பாதுகாப்புப் பகுதிகளுக்கு பாதுகாப்புச் சட்டங்கள் பொருந்தும்.
அடுத்ததாக என்ன விதிகள் மாறக்கூடும்
வெளிநாட்டு வாங்குபவர்கள் அல்லது ஜப்பானில் வசிக்காத முதலீட்டாளர்கள் கூடுதல் ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளை அறிவிக்க வேண்டிய வகையில், அந்நியச் செலாவணி மற்றும் வெளிநாட்டு வர்த்தகச் சட்டத்தின் கீழ் அறிவிப்பு நிபந்தனைகளை விரிவுபடுத்துவது குறித்து அமைச்சகங்கள் மறுஆய்வு செய்கின்றன. காடுகள் மற்றும் பெரிய அல்லது மூலோபாய முக்கியத்துவம் வாய்ந்த நிலப்பகுதிகளை வாங்கும் நிறுவனங்கள், அவற்றின் முக்கியப் பங்குதாரர்கள் மற்றும் மூத்த நிர்வாகிகளின் தேசியத்துவங்களை அறிவிக்க வேண்டும் என்பதும் பரிசீலனையில் உள்ள மற்றொரு யோசனை. சட்டப்பூர்வ வாங்குபவர் உள்நாட்டு நிறுவனமாக இருந்தாலும், கட்டுப்பாடோ நிதியுதவியோ ஜப்பானுக்கு வெளியிலிருந்து வருகிறதா என்பதை அதிகாரிகள் கண்டறிய இது உதவும்.
ஜப்பான் வெவ்வேறு வரி விகிதங்களை நிர்ணயிக்குமா?
வரையறுக்கப்பட்ட சந்தைகள் அல்லது சொத்து வகைகளில் ஜப்பானிய உரிமையாளர்களுக்கும் ஜப்பானியரல்லாத உரிமையாளர்களுக்கும் வேறுபட்ட வரிவிதிப்பை அறிமுகப்படுத்தும் நிதி சார்ந்த கருவிகள் குறித்து அதிகாரிகள் விவாதித்துள்ளனர். வெப்பமடைந்த நகர்ப்புறச் சந்தைப் பிரிவுகளில் ஜப்பானில் வசிக்காத உரிமையாளர்களுக்கு அதிக கொள்முதல் வரி அல்லது உரிமை வைத்திருப்பதற்கான வரி விதிப்பது, குறிப்பிட்ட பகுதிகளில் வாங்குவதற்கான நிபந்தனைகளை விதிப்பது, ஊக நோக்கிலான கொள்முதலைக் கட்டுப்படுத்த காலியாக உள்ள சொத்துகளுக்கு வரி விதிப்பது ஆகியவை இதில் அடங்கும். எந்த முடிவும் எடுக்கப்படவில்லை. முறையான முதலீட்டுக்கும் ஒட்டுமொத்த வீட்டு விநியோகத்துக்கும் எதிர்பாராத பாதிப்புகள் ஏற்படாமல் இருக்க, இத்தகைய நடவடிக்கைகளை மிகக் கவனமாகச் செம்மைப்படுத்த வேண்டும்.
வெளிநாட்டினர் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குவதை மற்ற நாடுகள் எவ்வாறு கட்டுப்படுத்துகின்றன என்பதையும் ஜப்பான் ஆராய்கிறது. உலகெங்கும் அரசுகள் பலவித அணுகுமுறைகளைக் கையாண்டுள்ளன. சில நாடுகள் பெருநகரங்களில் வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களுக்கு கூடுதல் முத்திரை வரிகளை விதிக்கின்றன. சில நாடுகள் ஜப்பானில் வசிக்காதவர்களின் கொள்முதல்களை ஒவ்வொன்றாக ஆய்வு செய்கின்றன. வேறு சில நாடுகள் குறிப்பிட்ட வாங்குபவர் பிரிவுகளுக்கு வரையறுக்கப்பட்ட காலத் தடைகளை விதித்துள்ளன அல்லது மறுவிற்பனை நோக்கிலான கொள்முதலையும் காலியாக உள்ள வீடுகளையும் தடுக்க காலி வீட்டு வரிகளை அறிமுகப்படுத்தியுள்ளன. கனடா, ஜெர்மனி, தென் கொரியா, தைவான் உள்ளிட்ட நாடுகளின் நடைமுறைகளை அமைச்சரவை ஆய்வு செய்வது, உள்நாட்டுக்கான முன்மொழிவுகளுக்கு வழிகாட்டும்.
இணையாக, வெளிநாட்டில் வசிப்போர் மற்றும் குடியேற்றம் தொடர்பான நடவடிக்கைகள் குறித்த அடிப்படைக் கொள்கையில் ஒழுங்குமுறையின் வடிவத்தை 2026 ஜனவரிக்குள் தொகுக்க அரசு திட்டமிட்டுள்ளது. 2027 நிதியாண்டில் புதிய பதிவேடு செயல்படத் தொடங்க வேண்டுமானால், அந்தக் கால அட்டவணை சட்ட வரைவு மற்றும் அமைப்புப் பணிகளுக்கு சுமார் ஓராண்டு அவகாசம் அளிக்கும். தொடக்கத்துக்கு முன்பு பல அமைச்சகங்கள் நடைமுறைகளைப் புதுப்பித்து, தங்கள் தரவுத்தளங்களை ஒருங்கிணைக்க வேண்டும்.
தேசியத் தரவுத்தளம் நடைமுறையில் எவ்வாறு செயல்படலாம்
பல அமைச்சகங்களுக்குப் பொதுவான அடித்தளமாகச் செயல்படக்கூடிய ரியல் எஸ்டேட் அடிப்படைப் பதிவேட்டை டிஜிட்டல் முகமை உருவாக்கி வருகிறது. சட்ட விவகாரப் பணியகத்தின் பதிவேட்டிலுள்ள சொத்து அடையாளக் குறியீடுகளை, வாங்குபவர்களின் தேசியத்துவம் உள்ளிட்ட கூடுதல் விவரங்களுடன் புதிய அமைப்பு இணைக்கும். வரையறுக்கப்பட்ட சில சந்தர்ப்பங்களில், நிறுவனத்தின் பெயரில் வாங்குபவருக்குப் பின்னால் உள்ள முக்கியப் பங்குதாரர்கள் மற்றும் நிர்வாகிகளின் தேசியத்துவங்களும் இணைக்கப்படும். தரநிலைப்படுத்தப்பட்ட தரவுகள் இருந்தால், ஒரு மாவட்டத்தில் அல்லது குறிப்பிட்ட வசதிக்கு அருகில் உரிமை குவிவதால் ஏற்படும் இடர்களை அதிகாரிகள் கண்காணிக்கவும், காலப்போக்கில் தெளிவான தேசிய நிலவரத்தை உருவாக்கவும் முடியும்.
தரவின் வடிவமைப்பே முடிவைத் தீர்மானிக்கும். தேசியத்துவ விவரங்கள் பயனுள்ளதாக இருக்க அவை ஒரே மாதிரியான வடிவத்தில் இருக்க வேண்டும்; நிறுவன வாங்குபவர்களின் அறிவிப்புகள் உரிமையின் பல அடுக்குகள் வழியாக உண்மையான கட்டுப்பாட்டை அடையாளம் காணும் அளவுக்கு குறிப்பானதாக இருக்க வேண்டும். வரிப் பதிவுகள் மற்றும் முதலீட்டு அறிவிப்புகளுடனான இணைப்புகள், விதிகளைச் செயல்படுத்துவதற்குத் தேவையான கூடுதல் சூழலை வழங்கலாம். யாருக்கு என்னென்ன தகவல்களைப் பார்க்க அனுமதி என்பதையும் அதிகாரிகள் தீர்மானிக்க வேண்டும். பொதுமக்கள் அணுகல் சந்தை வெளிப்படைத்தன்மையை மேம்படுத்தும்; ஆனால் தேசியத்துவம் அல்லது தனிப்பட்ட தகவல்கள் வெளியிடப்படும்போது தனியுரிமை குறித்த கவலைகள் எழுகின்றன. இந்த நலன்களைச் சமநிலைப்படுத்த பல நாடுகள் சிரமப்படுகின்றன. ரியல் எஸ்டேட் உரிமைத் தரவுகள் பெரும்பாலும் சிதறிக் கிடப்பதாகவும், பயனடை உரிமையாளர்களை அடையாளம் காண்பது கடினமாக இருப்பதாகவும் சர்வதேச மதிப்பீடுகள் கண்டறிந்துள்ளன. தொடக்கத்திலிருந்தே தெளிவான தரநிலைகளை அமைக்க ஜப்பானின் இந்தத் திட்டம் வாய்ப்பளிக்கிறது.
பணமோசடி தடுப்பும் இதன் மற்றொரு கோணமாகும். சட்டவிரோத நிதியை நகர்த்தவும் மறைக்கவும் உலகெங்கும் ரியல் எஸ்டேட் பயன்படுத்தப்பட்டுள்ளது. தரகர்கள், வழக்கறிஞர்கள், கட்டுமான நிறுவனங்கள் ஆகியவற்றுக்குத் தெளிவான உரிய ஆய்வுக் கடமைகள் இருந்தால், மேலும் உரிமையாளரின் தேசியத்துவத்தையும் நிறுவனக் கட்டுப்பாட்டையும் அதிகாரிகள் விரைவாகச் சரிபார்க்க முடிந்தால், சந்தேகத்துக்குரிய பரிவர்த்தனைகளைக் கண்டறிவது எளிதாகும். இயந்திரம் படிக்கக்கூடிய பதிவேடு, தரப்படுத்தப்பட்ட படிவங்கள், நம்பகமான அடையாளக் குறியீடுகள் ஆகியவை இத்தகைய சரிபார்ப்புகளுக்கு உதவும். முறையான பரிவர்த்தனைகளைத் தாமதப்படுத்தாமல் கண்காணிப்பை மேம்படுத்தும் அமைப்பை உருவாக்க விரும்புவதாக அரசு தெரிவித்துள்ளது. எனவே, நடைமுறைச் செயல்முறைகளின் வடிவமைப்பும் சட்ட வாசகங்களைப் போலவே முக்கியம்.
வாங்குபவர்களுக்கும் சந்தைக்கும் இதன் பொருள்
பெரும்பாலான வாங்குபவர்கள் ஒப்பந்தத்தை முடிக்கும்போது சில எளிய கூடுதல் நடவடிக்கைகளை மேற்கொள்ள வேண்டியிருக்கும். பதிவுப் பணிகளை நீதிமன்றப் பதிவாளரிடம் ஒப்படைக்கும் வாங்குபவர், ஏற்கெனவே சமர்ப்பிக்கும் அடையாள மற்றும் முகவரிச் சான்றுகளுடன் தேசியத்துவத் தகவலையும் வழங்க வேண்டும். குறிப்பிட்ட நில வகைகளில் நடைபெறும் பரிவர்த்தனைகளுக்கு, நிறுவன வாங்குபவர்கள் முக்கியப் பங்குதாரர்கள் மற்றும் நிர்வாகிகளின் தேசியத்துவம் குறித்த அறிக்கையையும் சேர்க்க வேண்டியிருக்கலாம். பரிவர்த்தனை மதிப்புடன் ஒப்பிடும்போது நிர்வாகச் செலவு குறைவாகவே இருக்கும்; ஆனால் அதிகாரிகளுக்குக் கிடைக்கும் தகவல் பெருமளவில் அதிகரிக்கும்.
வங்கிகள், கட்டுமான நிறுவனங்கள், தரகர்கள் ஆகியோருக்கு தெளிவான விதிகள் இருந்தால் நிச்சயமற்ற நிலை குறையக்கூடும். பதிவேட்டின் தரவுப் புலங்களுக்கு ஏற்றவாறு கடன் வழங்குநர்கள் விதிமுறை இணக்கச் சரிபார்ப்புகளை வடிவமைக்கலாம். புதிய திட்டங்களைச் சந்தைப்படுத்தும் கட்டுமான நிறுவனங்கள், கடைசி நேர ஆச்சரியங்களைத் தவிர்க்க ஆய்வு மற்றும் தகவல் வெளியீட்டுக் கொள்கைகளை வகுக்கலாம். பணமோசடி தடுப்புச் சரிபார்ப்புகள் வலுவாக இருக்கும் இடங்களில், தெளிவற்ற நடைமுறையைவிட வெளிப்படையான செயல்முறையில் நம்பகமான வாங்குபவர்கள் பெரும்பாலும் வேகமாகப் பரிவர்த்தனையை முடிக்க முடியும்.
சந்தை விளைவுகள் இடத்துக்கு இடம் மாறுபடும். கூடுதல் வெளிப்படைத்தன்மை, அதிக விலையுள்ள சில மாவட்டங்களில் குறுகிய கால ஊக நோக்கிலான கொள்முதல்களைத் தடுக்கக்கூடும். குறிப்பாக மக்கள் தொகை குறைந்து வரும் பகுதிகள் உள்ளிட்ட நாட்டின் பெரும்பாலான இடங்களில், பரிவர்த்தனைகள் பாதிக்கப்பட வாய்ப்பில்லை. ஜப்பானில் சொத்து வைத்திருப்பது விசா அல்லது நிரந்தரக் குடியிருப்பு அந்தஸ்தை வழங்காது. வெளிநாட்டு வாங்குபவர்கள், ஆண்டுதோறும் செலுத்த வேண்டிய நிலையான சொத்துவரி உட்பட, ஜப்பானிய உரிமையாளர்களுக்குப் பொருந்தும் அதே வரிகளுக்குத் தயாராக இருக்க வேண்டும். ஜப்பானில் வசிக்காதவர்கள் வரிக் கணக்கு தாக்கல்களை நிர்வகிக்க அந்நாட்டில் வரிப் பிரதிநிதியை நியமிக்க வேண்டும். அந்நியச் செலாவணி மற்றும் வெளிநாட்டு வர்த்தகச் சட்டத்தின் கீழ் வரும், ஜப்பானில் வசிக்காதவர்களின் கொள்முதல்களுக்கு அறிவிப்பு நிபந்தனைகள் ஏற்கெனவே பொருந்துகின்றன; அவை விரிவுபடுத்தப்பட வாய்ப்புள்ளது.
கால அட்டவணையும் அடுத்த முக்கியக் கட்டங்களும்
இந்தப் பணிக்கான கால அட்டவணையை மூன்று தேதிகள் வரையறுக்கின்றன. முதலாவதாக, வெளிநாடுகளின் ரியல் எஸ்டேட் விதிகள் குறித்த ஆய்வு முடிவுகளை நடப்பு நிதியாண்டு முடிவதற்குள் தொகுக்க அதிகாரிகள் இலக்கு வைத்துள்ளனர். இரண்டாவதாக, வெளிநாட்டில் வசிப்போர் மற்றும் குடியேற்றம் தொடர்பான நடவடிக்கைகளுக்கான அடிப்படைக் கொள்கையை அமைச்சரவை 2026 ஜனவரிக்குள் தயாரித்து வருகிறது; அதில் ரியல் எஸ்டேட் கட்டமைப்பு இடம்பெறும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. மூன்றாவதாக, சட்டப் பணிகளும் அமைப்புத் தயார்நிலையும் நிறைவு பெற்றால், தரவுத்தளமும் தேசியத்துவப் பதிவுப் புலங்களும் 2027 நிதியாண்டிலேயே நடைமுறைக்கு வரலாம். 2028 நிதியாண்டுக்குத் திட்டமிடப்பட்டுள்ள மின்னணுப் பயண அங்கீகாரம் உள்ளிட்ட தொடர்புடைய டிஜிட்டல் திட்டங்கள், எல்லைகள், விசாக்கள், சொத்துப் பரிவர்த்தனைகள் ஆகியவற்றில் தரவுகளை இன்னும் நெருக்கமாக ஒருங்கிணைக்கும் பொதுவான மாற்றத்தைச் சுட்டிக்காட்டுகின்றன.
அரசியல் இந்தப் பணியின் வேகத்தைத் தீர்மானிக்கும். பொது மக்களின் கவலைகளைத் தீர்ப்பதோடு முதலீட்டையும் வளர்ச்சியையும் பாதுகாக்க விரும்புவதாக அரசு தெரிவித்துள்ளது. புதிய விதிகள் தவறாக வடிவமைக்கப்பட்டால் வெளிநாட்டவர் மீதான வெறுப்புணர்வைத் தூண்டலாம் அல்லது வெளிநாட்டு மூலதனத்தைச் சார்ந்துள்ள துறைகளுக்கு நெருக்கடியை ஏற்படுத்தலாம் என்று சிலர் எச்சரிக்கின்றனர். தகவல் இடைவெளி அதிகமாக நிலவிய சந்தையில் தெளிவான பதிவேடும் குறிவைத்த நடவடிக்கைகளும் நீண்டகாலமாகத் தேவைப்படுவதாக மற்றவர்கள் வாதிடுகின்றனர். சம்பவக் கதைகளைவிட உண்மையான போக்குகளை வைத்து விவாதிக்கக் கொள்கை வகுப்பாளர்களுக்கு இந்தத் தரவுத்தளம் வழிவகுக்கும். தேசியப் பாதுகாப்பு மற்றும் வீட்டு வசதிக்கான மலிவுத்தன்மை ஆகிய இரண்டையும் தொடும் எந்த மாற்றத்துக்கும் இது அவசியம்.
தெரிந்துகொள்ள வேண்டியவை
- ரியல் எஸ்டேட் வாங்குபவர்களின் தேசியத்துவத்தைப் பதிவு செய்து, நிலம் மற்றும் கட்டிடங்களில் உள்ள வெளிநாட்டு உரிமையைக் கண்காணிக்க தேசியத் தரவுத்தளத்தை அமைக்க ஜப்பான் திட்டமிட்டுள்ளது
- இந்த அமைப்பு டிஜிட்டல் ரியல் எஸ்டேட் அடிப்படைப் பதிவேட்டைப் பயன்படுத்தும்; சட்ட மற்றும் தொழில்நுட்பப் பணிகளுக்குப் பிறகு 2027 நிதியாண்டிலேயே தொடங்கலாம்
- அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள், காடுகள், விவசாய நிலங்கள், பெரிய நிலப் பரிவர்த்தனைகள், பாதுகாப்பு வசதிகள் மற்றும் எல்லைத் தீவுகளுக்கு அருகிலுள்ள நிலங்கள் ஆகியவை இதில் அடங்கும்
- சில சொத்துகளை வாங்கும் நிறுவனங்கள் முக்கியப் பங்குதாரர்கள் மற்றும் நிர்வாகிகளின் தேசியத்துவங்களை அறிவிக்க வேண்டியிருக்கலாம்
- அந்நியச் செலாவணி மற்றும் வெளிநாட்டு வர்த்தகச் சட்டத்தின் கீழ் பரிவர்த்தனை அறிவிப்புகளை விரிவுபடுத்துவது குறித்து அதிகாரிகள் பரிசீலிக்கின்றனர்
- 2025ஆம் ஆண்டின் முதல் பாதியில் புதிதாகக் கட்டப்பட்ட டோக்கியோ அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளை வாங்கியவர்களில் 3 சதவீதத்தினருக்கு வெளிநாட்டு முகவரிகள் இருந்ததாக அரசின் ஆய்வு கண்டறிந்தது
- முக்கியத்துவம் வாய்ந்த பகுதிகளில் நடைபெறும் கொள்முதல்களும் பெருநகர மையப் பகுதிகளில் வேகமாக உயரும் விலைகளும் பொதுமக்களின் கவலைகளில் அடங்கும்
- வேறுபட்ட வரிகள் அல்லது கொள்முதல் நிபந்தனைகள் போன்ற குறிவைத்த நடவடிக்கைகளை இந்தப் பதிவேடு சாத்தியமாக்கலாம்; விவரங்கள் 2026 ஜனவரிக்குள் தீர்மானிக்கப்படும்
- உள்நாட்டுச் சீர்திருத்தங்களுக்கு வழிகாட்ட, பிற நாடுகளின் வெளிநாட்டு வாங்குபவர் விதிகளை ஜப்பான் ஆய்வு செய்கிறது
- முறையான முதலீட்டைத் தடுக்காமல் வெளிப்படைத்தன்மையை அதிகரிக்கவும், பணமோசடி தடுப்புச் சரிபார்ப்புகளுக்கு உதவவும், கொள்கை முடிவுகளுக்குத் தகவல் அளிக்கவும் இந்தத் திட்டம் நோக்கம்கொண்டுள்ளது
