WTO உறுதிப்பாடுகளால் கொள்கைத் தேர்வுகள் குறுகும் நிலையில், டோக்கியோ குடியிருப்புகளின் விலை புதிய உச்சம்

டோக்கியோ குடியிருப்புகளின் விலை உயர்வதற்கான காரணங்கள் என்ன, தீர்வுகள் ஏன் குறைவாக உள்ளன

டோக்கியோவின் புதிய குடியிருப்புச் சந்தை இந்த ஆண்டு புதிய உச்சங்களை எட்டியுள்ளது. இதனால் உள்ளூர் குடும்பங்கள் நெருக்கடிக்கு ஆளாகியுள்ளதுடன், கொள்கை வகுப்பாளர்களும் சவாலை எதிர்கொள்கின்றனர். ஏப்ரல் முதல் செப்டம்பர் வரையிலான காலத்தில் டோக்கியோ பெருநகரப் பகுதியில் புதிதாகக் கட்டப்பட்ட குடியிருப்பின் சராசரி விலை 94.89 மில்லியன் யென் என ரியல் எஸ்டேட் பொருளாதார ஆய்வு நிறுவனம் தெரிவித்துள்ளது. முந்தைய ஆண்டின் இதே காலத்துடன் ஒப்பிடுகையில் இது 19.3 சதவீத உயர்வாகும். குறைந்த விநியோகம், வலுவான முதலீட்டாளர் தேவை, வெளிநாட்டு நாணயத்தைக் கொண்ட வாங்குபவர்களுக்கு ஜப்பானியச் சொத்துகளை மலிவாகக் காட்டும் பலவீனமான யென் ஆகியவை ஒன்றுசேர்ந்துள்ளன. வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களின் பங்கு குறித்த விவாதம் தீவிரமடைந்துள்ளது. எனினும், அரசின் ஆரம்பகட்ட ஆய்வுகள் பரிவர்த்தனைகளில் அவர்களின் பங்கு குறைவாகவே இருப்பதாகக் காட்டுகின்றன.

புதிய விதிகளைப் பரிசீலிப்பதற்கு முன் நிலைமையை ஆவணப்படுத்த அதிகாரிகள் நடவடிக்கை எடுத்துள்ளனர். எத்தனை குடியிருப்புகள் வெளிநாட்டினரால் வாங்கப்படுகின்றன என்பதைக் கண்டறிந்து, முடிவுகளை விரைவாக வெளியிடுமாறு பிரதமர் சனே தகைச்சி நில அமைச்சகத்துக்கு அறிவுறுத்தியுள்ளார். வசந்த காலம் முதல், வாங்குபவர்களின் தேசியத்தையும் இருப்பிடத்தையும் கண்டறிய நிலப் பதிவுகளை நிலம், உள்கட்டமைப்பு, போக்குவரத்து மற்றும் சுற்றுலா அமைச்சகம் (MLIT) ஆய்வு செய்து வருகிறது. ஆரம்ப அறிகுறிகள் வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களின் பங்கு குறைவாக இருப்பதையே சுட்டுகின்றன. ஆனால், விநியோகம் குறைந்துள்ள சந்தையில் வாங்குதல்களில் சிறிய பங்குகூட விலைகளில் தாக்கத்தை ஏற்படுத்தலாம்.

வெளிநாட்டு வாங்குதல்களுக்கு உச்சவரம்பு விதிக்க வேண்டும் அல்லது அவற்றைத் தடைசெய்ய வேண்டும் என்ற கோரிக்கைக்கு கட்டமைப்புசார் தடைகள் உள்ளன. 1990களில் ஜப்பான் உலக வர்த்தக அமைப்பில் (WTO) சேர்ந்தபோது, சமமான நடத்தையை வலியுறுத்தும் அடிப்படைக் கொள்கைகளை ஏற்றுக்கொண்டது. இதனால், ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பாக தேசியத்தின் அடிப்படையில் கட்டுப்பாடுகளை விதிப்பது கடினமாகிறது. அந்த உறுதிப்பாடுகளை மறுஎழுதுவதற்கு காலம் பிடிக்கும்; வர்த்தகப் பங்காளிகளின் எதிர்ப்பும் எழலாம். தேசிய அளவில் எளிதில் பயன்படுத்தக்கூடிய அதிகாரங்கள் குறைவாக இருப்பதால், முதலில் தென்பட்டுள்ள நடவடிக்கைகள் தனியார் துறையிலிருந்து வந்துள்ளன. விலை திடீரென உயரக் காரணமாகக்கூடிய விரைவான மறுவிற்பனைகளைத் தடுக்கப் பெரிய கட்டுமான நிறுவனங்கள் ஒப்பந்த நிபந்தனைகளை இறுக்கமாக்கியுள்ளன.

இதன் விளைவாக, தேவையைவிட விநியோகம் பின்தங்கும் சந்தையில், சட்ட வரம்புகளுக்குள் செயல்படக்கூடியதும் சமூகப் பதற்றத்தைத் தூண்டாததுமான கருவிகளை அரசும் தொழில்துறையும் தேடி வருகின்றன.

விநியோகமும் யென்னும் தேவையை வடிவமைக்க, விலைகள் சாதனை உச்சம்

டோக்கியோ குடியிருப்புச் சந்தையின் சுழற்சியைத் தேவை மட்டுமல்ல, பற்றாக்குறையும் உந்துகிறது. கடந்த பத்தாண்டுகளில் புதிய வீடுகளின் விநியோகம் வெகுவாகக் குறைந்துள்ளது. பெருநகரப் பகுதியில் 2014ஆம் ஆண்டு கட்டுமான நிறுவனங்கள் சுமார் 45,000 புதிய வீடுகளைச் சந்தைக்குக் கொண்டுவந்தன. 2024ஆம் ஆண்டில் அந்த எண்ணிக்கை சுமார் 23,000 ஆகக் குறைந்தது. மறுமேம்பாட்டுத் திட்டங்களில் ஏற்படும் தாமதங்கள், கட்டுமானம் மற்றும் நிலத்தின் அதிகரித்த செலவுகள், கட்டுமானத் தொழிலாளர்களின் குறைந்த எண்ணிக்கை ஆகியவை உற்பத்தியைக் கட்டுப்படுத்தியுள்ளன. குறைவான வீடுகளே விற்பனைக்கு வருவதால், ஒவ்வொரு புதிய வெளியீட்டுக்கும் அதிகமானோர் போட்டியிடுகின்றனர்; விலைகளும் படிப்படியாக உயர்கின்றன.

நாணய மாற்று விகிதமும் கூடுதல் தாக்கத்தை ஏற்படுத்தியுள்ளது. சமீபத்திய ஆண்டுகளில் யென் மதிப்பு சரிந்ததால், டாலர், யூரோ அல்லது வலுவான பிற நாணயங்களை வைத்திருக்கும் வாங்குபவர்களுக்கு உண்மையான விலை குறைந்துள்ளது. டாலரில் பணம் செலுத்தும் வாங்குபவருக்கு நாணய மாற்று விகிதத்தில் ஏற்படும் 10 சதவீத மாற்றம், உள்ளூர் விலை உயர்வின் பெரும்பகுதியை ஈடுசெய்யக்கூடும். உலகளாவிய நிலையற்ற சூழலில் பாதுகாப்பான சந்தையாகக் கருதப்படும் டோக்கியோவின் ஈர்ப்பு அதிகரித்துள்ள காலத்திலேயே இந்த விலைச் சாதகமும் உருவாகியுள்ளது. நிலையான அரசியல் சூழல், விரிவான அடமானக் கடன் சந்தை, மத்திய மாவட்டங்களில் வலுவான வாடகைத் தேவை ஆகியவற்றை முதலீட்டாளர்கள் கவனத்தில் கொள்கின்றனர்.

உள்நாட்டில் குறைந்த கடன் வட்டியும் முக்கியப் பங்கு வகித்துள்ளது. உலகளாவிய அளவுகோல்களுடன் ஒப்பிடும்போது ஜப்பானின் அடமானக் கடன் வட்டி விகிதங்கள் இன்னும் குறைவாகவே உள்ளன. மத்திய வங்கியின் கொள்கை நிலைப்பாட்டில் படிப்படியான மாற்றம் ஏற்பட்டாலும், நிலையான வட்டி விகிதக் கடன்கள் பல குடும்பங்களுக்கு இன்னும் எட்டக்கூடியவையாக உள்ளன. குறிப்பாக, மண்டலப் பயன்பாட்டு விதிகள், கிடைக்கும் நிலப்பகுதிகள், கட்டுமான அட்டவணைகள் ஆகியவை வீடுகளின் எண்ணிக்கையைக் கட்டுப்படுத்தும்போது, குறைந்த நிதிச் செலவு அதிக விலைக்கு ஆதரவளிக்கிறது. குறைந்த வட்டி, நாணய மாற்று விளைவுகள், இறுக்கமான விநியோகம் ஆகியவற்றின் சேர்க்கையே இந்த ஆண்டு பதிவான சாதனை சராசரி விலைகளுக்கு வழிவகுத்துள்ளது.

வெளிநாட்டு வாங்குபவர்கள்தான் முக்கியக் காரணமா

வெளிநாட்டு உரிமை கவனம் பெறுவதற்குக் காரணம் அது வெளிப்படையாகத் தெரிவதுதான். நாணய மதிப்பில் உள்ள வேறுபாடும், வெளிநாட்டு தேவையை விலை உயர்வுடன் தொடர்புபடுத்துவதை எளிதாக்குகிறது. ஆனால் கிடைக்கும் தரவுகள் இன்னும் நுணுக்கமான படத்தைக் காட்டுகின்றன. வெளியிடப்படும் என எதிர்பார்க்கப்படும் MLIT-யின் பதிவேடுகள் ஆய்வு, பொதுவான விவாதங்களில் கருதப்படுவதைவிட வெளிநாட்டினரின் வாங்குதல் பங்கு குறைவு எனச் சுட்டிக்காட்டியுள்ளது. அண்மைய ஆய்வொன்றில், டோக்கியோவில் புதுச் சொத்துகளை வாங்கியவர்களில் சுமார் 3 சதவீதத்தினருக்கு வெளிநாட்டு முகவரிகள் இருந்தன. வெளிநாட்டினர் சிலர் ஜப்பானிலேயே வசித்தும் பணிபுரிந்தும் வருவதால், இந்த எண்ணிக்கை அவர்களின் தேசியத்தை முழுமையாகக் காட்டாது. எனினும், வெளிநாட்டு மூலதனமே சந்தையை ஆதிக்கம் செலுத்துகிறது என்ற நிலை இல்லை என்பதை இது உணர்த்துகிறது.

விநியோகம் குறைவாக இருக்கும்போது, வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களின் சிறிய பங்குகூட விலை நிர்ணயத்தைப் பாதிக்கலாம். குறிப்பாக, புதிய ரயில் நிலையங்களுக்கு அருகிலுள்ள அல்லது நீர்முகப் பகுதிகளில் நடைபெறும் மறுமேம்பாட்டுத் திட்டங்களில் அதிகத் தேவை உள்ள சுற்றுப்புறங்களில் இது நிகழலாம். புகழ்பெற்ற திட்டங்களிலுள்ள வீடுகள், அங்கு குடியேற விரும்புவோரையும் முதலீட்டாளர்களையும் ஈர்க்கக்கூடும். கட்டுமானம் முடிவதற்கு முன்பே ஒப்பந்தங்களை மறுவிற்பனை செய்து சில வாங்குபவர்கள் லாபம் ஈட்டுகின்றனர். அடுத்த கட்டத்தில் வெளியிடப்படும் வீடுகளுக்கான கேட்பு விலைகளை இந்த நடைமுறை உயர்த்தலாம். அதனால்தான், தேசியத்தைப் பொருட்படுத்தாமல் அனைத்து வாங்குபவர்களுக்கும் பொருந்தும் மறுவிற்பனைத் தடுப்பு விதிகளை கட்டுமான நிறுவனங்கள் ஒப்பந்தங்களில் சேர்க்கத் தொடங்கியுள்ளன.

பொதுமக்களின் கவலைகளுக்குப் பதிலளிக்கும்போது வெளிநாட்டினர் மீதான வெறுப்பைத் தூண்டாமல் இருக்க அரசு அதிகாரிகள் கவனம் செலுத்தியுள்ளனர். வெளிநாட்டினர் வாங்கும் சொத்துகளின் உண்மையான அளவைக் கணக்கிடுவதும், அடையாளச் சரிபார்ப்பு மற்றும் அறிக்கையிடல் விதிகளை வலுப்படுத்துவதும், பதிவேட்டுத் தகவல்களை மேலும் தெளிவாக்குவதும் முன்னுரிமையாக உள்ளன. குடியிருப்புப் பயன்பாட்டுக்காக விற்கப்படும் வீடுகள் சட்டவிரோதமாகக் குறுகிய காலச் சுற்றுலா வாடகைக்கு மாற்றப்படுவதைத் தடுக்க, வீடு மற்றும் தங்குமிட விதிகளை அமல்படுத்துவதையும் வலுப்படுத்த நடவடிக்கை எடுக்கப்படுகிறது.

சுருக்கமாகச் சொன்னால், வெளிநாட்டுத் தேவை பல காரணிகளில் ஒன்றுதான். அடிப்படைப் பொருளாதாரக் காரணிகளே முக்கியமானவை: பத்தாண்டுகளாகச் சுருங்கிவரும் விநியோகத்துடன் நிலையான நகர்ப்புறத் தேவை மோதுகிறது; அதே நேரத்தில் கடன் மலிவாகவும், யென் மதிப்பு டோக்கியோவின் உலகளாவிய முதலீட்டாளர் ஈர்ப்பை அதிகரிப்பதாகவும் உள்ளது.

தேசியத்தின் அடிப்படையிலான கட்டுப்பாடுகளை WTO விதிகள் ஏன் கட்டுப்படுத்துகின்றன

தேசியத்தின் அடிப்படையில் பாகுபாடு காட்டுவதைத் தடுக்கும் வர்த்தக உறுதிப்பாடுகள் ஜப்பானின் கொள்கை வாய்ப்புகளைக் குறுக்குகின்றன. உருகுவே சுற்றுப் பேச்சுவார்த்தைகளின் வழியாக உருவான பலதரப்பு வர்த்தக அமைப்பு WTO-வை உருவாக்கியதுடன், மிகவும் சாதகமான நாடு என்ற அந்தஸ்து மற்றும் தேசிய சமநடத்தை போன்ற கொள்கைகளையும் உள்ளடக்கியது. இந்தக் கொள்கைகள் பொருந்தும் துறைகளில், ஓர் உறுப்பு நாடு வெளிநாட்டவருக்கு உள்நாட்டவரைவிடக் குறைவான சாதகமான அணுகுமுறையை வழங்கக் கூடாது என்பதே அவற்றின் பொருள். 1995இல் WTO காலகட்டத்துக்குள் நுழைந்தபோது, ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளில் ஜப்பான் தாராளமான அணுகுமுறையைத் தேர்ந்தெடுத்தது. உள்வரும் முதலீட்டை ஊக்குவித்து, சொத்து வாங்குவதில் தேசிய அடிப்படையிலான கட்டுப்பாடுகளைத் தவிர்த்தது.

அந்த நிலைப்பாட்டை மாற்றுவது கோட்பாட்டளவில் சாத்தியம்; ஆனால் நடைமுறையில் கடினம். உறுதிப்பாடுகளை மாற்றுவதற்கு பொதுவாக வர்த்தகப் பங்காளிகளுடன் பேச்சுவார்த்தை தேவைப்படும்; பதிலடி நடவடிக்கைகளுக்கும் வழிவகுக்கலாம். ஜப்பானில் முதலீடு செய்யும் குடியிருப்பாளர்களைக் கொண்ட நாடுகள் எதிர்ப்புத் தெரிவிக்கலாம் அல்லது இழப்பீடு கோரலாம். அமெரிக்கா, ஆஸ்திரேலியா உள்ளிட்ட சில பொருளாதாரங்கள், நிலம் வாங்கும்போது வெளிநாட்டு மற்றும் உள்நாட்டு வாங்குபவர்களை வேறுபடுத்தித் தங்கள் விதிமுறைகளில் இடமளித்துள்ளன. ஜப்பான் இத்தகைய வரம்புகளை முன்கூட்டியே ஏற்படுத்தவில்லை. எனவே, தனது அணுகுமுறையை மாற்ற விரும்பினால் அது உயர்ந்த தடையை எதிர்கொள்ளும்.

தேசியப் பாதுகாப்புக்கான விதிவிலக்குகள் உள்ளன. தற்காப்புப் படைத் தளங்கள், அணுசக்தி நிலையங்கள் போன்ற முக்கிய இடங்களைச் சுற்றியுள்ள நிலத்தின் பயன்பாட்டை அரசு ஆய்வு செய்து ஒழுங்குபடுத்த அனுமதிக்கும் சட்டத்தை ஜப்பான் 2021இல் நிறைவேற்றியது. பயன்பாடு தேசியப் பாதுகாப்புக் கவலைகளை ஏற்படுத்தினால் அதைக் கண்காணிப்பதையும் தலையிடுவதையும் இந்தக் கட்டமைப்பு நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளது. வெளிநாட்டினர் வாங்குவதை நாடு முழுவதும் தடைசெய்யும் சட்டமாக இது அமையவில்லை; தனியார் வீடமைப்புச் சந்தையில் நிகழும் விலை மாற்றங்களையும் இது கையாளவில்லை.

இந்த வரம்புகளுக்குள், எல்லா வாங்குபவர்களுக்கும் விற்பவர்களுக்கும் சமமாகப் பொருந்தும் நடுநிலையான நடவடிக்கைகளே நடைமுறைக்கு உகந்தவை. குறுகிய கால ஊக வணிகத்தைத் தடுக்கும் அல்லது காலியாக உள்ள வீடுகளை வைத்திருப்பதற்கான செலவை உயர்த்தும் கருவிகள் தேசியத்தின் அடிப்படையில் பாகுபாடு காட்டாது; வர்த்தக விதிகளுக்கு மதிப்பளிக்கும் வகையிலும் அவற்றை அமைக்கலாம். ஆனால் அரசியல் ரீதியில் சிக்கல் உள்ளது: இத்தகைய நடவடிக்கைகள் உள்நாட்டு முதலீட்டாளர்களையும் குடும்பங்களையும் பாதிக்கும்.

மறுவிற்பனையைக் கட்டுப்படுத்த கட்டுமான நிறுவனங்கள் நடவடிக்கை

அரசின் விருப்பங்கள் கட்டுப்பட்டுள்ள நிலையில், தனியார் நிறுவனங்கள் முதலில் நடவடிக்கை எடுத்துள்ளன. ஒரு திட்டம் முழுவதும் விலையேற்றத்தைத் தூண்டக்கூடிய விரைவான மறுவிற்பனையைத் தடுக்கப் பெரிய கட்டுமான நிறுவனங்கள் விற்பனை ஒப்பந்தங்களை இறுக்கமாக்கியுள்ளன. டோக்கியோவின் முக்கிய நீர்முகப் பகுதி மேம்பாட்டுத் திட்டத்தில், ஒப்படைப்புக்கு முன் வீடு மறுவிற்பனை செய்யப்பட்டால் முன்பணம் பறிமுதல் செய்யப்படும் என்றும் ஒப்பந்தம் ரத்துசெய்யப்படும் என்றும் ஒரு நிறுவனம் வருங்கால வாங்குபவர்களிடம் தெரிவித்துள்ளது. மற்றொரு நிறுவனம் டோக்கியோவின் பல திட்டங்களில் ஐந்தாண்டு மறுவிற்பனைத் தடையை அறிமுகப்படுத்தியுள்ளது. அதை மீறினால் சொத்தின் விலையில் 20 சதவீதத்துக்கு இணையான அபராதம் விதிக்கப்படும். தேசியம் அல்லது வசிப்பிடத்தைப் பொருட்படுத்தாமல் இந்த நடவடிக்கைகள் அனைத்துப் வாங்குபவர்களுக்கும் பொருந்தும்.

இத்தகைய விதிகள் குறிப்பிட்ட வகை வாங்குபவரைக் குறிவைப்பதற்குப் பதிலாக ஒரு குறிப்பிட்ட நடத்தையைக் கட்டுப்படுத்துகின்றன. கட்டுமானம் முடிவதற்கு முன் ஒப்பந்த உரிமையை மாற்றுவது, சில நேரங்களில் பெரும் விலை உயர்வுடன் நடைபெறுகிறது. இதனால் உருவாகும் புதிய “ஒப்பீட்டு” விலைகள், பின்னர் வாங்குபவர்களிடம் கேட்கப்படும் தொகையைப் பாதிக்கலாம். மறுவிற்பனை செய்வதற்கான ஊக்கத்தைக் குறைப்பதன் நோக்கம், வீடுகளில் அதிகப் பகுதியை அங்கேயே குடியேறுவோரின் கைகளில் வைத்திருப்பதும், ஒரு திட்டத்துக்குள் விலைகளை நிலைப்படுத்துவதுமாகும். இந்த விதிகள் பரவலாக ஏற்கப்பட்டால், மத்திய மாவட்டங்களில் அதிகத் தேவை உள்ள புதிய திட்டங்களுக்கான நடைமுறைத் தரநிலையாக மாறக்கூடும்.

சொத்தில் குடியேற வாய்ப்புள்ள குடும்பங்களுக்கு முன்னுரிமை அளிக்கக்கூடிய விற்பனை முறைகளும் கட்டுமான நிறுவனங்களிடம் உள்ளன. குலுக்கல் முறையிலான ஒதுக்கீடு, குடியிருப்பு அறிவிப்புகள், ஒரே பெயரில் பல வீடுகள் வாங்குவதற்கான வரம்புகள், நிதி வசதியை இன்னும் கடுமையாகச் சரிபார்த்தல் ஆகியவை வணிக நோக்கில் வீடுகளைக் குவிப்பதை கடினமாக்குகின்றன. நியாயமான அணுகலையும் முறையான சரிபார்ப்பையும் சமநிலைப்படுத்தி, தேசியத்தின் அடிப்படையில் பாகுபாடு காட்டாமல், கட்டுமானத்துக்குத் தேவையான ஆரோக்கியமான முன்விற்பனையையும் தொடர்ந்து பேணுவதே சவால்.

தேசியத்தை இலக்காக்காமல் இன்னும் என்னென்ன கருவிகளைப் பயன்படுத்தலாம்

கொள்கை விவாதம் யார் வாங்குகிறார்கள் என்பதிலிருந்து, சந்தை எப்படிச் செயல்படுகிறது என்பதற்கு நகர்கிறது. பிறப்பிடம் அல்லது தேசியத்தைப் பொருட்படுத்தாத பல்வேறு நடவடிக்கைகள் விலைகளின் அழுத்தத்தைக் குறைக்கலாம்; குறைந்தபட்சம் உள்ளூர் குடியிருப்பாளர்களுக்கு நியாயத்தை மேம்படுத்தலாம்.

• விரைவான மறுவிற்பனைக்கு அனைவருக்கும் வரி விதித்தல். வாங்கிய குறுகிய காலத்துக்குள் கிடைக்கும் லாபத்துக்கு அதிக வரி விதிப்பது மறுவிற்பனையை ஈர்ப்பற்றதாக்கும். குறுகிய காலம் சொத்தை வைத்திருப்பவர்களிடம் ஜப்பான் ஏற்கெனவே தனிநபர் வருமானத்தில் அதிக வரி வசூலிக்கிறது. இருப்பினும், ஒப்படைப்புக்கு முன் ஒப்பந்த உரிமையை மாற்றுவதையும் உள்ளடக்க விதிகளை இறுக்கவோ, அதிக வரி விகிதம் பொருந்தும் காலத்தை நீட்டிக்கவோ அதிகாரிகளால் முடியும். உண்மையான வாழ்க்கைச் சூழ்நிலைகளால் விற்க வேண்டியவர்களுக்கு அநியாயமாகப் பாதிப்பு ஏற்படாத வகையில் கவனமாக விதிகளை அமைக்க வேண்டும்.

• காலியாக உள்ள வீடுகளுக்கான வைத்திருப்புச் செலவை உயர்த்துதல். உரிமையாளரின் தேசியத்தைப் பொருட்படுத்தாமல், குடியிருப்பில் பயன்படுத்தப்படாத அனைத்து வீடுகளுக்கும் பொருந்தும் காலியிட வரி, அவற்றை வாடகைக்கு விடவோ விற்கவோ ஊக்குவிக்கலாம். உலகின் பல நகரங்கள் காலியாக உள்ள சொத்துகளை மீண்டும் பயன்பாட்டுக்குக் கொண்டுவர இத்தகைய வரிகளைப் பயன்படுத்துகின்றன. புதுப்பிப்புப் பணிகள் அல்லது ஆவணப்படுத்தப்பட்ட துயர்நிலைகளுக்கு விலக்கு அளிப்பதன் மூலம் கொள்கையை நியாயமாக வைத்திருக்கலாம்.

• விநியோகத்தை விரிவுபடுத்துதல். விலை உயர்வின் அழுத்தத்தைத் தணிக்க நம்பகமான வழி மேலும் வீடுகளைக் கட்டுவதே. பயன்படுத்தப்படாத அலுவலக இடங்களை மாற்றுவதற்கான ஒப்புதல்களை விரைவுபடுத்துதல், போக்குவரத்து வசதிகள் சிறப்பாக உள்ள பகுதிகளில் அனுமதிக்கப்பட்ட தளப்பரப்பு விகிதத்தை ஓரளவு உயர்த்துதல், அதிக அடர்த்திக்கு ஆதரவான உள்கட்டமைப்பை உருவாக்குதல் ஆகியவை காலப்போக்கில் கூடுதல் வீடுகளை வழங்கும். ஆடம்பரக் கோபுரங்களை மட்டுமல்லாமல், நடுத்தரச் சந்தை வீடுகளை ஊக்குவிக்கக் குறிவைத்த மானியங்களையும் வழங்கலாம்.

• விலைகளைத் தூண்டாமல் முதல்முறை வாங்குபவர்களுக்கு ஆதரவளித்தல். முன்பண உதவி, பரிவர்த்தனை முடிக்கும் செலவுகளைக் குறைத்தல் அல்லது குறிப்பிட்ட வருமான வரம்புக்குக் கீழுள்ள குடும்பங்களுக்கு அடமானக் கடன் உத்தரவாதம் வழங்குதல் ஆகியவை உள்ளூர் வாங்குபவர்களுக்கு உதவும். எனினும், விநியோகம் மாறாமல் இருக்கும்போது பரந்த அளவிலான கடன் ஆதரவு விலைகளை உயர்த்தும் அபாயம் உள்ளது.

• வெளிப்படைத்தன்மையை அதிகரித்தல். வீடு வாங்கும்போது வாங்குபவரின் தேசியம் அல்லது வசிப்பிட நிலையைச் சீரான முறையில் பதிவுசெய்து, தனிப்பட்ட அடையாளங்களை நீக்கி மொத்தத் தரவாக வெளியிடுவது வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களின் பங்கு குறித்த விவாதத்தைத் தெளிவுபடுத்தும். உண்மையான பயனடை உரிமையாளர் குறித்த விதிகளை வலுப்படுத்துவதும், ரியல் எஸ்டேட்டில் வெளிப்படைத்தன்மையற்ற நிறுவனங்களைப் பயன்படுத்துவதைக் கட்டுப்படுத்தலாம்.

• வீடுகளின் பயன்பாட்டு விதிகளை அமல்படுத்துதல். குடியிருப்பு வீடுகள் சட்டவிரோதமான குறுகியகாலத் தங்குமிடங்களாகப் பயன்படுத்தப்படுவதில்லை என்பதை உறுதிசெய்வது அண்டை வீட்டாரைப் பாதுகாப்பதுடன், குடியிருப்பாளர்களுக்கான வீடுகளின் விநியோகத்தையும் காக்கும்.

மற்ற நாடுகள் எடுத்த நடவடிக்கைகளும் ஜப்பானுக்கான அதன் பொருளும்

வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களைக் குறிவைக்கும் நடவடிக்கைகளைப் பல சந்தைகள் சோதித்துள்ளன. ஆனால் அந்தத் தேர்வுகள் அவற்றின் சொந்த சட்டக் கட்டமைப்புகளையும் வர்த்தக உறுதிப்பாடுகளையும் பிரதிபலிக்கின்றன. கனடா 2023ஆம் ஆண்டு முதல் வெளிநாட்டினர் வீடுகளை வாங்குவதற்குத் தற்காலிகத் தடையை விதித்து, பின்னர் அதை நீட்டித்தது. சிங்கப்பூர், குடிமக்கள் மற்றும் நிரந்தரக் குடியிருப்பாளர்களைவிட குடியுரிமை இல்லாதவர்களுக்கு மிக அதிகமான கூடுதல் வாங்குதல் முத்திரை வரியை விதிக்கிறது. ஆஸ்திரேலியா வெளிநாட்டினர் வாங்கும் பெரும்பாலான சொத்துகள் புதிய கட்டுமானங்களாக இருக்குமாறு வழிநடத்துவதுடன், ஏற்கெனவே உள்ள வீடுகளை சட்டவிரோதமாக வாங்குவதைத் தடுக்கக் கடுமையான அமலாக்கத்தையும் மேற்கொள்கிறது. நியூசிலாந்து 2018இல் குடியுரிமை இல்லாதவர்கள் ஏற்கெனவே உள்ள பெரும்பாலான வீடுகளை வாங்குவதற்குக் கட்டுப்பாடு விதித்தது; ஒப்பந்தங்களின் அடிப்படையிலான சில விதிவிலக்குகள் உள்ளன.

இந்த எடுத்துக்காட்டுகள் பல்வேறு கருவிகளைக் காட்டுகின்றன; அதேவேளை, ஜப்பானுக்கு ஏன் கட்டுப்பாடுகள் உள்ளன என்பதையும் வெளிப்படுத்துகின்றன. ஒவ்வொரு நாட்டின் வர்த்தக உறுதிப்பாடுகளும் உள்நாட்டுச் சட்டங்களும் வேறுபடுகின்றன. WTO காலகட்டத்தில் ஜப்பான் ஏற்றுக்கொண்ட அணுகுமுறை, சொத்துப் பரிவர்த்தனைகளில் உள்நாட்டு வாங்குபவர்களுக்கு சிறப்பு முன்னுரிமை அளிக்கவில்லை. முதலீட்டை ஈர்க்கும் நோக்கில் டோக்கியோ திறந்த அணுகுமுறையைப் பின்பற்றியுள்ளது. தேசியத்தின் அடிப்படையிலான கட்டுப்பாடுகளுக்குத் திடீரெனத் திரும்புவது சிக்கலானதாகவும் சர்ச்சைக்குரியதாகவும் இருக்கும். எனவே, அனைத்து வாங்குபவர்களுக்குமான ஊக்கங்களை மாற்றும் நடுநிலை நடவடிக்கைகளிலும், இன்றைய அதிக விலைகளுக்குக் காரணமான விநியோகத் தடைகளைச் சரிசெய்வதிலும் கொள்கை வகுப்பாளர்கள் கவனம் செலுத்த வாய்ப்புள்ளது.

அதிகாரிகளும் பொருளாதார நிபுணர்களும் கூறுவது

உண்மைகளைப் புரிந்துகொள்வதும், சட்ட வரம்புகளுக்குள் கொள்கையை வைத்திருப்பதும் அவசியம் என அமைச்சர்கள் வலியுறுத்தியுள்ளனர். குடியிருப்பு பரிவர்த்தனைகள் தொடர்பான பிரச்சினைகளுக்குத் தீர்வு காணவும் சமூக ஒற்றுமையை ஆதரிக்கவும் பிற அமைப்புகளுடன் இணைந்து செயல்படுவதாக நில அமைச்சர் உறுதியளித்துள்ளார். அந்த முயற்சியில் பதிவேடுகளை அடிப்படையாகக் கொண்ட MLIT-யின் ஆய்வு மையப் பங்கு வகிக்கிறது. வெளிநாட்டினரின் உண்மையான பங்கு எவ்வளவு என்பதை அது தெளிவுபடுத்தும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. ஆய்வில் ஈடுபட்ட ஒருவர், பொதுவான விவாதங்கள் சுட்டிக்காட்டுவதைவிட அந்த விகிதம் குறைவாகத் தெரிகிறது என்றார்.

ஒரே ஒரு காரணத்தைக் குற்றம்சாட்டுவதைத் தவிர்க்க வேண்டும் எனப் பொருளாதார நிபுணர்கள் எச்சரிக்கின்றனர். டாய்-இச்சி லைஃப் ஆய்வு நிறுவனத்தின் தலைமைப் பொருளாதார நிபுணர் ஒசாமு தனகா, குறுகியதல்லாத பரந்த அணுகுமுறையே தேவை என்றார்.

வெளிநாட்டினர் வாங்கிய ரியல் எஸ்டேட்டின் விகிதம் குறைவாக இருந்தாலும், விலைகளை உயர்த்துவதில் அது தாக்கத்தை ஏற்படுத்தக்கூடும். இதற்கு ஒரே ஒரு காரணம் இல்லாததால், முழுமையான அணுகுமுறை தேவை.

இந்தக் கருத்து தற்போதைய உத்தியுடன் ஒத்துப்போகிறது: விலைகளை உயர்த்தும் நடத்தைகளைக் கட்டுப்படுத்துதல், தரவுகளை மேம்படுத்துதல், ஏற்கெனவே உள்ள விதிகளை அமல்படுத்துதல், விநியோகத்தை அதிகரிக்க நடவடிக்கை எடுத்தல். இவற்றில் எதுவும் சராசரி விலைகளை ஒரே இரவில் குறைக்காது. எனினும், அழுத்தத்தை ஓரளவுக்குக் குறைத்து, டோக்கியோவில் வசித்து வேலை செய்பவர்கள் தங்கள் வாழ்வாதாரத்துக்கு முக்கியமான சுற்றுப்புறங்களில் வீடுகளை வாங்குவதற்கான வாய்ப்பை மேம்படுத்தலாம்.

வாங்குபவர்களுக்கும் சந்தைக்கும் இதன் பொருள்

சொந்தமாகக் குடியிருக்க வீடு வாங்க விரும்புவோருக்கு, குறைவான வீடுகளுக்காக அதிகப் போட்டியும் கடுமையான விற்பனை ஒப்பந்தங்களும் புதிய இயல்பாகியுள்ளன. வாங்குபவர்கள் இன்னும் கடுமையான சரிபார்ப்பையும், ஒப்படைப்புக்கு முன் ஒப்பந்த உரிமையை மாற்றுவதைக் கட்டுப்படுத்தும் விதிகளையும் எதிர்பார்க்க வேண்டும். முதலீட்டாளர்களுக்கு, கட்டுமான நிறுவனங்கள் அபராதங்களை விரிவுபடுத்துவதாலும், குறுகிய காலம் சொத்தை வைத்திருப்பதை இலக்காக்கும் வரி யோசனைகள் வலுப்பெறுவதாலும், விரைவாக வாங்கி விற்கும் உத்திகள் அதிக அபாயமுடையவையாகி வருகின்றன. விற்பவர்களுக்கும் கட்டுமான நிறுவனங்களுக்கும் வாங்குபவர்களின் எண்ணிக்கை இன்னும் அதிகமாக உள்ளது. ஆனால் விலை நிர்ணய அதிகாரம் இப்போது பொதுமக்களிடமிருந்தும் கட்டுப்பாட்டு அமைப்புகளிடமிருந்தும் அதிக ஆய்வுக்கு உட்படுகிறது.

அடுத்த முக்கிய நிகழ்வு, பதிவேடுகள் குறித்த ஆய்வை MLIT வெளியிடுவதாகும். அது மட்டுமே வீடுகள் வாங்கக்கூடிய விலையில் உள்ளனவா என்ற கேள்விக்குத் தீர்வளிக்காது; ஆனால் விவாதத்தை உண்மைகளின் அடிப்படையில் அமைக்க உதவும். வேலைகளையும் மாணவர்களையும் தொடர்ந்து ஈர்க்கும் நகரத்தில், நிலையான வீட்டு விநியோகத்தை மீண்டும் உருவாக்குவதே பெரிய சவாலாகும். வர்த்தக விதிகளின் வரம்புகளுக்குள், ஊக நடவடிக்கைகளைத் தணிக்கவும், ஏற்கெனவே உள்ள வீடுகளைச் சிறப்பாகப் பயன்படுத்தவும், விநியோகத்தை அதிகரிக்கவும் ஜப்பானிடம் கருவிகள் உள்ளன. இந்த நடவடிக்கைகளை ஒன்றாக மேற்கொள்வதே ஆரோக்கியமான சந்தையை நோக்கிய தெளிவான பாதையாகும்.

முக்கிய அம்சங்கள்

• ஏப்ரல் முதல் செப்டம்பர் வரை டோக்கியோவில் புதிய குடியிருப்புகளின் சராசரி விலை 94.89 மில்லியன் யென்னை எட்டியது; இது முந்தைய ஆண்டைவிட 19.3 சதவீதம் அதிகம்.
• புதிய வீடுகளின் விநியோகம் 2014இல் சுமார் 45,000 ஆக இருந்ததிலிருந்து 2024இல் சுமார் 23,000 ஆகக் குறைந்து, சந்தையில் நெருக்கடியை ஏற்படுத்தியுள்ளது.
• வெளிநாட்டினர் வாங்கும் வீடுகளின் அளவைக் கணக்கிட MLIT பதிவேடுகளை ஆய்வு செய்து வருகிறது; ஆரம்ப அறிகுறிகளின்படி அவர்களின் பங்கு குறைவாக உள்ளது.
• WTO காலகட்டத்தில் ஜப்பான் ஏற்றுக்கொண்ட உறுதிப்பாடுகள், சொத்துகள் வாங்குவதில் தேசிய அடிப்படையிலான கட்டுப்பாடுகளை விதிப்பதை கடினமாக்குகின்றன.
• ஒப்படைப்புக்கு முன் மறுவிற்பனை செய்தால் முன்பணத்தைப் பறிமுதல் செய்வது, கடுமையான அபராதங்களுடன் ஐந்தாண்டு மறுவிற்பனைத் தடைகளை விதிப்பது உள்ளிட்ட விதிகளை கட்டுமான நிறுவனங்கள் சேர்த்து வருகின்றன.
• விரைவான மறுவிற்பனைக்கு அதிக வரி, காலியிட வரி, விதிகளைத் தீவிரமாக அமல்படுத்துதல், விநியோகத்தை அதிகரித்தல் போன்ற தேசியத்தைப் பொருட்படுத்தாத கொள்கைகளே நடைமுறைக்கு உகந்தவை.
• வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களைக் கட்டுப்படுத்தும் விதிகளையும் வரிகளையும் பிற நாடுகள் பயன்படுத்தியுள்ளன. ஆனால் ஜப்பானின் வர்த்தக உறுதிப்பாடுகளும் சட்டத் தேர்வுகளும் இத்தகைய அணுகுமுறைகளைக் கட்டுப்படுத்துகின்றன.
• அடுத்த முக்கியக் கட்டமாக MLIT-யின் பதிவேடுகள் ஆய்வு வெளியிடப்படும். தேசியத்தைவிட வாங்கும் நடத்தை மற்றும் விநியோகத்தில் கவனம் செலுத்தும் கொள்கைத் தேர்வுகளுக்கு அது வழிகாட்டும்.