சியோலை விட்டு வெளியேறும் கொரியர்கள்: தலைநகரை விட்டு மக்கள் சாதனை எண்ணிக்கையில் வெளியேறுவது ஏன்?

பெருமளவிலான இடம்பெயர்வு தீவிரமடைகிறது

வாழ்க்கைச் செலவுக்கு ஏற்ற இடத்தைத் தேடி மக்கள் தலைநகரை விட்டு வெளியேறுவதால், தென் கொரியா வரலாறு காணாத அளவிலான மக்கள்தொகை மாற்றத்தைக் கண்டு வருகிறது. தரவு மற்றும் புள்ளிவிவர அமைச்சகம் வெளியிட்ட உள்நாட்டு இடம்பெயர்வு தரவுகளின்படி, இந்த ஆண்டின் முதல் மூன்று மாதங்களில் 83,984 பேர் சியோலில் இருந்து கியோங்கி மாகாணத்துக்குக் குடிபெயர்ந்தனர். முந்தைய காலாண்டைவிட இது 30.9 சதவீதம் அதிகம்; ஓராண்டுக்கு முந்தைய இதே காலகட்டத்துடன் ஒப்பிடுகையில் 11.7 சதவீதம் உயர்வு. 85,481 பேர் இதே பயணத்தை மேற்கொண்ட 2021ஆம் ஆண்டின் கடைசி மூன்று மாதங்களுக்குப் பிறகு பதிவான அதிகபட்ச காலாண்டு எண்ணிக்கை இதுவாகும்.

பரவலாக ‘சியோல் வெளியேற்றம்’ என்று குறிப்பிடப்படும் இந்த இடம்பெயர்வு, சாதாரணக் குடும்பங்களின் நிதி வசதிக்கு அப்பால் அவர்களைத் தள்ளியுள்ள வீட்டு வசதிச் சந்தையின் அதிகரித்துவரும் அழுத்தத்தைப் பிரதிபலிக்கிறது. குடியிருப்பாளர் பதிவிட மாற்ற அறிக்கைகளிலிருந்து பெறப்பட்ட தரவு, நிர்வாக மாவட்டங்களுக்கு இடையிலான மக்கள்தொகை நகர்வுகளைக் கண்காணித்து, தெளிவான போக்கை வெளிப்படுத்துகிறது. விலைச் சரிவுகள் ஏற்பட்ட காலங்களுக்குப் பிறகும்கூட, சியோலில் உள்ள அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் நாட்டிலேயே அதிக விலை கொண்டவற்றில் தொடர்ந்து இடம்பெறுகின்றன. மாத வாடகைக்குப் பதிலாக மொத்த வைப்புத்தொகை செலுத்தும் முறையில் இயங்கும் நகரின் ஜியோன்சே வாடகைச் சந்தை, அண்மைய ஆண்டுகளில் கடுமையாக இறுக்கமடைந்துள்ளது. ஜியோன்சே வீடுகளின் பட்டியல் குறைந்து, விலைகள் மீண்டும் உயர்ந்ததால், பெரும் கடன் சுமையை ஏற்காமல் தலைநகருக்குள் வீடு பெறுவது பல குடும்பங்களுக்கு முடியாததாகிவிட்டது.

இந்த வெளியேற்றம் ஏற்கெனவே குடும்பம் அமைத்தவர்களோடு மட்டும் நின்றுவிடவில்லை. பல்வேறு வயதினரும் இடம்பெயர்கின்றனர்; அவர்களில் இளம் தொழில்முறையினரும் புதிதாகத் திருமணமான தம்பதிகளும் கணிசமான பங்கைக் கொண்டுள்ளனர். பெருந்தொற்றுக் காலத்தில் சிறு ஓட்டமாகத் தொடங்கியது, இப்போது தொடர்ச்சியான பெருக்கெடுப்பாக மாறி, மக்கள்தொகை வரைபடங்களை மாற்றி, கொள்கை வகுப்பாளர்களைச் சங்கடமான உண்மையை எதிர்கொள்ளச் செய்கிறது. நீண்டகாலமாக கொரியாவின் பொருளாதார, சமூக முன்னேற்றத்தின் இயந்திரமாகக் கருதப்பட்ட தலைநகரம், எதிர்கால வளர்ச்சியை முன்னெடுப்பார்கள் என எதிர்பார்க்கப்படும் தலைமுறையினருக்கே நிதி ரீதியாக எட்ட முடியாத இடமாகப் பார்க்கப்படுகிறது.

வீட்டுச் செலவுகள் வரவு செலவுத் திட்டத்தைத் தாண்டுகின்றன

சியோலில் தங்குவதற்கான நிதித் தடைகள் சாதாரணக் குடும்பங்களால் கடக்க முடியாத அளவுக்கு வளர்ந்துள்ளன. தலைநகரில் அடுக்குமாடி வீடுகளின் விலைகள், நடுத்தர வருமானம் கொண்ட வாங்குவோருக்கு சொந்த வீடு எட்டாதபடி தொடர்ந்து உயர்ந்த நிலையில் உள்ளன. அண்மையில் நடைமுறைக்கு வந்த விரிவான கடன் கட்டுப்பாடு, வீட்டு அடமானக் கடன்களை 600 மில்லியன் வோனாக, அதாவது சுமார் 430,000 டாலராக, வரம்பிடுகிறது. ஊக வணிகத்தைக் கட்டுப்படுத்தி விலைகளை நிலைப்படுத்தும் நோக்கில் கொண்டுவரப்பட்ட இந்த விதி, உழைக்கும் வர்க்கக் குடும்பங்களின் கனவுகளைக் குளிர்வித்துள்ளது. சியோலில் சராசரி அடுக்குமாடி வீட்டு விலை இப்போது சுமார் 1.46 பில்லியன் வோனாக உள்ள நிலையில், அதிகபட்சக் கடனுக்குத் தகுதிபெறும் வாங்குவோர்கூட வீடு வாங்க குறைந்தது 860 மில்லியன் வோன் ரொக்கமாகச் செலுத்த வேண்டும். கணிசமான பணப்புழக்கம் கொண்ட குடும்பங்களுக்கே இந்தக் கொள்கை நேரடியாகச் சந்தையை அணுகும் வாய்ப்பை அளிக்கிறது.

சியோலில் உள்ள 1.71 மில்லியன் அடுக்குமாடி வீடுகளில் சுமார் 74 சதவீதமான, 1.27 மில்லியனுக்கும் அதிகமான குடும்பங்களை இந்தக் கட்டுப்பாடு பாதிக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. சராசரி விலைகள் 3 பில்லியன் வோனைத் தாண்டும் காங்னம், சோசோ போன்ற அதிக விலையுள்ள மாவட்டங்களில், முன்பு வாங்குவோர் சொத்தின் மதிப்பில் 50 சதவீதம் வரை கடன் பெற முடிந்தது; அதாவது 1.5 பில்லியன் வோன் அல்லது அதற்கு மேல். புதிய விதிமுறையின்படி, கடன் 600 மில்லியன் வோனாக வரம்பிடப்படுவதால், இந்தப் பகுதிகளில் வீடு வாங்க 2.5 பில்லியன் வோனுக்கும் அதிகமான ரொக்கம் தேவைப்படுகிறது. சியோலில் உள்ள வீட்டு வசதிக் கொள்கை ஆய்வாளர் ஒருவர், சந்தை செல்வந்தர்களுக்கு மட்டுமே அதிகளவில் சேவை செய்வதாகவும், இதனால் தலைநகரப் பகுதியில் சமூகப் பொருளாதாரப் பிளவுகள் மேலும் ஆழமடையக்கூடும் என்றும் எச்சரித்தார்.

உலகிலேயே குடும்பக் கடன் சுமை அதிகமுள்ள நாடுகளில் ஒன்றாக தென் கொரியா இருக்கும் சூழலில் இந்தக் கடன் கட்டுப்பாடுகள் வந்துள்ளன. சர்வதேச நிதி நிறுவனத்தின் தரவுகளின்படி, 2024ஆம் ஆண்டின் கடைசி காலாண்டில் மொத்த உள்நாட்டு உற்பத்தியுடன் ஒப்பிடுகையில் குடும்பக் கடன் விகிதம் 91.7 சதவீதத்தை எட்டியது. 38 முக்கிய நாடுகளில் இது இரண்டாவது உயர்ந்த விகிதமாகும். கனடாவில் மட்டும் இது 100.6 சதவீதமாக அதிகமாகப் பதிவானது. இந்த விகிதத்தைப் படிப்படியாகச் சுமார் 80 சதவீதமாகக் குறைக்க வேண்டும் என்று கொரிய வங்கி ஆளுநர் ரீ சாங்-யோங் வலியுறுத்தியுள்ளார். அளவுக்கு மீறிய கடன் நிதி நிலைத்தன்மையையும் பொருளாதார வளர்ச்சியையும் பாதிக்கக்கூடும் என்றும் அவர் எச்சரித்துள்ளார். இருப்பினும், வீட்டு விலைகள் உயர்வதால் ஆபத்தான கடன் சுமையை ஏற்க வேண்டுமா அல்லது நகரை விட்டு முற்றிலும் வெளியேற வேண்டுமா எனத் தேர்வுசெய்ய வேண்டிய கட்டாயத்தில் இருப்பதாகப் பல குடியிருப்பாளர்கள் கருதுகின்றனர்.

புதிய வாய்ப்பிடமாக மாறும் கியோங்கி

சியோலை விட்டு வெளியேறியவர்கள், வலுவான போக்குவரத்து இணைப்புகளும் வளர்ச்சியடைந்த வீட்டு வசதி உள்கட்டமைப்பும் கொண்ட கியோங்கி மாகாணத்தின் முக்கிய நகரங்களில் பெரும்பாலும் குடியேறியுள்ளனர். முதல் காலாண்டில் பிற பகுதிகளிலிருந்து வந்தவர்களின் எண்ணிக்கையில் சுவோன் முதலிடம் பிடித்தது; 13,712 புதிய குடியிருப்பாளர்களை அது வரவேற்றது. 13,317 பேருடன் கோயாங் அடுத்த இடத்தில் இருந்தது. யோஙின் நகருக்கு 13,005 பேரும், சியோங்நாமுக்கு 12,088 பேரும் குடிபெயர்ந்தனர். ஹ்வாசோங், பியோங்டேக் ஆகிய நகரங்கள் ஒவ்வொன்றும் 10,000க்கும் அதிகமான புதிய குடியிருப்பாளர்களைப் பதிவு செய்தன. மாகாணத்துக்குள், காலாண்டில் 8,203 பேர் அதிகரித்து குவாங்மியோங் நகரம் அதிகபட்ச நிகர மக்கள்தொகை உயர்வைப் பதிவு செய்தது.

சியோல் குடியிருப்பாளர்களிடமிருந்து வரும் வீட்டு வசதித் தேவை, சொத்து பரிவர்த்தனைகளில் மேலும் வெளிப்படையாகத் தெரிகிறது. உச்ச நீதிமன்றத்தின் பதிவுத் தகவல் அமைப்பு வெளியிட்ட தரவுகளின்படி, மார்ச் மாதத்தில் கியோங்கி மாகாணத்தில் அடுக்குமாடி வீடு வாங்கியவர்களில் சியோல் குடியிருப்பாளர்கள் 15.69 சதவீதமாக இருந்தனர். ஜூன் 2022க்குப் பிறகு இது மிக உயர்ந்த அளவாகும். முந்தைய ஓராண்டில் மட்டும், சியோலில் வசிப்பவர்கள் மாகாணத்தில் 17,093 அடுக்குமாடி வீடுகளை வாங்கினர். இது அதற்கு முந்தைய ஆண்டில் பதிவான 13,429 வீடுகளைவிட 27.3 சதவீதம் அதிகம். சியோலில் இருந்து வந்தவர்கள் 1,736 வீடுகளை வாங்கிய கோயாங் மிகவும் சுறுசுறுப்பான சந்தையாக உருவெடுத்தது. அதைத் தொடர்ந்து நம்யாங்ஜு 1,409 வீடுகளுடனும், ஹனாம் 1,252 வீடுகளுடனும், உய்ஜொங்பு 1,109 வீடுகளுடனும் இடம்பெற்றன. பரிவர்த்தனைகள் 1,000 வீடுகளைத் தாண்டிய ஏழு நகரங்களில், கியோங்கி மாகாணத்தின் மொத்த வீடு வாங்குதல்களில் தலைநகரக் குடியிருப்பாளர்கள் 53.7 சதவீதத்தைப் பங்களித்தனர்; மொத்தம் 9,183 அடுக்குமாடி வீடுகள் விற்பனையாகின.

இந்தத் தேவை அதிகரிப்பு உள்ளூர் சொத்து மதிப்புகளை விரைவாக மாற்றி வருகிறது. கொரிய ரியல் எஸ்டேட் வாரியத்தின் தரவுகளின்படி, ஏப்ரல் மாதத்தின் நான்காவது வார நிலவரப்படி, இந்த ஆண்டில் யோஙின் நகரின் சுஜி-கு பகுதியில் அடுக்குமாடி வீடுகளின் விலை 7.24 சதவீதம் உயர்ந்தது. சியோங்நாம் நகரின் புண்டாங்-கு பகுதியில் 4.59 சதவீதமும், சுவோன் நகரின் யோங்தொங்-கு மற்றும் ஹ்வாசோங் நகரின் டொங்தான்-கு பகுதிகளில் முறையே 3.67 சதவீதம், 2.88 சதவீதமும் விலைகள் உயர்ந்தன. இதே காலகட்டத்தில் சியோல் முழுவதும் சராசரி விலை உயர்வு 2.65 சதவீதம் மட்டுமே. இந்தப் புறநகர் நகரங்களில் விலைகள் வேகமாக உயர்வது, தலைநகரை விட்டு வெளியேறும் போக்கு குடியிருப்பாளர்கள் இடம்பெயர்வதோடு மட்டும் நின்றுவிடாமல், ஒட்டுமொத்தப் பெருநகர வீட்டு வசதிச் சந்தையையும் அடிப்படையாக மாற்றுகிறது என்பதைக் காட்டுகிறது.

கடினமான தேர்வுகளை எதிர்கொள்ளும் இளம் கொரியர்கள்

இடம்பெயர்வு போக்கு இளைஞர்களிடையே குறிப்பாகத் தெளிவாகக் காணப்படுகிறது. அவர்களுக்கு சியோல் வாய்ப்புகளின் பூமியாக இல்லாமல், நிதி நெருக்கடியில் சிக்கவைக்கும் இடமாக மாறியுள்ளது. கடந்த ஆண்டு வெளியிடப்பட்ட கொரிய புள்ளிவிவரத் துறையின் தரவுகளின்படி, 2024ஆம் ஆண்டில் 19 முதல் 34 வயதுடைய இளைஞர்கள் 10,000 பேர் தலைநகரப் பகுதியின் பிற பகுதிகளுக்குச் சென்றதால், சியோலில் நிகர வெளியேற்றம் பதிவானது. இது முந்தைய ஆண்டில் பதிவான 2,000 பேரைவிட ஐந்து மடங்கு அதிகம். இளம் குடிபெயர்ந்தவர்களில் 6,000 பேரை கியோங்கி மாகாணம் ஏற்றுக்கொண்டது; இன்சியான் 4,000 பேர் நிகர வரவைக் கண்டது. வேலை அல்லது கல்வி வாய்ப்புகளுக்காகப் பல இளம் கொரியர்கள் முதலில் சியோலுக்குக் குடிபெயர்கின்றனர்; ஆனால் நீண்டகாலம் அங்கு வசிப்பதற்கு வீட்டு செலவுகள் அனுமதிக்காது என்பதைப் பின்னர் உணர்கின்றனர்.

வீட்டு ஒதுக்கீட்டுத் திட்டத்தின் சரிவு இந்தச் சிக்கல்களை மேலும் அதிகரித்துள்ளது. முதல் முறையாக வீடு வாங்குவோருக்கு, குறிப்பாக இளம் விண்ணப்பதாரர்களுக்கு, கட்டுப்படுத்தப்பட்ட விலையில் புதிதாகக் கட்டப்பட்ட அடுக்குமாடி வீடுகளைப் பெற உதவும் தனித்துவமான சந்தா கணக்குத் திட்டம் தென் கொரியாவில் நடைமுறையில் உள்ளது. ஆனால் புதிய வீடுகளின் தொடக்க விலைகள் ஏற்கெனவே உள்ள சந்தை விலைகளைவிட அதிகமாகி வருவதால், இந்தத் திட்டம் தற்போது தடுமாறுகிறது. ரியல் எஸ்டேட் தளமான ஜிக்பாங்கின் தரவுகளின்படி, இந்த ஆண்டு நாடு முழுவதும் அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட தனியார் கட்டுமான நிறுவனங்களின் 24 அடுக்குமாடி குடியிருப்புத் திட்டங்களில் 19 திட்டங்களில், 3.3 சதுர மீட்டருக்கான சராசரி விலை, அதே பகுதிகளில் கடந்த இரண்டு ஆண்டுகளில் கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகளின் விலையைவிட அதிகமாக இருந்தது. சியோலில், சியோடேமுன்-கு பகுதியில் உள்ள டிஃபைன் யோன்ஹுய் போன்ற குடியிருப்புத் திட்டங்களின் விலை, அந்த மாவட்டத்தின் சராசரி தொடக்க விலையைவிட சுமார் 18 சதவீதமும், அண்மைய சந்தை விலைகளைவிட சுமார் 27 சதவீதமும் அதிகமாக நிர்ணயிக்கப்பட்டது.

விலை இடைவெளியால் கிடைக்கும் என எதிர்பார்க்கப்பட்ட லாபம் குறைவதால், சந்தா திட்டத்தின் மீதான ஆர்வம் தணிந்து வருகிறது. சந்தா கணக்கு வைத்திருப்போரின் மொத்த எண்ணிக்கை 2024 ஜனவரியில் 26.979 மில்லியனிலிருந்து, இந்த ஆண்டு ஜனவரியில் 26.132 மில்லியனாகக் குறைந்தது. அதாவது சுமார் 840,000 பேர் குறைந்தனர். மூன்று முதல் ஐந்து ஆண்டுகள் கணக்கு வைத்திருந்த நடுத்தர காலப் பிரிவில் இந்த வீழ்ச்சி மிகத் தீவிரமாக இருந்தது; அந்தப் பிரிவில் 1.5 மில்லியனுக்கும் அதிகமானோர் குறைந்தனர். பத்து ஆண்டுகள் அல்லது அதற்கு மேலாகக் கணக்கு வைத்திருப்போர் எண்ணிக்கை உயர்ந்துள்ளது. இதனால், முன்னுரிமை மதிப்பெண் குறைவாக உள்ள இளம் விண்ணப்பதாரர்கள் இந்தத் திட்டத்தைக் கைவிடுவது தெரிகிறது. நில விலை, மூலப்பொருள், தொழிலாளர் செலவு, நிதிச் செலவு ஆகியவை அதிகரித்ததால் கட்டுமானச் செலவுகள் உயர்ந்துள்ளன; முன்பு சந்தா திட்டங்களை ஈர்க்கக்கூடியதாக மாற்றிய தள்ளுபடிகளை வழங்குவது கட்டுமான நிறுவனங்களுக்குச் சாத்தியமில்லாமல் போயுள்ளது.

வீடு வாங்குவதோடு மட்டுமல்லாமல், வாடகைச் சந்தையிலும் சுமை அதிகரித்துள்ளதாக குவாங்வூன் பல்கலைக்கழகத்தின் ரியல் எஸ்டேட் சட்டப் பேராசிரியர் சோ ஜின்-ஹ்யோங் விளக்கினார்.

சியோலில் வீட்டு விலைகள் மிக அதிகமாகிவிட்டதால், ஏற்கெனவே வசிப்பவர்கள் வெளிப்புறப் பகுதிகளுக்குச் செல்லத் தள்ளப்படுகின்றனர். அதே நேரத்தில், பிராந்தியப் பகுதிகளிலிருந்து தலைநகரப் பகுதிக்கு வருபவர்கள், நேரடியாக சியோலில் குடியேற முயல்வதற்குப் பதிலாக கியோங்கி அல்லது இன்சியானைத் தேர்ந்தெடுப்பது அதிகரித்து வருகிறது.

இன்சியானும் கியோங்கியின் பல நகரங்களும் வேலைக்காக சியோலுக்குச் செல்வதை இன்னும் பெரிதும் சார்ந்துள்ளன என்றும், மலிவான வீடு தேடி இடம்பெயர்பவர்கள் வீட்டுச் செலவில் கிடைக்கும் சேமிப்பை அதிக போக்குவரத்துச் சுமையால் ஈடுகட்ட வேண்டியுள்ளது என்றும் சோ குறிப்பிட்டார்.

அரசுக் கொள்கைகளும் சந்தையின் எதிர்வினையும்

சியோல் அதிகாரிகள் நெருக்கடியை உணர்ந்து, வீட்டு வசதியின் அளிப்பை விரிவுபடுத்த முயற்சிக்கின்றனர். இருப்பினும், இந்த முயற்சிகள் தேவைக்கு ஈடுகொடுக்குமா என விமர்சகர்கள் கேள்வி எழுப்புகின்றனர். சியோல் பெருநகரப் பகுதியில் இளைஞர்களுக்கும் புதிதாகத் திருமணமான தம்பதிகளுக்கும் வீட்டு வசதியை விரைவாக அதிகரிக்க அரசு நடவடிக்கை எடுக்கும் என்று நிலத்துறை அமைச்சர் கிம் யுன்-டுக் அறிவித்தார். விலை உயர்வு குறித்த கவலைகளுக்கு மத்தியில் நகர்ப்புற வீட்டு வசதியை அதிகரிப்பதற்கான நடவடிக்கைகள் குறித்து ஆளும் கொரிய ஜனநாயகக் கட்சியும் அரசும் தேசிய அவையில் நடத்திய ஆலோசனையின்போது இந்த உறுதிமொழி அளிக்கப்பட்டது. மோசமான சூழலில் வசிப்பவர்களுக்கும் அதிக விலைகள் குறித்துக் கவலைப்படுபவர்களுக்கும் நிலையான வீட்டு வசதி வழங்க அரசு தன்னால் இயன்ற அனைத்தையும் செய்யும் என்று கிம் தெரிவித்தார்.

2030ஆம் ஆண்டுக்குள் நாடு முழுவதும் 1.35 மில்லியனுக்கும் அதிகமான வீடுகளைக் கட்டும் முந்தைய உறுதிமொழியைத் தொடர்ந்து இந்த அறிவிப்புகள் வந்துள்ளன. கடந்த ஆண்டு விநியோகத்தை விரிவுபடுத்துவதற்கான விதிமுறைகளைத் திருத்துவதில் கவனம் செலுத்தப்பட்டதாகவும், இந்த ஆண்டு செயலாக்கம் விரைவுபடுத்தப்படும் என்றும் கிம் விளக்கினார். சியோல் பெருநகரப் பகுதியில் அரசுக்குச் சொந்தமான நிலங்களையும் பழமையான பொதுத்துறை நிறுவனக் கட்டிடங்களையும் பயன்படுத்துமாறு கொரிய ஜனநாயகக் கட்சி நாடாளுமன்ற உறுப்பினர் மேங் சங்-கியூ அரசைக் கேட்டுக்கொண்டார். கட்டுமானம் குறித்த காலத்தில் நிறைவடைவதை உறுதிசெய்ய ஒழுங்குமுறை ஆதரவு அவசியம் என்றும் அவர் வலியுறுத்தினார்.

தனியார் துறையில், புறநகர்ப் பகுதிகளில் உள்ள தேவையைப் பூர்த்திசெய்ய கட்டுமான நிறுவனங்கள் போட்டியிட்டு வருகின்றன. லோட்டே கன்ஸ்ட்ரக்ஷன், உய்ஜொங்பு லோட்டே கேஸ்டில் நரிபெக் சிட்டியை 5 சதவீத முன்பணம், நிர்ணயிக்கப்பட்ட 10 மில்லியன் வோன் முதல் தவணை, கடன் வட்டிக்கான உதவி உள்ளிட்ட நிதிச் சலுகைகளுடன் சந்தைப்படுத்துகிறது. இன்சியானில் 19 கட்டிடங்களில் 2,549 வீடுகளைக் கொண்ட ரேமியான் சோங்டோ ஸ்டேஷன் சென்ட்ரிபோலை சாம்சங் சி&டி அறிமுகப்படுத்தியுள்ளது. கோயாங் சாங்நியூங் மாவட்டத்தில் 391 வீடுகளுக்கான விண்ணப்பங்களை கொரிய நிலம் மற்றும் வீட்டு வசதிக் கழகம் ஏற்றுக்கொண்டு வருகிறது. அதே வேளையில், கிம்போவில் பூங்மு ஸ்டேஷன் லோட்டே கேஸ்டில் சிக்னேச்சரை அறிமுகப்படுத்த லோட்டே கன்ஸ்ட்ரக்ஷன் திட்டமிட்டுள்ளது. மத்திய சியோலிலிருந்து தலைநகரப் பகுதியின் வெளிப்புறத்தை நோக்கித் தொழில்துறை நகர்கிறது என்பதை இந்தத் திட்டங்கள் காட்டுகின்றன.

இருப்பினும், கொள்கைச் சூழல் சிக்கலானதாகவே உள்ளது. கடன் சேவை விகிதம் குறித்த கடுமையான விதிமுறைகள், சந்தா திட்டங்கள் மூலம் வீடு வாங்குவதை மேலும் கடினமாக்கியுள்ளன. அதே சமயம், பணவீக்கத்தைக் கட்டுப்படுத்தும் நோக்கிலான விலை உச்சவரம்புத் திட்டங்கள் அதிகரித்து வரும் கட்டுமானச் செலவுகளைக் கணக்கில் கொள்ளவில்லை. சியோலில் கட்டுப்படுத்தப்படும் தேவை, குறைந்த மற்றும் நடுத்தர விலைகளைக் கொண்ட கியோங்கி, இன்சியான் பகுதிகளுக்கு நகர்ந்து, அங்குள்ள விலைகளை உயர்த்தும் ‘பலூன் விளைவு’ ஏற்படலாம் என்று சில பொருளாதார நிபுணர்கள் எச்சரிக்கின்றனர். கடுமையாக்கப்பட்ட விதிமுறைகள் பெரும்பாலும் வாங்குவோரை இரண்டாம் நிலைக் கடன் வழங்குநர்களிடமோ சட்டவிரோத நிதி வழிகளிடமோ தள்ளிவிடுகின்றன; அடிப்படை விலை எட்டும் பிரச்சினையைத் தீர்க்காமல் புதிய அபாயங்களை உருவாக்குகின்றன என்று பான்போ-டொங்கில் உள்ள ரியல் எஸ்டேட் முகவர் ஒருவர் எச்சரித்தார்.

பயணத்தின் முரண்பாடு

பெருமளவில் மக்கள் வெளிப்புறப் பகுதிகளுக்குக் குடிபெயர்ந்தாலும், தென் கொரியாவின் மறுக்க முடியாத பொருளாதார மையமாக சியோல் தொடர்கிறது. இதனால் போக்குவரத்து வலையமைப்புகளுக்கும் தனிநபர் நிதிநிலைக்கும் அழுத்தம் தரும் பயண முரண்பாடு உருவாகியுள்ளது. இன்சியானும் கியோங்கியின் பல நகரங்களும் வேலைக்காக சியோலுக்குச் செல்வதை அதிகம் சார்ந்துள்ளன. அதனால் குறைந்த வீட்டு செலவுக்குப் பதிலாக நீண்ட பயண நேரத்தையும் கூடுதல் போக்குவரத்துச் சுமையையும் ஏற்க வேண்டியுள்ளது. 2022லும் 2023ஆம் ஆண்டின் தொடக்கத்திலும் வீட்டு விலைகள் சிறிது காலம் குறைந்த பிறகு மீண்டும் உயரத் தொடங்கின; கடந்த ஆண்டு வீட்டு செலவுச் சுமை மேலும் தீவிரமடைந்ததாகத் தெரிகிறது. சியோல் முகவரியின் அந்தஸ்தைவிட மலிவு விலையையும் போக்குவரத்து வசதியையும் பல குடும்பங்கள் இப்போது முன்னுரிமைப்படுத்துகின்றன.

இந்த வெளியேற்றம் அதிகரிப்பதால், பொருளாதாரச் செயல்பாடுகள் பரவுவதற்குப் பதிலாக, சியோலை மையமாகக் கொண்ட வேலைவாய்ப்பும் தினசரிப் பயண அமைப்பும் பரந்த பெருநகரப் பகுதி முழுவதும் மேலும் வலுப்பெறக்கூடும் என்று ஆய்வாளர்கள் எச்சரிக்கின்றனர். குறிப்பாக இளம் தொழிலாளர்கள் இரட்டைச் சுமையை எதிர்கொள்கின்றனர்: பணியிடங்களுக்கு அருகில் வசிக்க முடியாத அளவுக்கு வீட்டு விலைகள் உயர்ந்துள்ளன; அதேவேளையில், தொழில் முன்னேற்றத்துக்காக அவர்கள் தினமும் சியோலுக்குத் திரும்ப வேண்டியுள்ளது. இதனால், தலைநகரம் பொருளாதார அதிகாரத்தைத் தக்கவைத்துக்கொண்டு தனது வீட்டு வசதி நெருக்கடியைச் சுற்றியுள்ள நிர்வாகப் பகுதிகளுக்கு ஏற்றுமதி செய்யும் கடினமான புவியியல் படிநிலை உருவாகும் அபாயம் உள்ளது. முரண்பாடு தெளிவாகத் தெரிகிறது. அங்கு வசிக்க முடியாததால் மக்கள் சியோலை விட்டு வெளியேறினாலும், வேலைக்காக தினமும் திரும்ப வேண்டியுள்ளது. இதனால், வேகமாக விலை உயர்ந்து வரும் புறநகர் நகரங்களில் செல்வம் சேர்க்கப் போராடிக்கொண்டே, தலைநகரப் பொருளாதாரத்துக்கு அவர்கள் மறைமுகமாக ஆதரவளிக்கின்றனர்.

இதன் நீண்டகால சமூக விளைவுகள் ஆழமானவையாக இருக்கலாம். சியோலின் வீட்டு வசதித் தேவையை கியோங்கி நகரங்கள் தொடர்ந்து ஏற்றுக்கொண்டாலும், அதற்கேற்ற வேலைவாய்ப்பு வளர்ச்சி இல்லையெனில், விருப்பத்தின் அடிப்படையில் அல்லாமல் செல்வத்தின் அடிப்படையில் குடியிருப்பு தீர்மானிக்கப்படும் இடப்பரப்பு ஏற்றத்தாழ்வுகள் அங்கு வேரூன்றக்கூடும். ஒரு காலத்தில் மலிவானவையாக இருந்த புறநகர்ப் பகுதிகள் விலையுயர்ந்த பயண நகரங்களாக மாறுவது, சியோல் நெருக்கடியை இன்னும் பரந்த புவியியல் அளவில் மீண்டும் உருவாக்கக்கூடும். இதனால் எதிர்காலத் தலைமுறையினருக்குக் கிடைக்கும் புகலிட வாய்ப்புகள் குறையும்.

தெரிந்துகொள்ள வேண்டியவை

• 2026ஆம் ஆண்டின் முதல் காலாண்டில் 83,984 பேர் சியோலில் இருந்து கியோங்கி மாகாணத்துக்குக் குடிபெயர்ந்தனர். இது நான்கு ஆண்டுகளில் பதிவான அதிகபட்ச எண்ணிக்கை; காலாண்டு அடிப்படையில் 30.9 சதவீத உயர்வு.
• புதிய அடமானக் கடன் உச்சவரம்பான 600 மில்லியன் வோன், சராசரி அடுக்குமாடி வீட்டு விலை 1.46 பில்லியன் வோனாக உள்ள சியோல் சந்தையிலிருந்து நடுத்தர வர்க்க வாங்குவோரை ஏறத்தாழ விலக்கியுள்ளது.
• 19 முதல் 34 வயதுடைய இளைஞர்கள் வெளியேற்றத்தில் முன்னிலை வகித்தனர். 2024ஆம் ஆண்டில் சியோலில் இருந்து சுற்றுப்புறப் பகுதிகளுக்கு நிகரமாக 10,000 இளம் குடியிருப்பாளர்கள் வெளியேறினர்.
• சுவோன், கோயாங், யோஙின், சியோங்நாம் உள்ளிட்ட கியோங்கி நகரங்கள் ஒவ்வொன்றும் முதல் காலாண்டில் 12,000க்கும் அதிகமான புதிய குடியிருப்பாளர்களை வரவேற்றன.
• கியோங்கியின் சில மாவட்டங்களில் அடுக்குமாடி வீட்டு விலைகள் சியோலைவிட வேகமாக உயர்கின்றன. இந்த ஆண்டில் யோஙின் நகரின் சுஜி-கு பகுதியில் விலைகள் 7.24 சதவீதம் அதிகரித்துள்ளன.
• தலைநகரப் பகுதியில் வீட்டு வசதியை விரைவாக அதிகரிப்பதுடன், 2030ஆம் ஆண்டுக்குள் நாடு முழுவதும் 1.35 மில்லியனுக்கும் அதிகமான வீடுகளைக் கட்ட தென் கொரிய அரசு உறுதியளித்துள்ளது.
• மொத்த உள்நாட்டு உற்பத்தியுடன் ஒப்பிடுகையில் குடும்பக் கடன் 91.7 சதவீதமாக உள்ளது. இது உலகின் முக்கியப் பொருளாதாரங்களில் இரண்டாவது உயர்ந்த அளவாகும்.