எஸ்க்ரோ சீர்திருத்தம் தாமதமாவதால், உஸ்பெகிஸ்தான் வீடு வாங்குவோர் சேமிப்புப் பணம் முடங்கும் அபாயம்

132 கட்டுமான நிறுவனங்கள் ஆய்வு; உதவி கோரி ஆயிரக்கணக்கான வாங்குவோர்

2026 ஜனவரி முதல் செப்டம்பர் வரை, கட்டுமான நிறுவனங்கள் குறித்து 1,700-க்கும் மேற்பட்ட புகார்களை உஸ்பெகிஸ்தானின் போட்டி மேம்பாடு மற்றும் நுகர்வோர் பாதுகாப்புக் குழு பெற்றது. 12 பிராந்தியங்களில் உள்ள 132 கட்டுமான நிறுவனங்கள் வழங்கிய ஒப்பந்தங்களை ஆய்வு செய்ததில், ஒப்பந்தம் முடிவுக்கு வரும்போது வாங்குவோரின் பணத்தைத் திருப்பித் தருவதற்கான உரிய காலக்கெடு 77.3% ஒப்பந்தங்களில் இல்லை என்றும், கட்டுமானப் பணிகளைத் தாமதமாக ஒப்படைப்பதற்கான அபராதம் 50.8% ஒப்பந்தங்களில் குறிப்பிடப்படவில்லை என்றும் தெரியவந்தது.

புகார்களை ஆய்வு செய்ததைத் தொடர்ந்து, முக்கியமாக கட்டுமானத் தரம் மற்றும் வீடுகளை ஒப்படைப்பதில் ஏற்பட்ட தாமதங்கள் தொடர்பாக, நுகர்வோருக்குச் சாதகமாக சுமார் 14.5 பில்லியன் சோம்கள் மறுகணக்கீடு செய்யப்படுவதைக் குழு உறுதிசெய்தது. வீடுகள் கட்டி முடிக்கப்படுவதற்கு முன்பே வாங்குவது தொடர்பான துறையின் விதிமீறல்களால், 2025-ல் கிட்டத்தட்ட 3,000 பேர் மொத்தம் 668 பில்லியன் சோம்கள் இழந்ததாகக் கூறப்படுகிறது.

இந்தப் புள்ளிவிவரங்களுக்குப் பின்னால் ஒரு எளிய பிரச்சினை உள்ளது: இன்னும் கட்டப்பட்டுக்கொண்டிருக்கும் வீடுகளுக்குக் குடும்பங்கள் பணம் செலுத்துகின்றன; ஆனால் அடுக்குமாடி வீடுகளை ஒப்படைப்பதற்கு முன்பே கட்டுமான நிறுவனங்கள் அந்தப் பணத்தைப் பெற்று பயன்படுத்தலாம். கட்டுமானப் பணிகள் நின்றுவிட்டால், வாக்குறுதியளிக்கப்பட்ட வீடும் கிடைக்காமல், சேமிப்புப் பணத்தையும் எடுக்க முடியாமல் வாங்குவோர் பல ஆண்டுகள் தவிக்க நேரிடலாம்.

இந்தப் பணத்தைப் பாதுகாக்கும் நோக்கில் அமைக்கப்பட்ட ஒரு நடைமுறை 2026 ஜனவரி 1 முதல் கட்டாயமாக்கப்படத் திட்டமிடப்பட்டது. நவம்பர் தொடக்கத்திலும், இவ்வகைக் கட்டுமானத்துக்கான கட்டாய எஸ்க்ரோ நடைமுறை செயல்படத் தொடங்கவில்லை; அதைச் செயல்படுத்த ஆதரவளிக்கும் சட்டமும் இன்னும் பரிசீலனையில் இருந்தது.

இமாரத் டெவலப்மென்ட் தொடர்பான சர்ச்சையில், ஒப்படைப்புத் தேதிகள் தவறியது, பணத்தைத் திருப்பித் தரும்போது பிடித்தம் செய்த தொகை குறித்த தகராறு, கட்டுமானக் குறைபாடுகள், குற்றவியல் விசாரணை எனப் பிரச்சினையின் பல அம்சங்கள் ஒன்றிணைகின்றன. அசல் தொகையைத் திருப்பித் தந்தாலும், பல ஆண்டுகள் காத்திருந்த பிறகு ஒரு குடும்பம் நிதி ரீதியாக மேலும் பாதிக்கப்படலாம் என்பதையும் இது காட்டுகிறது.

ஒப்பந்தங்களில் ஆய்வாளர்கள் கண்டறிந்தவை

தாஷ்கண்ட் நகரம் மற்றும் 11 மாகாணங்களில் உள்ள கட்டுமான நிறுவனங்களை இந்தக் குழு ஆய்வு செய்தது. தாமதமான கட்டுமானம் மட்டுமல்லாமல், பழுதுபார்ப்பு, பணத்தைத் திருப்பித்தருதல், இறுதி விலை ஆகியவை குறித்த அடிப்படைக் கேள்விகளுக்குப் பல ஒப்பந்தங்கள் தெளிவான பதிலளிக்கவில்லை; அல்லது அவற்றில் கட்டுமான நிறுவனத்துக்கு அதிக அதிகாரம் அளிக்கப்பட்டிருந்தது.

குழு பதிவு செய்த சிக்கல்கள்:

• 77.3% ஒப்பந்தங்களில் பணத்தைத் திருப்பித்தருவதற்கான காலக்கெடு குறிப்பிடப்படவில்லை; அல்லது ஆரம்பக் கட்டண நிபந்தனைகளுடன் முரண்படும் காலக்கெடு நிர்ணயிக்கப்பட்டிருந்தது.
• 63.6% ஒப்பந்தங்களில் வீடு ஒப்படைக்கப்பட்ட பிறகான உத்தரவாதக் காலம் குறிப்பிடப்படவில்லை.
• 59.1% ஒப்பந்தங்கள் பெரும்பாலும் கட்டுமான நிறுவனங்களின் நலன்களையே பிரதிபலித்தன.
• 54.5% ஒப்பந்தங்களில் உத்தரவாதக் காலத்தின்போது குறைபாடுகளைச் சரிசெய்யும் கடமை குறிப்பிடப்படவில்லை.
• 50.8% ஒப்பந்தங்களில் கட்டுமானத் தாமதத்துக்கான அபராதம் குறிப்பிடப்படவில்லை.
• 33.3% ஒப்பந்தங்களில் வீடு ஒப்படைக்கப்பட வேண்டிய தெளிவான தேதி குறிப்பிடப்படவில்லை.
• 30.3% ஒப்பந்தங்கள் ரஷ்ய மொழியில் மட்டுமே தயாரிக்கப்பட்டிருந்தன. இது அரசுமொழி தொடர்பான விதிமுறைகளை மீறுவதாகக் குழு சுட்டிக்காட்டியது.

சில ஒப்பந்தங்கள், வாங்குவோர் ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்தால் செலுத்திய தொகையில் 4% முதல் 15% வரை கட்டுமான நிறுவனங்கள் வைத்துக்கொள்ள அனுமதித்தன. வேறு சில ஒப்பந்தங்கள், அந்த அடுக்குமாடி வீட்டை வேறொருவருக்கு விற்ற பிறகே பணத்தைத் திருப்பித்தர முடியும் என நிபந்தனை விதித்தன; அல்லது நிறுவனம் ஒருதலைப்பட்சமாக விலையை உயர்த்த அனுமதித்தன.

எதிர்கால விற்பனையைச் சார்ந்த பணத்திருப்பி வழங்கும் நடைமுறை, பெரும்பாலும் கட்டுமான நிறுவனத்தின் கட்டுப்பாட்டில் உள்ள ஒரு நிகழ்வுக்காகக் குடும்பத்தைக் காத்திருக்கச் செய்கிறது. பணத்தைத் திருப்பித்தர உறுதியான காலக்கெடு இல்லாவிட்டால், வாங்குவோர் வேறொரு வீட்டை வாங்குவதற்கோ அல்லது பிற செலவுகளுக்குத் தேவையான பணத்தை மீட்பதற்கோ நம்பகமாகத் திட்டமிட முடியாது.

2026 ஜூலையில் வெளியிடப்பட்ட தனி ஆய்வில் 129 ஒப்பந்தங்கள் பரிசீலிக்கப்பட்டன. அவற்றில் 51%-ல் தாமதத்துக்கான கட்டுமான நிறுவனத்தின் பொறுப்பு குறிப்பிடப்படவில்லை; 84%-ல் உத்தரவாதக் காலம் இல்லை; 80%-ல் மறுகணக்கீட்டின்போது கட்டுமான நிறுவனங்களுக்குச் சாதகமான விதிகள் இருந்தன. இந்த இரு ஆய்வுகளும் வெவ்வேறு ஒப்பந்தத் தொகுப்புகளை உள்ளடக்கியிருந்தாலும், இரண்டிலும் பாதுகாப்பு தொடர்பான குறைபாடுகள் மீண்டும் மீண்டும் கண்டறியப்பட்டன.

ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்வது முன்பணத்தை எப்படிக் கரைத்துவிடும்

500 மில்லியன் சோம்கள் விலையுள்ள ஓர் அடுக்குமாடி வீட்டை உதாரணமாக எடுத்துக்கொண்டால், அபராத விதியின் சொற்கள் வாங்குவோரின் இழப்பை எவ்வாறு மாற்றக்கூடும் என்பது தெரியும். குடும்பம் 150 மில்லியன் சோம்கள் முன்பணம் செலுத்தியிருக்க, ஒப்பந்தம் மொத்த விலையில் 10% முதல் 12% வரை பிடித்தம் செய்ய அனுமதித்தால், கட்டுமான நிறுவனம் 50 மில்லியன் முதல் 60 மில்லியன் சோம்கள் வரை வைத்துக்கொள்ளக் கோரலாம்.

ஏற்கெனவே செலுத்திய பணத்தில் மூன்றில் ஒரு பங்கு முதல் ஐந்தில் இரண்டு பங்கு வரை அந்தப் பிடித்தம் விழுங்கிவிடும். எனவே, முன்பணத்தில் மட்டும் கணக்கிடப்படும் அதே சதவீதத்தைவிட, அடுக்குமாடி வீட்டின் முழு விலையின் அடிப்படையில் கணக்கிடப்படும் விதி மிகவும் செலவு மிக்கது.

மொத்த கொள்முதல் விலையின் அடிப்படையில் பிடித்தம் செய்யப்பட்டது குறித்து இமாரத் வாடிக்கையாளர்கள் 2025 செப்டம்பரில் புகார் தெரிவித்தனர். நிறுவனத்தின் நிறுவனர் எனப் பொதுவெளியில் குறிப்பிடப்பட்ட மரத் ஹம்தமோவ், கட்டுமானத்தின் இறுதிக்கட்டத்தில் சில வாங்குவோருக்கு இத்தகைய பிடித்தங்கள் செய்யப்பட்டதாகவும், ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்த மற்ற வாடிக்கையாளர்களுக்குத் தவணைகளில் பணம் திருப்பித் தரப்படுவதாகவும் கூறினார்.

செர்கெலி சிட்டி திட்டத்தில் வீடு வாங்கிய ஒருவருக்குச் செலுத்திய முழுத் தொகையையும் திருப்பித்தருமாறு நிறுவனத்துக்கு போட்டிக் குழுவின் தாஷ்கண்ட் பிராந்திய அலுவலகம் உத்தரவிட்டது. நுகர்வோர் உரிமைகளைக் கட்டுப்படுத்தும் ஒப்பந்த விதிகள் சட்டவிரோதமானவை என்றும் தேசியக் குழு கூறியுள்ளது. அதன் விரிவான ஆய்வைத் தொடர்ந்து தொடர்புடைய அதிகாரிகளிடம் பரிந்துரைகளையும் சமர்ப்பித்துள்ளது.

கட்டுமான நிறுவனங்கள் தாமதத்துக்காக வழங்கும் அபராதம் மிகவும் குறைவாக இருக்கலாம். 500 மில்லியன் சோம் ஒப்பந்தத்தின் மீது நாளொன்றுக்கு 0.01% என்ற விகிதத்தில் இழப்பீடு கணக்கிட்டால், அது நாளொன்றுக்கு 50,000 சோம்கள்; 365 நாட்களுக்கு 18.25 மில்லியன் சோம்கள். ஒப்பந்தங்களில் இழப்பீடு விலையில் 5% அல்லது 10% என உச்சவரம்பு விதிக்கப்பட்டிருந்தால், அதன் பிறகு ஏற்படும் கூடுதல் தாமதம் ஒப்பந்தப்படி வழங்க வேண்டிய தொகையை மேலும் அதிகரிக்காது.

காலக்கெடு தவறியது, பணத்திருப்பித் தருவதில் தகராறு என இமாரத் வாங்குவோர் புகார்

2024 ஜனவரி 6 அன்று ஹம்தமோவிடமிருந்து ஒப்பந்தம் பெற்று, 2025 அக்டோபர் 30-க்குள் ஒப்படைக்கப்பட வேண்டிய அடுக்குமாடி வீட்டுக்காக 400 மில்லியன் சோம்கள் செலுத்தியதாக திலோரோம் யுதாயேவா கூறினார். அந்தக் காலக்கெடு கடந்தும் வீடு ஒப்படைக்கப்படாததால், பணத்தைத் திரும்பக் கேட்டார்.

2025 டிசம்பரில் ஒப்படைக்கப்பட வேண்டிய அடுக்குமாடி வீடுகளுக்கான முழுத் தொகையையும் செலுத்தியிருந்ததாக ஜஹாங்கிர் முஹித்தீனோவ் கூறினார். அந்தத் தேதி கடந்தபிறகு, கட்டுமானப் பணிகளின் முன்னேற்றம் குறித்து தகவல் பெற முயன்றபோதும் தெளிவான பதில் கிடைக்கவில்லை என்றார்.

2024 பிப்ரவரியில் ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திட்டதாகவும், தொடர்ந்து ஒத்திவைக்கப்பட்டதால் ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்து பணத்தைத் திருப்பித் தருமாறு கோரியதாகவும் தில்னோசா தோய்சிபோயேவா கூறினார். அவரது கூற்றுப்படி, முதலில் காத்திருக்குமாறு நிறுவனப் பிரதிநிதிகள் அவரைச் சமாதானப்படுத்தினர்; பின்னர் நிறுவனமே ஒப்பந்தத்தை ரத்து செய்து, அந்த அடுக்குமாடி வீட்டை வேறொரு வாங்குவோருக்கு விற்றது.

சில புகார்தாரர்கள், குடியிருப்புக் கட்டடங்கள் தலைநகருக்குள் இல்லாமல் தாஷ்கண்ட் மாகாணத்தின் குயி சிர்சிக் மாவட்டத்தில் அமைந்திருந்ததால் பணத்தைத் திரும்பக் கோரியதாகத் தாஷ்கண்ட் காவல்துறை தெரிவித்தது. இமாரத்தின் அலுவலகம் தாஷ்கண்டின் செர்கெலி மாவட்டத்தில் இருந்தது. அந்த வாங்குவோருக்கு, சொத்து அமைந்திருந்த நிர்வாகப் பகுதியும் பரிவர்த்தனையை எதிர்ப்பதற்கான மற்றொரு காரணமாக அமைந்தது.

மற்ற நிறுவனர்களுடனான தகராறே பிரச்சினைகளுக்குக் காரணம் என்று ஹம்தமோவ் தெரிவித்தார். செர்கெலி சிட்டி, பிரிஸ்டல் சிட்டி உள்ளிட்ட திட்டங்களிலிருந்து தன்னை நீக்கியதாகவும், தனக்கும் தனது குடும்பத்தினருக்கும் அச்சுறுத்தல்கள் விடுக்கப்பட்டதாகவும் அவர் குற்றஞ்சாட்டினார். இமாரத் டெவலப்மென்ட்டின் இயக்குநர் என்று தன்னை அறிமுகப்படுத்திக்கொண்ட ஒலிம் மமாதோவ், பின்னர் ஹம்தமோவுக்கும் மற்ற நிறுவனர்களுக்கும் இடையிலான உறவு மேம்பட்டிருப்பதாகவும், திட்டப் பணிகளுக்குத் திரும்ப ஹம்தமோவ் வாய்ப்புள்ளதாகவும் கூறினார்.

கட்டுமான ஆய்வு முடிவுகளும் குற்றவியல் விசாரணையும்

2025 ஜூலையில் செர்கெலி சிட்டியில் கட்டுமான ஆய்வாளர்கள் குறைபாடுகளைக் கண்டறிந்தனர். ஏ9, ஏ10, ஏ11, டி1, டி2 ஆகிய கட்டடத் தொகுதிகளில், தேவையான அரசுப் பதிவில்லாமல் பணிகள் மேற்கொள்ளப்பட்டிருந்தன. கான்கிரீட் தூண்களில் உள்ளீடுகள், அஸ்திவாரங்களுக்குக் கீழே தண்ணீர் தேங்கியிருந்தது, திட்டத்தில் குறிப்பிடப்பட்ட வடிகால் வசதி இல்லாதது ஆகியவற்றையும் ஆய்வாளர்கள் கண்டறிந்தனர்.

குறைபாடுகளைச் சரிசெய்யுமாறு ஆய்வு அதிகாரிகள் உத்தரவிட்டு, அந்தக் கட்டடத் தொகுதிகளின் கட்டுமானத்தைத் தற்காலிகமாக நிறுத்தினர். பணிகள் நிரந்தரமாக நிறுத்தப்படவில்லை, தற்காலிகமாகவே இடைநிறுத்தப்பட்டுள்ளன என்று பதிலளித்த ஹம்தமோவ், நிறுவனம் சட்டப்படி செயல்படுவதாகக் கூறினார்.

வாங்குவோரின் புகார்களைத் தொடர்ந்து, மோசடி தொடர்பான குற்றவியல் சட்டத்தின் பிரிவு 168-ன் கீழும், அரசு சாரா அமைப்புகளின் அதிகாரிகளின் அதிகார துஷ்பிரயோகம் தொடர்பான பிரிவு 192-11-ன் கீழும் வழக்குப் பதிவு செய்யப்பட்டதாகத் தாஷ்கண்ட் காவல்துறை பின்னர் அறிவித்தது. புகாரளித்தவர்களின் எண்ணிக்கையையோ, மதிப்பிடப்பட்ட மொத்த இழப்பையோ காவல்துறை வெளியிடவில்லை. ஹம்தமோவ் தடுப்புக்காவலில் வைக்கப்பட்டு விசாரணையில் சந்தேக நபராகச் சேர்க்கப்பட்டதாகவும் தகவல் வெளியானது.

இதற்கு முன்னதாக, 2025 அக்டோபரில் தொடங்கப்பட்ட ஒரு வழக்கு, பெர்ஃபெக்ட்-மான்ஷன்ஸ் நிறுவன அதிகாரிகள் மற்றும் தேவையான பதிவு, அனுமதிகளின்றி துசெல் பார்க் திட்டத்தில் மேற்கொள்ளப்பட்ட கட்டுமானம் தொடர்பானது. அந்தத் திட்டம் இமாரத் டெவலப்மென்ட் என்ற பெயரில் விளம்பரப்படுத்தப்பட்டது. இந்த இரு விசாரணைகளுக்கும் தொடர்பு உள்ளதா என்பதை அதிகாரிகள் விளக்கவில்லை.

திட்டமிடப்பட்ட 61 செர்கெலி சிட்டி கட்டடத் தொகுதிகளில் 16-ஐ 2027 ஜனவரிக்குள் ஒப்படைப்பதாக மமாதோவ் உறுதியளித்தார். இந்த 16 தொகுதிகள் திட்டமிட்ட மொத்த எண்ணிக்கையில் சுமார் 26% ஆகும். அவற்றை முடிப்பதாக அளிக்கப்பட்ட வாக்குறுதி நிறைவேறியதா என்பது உறுதிசெய்யப்படவில்லை.

எஸ்க்ரோ நடைமுறை வாக்குறுதியளிக்கப்பட்டது; ஆனால் கால அட்டவணை தாமதமானது

வாங்குவோரின் பங்களிப்பில் நிதியளிக்கப்படும் கட்டுமானப் பணிகளுக்கு எஸ்க்ரோ நடைமுறைக்கு மாறுவதற்கான கால அட்டவணையை 2025 ஜனவரி 27 தேதியிட்ட அதிபர் ஆணை வகுத்தது. இந்த மாற்றத்தை நிறைவு செய்யத் தவறியதற்காக மனித உரிமைச் செயற்பாட்டாளர் அப்துரஹ்மோன் தஷானோவ் விமர்சித்துள்ளார். தாமதத்துக்குப் பொறுப்பான அமைச்சகங்களும் நாடாளுமன்றமும் விளக்கமளிக்க வேண்டும் என்றும் அவர் வலியுறுத்தியுள்ளார்.

அறிவிக்கப்பட்ட கொள்கைக்கும் அதன் செயலாக்கத்துக்கும் இடையிலான இடைவெளியை முக்கியத் தேதிகள் காட்டுகின்றன:

• 2025 ஜனவரி 27: மாற்றத்துக்கான கால அட்டவணையை அதிபர் ஆணை வகுத்தது.
• 2025 ஜூலை 1: எஸ்க்ரோ நடைமுறையை விருப்பத்தின்பேரில் பயன்படுத்தத் திட்டமிடப்பட்டது.
• 2026 ஜனவரி 1: அதன் பயன்பாடு கட்டாயமாக்கப்படத் திட்டமிடப்பட்டது.
• 2026 ஜனவரி: கட்டாயப் பயன்பாட்டுக்குத் தேவையான சட்டம் இன்னும் இயற்றப்படவில்லை என்று நீதி அமைச்சகம் விளக்கியது.
• 2026 ஜூலை 28: கட்டுமான மசோதாவுக்கு சட்டமன்ற அவை முதல் வாசிப்பில் ஒப்புதல் அளித்தது.
• 2026 நவம்பர் தொடக்கம்: இந்தச் சந்தைக்கான கட்டாய எஸ்க்ரோ நடைமுறை இன்னும் செயல்படத் தொடங்கவில்லை.

வாங்குவோரின் பங்களிப்பில் அடுக்குமாடிக் கட்டடங்கள் மற்றும் பிற சொத்துகளைக் கட்டுவது குறித்தது இந்த மசோதா. முதல் வாசிப்பில் ஒப்புதல் அளிக்கப்பட்டது என்பது, அதன் பொதுவான அணுகுமுறையைச் சட்டமன்ற உறுப்பினர்கள் ஏற்றுக்கொண்டுள்ளனர் என்பதைக் குறிக்கிறது; சட்டமாக்கப்படுவதற்கு முன் மேலும் பரிசீலனை தேவை.

நாடாளுமன்ற விவாதத்தின்போது, முன்மொழியப்பட்ட குற்றவியல் சட்ட விதிகளில் சிலவற்றை இரண்டாம் வாசிப்புக்கு முன் தெளிவுபடுத்த வேண்டும் என்று உறுப்பினர்கள் கோரினர். இறுதி ஒப்புதல் அல்லது கட்டாய எஸ்க்ரோ நடைமுறை தொடங்குவதற்கான தேதி எதுவும் அறிவிக்கப்படவில்லை.

பாதுகாக்கப்பட்ட வங்கிக் கணக்கு எதை மாற்றும்?

எஸ்க்ரோ நடைமுறையில், வாங்குவோரின் பணம் கட்டுமான நிறுவனத்துக்கு உடனடியாக மாற்றப்படாமல், சிறப்பு வங்கிக் கணக்கில் வைக்கப்படும். ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட நிபந்தனைகள் நிறைவேறிய பிறகு வங்கி அந்தப் பணத்தை விடுவிக்கும். முன்மொழியப்பட்ட வீட்டுவசதி ஏற்பாட்டில், வாங்குவோரிடமிருந்து பணம் வசூலிப்பதையும் கட்டுமான நிறுவனம் அதை உடனடியாகச் செலவிடுவதையும் இந்த நடைமுறை பிரித்துவைக்கும்.

இந்த நடைமுறை மோசடியையும் வாங்குவோரின் பணத்தைத் தவறாகப் பயன்படுத்துவதையும் குறைக்கும் என்று நகரமயமாக்கல் மற்றும் வீடமைப்புச் சந்தையின் நிலையான மேம்பாட்டுக்கான தேசியக் குழு கூறுகிறது. வாக்குறுதியளிக்கப்பட்ட வீடும் பணத்தைத் திரும்பப் பெறும் வாய்ப்பும் இரண்டையும் இழப்பது ஏற்றுக்கொள்ள முடியாதது என்று கூறியுள்ள அக்குழு, நடைமுறையை விரைவுபடுத்தவும் வலியுறுத்தியுள்ளது.

கடுமையான சிக்கல்களால் அசல் நிறுவனம் தனது கடமைகளை நிறைவேற்ற முடியாதபோது, திட்டத்தில் மற்றொரு கட்டுமான நிறுவனத்தைச் சேர்க்கவும் இந்த முன்மொழிவு வழிவகை செய்கிறது. தோல்வியடைந்த நிறுவனத்திடமிருந்து பணத்தை மீட்பதையே முழுமையாகச் சார்ந்திருக்காமல், கட்டுமானத்தைத் தொடர்ந்து வாங்குவோர் வீடுகளைப் பெறுவதை உறுதிசெய்வதே இந்த அணுகுமுறையின் நோக்கம்.

பணத்தை யார் வைத்திருப்பார்கள் என்பதை எஸ்க்ரோ நடைமுறை கையாள்கிறது. ஒப்பந்தத் தேவைகள் பரிவர்த்தனையின் வேறொரு அம்சத்தைப் பற்றியவை: என்ன கட்டப்பட வேண்டும், எப்போது ஒப்படைக்கப்பட வேண்டும், இரு தரப்பில் யாராவது ஒப்பந்தத்தை மீறினால் என்ன நடக்கும் என்பவை. வாங்குவோருக்குப் பாதுகாக்கப்பட்ட பணப்பரிவர்த்தனை முறையும், வாங்கும் சொத்து குறித்துச் சட்டப்படி அமல்படுத்தக்கூடிய வாக்குறுதிகளும் இரண்டும் தேவை.

அதே தொகையைத் திருப்பித் தந்தாலும் இழப்பு ஏன் ஏற்படுகிறது?

2024 தொடக்கத்தில் 500 மில்லியன் சோம்கள் செலுத்தி, 2026 இறுதியில் அதே தொகையைத் திரும்பப் பெறும் ஒரு குடும்பம், மூன்று ஆண்டுகள் அந்தப் பணத்தைப் பயன்படுத்த முடியாமல் கழித்திருக்கும். இந்தக் காத்திருப்புக் காலத்தில் விலைகள் உயரலாம்; வட்டி ஈட்டவோ சேமிப்பை வேறு தேவைகளுக்குப் பயன்படுத்தவோ கிடைத்த வாய்ப்பையும் அந்தக் குடும்பம் இழக்கலாம்.

இந்த உதாரணத்தில் குறிப்பிடப்படும் பணவீக்க விகிதங்கள் 2024-ல் 9.8%, 2025-ல் 7.3%, 2026-க்கான கணிப்பு 7% ஆகும். கூட்டு அடிப்படையில் கணக்கிட்டால், இந்த விகிதங்கள் பொது விலை மட்டத்தை சுமார் 26% உயர்த்தும். அப்போது திரும்பக் கிடைக்கும் 500 மில்லியன் சோம்கள், இந்தக் காலகட்டத்தின் தொடக்கத்தில் 397 மில்லியன் சோம்கள் வாங்கக்கூடியவற்றையே வாங்கும்.

இந்தக் கணக்கின்படி, கணக்கில் உள்ள தொகை மீண்டும் பழைய அளவுக்கு வந்தாலும், வாங்கும் சக்தி இழப்பு சுமார் 103 மில்லியன் சோம்களாக இருக்கும். இறுதித் தொகை, 2026-க்கான பணவீக்கக் கணிப்பு நனவாகிறதா என்பதையும் பொறுத்தது.

அடுக்குமாடி வீட்டுக்குப் பதிலாக வேறொன்றை வாங்குவதும் தனிக் கணக்கு. ஒப்பந்தத்திலுள்ள வீடு முதலில் 500 மில்லியன் சோம்கள் விலையாக இருந்து, அதற்கு இணையான சொத்து பின்னர் 800 மில்லியன் சோம்கள் விலையானால், அதே கொள்முதலைச் செய்யக் குடும்பத்துக்கு மேலும் 300 மில்லியன் தேவைப்படும். இந்த உதாரணம் மாற்று வீட்டுக்கான செலவு இடைவெளியைக் காட்டுகிறது; இத்தொகைகள் விளக்கத்துக்காக மட்டுமே, இழப்பீடு பொருந்தும் சட்டத்தையும் தனிப்பட்ட வழக்கையும் சார்ந்திருக்கும்.

வாக்குறுதியளிக்கப்பட்ட வீட்டையும் ஒப்பந்தங்கள் பாதுகாக்க வேண்டும்

வரையறுக்கப்பட்ட அபராதங்களும் ஒப்பந்தங்களுடன் இணைக்கப்பட்ட கட்டுமானத் திட்டங்களும் உள்ளிட்ட, குறைந்தபட்ச ஒப்பந்த விதிகளை கட்டாயமாக்க வேண்டும் என்று பதிவர் உமித் கோஃபுரோவ் கோரியுள்ளார். ஒப்படைப்புத் தேதிகளைத் தாண்டி, வாக்குறுதியளிக்கப்பட்ட வாகன நிறுத்துமிடங்கள், விளையாட்டு மைதானங்கள், திறந்தவெளி மற்றும் முடிக்கப்பட்ட கட்டடங்களின் தோற்றம் ஆகியவை குறித்தும் அவர் கவலை தெரிவித்துள்ளார்.

இணைக்கப்பட்ட திட்ட வரைபடம், முடிக்கப்பட்ட சொத்துடன் ஒப்பிட்டுப் பார்க்க வாங்குவோருக்கும் ஆய்வாளர்களுக்கும் குறிப்பான ஆதாரத்தை வழங்கும். தெளிவான உத்தரவாதம், குறைபாடுகளுக்குக் கட்டுமான நிறுவனம் எவ்வளவு காலம் பொறுப்பேற்கும் என்பதைத் தெரிவிக்கும்; பழுதுபார்ப்பு விதி, அவற்றைச் சரிசெய்யும் கடமையை வரையறுக்கும். ஆய்வு செய்யப்பட்ட பல ஒப்பந்தங்களில் இவற்றில் ஒன்று அல்லது இரண்டும் இல்லை என்று குழுவின் கண்டுபிடிப்புகள் காட்டுகின்றன.

பழைய கட்டணத்தைத் திருப்பித்தந்து, பின்னர் விலை உயர்ந்தபோது அடுக்குமாடி வீட்டை மறுவிற்பனை செய்வதில் கட்டுமான நிறுவனங்களுக்கு ஆதாயம் இருக்கலாம் என்றும் கோஃபுரோவ் எச்சரித்துள்ளார். ஆஸ்திரேலிய சொத்து ஒப்பந்தங்களில் உள்ள சன்செட் பிரிவுகள் தொடர்பான தகராறுகள் இதனுடன் தொடர்புடைய சிக்கலை எடுத்துக்காட்டுகின்றன: நீண்டகால நிச்சயமற்ற நிலையை முடிவுக்குக் கொண்டுவரும் நோக்கில் இருந்த சில பிரிவுகளை, விலைகள் உயர்ந்தபோது பழைய விற்பனைகளை ரத்து செய்ய முயன்ற கட்டுமான நிறுவனங்கள் பயன்படுத்தின. பாதிக்கப்பட்ட மாநிலங்களில், வாங்குவோரின் ஒப்புதல் அல்லது நீதிமன்ற அனுமதியின்றி கட்டுமான நிறுவனங்கள் ஒப்பந்தங்களை ரத்து செய்வதைச் சட்டத் திருத்தங்கள் கட்டுப்படுத்தின.

உஸ்பெகிஸ்தானில், நிலுவையில் உள்ள மசோதா, வங்கிக் கணக்குகளை நிர்வகிக்கும் விதிகள், கொள்முதல் ஒப்பந்தங்களுக்கான குறைந்தபட்சக் கடமைகள் ஆகியவை தொடர்பான முடிவுகளே உடனடியாக எடுக்கப்பட வேண்டியவை. ஒப்பந்தங்களை கவனமாகப் பரிசீலிக்கவும், தேவைப்பட்டால் சட்ட ஆலோசனை பெறவும், சட்டவிரோத விதிகளைத் தகுதியுள்ள அதிகாரிகளிடமோ நீதிமன்றங்களிடமோ கொண்டு செல்லவும் போட்டிக் குழு வாங்குவோருக்கு அறிவுறுத்தியுள்ளது.

செர்கெலி சிட்டியின் 16 கட்டடத் தொகுதிகளுக்காகக் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள அடுத்த உறுதியான ஒப்படைப்புத் தேதி 2027 ஜனவரி. பரந்த வீட்டுவசதிச் சந்தையில் உள்ள வாங்குவோருக்கு, 2026 ஜனவரிக்குள் வழங்குவதாக உறுதியளிக்கப்பட்ட கட்டாயப் பாதுகாப்பின்றி புதிய கட்டணங்கள் கட்டுமான நிறுவனங்களுக்குச் செல்வது இன்னும் எவ்வளவு காலம் தொடரும் என்பதைத் தீர்மானிப்பது, இன்னும் முடிவாகாத சீர்திருத்தக் கால அட்டவணையே.

முக்கிய அம்சங்கள்

• 2026 ஜனவரி முதல் செப்டம்பர் வரை, கட்டுமான நிறுவனங்கள் குறித்து 1,700-க்கும் மேற்பட்ட புகார்களைப் போட்டிக் குழு பெற்றது.
• 132 கட்டுமான நிறுவனங்களின் ஆய்வில், 77.3% ஒப்பந்தங்களில் பணத்தைத் திருப்பித்தரப் போதுமான காலக்கெடு இல்லை; 50.8%-ல் தாமதத்துக்கான அபராதமும் இல்லை.
• புகார்களை ஆய்வு செய்ததைத் தொடர்ந்து, நுகர்வோருக்குச் சாதகமாகச் சுமார் 14.5 பில்லியன் சோம்கள் மறுகணக்கீடு செய்யப்பட்டன.
• கட்டாய எஸ்க்ரோ நடைமுறை 2026 ஜனவரி 1 முதல் அமலாகத் திட்டமிடப்பட்டிருந்தது; ஆனால் நவம்பர் தொடக்கத்திலும் அது செயல்படத் தொடங்கவில்லை.
• இமாரத் வாங்குவோரின் புகார்களைத் தொடர்ந்து காவல்துறை குற்றவியல் வழக்குப் பதிவு செய்தது; செர்கெலி சிட்டியில் கட்டுமானக் குறைபாடுகளையும் ஆய்வாளர்கள் கண்டறிந்திருந்தனர்.
• 2027 ஜனவரிக்குள் செர்கெலி சிட்டியின் 16 கட்டடத் தொகுதிகளை ஒப்படைப்பதாக நிறுவனப் பிரதிநிதி உறுதியளித்தார்.
• பணத்தைத் திருப்பித்தருவதில் ஏற்படும் தாமதம், வாங்கும் சக்தி குறைவதையும் வாக்குறுதியளிக்கப்பட்ட அடுக்குமாடி வீட்டுக்குப் பதிலாக வேறொன்றை வாங்குவதற்கான செலவு உயர்வதையும் வாங்குவோர் எதிர்கொள்ளச் செய்யலாம்.