விலை வீழ்ச்சிக்கு மத்தியில் சீனாவின் வீட்டு விற்பனைச் சரிவு தொடர்கிறது

ஆகஸ்டில் நெருக்கடியின் புதிய அறிகுறிகள்

சீனாவின் வீட்டு வசதித் துறை சரிவு ஆகஸ்டிலும் நீடித்தது. விலைகள் வீழ்வதும், பகுதிப்பகுதியாக அளிக்கப்படும் கொள்கை ஆதரவும் வாங்குவோரின் நம்பிக்கையை இன்னும் மீட்டெடுக்கவில்லை என்பதை இது உணர்த்துகிறது. சீனா ரியல் எஸ்டேட் தகவல் கழகத்தின் (China Real Estate Information Corp) ஆரம்பகட்ட புள்ளிவிவரங்களின்படி, 100 பெரிய கட்டுமான நிறுவனங்களின் புதிய வீட்டு விற்பனை ஆகஸ்டில் 207 பில்லியன் யுவானை எட்டியது. இது முந்தைய ஆண்டைவிட 17.6 சதவீதம் குறைவு; தொடர்ந்து ஆறாவது மாதமாக விற்பனை சரிந்துள்ளது. ஜூலையில் விற்பனை முந்தைய ஆண்டைவிட 24 சதவீதம் சரிந்ததைத் தொடர்ந்து ஆகஸ்டிலும் வீழ்ச்சி ஏற்பட்டது. நாட்டின் மிகப் பெரிய நகரங்கள் வீடு வாங்குவதற்கான விதிகளைத் தளர்த்தியும், அடமானக் கடன்கள் மலிவானபோதும் இந்தச் சந்தை பலவீனம் நீடித்துள்ளது.

விற்பனைச் சரிவுடன் விலைகளும் தொடர்ந்து குறைந்துள்ளன. தேசிய புள்ளிவிவரப் பணியகத்தின் ஜூலை தரவுகளின்படி, புதிய வீடுகளின் விலைகள் ஜூன் மாதத்துடன் ஒப்பிடுகையில் 0.3 சதவீதம் சரிந்தன. இது ஜூனில் பதிவான மாதாந்திர வீழ்ச்சிக்குச் சமம்; மேலும், ஆண்டு அடிப்படையிலான விலைச் சரிவு நீண்டகாலமாகத் தொடர்வதையும் காட்டுகிறது. விலைகள் தொடர்ந்து பலவீனமாக இருப்பதும், விற்பனை மந்தமாக இருப்பதும், குடும்பங்கள் செலவில் எச்சரிக்கையாக இருப்பதும், பணவாட்ட அபாயம் மற்றும் தொற்றுநோய்க்குப் பிந்தைய சீனப் பொருளாதார மீட்சியின் நீடித்த தன்மை குறித்த கவலைகளை மீண்டும் அதிகரித்துள்ளன.

வாங்குவதற்கான கட்டுப்பாடுகளைத் தளர்த்தவும், வாங்கும் செலவைக் குறைக்கவும் பெய்ஜிங் மற்றும் ஷாங்காய் அதிகாரிகள் ஆகஸ்டில் புதிய நடவடிக்கைகளை அறிவித்தனர். இந்த நகர்வுகள் கொள்கை ரீதியாக ஆதரவானவை என்று ஆய்வாளர்கள் வரவேற்றனர். எனினும், கொள்கை ஆதரவு படிப்படியாக மட்டுமே அதிகரிக்கிறது என்பதே பொதுவான கருத்தாக உள்ளது. இந்த மாற்றங்கள், குறிப்பாக உயர்நிலை நகரங்களில், உள்ளூரளவில் தாக்கத்தை ஏற்படுத்தியுள்ளன. ஆனால் நாடு முழுவதும் தேவையில் பரந்த, நீடித்த மீட்சியை அவை இன்னும் தூண்டவில்லை.

சரிவு எந்த அளவுக்கு ஆழமானது?

சமீபத்திய வரலாற்றுடன் ஒப்பிட்டுப் பார்க்கும்போது, சொத்துச் சந்தையின் மறுசீரமைப்பின் அளவு தெளிவாகத் தெரிகிறது. 100 பெரிய கட்டுமான நிறுவனங்களின் ஜூலை விற்பனை 211.2 பில்லியன் யுவான் என ப்ளூம்பெர்க் கணக்கிட்டது. இது முந்தைய ஆண்டைவிட கிட்டத்தட்ட நான்கில் ஒரு பங்கு குறைவு; ஜூன் மாதத்திலிருந்து 38 சதவீத வீழ்ச்சி. 2021 நடுப்பகுதியில் சந்தை உச்சத்தை எட்டிய காலத்துடன் ஒப்பிடுகையில், நாடு முழுவதுமான மாதாந்திர வீட்டு விற்பனை இப்போது பாதிக்கும் குறைவாக உள்ளது என கல்வியாளர்களின் ஆய்வு தெரிவிக்கிறது. ரியல் எஸ்டேட் மேம்பாட்டுப் பணிகள் சுமார் மூன்றில் ஒரு பங்கு குறைந்துள்ளன; புதிய வீடுகளுக்கான கட்டுமானத் தொடக்கங்கள் ஏறத்தாழ மூன்றில் இரண்டு பங்கு சுருங்கியுள்ளன. கடந்த சில தசாப்தங்களில் சர்வதேச அளவில் காணப்பட்ட மிகக் கடுமையான வீட்டு வசதிச் சந்தைத் திருத்தங்களுடன் ஒப்பிடத்தக்க அளவுகள் இவை.

விலைக் குறியீடுகளும் இதே கதையைச் சொல்கின்றன. தேசிய உச்சநிலையிலிருந்து புதிய வீடுகளின் விலை சுமார் 10.7 சதவீதம் குறைந்துள்ளதாகவும், பயன்படுத்தப்பட்ட வீடுகளின் விலை சுமார் 18.8 சதவீதம் வீழ்ந்துள்ளதாகவும் ஐஎன்ஜி (ING) மதிப்பிடுகிறது. கண்காணிக்கப்படும் 70 நகரங்களில், ஜூலையில் மாதாந்திர விலை உயர்வைப் பதிவு செய்தவை சில நகரங்கள் மட்டுமே. இந்த வீழ்ச்சி பரவலாக இருப்பது முக்கியம். ஏனெனில், குடும்பச் செல்வத்தில் வீடுகள் பெரும் பங்கைக் கொண்ட சந்தைகளில், விற்பனை நீடித்த வகையில் மீள்வதற்கு நம்பகமான விலை அடித்தளம் பெரும்பாலும் முன்நிபந்தனையாக உள்ளது.

சமீபத்திய ஆண்டுகளில் விற்பனை ஏற்கெனவே பலவீனமாக இருந்தபோதிலும், இந்த வீழ்ச்சிப் போக்கு 2025 வரையிலும் நீடித்துள்ளது. மக்கள்தொகை அழுத்தமும் உபரி விநியோகமும் அதிகமாகப் பாதிக்கும் கீழ்நிலை நகரங்களில், சந்தைச் செயல்பாடு அடித்தளத்தை எட்டுவது இன்னும் தென்படவில்லை. சந்தை இரு துருவங்களாகப் பிரிந்துள்ளதாக ஒரு மதிப்பீட்டு நிறுவனம் கூறுகிறது: அரசின் ஆதரவு பெற்ற கட்டுமான நிறுவனங்களும் உயர்நிலை இடங்களும் ஓரளவு தாங்கும் நிலையில் உள்ளன; அதேசமயம் பல தனியார் நிறுவனங்களும் சிறிய நகரங்களும் நிதி அணுகல் சிரமத்தையும் பலவீனமான தேவையையும் எதிர்கொள்கின்றன.

தள்ளுபடிகளுக்குப் பிறகும் விலைகள் சரிகின்றன

சமீபத்திய விலைத் தரவுகள், மாதந்தோறும் விலைகள் தொடர்ந்து சரிவதையும், சில முக்கிய நகரங்களில் ஆண்டு வீழ்ச்சி மெதுவாகக் குறைவதையும் காட்டுகின்றன. அதிகாரபூர்வ புள்ளிவிவரங்களின் அடிப்படையில் ராய்ட்டர்ஸ் கணக்கீட்டின்படி, ஜூலையில் 70 நகரங்களில் 60 நகரங்கள் மாதாந்திர விலை வீழ்ச்சியைப் பதிவு செய்தன. ஆண்டு வீழ்ச்சி சற்றே குறைந்தது: ஜூலையில் புதிய வீட்டு விலைகள் முந்தைய ஆண்டைவிட 2.8 சதவீதம் குறைந்தன; ஜூனில் ஆண்டு வீழ்ச்சி 3.2 சதவீதமாக இருந்தது. நகரங்களின் நிலைக்கு ஏற்ப இந்தப் படம் மாறுபடுகிறது. முதல் நிலை நகரங்களில் விலை வீழ்ச்சியின் வேகம் சற்றே குறைந்தது; ஷாங்காயில் மாதாந்திர அளவில் சிறிய உயர்வும் பதிவானது. அதேவேளையில், பல இரண்டாம் மற்றும் மூன்றாம் நிலை நகரங்களில் விலைகள் மீதான அழுத்தம் தொடர்ந்து பரவலாக இருந்தது.

ஏற்கெனவே உள்ள வீடுகளின் சந்தையும் அழுத்தத்தில் உள்ளது. ஜூலையில் மறுவிற்பனை விலைகள் மாதாந்திர மற்றும் ஆண்டு அடிப்படையில் மேலும் சரிந்தன. சில சிறிய நகரங்களில் வீழ்ச்சி குறைந்தாலும், உயர்நிலை நகரங்களின் சில பகுதிகளில் அது அதிகரித்தது. பயன்படுத்தப்பட்ட வீடுகளின் விலைகள் தொடர்ந்து சரிவது முக்கியம்; ஏனெனில் இது எதிர்கால விலைகள் குறித்த எதிர்பார்ப்புகளை வடிவமைப்பதுடன், மேம்பட்ட வீடுகளுக்கு மாறும் சந்தையையும் பாதிக்கிறது. விலைகள் மேலும் குறையும் என குடும்பங்கள் எதிர்பார்க்கும்போது, வாங்குவதைத் தள்ளிப்போடுவது வழக்கம். இதனால் புதிய வீடுகளின் விற்பனையும் கட்டுமான நடவடிக்கைகளும் மந்தமடைகின்றன.

ஆண்டு அடிப்படையில் விலைகள் இரண்டு ஆண்டுகளுக்கும் மேலாகச் சரிந்துள்ளன. இதனால், மதிப்பைப் பாதுகாக்கும் முதலீடாக வீடுகளைப் பார்க்கும் குடும்பங்களின் எண்ணம் மாறியுள்ளது. நிதிநிலையில் உறுதியானவை எனக் கருதப்படும் கட்டுமான நிறுவனங்களிடமிருந்து, குடியேறத் தயாராக உள்ள வீடுகளைப் பல வாங்குவோர் இப்போது முன்னுரிமையாகத் தேர்வு செய்கின்றனர். கட்டுமானத்தில் உள்ள, முன்விற்பனை வீடுகளுடன் ஒப்பிடும்போது அதிக விலை கொடுக்க வேண்டியிருந்தாலும் அவர்கள் இதைத் தேர்வு செய்கின்றனர். இந்த மாற்றம், அரசுக்குச் சொந்தமான கட்டுமான நிறுவனங்களுக்கும் முடிக்கப்பட்ட திட்டங்களுக்கும் தேவையைத் திருப்பியுள்ளது; இதனால் துறைக்குள் உள்ள பிளவு மேலும் ஆழமடைந்துள்ளது.

வாங்குவோரைத் தடுப்பது என்ன?

நம்பிக்கையே முக்கியத் தடையாக உள்ளது. முன்விற்பனை முறையில் வீடு ஒப்படைக்கப்படாமல் போகலாம் என்ற அச்சமும், விலைகள் தொடர்ந்து குறையும் என்ற கவலையும் வாங்குவோரின் தயக்கத்துக்கான இரண்டு முக்கியக் காரணங்கள் என சர்வதேச அமைப்புகளும் சந்தைப் பொருளாதார நிபுணர்களும் சுட்டிக்காட்டுகின்றனர். கட்டுமான நிறுவனங்களின் நிதிநிலை குறித்த வாங்குவோரின் சந்தேகங்கள் விற்பனையை முடக்கக்கூடும் என்று சர்வதேச நாணய நிதியம் (IMF) குறிப்பிட்டுள்ளது. வரலாற்றில் பரிவர்த்தனைகளில் பெரும் பங்கு முன்விற்பனையாக இருந்ததால் இந்தக் கவலை முக்கியமானது. சமீபத்திய ஆண்டுகளில் பிரபலமான கட்டுமான நிறுவனங்கள் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தத் தவறியதைத் தொடர்ந்து இந்த அச்சம் வேரூன்றியது. இதனால் முன்விற்பனை செய்யப்பட்ட சில திட்டங்கள் தாமதமடைந்தன; முன்பணத்தை அளிக்கக் குடும்பங்கள் தயங்கின.

பரந்த பொருளாதார நிச்சயமின்மையும் குடும்பங்களின் மனநிலையைப் பாதித்துள்ளது. இளைஞர் வேலையின்மை, சில துறைகளில் மந்தமான வேலைவாய்ப்புச் சந்தை, தொற்றுநோய்க்குப் பிறகு சேமிப்பை மீண்டும் அதிகரிக்க வேண்டும் என்ற விருப்பம் ஆகியவை பெரிய கொள்முதல்களைத் தள்ளிப்போட பல குடும்பங்களைத் தூண்டியுள்ளன. சீனக் குடும்பங்களுக்கு வீடுகள் மிகுந்த முக்கியத்துவம் வாய்ந்தவை; அவர்களது செல்வத்தில் பெரும் பங்கு சொத்துகளாக உள்ளது. வீட்டு வசதியின் மீதான நம்பிக்கை குறையும்போது, குடும்பங்கள் எல்லா வகைச் செலவுகளையும் குறைக்க முனைகின்றன. இதனால் வளர்ச்சி மேலும் மந்தமடைந்து, எச்சரிக்கையான அணுகுமுறை வலுப்பெறுகிறது.

மக்கள்தொகை மாற்றங்களும் கட்டமைப்பு ரீதியான பின்னடைவாக உள்ளன. மக்கள்தொகை சுருங்குவதையும் நகரமயமாக்கல் வேகம் குறைவதையும் கருத்தில் கொண்டு, வருங்கால ஆண்டுகளில் நகர்ப்புற புதிய வீடுகளுக்கான தேவை ஆண்டுக்கு சுமார் 20 மில்லியன் வீடுகள் என்ற 2017 உச்சநிலையின் நான்கில் ஒரு பங்காகவே இருக்கக்கூடும் என கோல்ட்மேன் சாக்ஸ் மதிப்பிடுகிறது. சீனாவின் மக்கள்தொகை சுருங்கவும் வயதாகவும் தொடங்கியுள்ளது; ஊக்கத்தொகைகள் இருந்தபோதும் பிறப்பு விகிதம் குறைந்துள்ளது. பள்ளிகளுக்கு அருகிலுள்ள வீடுகளுக்கு முன்பு கூடுதல் விலையை ஆதரித்த மாணவர் சேர்க்கை தொடர்பான அழுத்தங்களைக் காரணம் காட்டி, பல பள்ளி மாவட்டங்கள் சேர்க்கை எண்ணிக்கையைக் குறைத்துள்ளன. பொருளாதாரச் சுழற்சி சார்ந்த நம்பிக்கை மேம்பட்டாலும், வீட்டு வசதிச் சந்தை அளவில் சுருங்கும் என்பதை இந்தக் காரணிகள் சுட்டுகின்றன.

கொள்கை நடவடிக்கைகளும் அவற்றின் ஆரம்பகட்ட தாக்கமும்

துறையை நிலைப்படுத்த 2023 இறுதியிலிருந்து அதிகாரிகள் பல நடவடிக்கைகளை எடுத்துள்ளனர். அடமானக் கடன் விகிதங்களும் முன்பணம் செலுத்த வேண்டிய அளவும் குறைக்கப்பட்டுள்ளன; பல நகரங்களில் வீடு வாங்குவதற்கான கட்டுப்பாடுகள் தளர்த்தப்பட்டுள்ளன; திட்டங்கள் முடிக்கப்பட்டு வீடுகள் உரியவர்களிடம் ஒப்படைக்கப்படுவதை உறுதிசெய்ய, அங்கீகரிக்கப்பட்ட திட்டங்களின் பட்டியலுக்கு வங்கிகள் ஆதரவளிக்க ஊக்குவிக்கப்பட்டுள்ளன. உபரி இருப்பைக் குறைக்க, பொதுப் பயன்பாட்டு அல்லது மானிய வீடுகளாக மாற்றுவது உட்பட, சிறப்பு நோக்கப் பத்திரங்களைப் பயன்படுத்த உள்ளூர் அரசுகளுக்கு அனுமதி அளிக்கப்பட்டுள்ளது. மாற்று வீடுகள் மற்றும் மேம்படுத்தப்பட்ட வீடுகளுக்கான தேவையை உருவாக்கக்கூடிய நகர்ப்புறப் புதுப்பிப்புப் பணிகளை விரைவுபடுத்தவும் கொள்கை வகுப்பாளர்கள் ஊக்குவித்துள்ளனர்.

இந்த நடவடிக்கைகளில் சில உள்ளூரளவில் தெளிவான தாக்கத்தை ஏற்படுத்தியுள்ளன. ஆகஸ்ட் இறுதியில் ஷாங்காய் விதிகளைத் தளர்த்தியதைத் தொடர்ந்து, அடுத்த வாரத்தில் புதிய வீடுகளின் பரிவர்த்தனைகள் 35 சதவீதத்துக்கும் மேல் அதிகரித்தன. புதிய மற்றும் ஏற்கெனவே உள்ள வீடுகள் குறித்த விசாரணைகளும் அதிகரித்தன என்று பல துறை கண்காணிப்பு நிறுவனங்கள் தெரிவித்தன. இந்தத் தொகுப்பு வீடு வாங்குவதற்கான தடையைத் தாழ்த்தி, வாங்க விரும்புவோருக்கான கடன் நிலைமைகளை மேம்படுத்தியதாக நகர ஆய்வாளர்கள் கூறினர். இதனால் முன்பு தயங்கிய வாடிக்கையாளர்கள் விரைவாகச் செயல்பட்டனர்.

கென்டலைன் ஷாங்காய் நிறுவனத்தின் ஆய்வாளர் லு வென்சி, கொள்கை மாற்றத்துக்குப் பிறகு மனநிலை மேம்பட்டதை விவரித்தார். நிதி மலிவானதாலும் கட்டுப்பாடுகள் தளர்ந்ததாலும், இதுவரை காத்திருந்த சாத்தியமான வாங்குவோர் முடிவெடுக்கத் தொடங்கியதாக அவர் கூறினார். நடுத்தர முதல் உயர்ந்த விலைப் பிரிவுகளில் விற்பனை வேகம் அதிகமாக இருந்ததாகவும், அறிவிப்புக்குப் பிந்தைய வாரத்தில் சராசரி விலைகள் உயர இதுவே காரணமாக இருந்ததாகவும் அவர் தெரிவித்தார்.

நாடு முழுவதற்குமான இன்னும் விரிவான தொகுப்பை அறிவிக்க வேண்டும் என்ற கோரிக்கைகள் தொடர்ந்து முன்வைக்கப்படுகின்றன. உள்ளூர் நடவடிக்கைகள் குறிப்பிட்ட பகுதிகளில் செயல்பாட்டை அதிகரிக்கலாம். எனினும், விலைகளுக்கு இன்னும் தெளிவான அடித்தளமும், பழைய கடன் சுமை, முன்விற்பனை செய்யப்பட்ட வீடுகளை ஒப்படைத்தல், விற்கப்படாத வீடுகளின் பெரும் இருப்பு ஆகியவற்றைச் சமாளிக்கக்கூடிய திட்டமும் இல்லாமல் பரவலாக நம்பிக்கை திரும்பாது எனப் பல ஆய்வாளர்கள் வாதிடுகின்றனர்.

தி கான்ஃபரன்ஸ் போர்டின் சீனா மையத்தில் முதன்மைப் பொருளாதார நிபுணரான யுஹான் ஜாங், இருப்பைக் குறைத்து, செயல்படுத்தும் திறனை மேம்படுத்தும் நடவடிக்கைகள் சிறப்பாக அமல்படுத்தப்பட்டால், சந்தை நிலைப்படுத்தப்படுவதற்கான அடித்தளத்தை அமைக்கலாம் என்றார்.

நகர்ப்புறப் புதுப்பிப்புத் திட்டங்களும், பெரிய அளவிலான பொது வீட்டு கொள்முதலும், இந்தக் கொள்கைகள் திறம்படச் செயல்படுத்தப்பட்டால், துறைக்கு நிலையான அடித்தளத்தை அமைக்க உதவும்.

நுகர்வோரின் மனநிலையை மீட்டெடுக்க விலைகளை நிலைப்படுத்துவது மையமானது என ஐஎன்ஜி ஆய்வாளர்கள் வலியுறுத்துகின்றனர். வீட்டு மதிப்புகள் நிலைபெற்றுவிட்டன என்று உணரும் வரை பல குடும்பங்கள் செலவைத் தளர்த்த மாட்டார்கள் என அந்த நிறுவனம் குறிப்பிடுகிறது.

விலைகளில் அடித்தள நிலையை உருவாக்குவது, நம்பிக்கையை மீட்டெடுத்து நீடித்த நுகர்வோர் செலவு மீட்சியை உருவாக்குவதற்கான மிக முக்கியக் காரணிகளில் ஒன்றாகும்.

நிலைபெறுவதற்கான அறிகுறிகள் உள்ளனவா?

முன்னறிவிப்புகள் ஓரளவு மேம்பட்டுள்ளன. எனினும், இந்த முன்னேற்றம் பலவீனமானதும் சீரற்றதுமாக உள்ளது. முதல் பாதியில் எதிர்பார்த்ததைவிடச் சிறந்த நிலை இருந்ததையும், தொடர்ந்து கிடைக்கும் கொள்கை ஆதரவையும் சுட்டிக்காட்டி, 2025 விற்பனைச் சரிவு குறைவாக இருக்கும் என ஃபிட்ச் ரேட்டிங்ஸ் சமீபத்தில் தனது கணிப்பைத் திருத்தியது. முன்னேற்றத்தைக் காட்டும் ஆரம்பகட்ட அறிகுறிகளாக ஐந்து அம்சங்களை எச்எஸ்பிசி ஆய்வாளர்கள் குறிப்பிட்டனர்: வலுவான கட்டுமான நிறுவனங்களுக்குக் கடன் கிடைப்பது மேம்படுதல், ஒருங்கிணைப்பு வேகமடைதல், இருப்புகள் படிப்படியாகக் குறைதல், சில பகுதிகளில் நில ஏல முடிவுகள் வலுப்பெறுதல், உயர்நிலை நகரங்களில் சந்தை சார்ந்த விலை நிர்ணயம் அதிகரித்தல். சந்தைப் பங்கு தொடர்ந்து அரசுக்குச் சொந்தமான கட்டுமான நிறுவனங்களிடம் மாறியுள்ளது. வீடுகளை ஒப்படைப்பதற்கும் நிலைத்தன்மைக்கும் இந்த மாற்றம் ஆதரவாக இருக்கும் எனப் பல முதலீட்டாளர்கள் கருதுகின்றனர்.

சுயாதீனக் கருத்துரையாளர்களும் நிலைப்படுத்தலுக்கான அறிகுறிகளைக் காண்கின்றனர். அதிகாரபூர்வ தரவுகளை மேற்கோள் காட்டி, புதிய குடியிருப்பு வீடுகளின் விற்பனைச் சரிவு 2024 தொடக்கத்திலிருந்து கணிசமாக மந்தமடைந்துள்ளதாக யிகாய் குளோபல் தெரிவித்தது. வருமானம் உயர்ந்ததும் விலைகள் தளர்ந்ததும் வாங்கும் திறனை மேம்படுத்தியுள்ளன. குறைந்த அடமான வட்டியும் தளர்த்தப்பட்ட தகுதி விதிகளும் வாங்குவோர் வட்டத்தை விரிவுபடுத்தியுள்ளன. தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட பெரிய நகரங்களில் ஏற்கெனவே உள்ள வீடுகளின் பரிவர்த்தனைகள் ஆண்டு அடிப்படையில் அதிகரித்தன; குறைந்த விலைகள் பேரம் பார்த்து வாங்குவோரை ஈர்த்தன.

இருப்பினும், எதிர்மறை அழுத்தங்கள் வலுவாகவே உள்ளன. முந்தைய ஆண்டுகளுடன் ஒப்பிடுகையில் புதிய வீடுகளுக்கான கட்டுமானத் தொடக்கங்கள் இன்னும் மிகக் குறைவாக உள்ளன; பல இடங்களில் இருப்பு அதிகமாகவே உள்ளது; கட்டுமான நிறுவனங்கள் தொடர்ந்து பணப்புழக்க நெருக்கடியை எதிர்கொள்கின்றன. சில பெரிய நகரங்களில் தென்படும் முன்னேற்றம் சிறிய நகரங்களுக்குப் பரவவில்லை. சந்தை இரு துருவங்களாகப் பிரிந்திருப்பதால், மக்கள்தொகைச் சரிவும் வேலைவாய்ப்பு வளர்ச்சியின் பலவீனமும் அதிகம் பாதிக்கும் கீழ்நிலைப் பகுதிகளில் கடுமையான அழுத்தம் இருப்பதை மொத்தத் தரவுகள் மறைத்துவிடக்கூடும்.

கட்டுமான நிறுவனங்கள், கடன் மற்றும் ஒருங்கிணைப்பு

கட்டுமான நிறுவனங்களின் நிலவரம் முழுமையாக மாறியுள்ளது. பெரும்பாலான பெரிய தனியார் நிறுவனங்கள் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தத் தவறியுள்ளன அல்லது கடனை மறுசீரமைக்கின்றன. வாங்குவோர் பாதுகாப்பானவை எனக் கருதும் அரசின் ஆதரவு பெற்ற நிறுவனங்களிடம் சந்தைப் பங்கு மாறியுள்ளது. 2024 தொடக்கத்தில் கலைப்புக்கான உத்தரவு பிறப்பிக்கப்பட்டதைத் தொடர்ந்து, ஆகஸ்ட் இறுதியில் சைனா எவர்கிராண்டே நிறுவனம் ஹாங்காங் பங்குச் சந்தையிலிருந்து நீக்கப்பட்டது. ஒரு காலத்தில் நாடு முழுவதும் விற்பனையில் முன்னிலை வகித்த அந்த நிறுவனத்தின் பயணம் இதன்மூலம் முடிவுக்கு வந்தது. உச்சநிலையில் எவர்கிராண்டேவின் கடன்கள் 300 பில்லியன் டாலரைத் தாண்டின. அதிக வளர்ச்சியும் அதிகக் கடன் சுமையும் கொண்ட துறைமாதிரியில் பொதிந்திருந்த அபாயங்களின் அடையாளமாக அது மாறியது.

இந்தப் பாதிப்பு எந்தவொரு தனி நிறுவனத்துடன் மட்டும் நின்றுவிடவில்லை. நாடு முழுவதும் திட்டங்கள் தாமதமடைந்துள்ளன; முடிக்கப்பட்ட வீடுகள் அல்லது வலுவான ஆதரவாளர்களைக் கொண்ட திட்டங்களையே வாங்குவோர் முன்னுரிமையாகத் தேர்ந்தெடுத்துள்ளனர். முன்விற்பனை செய்யப்பட்ட வீடுகள் ஒப்படைக்கப்படுவதை உறுதிசெய்யவும், சாத்தியமான இடங்களில் விற்கப்படாத இருப்பில் சிலவற்றைக் கொள்முதல் செய்யவும் உள்ளூர் அரசுகளையும் அரச நிறுவனங்களையும் அதிகாரிகள் வலியுறுத்தியுள்ளனர். ஒருங்கிணைப்புப் போக்கு மேலும் தொடர வாய்ப்புள்ளது. திட்டங்களை முடிக்கவும் கட்டுமான நடவடிக்கைகளை நிலைப்படுத்தவும் அரசுடன் தொடர்புடைய கட்டுமான நிறுவனங்கள் பெரும் பங்கு வகிக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

உள்ளூர் அரசுகளின் நிதிநிலையும் சிக்கலை மேலும் அதிகரிக்கிறது. வளர்ச்சிக் காலத்தில் நில விற்பனையும் சொத்து தொடர்பான வரிகளும் உள்ளூர் வருவாயில் பெரும் பங்கைக் கொண்டிருந்தன. கட்டுமான நிறுவனங்களின் இருப்புநிலைக் கணக்குகள் மோசமடைந்ததால், நில ஏலங்கள் மந்தமடைந்து வருவாய் குறைந்தது. இதனால் வரவு செலவுத் திட்டங்களில் அழுத்தம் ஏற்பட்டதுடன், பொதுமுதலீடும் கட்டுப்பட்டது. மத்திய அரசின் கூடுதல் ஆதரவோ புதிய வருவாய் வழிகளோ இல்லாவிட்டால், விற்கப்படாத வீடுகளைப் பெருமளவில் வாங்கவோ விரிவான மறுமேம்பாட்டுத் திட்டங்களை ஆதரிக்கவோ பல உள்ளூர் அரசுகளால் முடியாது என ஆய்வாளர்கள் வாதிடுகின்றனர். இதனால் வீட்டு இருப்பைக் குறைக்கும் வாய்ப்பு வரையறுக்கப்படுகிறது.

பரந்த பொருளாதாரத்துக்கு இது ஏன் முக்கியம்?

சீனப் பொருளாதாரத்தில் வீட்டு வசதித் துறையின் பங்கு பெரிது. நேரடி ரியல் எஸ்டேட் நடவடிக்கைகளுடன், கட்டுமானப் பொருட்கள், மின்சாதனங்கள், வீட்டு அலங்காரப் பொருட்கள், சேவைகள் உள்ளிட்ட துறைகளுடனான மறைமுகத் தொடர்புகளும் வரலாற்றில் மொத்த உள்நாட்டு உற்பத்தியில் கணிசமான பங்களிப்பை அளித்துள்ளன. வீட்டு விற்பனையும் விலைகளும் குறையும்போது, குடும்பங்கள் செலவைக் குறைக்கின்றன; நிறுவனங்கள் முதலீட்டைக் குறைக்கின்றன. சமீபத்திய இந்தச் சுழற்சியுடன், நுகர்வோர் பணவீக்கம் மிகக் குறைவாக இருப்பதும், உற்பத்தியாளர் விலைகள் எதிர்மறையாக இருப்பதும், பல காலாண்டுகளாக மொத்த உள்நாட்டு உற்பத்தி விலைச் சுட்டெண் குறைவதும் இணைந்துள்ளன. இவை அனைத்தும் உள்நாட்டுத் தேவை பலவீனமாக இருப்பதைக் காட்டுகின்றன.

நம்பிக்கையின் மீதான தாக்கம் ஒரு முக்கியப் பரிமாற்ற வழியாகும். நகர்ப்புறக் குடும்பங்களின் செல்வத்தில் பெரும் பங்கு சொத்துகளில் முடங்கியிருப்பதால், மதிப்புகள் குறையும்போது நுகர்வோர் பாதுகாப்பற்றதாக உணரக்கூடும். இதனால் விருப்பச் செலவுகள் குறைகின்றன. கட்டுமான நிறுவனங்கள் கட்டுமானத்தைக் குறைத்து, விநியோகஸ்தர்கள் உபரி உற்பத்தித் திறனை எதிர்கொள்ளும்போது தனியார் முதலீடும் பலவீனமடைகிறது. அந்நிய நேரடி முதலீடு மந்தமடைந்துள்ளது; உள்நாட்டுத் தேவையைச் சார்ந்த சீன முதலீடுகளைப் பற்றி பங்கு முதலீட்டாளர்கள் எச்சரிக்கையாக உள்ளனர்.

இதன் தாக்கம் உலகளவிலும் எதிரொலிக்கிறது. கட்டுமானத்துடன் தொடர்புடைய பொருட்கள் மற்றும் தயாரிப்புகளில் உள்ள உபரி உற்பத்தித் திறன் ஏற்றுமதிச் சந்தைகளுக்குப் பரவக்கூடும்; இதனால் வர்த்தக உரசல்கள் தீவிரமடையலாம். அதேவேளையில், சீனாவில் பொருட்களுக்கான தேவை மந்தமாவது உலக விலைகளையும் உற்பத்தி நாடுகளின் பொருளாதாரங்களையும் பாதிக்கக்கூடும். சீன வங்கிகள் ஒழுங்குமுறை சலுகைகளின் உதவியால் இதுவரை மூலதனத்தில் கடுமையான பாதிப்பைத் தவிர்த்துள்ளன. ஆனால் இந்தச் சீரமைப்பு நீடிக்கும் காலம் அதிகரிக்கும்போது, இழப்புகளைப் பதிவு செய்து வாராக் கடன்களைத் தீர்ப்பதற்கான அழுத்தமும் அதிகரிக்கும்.

நம்பிக்கையை மீட்டெடுக்கக்கூடியவை

சர்வதேச அனுபவத்தின்படி, வாராக் கடன் சொத்துகளைத் தீர்ப்பது, திட்டங்கள் முடிக்கப்பட்டு ஒப்படைக்கப்படுவதை உறுதிசெய்வது, விலைகள் சுதந்திரமாகச் சீரமைவதற்கு அனுமதிப்பது ஆகியவை வீட்டு வசதிச் சந்தை வீழ்ச்சிகளில் திருப்புமுனையாக அமைகின்றன. திவாலான கட்டுமான நிறுவனங்களின் மறுசீரமைப்பை விரைவுபடுத்துவது, வாராக் கடன்களை அங்கீகரிப்பதைத் தாமதப்படுத்தும் விதிகளை நீக்குவது, வீடு வாங்குவோருக்கான பாதுகாப்பை வலுப்படுத்துவது ஆகியவை சந்தை புதிய சமநிலையைக் கண்டடைய உதவும் என்று ஐஎம்எஃப் வாதிட்டுள்ளது. முன்விற்பனை வீடுகளை முடிப்பதற்கான தெளிவான நடைமுறைகள் வாங்குவோர் சந்தைக்குத் திரும்ப நம்பிக்கையளிக்கலாம். அதேவேளையில், செயல்படத் தகுதியுள்ள கட்டுமான நிறுவனங்களுக்கு ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட ஆதரவு அளிப்பது, பலவீனமான நிறுவனங்களின் வாழ்வை நீட்டிக்காமல் கட்டுமானத் திறனைப் பாதுகாக்கலாம்.

குடும்பங்களைப் பாதுகாத்தபடி சீரமைப்புக் காலத்தைக் குறைக்கக்கூடிய நடவடிக்கைகளை ஐஎம்எஃப் பணியாளர் அறிக்கை ஒன்று விளக்கியது. நடைமுறை நிலவரத்தைப் பிரதிபலிக்கும் வங்கி விதிகள், ஒப்படைக்கக்கூடிய திட்டங்களுக்கு நிதி தொடர்ந்து கிடைப்பது, முன்விற்பனைக்கான வாங்குவோர் நிதிக்குப் பாதுகாப்பை மேம்படுத்துவது ஆகியவற்றின் அவசியத்தை அந்த அறிக்கை சுட்டிக்காட்டியது.

கட்டுமான நிறுவனங்களுக்கான வாராக் கடன்களை வங்கிகள் அங்கீகரிப்பதைத் தவிர்க்க அனுமதிக்கும் விதிகள் படிப்படியாக நீக்கப்பட வேண்டும்.

நுகர்வோர் பாதுகாப்பும் நம்பிக்கையும் வீடுகளை ஒப்படைப்பதில் உள்ள அபாயத்துடன் நேரடியாகத் தொடர்புடையவை.

கட்டுமான நிறுவனங்கள் வாங்கிய வீடுகளை முடிக்கத் தவறினால் ஏற்படும் அபாயத்துக்கு எதிராக வீடு வாங்குவோருக்கு காப்பீடு வழங்குவது, நம்பிக்கையை மீட்டெடுக்கவும் கட்டுமான நிறுவனங்களின் விற்பனை அழுத்தத்தைக் குறைக்கவும் உதவும்.

வீட்டைச் சேமிப்பு முதலீடாகச் சார்ந்திருப்பதைப் பொருளாதாரத்தில் குறைக்க நீண்டகாலச் சீர்திருத்தங்களும் உதவக்கூடும். நாடு முழுவதற்குமான சொத்து வரி, குடும்பங்களுக்கு மேலும் பல முதலீட்டு வாய்ப்புகளை வழங்கும் ஆழமான மூலதனச் சந்தைகள், வலுவான ஓய்வூதியத் திட்டங்கள் ஆகியவை சேமிப்பை ரியல் எஸ்டேட்டிலிருந்து படிப்படியாகத் திருப்பக்கூடும். நில விற்பனையைச் சார்ந்திருக்கும் உள்ளூர் அரசுகளின் தேவையைக் குறைக்கும் நிதிச் சீர்திருத்தங்கள், அதிக அளவில் கட்டுமானம் செய்வதைவிட நிலையான நகர்ப்புற வளர்ச்சிக்கே ஊக்கமளிக்கும்.

குறுகிய காலத்தில், திட்டமிடலைப் போலவே செயல்படுத்தலும் முக்கியம். போதிய நிதியுடன், உண்மையான தேவை உள்ள பகுதிகளை இலக்காகக் கொண்டு மேற்கொள்ளப்பட்டால், நகர்ப்புறப் புதுப்பிப்பும் பொது வீட்டு கொள்முதலும் சில இருப்புகளைக் குறைக்கலாம். முன்விற்பனைக்குப் பதிலாக முடிக்கப்பட்ட வீடுகளை விற்கும் முன்னோடித் திட்டங்கள் போன்றவை விற்பனைக்குக் கிடைக்கும் முடிக்கப்பட்ட வீடுகளின் எண்ணிக்கையை அதிகரிக்கும். இத்தகைய நடவடிக்கைகள், பல வாங்குவோர் காத்திருக்கக் காரணமான குறிப்பிட்ட அச்சத்தை நேரடியாகச் சமாளிக்கின்றன. யதார்த்தமான விலை அடித்தளத்தைச் சுற்றி எதிர்பார்ப்புகளை நிலைநிறுத்த, கொள்கை வகுப்பாளர்களின் தெளிவான மற்றும் சீரான தகவல் பரிமாற்றம் உதவும். பரிவர்த்தனைகளை மீட்டெடுக்க இது முக்கியமானது.

முக்கிய அம்சங்கள்

• 100 பெரிய கட்டுமான நிறுவனங்களின் ஆகஸ்ட் விற்பனை 207 பில்லியன் யுவானாகக் குறைந்தது; இது முந்தைய ஆண்டைவிட 17.6 சதவீதம் குறைவு. தொடர்ந்து ஆறாவது மாதமாக வீழ்ச்சி ஏற்பட்டுள்ளது.
• ஜூலையில் புதிய வீட்டு விலைகள் மாதாந்திர அடிப்படையில் 0.3 சதவீதம் குறைந்தன. 70 நகரங்களில் 60 நகரங்களில் விலைகள் சரிந்தன; ஆண்டு வீழ்ச்சியும் பரவலாக நீடிக்கிறது.
• உச்சநிலையிலிருந்து நாடு முழுவதும் புதிய வீடுகளின் விலை சுமார் 10.7 சதவீதமும், பயன்படுத்தப்பட்ட வீடுகளின் விலை சுமார் 18.8 சதவீதமும் குறைந்துள்ளதாக ஐஎன்ஜி தெரிவிக்கிறது.
• ஆகஸ்ட் இறுதியில் ஷாங்காய் விதிகளைத் தளர்த்தியதைத் தொடர்ந்து, வாராந்திர பரிவர்த்தனைகள் 35 சதவீதத்துக்கும் மேல் அதிகரித்தன. உயர்நிலை நகரங்களில் உள்ளூர் நடவடிக்கைகள் செயல்பாட்டை உயர்த்தக்கூடும் என்பதை இது காட்டுகிறது.
• முன்விற்பனை முறையில் வீடுகளை ஒப்படைக்காமல் போகும் அபாயமும், விலைகள் மேலும் குறையும் என்ற எதிர்பார்ப்பும் நம்பிக்கையைக் கட்டுப்படுத்துவதாக ஆய்வாளர்கள் கூறுகின்றனர்.
• மக்கள்தொகை அழுத்தங்கள் கட்டமைப்பு ரீதியானவை. வருங்கால ஆண்டுகளில் நகர்ப்புற புதிய வீடுகளுக்கான தேவை, 2017 உச்சநிலையின் சுமார் நான்கில் ஒரு பங்காக இருக்கும் என கோல்ட்மேன் சாக்ஸ் மதிப்பிடுகிறது.
• அடமான வட்டிகளையும் முன்பணத்தையும் குறைத்தல், வாங்கும் விதிகளைத் தளர்த்தல், திட்டங்களின் வெள்ளைப் பட்டியலுக்கு வங்கிகள் ஆதரவளித்தல், பொதுத் திட்டங்கள் மூலம் இருப்பைக் குறைத்தல் ஆகியவை கொள்கை ஆதரவில் அடங்கும்.
• வீழ்ச்சி மந்தமடையக்கூடும் என்பதற்கான ஆரம்பகட்ட அறிகுறிகள் இருப்பதாக ஃபிட்ச் மற்றும் பிற ஆய்வாளர்கள் கருதுகின்றனர். இருப்பினும், நிலைப்படுத்தல் சீரற்றதும் பலவீனமானதுமாக இருப்பதாக அவர்கள் வலியுறுத்துகின்றனர்.
• நம்பிக்கையை மீட்டெடுக்க, திவாலான கட்டுமான நிறுவனங்களின் மறுசீரமைப்பை விரைவுபடுத்துதல், வாராக் கடன்களை அங்கீகரித்தல், வாங்குவோருக்கான பாதுகாப்பை வலுப்படுத்துதல் ஆகியவற்றை ஐஎம்எஃப் வழிகாட்டுதல் வலியுறுத்துகிறது.
• ரியல் எஸ்டேட் சரிவு, வளர்ச்சிக்கும் பணவீக்கத்துக்கும் முக்கியத் தடையாகத் தொடர்கிறது; இது உள்ளூர் அரசுகளின் நிதிநிலை, முதலீடு, உலக வர்த்தகப் போக்குகள் ஆகியவற்றிலும் தாக்கம் ஏற்படுத்துகிறது.