புதிய வீட்டு வரத்து குறைவதால் டோக்கியோவில் ஏற்கெனவே உள்ள அடுக்குமாடி வீடுகளின் விலைகள் உயர்வு

டோக்கியோவில் ஏற்கெனவே உள்ள அடுக்குமாடி வீடுகளின் விலைகள் ஏன் அதிகரிக்கின்றன?

புதிய கட்டுமான வீடுகளை வாங்குவதிலிருந்து மறுவிற்பனை வீடுகளுக்கு வாங்குவோர் மாறுவதால், டோக்கியோ முழுவதும் ஏற்கெனவே உள்ள அடுக்குமாடி வீடுகளின் விலைகள் வேகமாக உயர்ந்து வருகின்றன. புதிய திட்டங்களின் வரத்து குறைவாக இருப்பது, கட்டுமானம் மற்றும் நிலச் செலவுகள் அதிகரித்திருப்பது, உள்நாட்டு மற்றும் வெளிநாட்டு வாங்குவோரின் வலுவான தேவை ஆகியவை புத்தம் புதிய அடுக்குமாடி வீடுகளை மிக அதிக விலைக்கு இட்டுச் சென்றுள்ளன. புதிய வீடுகளை வாங்கியிருப்பார்கள் என எதிர்பார்க்கப்பட்ட பல குடும்பங்கள் இப்போது மறுவிற்பனை வீடுகளைத் தேர்வு செய்கின்றன. இதனால் இரண்டாம் நிலைச் சந்தையில் வீடுகள் குறைந்து, விற்பனை நிறைவு விலைகளும் சதுர மீட்டருக்கான விலையும் உயர்ந்துள்ளன.

புதிய புள்ளிவிவரங்கள் இந்த மாற்றம் எந்த அளவுக்குப் பரவலாகியுள்ளது என்பதைக் காட்டுகின்றன. கிழக்கு ஜப்பானுக்கான ரியல் எஸ்டேட் தகவல் வலையமைப்பு (REINS) வெளியிட்ட ஜூன் 2025 சந்தைத் தரவுகளின்படி, கிரேட்டர் டோக்கியோ பகுதியில் ஏற்கெனவே உள்ள அடுக்குமாடி வீடுகளின் பரிவர்த்தனைகள் 4,299 ஆக உயர்ந்தன. இது ஓராண்டுக்கு முந்தையதைவிட 31.9 சதவீதம் அதிகம். சதுர மீட்டருக்கான சராசரி விலை 833,400 யென் ஆனது; ஆண்டுக்கு ஆண்டு 6.9 சதவீத உயர்வு. இதன் மூலம் விலை தொடர்ந்து உயர்ந்த 62ஆவது மாதமாக இது அமைந்தது. பரிவர்த்தனையின் சராசரி மதிப்பு சுமார் 52.09 மில்லியன் யென். அதே நேரத்தில், சந்தையில் விற்பனைக்கு இருந்த வீடுகளின் இருப்பு 0.7 சதவீதம் குறைந்து 44,428 ஆனது. புதிய பட்டியலிடல்கள் சற்றே அதிகரித்தபோதும், இது தொடர்ந்து சரிந்த 14ஆவது மாதமாகும்.

மறுவிற்பனைச் சந்தையை நோக்கிய இந்த ஈர்ப்பு, புதிய கட்டுமான வீடுகளின் மிக அதிக விலைகளுடன் நேரடியாகத் தொடர்புடையது; குறிப்பாக மத்திய டோக்கியோவில். தொழில்துறை கண்காணிப்பாளர்களின் தகவலின்படி, 23 வார்டுகளில் புதிதாகக் கட்டப்பட்ட அடுக்குமாடி வீட்டின் சராசரி விலை தொடர்ந்து இரண்டாவது ஆண்டாக 100 மில்லியன் யென்னைத் தாண்டியது. மார்ச் 2025 வரையிலான 12 மாதங்களில் இது சராசரியாக சுமார் 116.3 மில்லியன் யென்னாக இருந்தது. மத்திய மாவட்டங்களில் புதிய வீடுகளின் சதுர மீட்டர் விலையும் மிக அதிகமாக, 1.7 மில்லியன் யென்னுக்கு அருகில் உள்ளது. முக்கியப் பகுதிகளில் நிலம் அரிதாக இருப்பது, கட்டுமானம் மற்றும் தொழிலாளர் செலவுகள் அதிகரித்திருப்பது, வசதியான உள்நாட்டு மற்றும் வெளிநாட்டு வாங்குவோருக்காக வடிவமைக்கப்படும் ஆடம்பரக் கோபுரக் கட்டடங்களை நோக்கிச் சாய்ந்துள்ள திட்ட வரிசை ஆகியவை இந்த விலை நிலைகளுக்குக் காரணம்.

விநியோகக் கட்டுப்பாடுகளுக்கு நீண்டகாலப் பின்னணி உண்டு. கிரேட்டர் டோக்கியோ முழுவதும் புதிதாக அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட அடுக்குமாடி வீடுகளின் எண்ணிக்கை 2024இல் சுமார் 17 சதவீதம் குறைந்து, 1973க்குப் பிறகு இல்லாத அளவுக்குத் தாழ்ந்தது. இந்தக் குறைந்த இருப்பு 2025ஆம் ஆண்டிலும் தொடர்ந்துள்ளது. புறநகர்ப் பகுதிகளில் மேம்பாட்டாளர்கள் கூடுதல் வீடுகளை அறிமுகப்படுத்திய இடங்களிலும், அவை விரைவாக விற்பனையாகின்றன. இதனால் மத்திய மாவட்டங்களின் விலை அழுத்தம் குறைவதில்லை. புதிய கட்டுமான வீடுகளுக்கு பல வாங்குவோரால் செலவிட முடியும் தொகைக்கும் கிடைக்கக்கூடிய வீடுகளுக்கும் இடையிலான இடைவெளி விரிவடைந்து வருகிறது. இதனால் குடும்பங்கள் கவனம் செலுத்தும் முக்கியச் சந்தையாக மறுவிற்பனை வீடுகள் மாறியுள்ளன.

புதிய வீடுகளின் வரத்து குறைவு; மறுவிற்பனைக்கு வாங்குவோர் மாறுகின்றனர்

போக்குவரத்து வசதி, பள்ளிகள், சேவைகள் ஆகியவை சிறப்பாக உள்ள பகுதிகளில் பொருத்தமான நிலங்களுக்குப் பற்றாக்குறை நிலவுவதுடன், உள்ளீட்டுச் செலவுகள் அதிகரிப்பதையும் மேம்பாட்டாளர்கள் எதிர்கொள்கின்றனர். மத்திய வார்டுகளில் நிலங்களை ஒன்றிணைப்பது சிக்கலானதும் அதிக நேரம் எடுப்பதுமான பணியாகும். தொற்றுநோயின்போதும் அதற்குப் பின்னரும் பொருட்கள், போக்குவரத்து மற்றும் ஊதியச் செலவுகள் உயர்ந்ததால் கட்டுமானச் செலவும் அதிகரித்தது. திட்டங்களைக் கணக்கிடும்போது அதிக விலைகளை நிர்ணயிக்க வேண்டிய நிலை உருவானால், அறிமுக விலைகளும் அதற்கேற்ப உயர்கின்றன. வரவேற்பாளர் சேவை, வசதிகள், பிராண்டு பெயரிலான குடியிருப்புகள் கொண்ட உயர்தரத் திட்டங்களை நோக்கிய மாற்றம், சந்தையை ஆடம்பர வீடுகள் பக்கம் மேலும் சாய்த்துள்ளது. இதனால் அறிவிக்கப்படும் சராசரி விலைகள் உயர்ந்து, நடுத்தர வருமான வாங்குவோர் பின்தள்ளப்படுகின்றனர்.

2023இல் ஆடம்பர வீடுகள் அதிகம் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டதைத் தொடர்ந்து, விற்பனையான வீடுகளின் கலவை இயல்புநிலைக்குத் திரும்பியதால், 2024இல் பரந்த பெருநகரப் பகுதியில் புதிய வீடுகளின் சராசரி விலையில் மிதமான சரிவு ஏற்பட்டது. பெருநகரப் பகுதி முழுவதும் புதிய அடுக்குமாடி வீட்டின் சராசரி விலை சுமார் 3.5 சதவீதம் குறைந்து ஏறத்தாழ 78 மில்லியன் யென் ஆனது. மத்திய டோக்கியோவில் புதிய வீட்டின் சராசரி விலை சுமார் 112 மில்லியன் யென்னாகக் குறைந்தது. ஆனால் இது நீண்டகாலப் போக்கில் ஏற்பட்ட மாற்றமல்ல, தற்காலிக இடைநிறுத்தமே என ஆய்வாளர்கள் கூறுகின்றனர். புதிய வீடுகளின் குறைந்த விநியோகமும் கட்டுமானச் செலவுகளின் உயர்வும் போன்ற அடிப்படைக் காரணிகள் இன்னும் தொடர்கின்றன.

சாவில்ஸ் ஜப்பானின் ஆய்வுப் பிரிவுத் தலைவர் தெட்சுயா கனேகோ, 2024இல் பெருநகரப் பகுதியில் புதிய வீடுகளின் சராசரி விலையில் ஏற்பட்ட ஓராண்டுச் சரிவுக்கு அளவுக்கு அதிக முக்கியத்துவம் கொடுக்க வேண்டாம் என எச்சரித்தார்.

இந்தத் தற்காலிகக் குறைவை விலை உச்சம் என்று நாம் கருதக்கூடாது. ஒட்டுமொத்த பணவீக்கப் போக்கும் தொழிலாளர் பற்றாக்குறையும் நீடிப்பதால், பொதுவான விலை உயர்வுப் போக்கு தொடரும்.

நகரத்திலேயே வசிக்க விரும்பியும் புதிய வீடுகளின் விலையைச் செலுத்த முடியாத குடும்பங்களுக்கு, ஏற்கெனவே பயன்பாட்டில் இருந்த அடுக்குமாடி வீடுகள் நடைமுறைக்கு ஏற்ற வழியாகியுள்ளன. புதுப்பிக்கப்பட்ட வீடுகள், புதிய கட்டுமான வீடுகளின் தோற்றத்தையும் பயன்பாட்டையும் பல நேரங்களில் ஒத்திருக்கின்றன. குறிப்பாக, 23 வார்டுகளில் ரயில் நிலையங்கள் மற்றும் பள்ளிகளுக்கு அருகே உள்ள, நவீன நிலநடுக்கத் தரநிலைகளைப் பூர்த்திசெய்யும் வகையில் மறுசீரமைக்கப்பட்ட பழைய கட்டடங்களைப் பல வாங்குவோர் நாடுகின்றனர்.

மறுவிற்பனை விலைகள் மற்றும் விற்பனைகள் குறித்த தரவுகள்

2024ஆம் ஆண்டுக்கு முன்பே நீண்டகாலப் போக்கு மறுவிற்பனைச் சந்தைக்குச் சாதகமாக இருந்தது. முந்தைய ஆண்டுகளின் பரிவர்த்தனைத் தரவுகள், டோக்கியோ பெருநகரப் பகுதியில் ஏற்கெனவே உள்ள அடுக்குமாடி வீடுகளின் விலைகள் ஒரு தசாப்தமாகத் தெளிவாக உயர்ந்திருப்பதைக் காட்டுகின்றன. 2022இல் சராசரி விற்பனை விலை சுமார் 42.76 மில்லியன் யென்னை எட்டியது. இது முந்தைய ஆண்டைவிட 10 சதவீதத்துக்கும் அதிகம். சதுர மீட்டருக்கான சராசரி விலை ஏறத்தாழ 672,400 யென்னாக உயர்ந்தது. கடந்த பத்தாண்டுகளில் இப்பகுதியில் மறுவிற்பனை அடுக்குமாடி வீடுகளின் சதுர மீட்டர் விலை 70 சதவீதத்துக்கும் அதிகமாக அதிகரித்துள்ளது. குறைந்த கடன் செலவுகள், நகர வாழ்க்கைக்கான விருப்பம், வீடுகளின் தரம் தொடர்ந்து மேம்பட்டது ஆகியவை இந்த உயர்வுக்குத் துணைபுரிந்தன.

சமீபத்திய மாதாந்திரப் புள்ளிவிவரங்கள் இந்த வேகம் குறையவில்லை என்பதைக் காட்டுகின்றன. டோக்கியோ, கனகாவா, சிபா, சைதாமா ஆகியவற்றை உள்ளடக்கிய கிரேட்டர் டோக்கியோ பகுதியில் 2025 ஜூனில் பரிவர்த்தனைகள் பரவலாக அதிகரித்ததாக REINS தெரிவித்தது. டோக்கியோ நகரப் பகுதியில் விற்பனை ஆண்டுக்கு ஆண்டு ஏறத்தாழ 30 சதவீதம் உயர்ந்தது. 47 சதவீதத்துக்கும் அதிகமான உயர்வுடன் சைதாமாவில் வளர்ச்சி மிக அதிகமாக இருந்தது. பரிவர்த்தனையான வீடுகளின் சராசரிப் பரப்பளவு சுமார் 62.5 சதுர மீட்டர்; இது ஓராண்டுக்கு முந்தையதைவிடச் சற்றுக் குறைவு. விற்பனையான கட்டடங்களின் சராசரி வயது சுமார் 27 ஆண்டுகளாக உயர்ந்தது. விரும்பிய பகுதிகளிலேயே தங்களது செலவுத் திட்டத்துக்குள் வாங்குவதற்காக, வாங்குவோர் சற்றுச் சிறியதும் பழையதுமான வீடுகளைத் தேர்ந்தெடுப்பதை இந்த மாற்றம் காட்டுகிறது.

விலை உயர்வு அதிகமுள்ள பகுதிகள்

ஜூனில் டோக்கியோவில் ஏற்கெனவே இருந்த அடுக்குமாடி வீடுகளின் பரிவர்த்தனைகள் 2,360 ஆக இருந்தன; இது ஓராண்டுக்கு முந்தையதைவிட 29.8 சதவீதம் அதிகம். கனகாவாவில் 1,003 பரிவர்த்தனைகள் நடந்தன; 40.5 சதவீத உயர்வு. சைதாமாவில் 509 பரிவர்த்தனைகள் பதிவாகின; 47.1 சதவீத உயர்வு. சிபாவில் 427 பரிவர்த்தனைகள் நடந்தன; 12.1 சதவீத உயர்வு. விலையைப் பொறுத்தவரை, கிரேட்டர் டோக்கியோவில் சதுர மீட்டருக்கான சராசரி விலை 6.9 சதவீதம் உயர்ந்து 833,400 யென் ஆனது. இது தொடர்ந்து விலை உயர்ந்த 62ஆவது மாதமாகும். ஓராண்டுக்கும் மேலாக வீடுகளின் இருப்பு குறைந்து வருகிறது. வீட்டு உரிமையாளர்கள் விற்பனைக்குக் கொண்டுவரும் வேகத்தைவிட தேவை அதிகமாக இருப்பதற்கான அறிகுறி இது.

இந்தப் போக்கு ஒரு எளிய உண்மையைப் பிரதிபலிக்கிறது. முக்கிய வார்டுகளில் புதிய வீடுகளுக்கான கூடுதல் விலையைச் செலுத்த முடியாத அல்லது விரும்பாத வாங்குவோர், நகரத்தில் வீடு சொந்தமாக்கும் எண்ணத்தைக் கைவிடவில்லை. நல்ல இடங்களில் அமைந்த, புதுப்பிக்கப்பட்ட பழைய கட்டட வீடுகளுக்குப் போட்டியிட்டு வாங்குகின்றனர். விலையை எட்டக்கூடிய அளவில் வைத்திருக்க, இடவசதியைக் குறைத்துக்கொள்ளவோ நீண்ட பயண நேரத்தை ஏற்றுக்கொள்ளவோ பலர் தயாராக உள்ளனர். இந்தப் பரிமாற்றத் தேர்வுகள் சந்தையின் நடுத்தரப் பகுதியை மறுவடிவமைத்துள்ளன.

வாங்கக்கூடிய விலைச் சுமையும் வாங்குவோரின் அனுபவமும்

புதிய வீடுகளுக்கும் மறுவிற்பனை வீடுகளுக்கும் இடையிலான விலை வேறுபாடு குறிப்பிடத்தக்கது. 2025ஆம் ஆண்டின் தொடக்கத்தில், டோக்கியோ பெருநகரப் பகுதியில் 70 சதுர மீட்டர் அளவுள்ள வழக்கமான மறுவிற்பனை அடுக்குமாடி வீட்டின் சராசரி கேட்கும் விலை சுமார் 69.8 மில்லியன் யென். இதனுடன் ஒப்பிடுகையில், மிகச் சமீபத்திய 12 மாதங்களில் 23 வார்டுகளில் புதிதாகக் கட்டப்பட்ட வீடுகளின் சராசரி விலை சுமார் 116.3 மில்லியன் யென். கடந்த பத்தாண்டு பரிவர்த்தனைகள் குறித்த ஆய்வின்படி, ஏற்கெனவே உள்ள அடுக்குமாடி வீடுகள் புதிய கட்டுமான வீடுகளைவிடப் பொதுவாகச் சுமார் 45 சதவீதம் குறைந்த விலையில் விற்பனையாகியுள்ளன. இடம் மற்றும் கட்டடத் தரத்தைப் பொறுத்து இந்த இடைவெளி மாறினாலும், அதன் போக்கு தெளிவாக உள்ளது.

பல குடும்ப வாங்குவோரின் விருப்பப் பட்டியல் எளிமையாகத் தோன்றுகிறது: மூன்று படுக்கையறைகள், குறைந்தது 70 சதுர மீட்டர் பரப்பளவு, வேலைக்குச் சென்று வரக்கூடிய தூரத்தில் பாதுகாப்பான அக்கம், நவீன நிலநடுக்கத் தரநிலைகளைப் பூர்த்திசெய்யும் கட்டடம். மத்திய வார்டுகளில் இத்தகைய வீடுகளின் விலைகள், பல குடும்பங்களால் கடன் பெற்று வாங்கக்கூடிய அளவைத் தாண்டியுள்ளன. புன்க்யோ, செடகயா, மினாட்டோ ஆகிய பகுதிகளில் அந்த அளவிலான பழைய வீடுகள்கூட குடும்பங்களின் செலவுத் திட்டத்துக்கு அதிகமான விலையை எட்டியுள்ளன. இதனால் தேடல் வெளிப்புற வார்டுகள் அல்லது அருகிலுள்ள மாகாணங்களுக்கு விரிவடைகிறது; அல்லது அதே பகுதிகளில் சிறிய வீடுகளை நோக்கித் திரும்புகிறது.

நிலநடுக்கத் தரநிலைகளைப் புரிந்துகொள்வது மிகவும் முக்கியம். ஜப்பான் 1981இல் நிலநடுக்கக் கட்டுமான விதிமுறைகளை உயர்த்தியது; இது பெரும்பாலும் புதிய தரநிலை என்று குறிப்பிடப்படுகிறது. 1980களின் தொடக்கத்துக்குப் பிறகு கட்டி முடிக்கப்பட்ட கட்டடங்கள் இந்த அளவுகோலைப் பூர்த்திசெய்திருக்க அதிக வாய்ப்புள்ளது. கட்டடத் தரநிலைச் சட்டத்தில் 2000ஆம் ஆண்டு செய்யப்பட்ட திருத்தத்தையும் வாங்குவோர் கவனிக்கின்றனர்; அது கட்டமைப்பு வடிவமைப்புக்குக் கடுமையான விதிகளைச் சேர்த்தது. இந்தத் தரநிலைகளைப் பூர்த்திசெய்யும் அடுக்குமாடி வீடுகளுக்கு மறுவிற்பனைச் சந்தையில் கூடுதல் விலை கிடைக்கலாம். நன்றாகப் பராமரிக்கப்பட்டு, வலுவான உரிமையாளர் சங்கங்களால் நிர்வகிக்கப்படும் பழைய கட்டடங்களில் உள்ள புதுப்பிக்கப்பட்ட வீடுகளும், அதே பகுதியில் புதிய வீட்டு விலையைச் செலுத்தாமல் நவீன உட்புற அமைப்பை விரும்புவோரைக் கவர்கின்றன.

உயர்தரச் சந்தையில், ஆடம்பரப் பிரிவு சராசரி விலைகளை மேலும் உயர்த்தியுள்ளது. ஹராஜுகுவுக்கு அருகிலுள்ள சிறிய அளவிலான குடியிருப்புத் திட்டத்தில் அண்மையில் விற்பனையான ஒரு பென்ட்ஹவுஸ், 9.5 பில்லியன் யென்னைத் தாண்டிய விலையில் கைமாறியதாகக் கூறப்படுகிறது. சுபோவுக்கான விலை அடிப்படையில் இது தேசியச் சாதனையாகும். ஒரு சுபோ என்பது 3.3 சதுர மீட்டருக்குச் சமமான பரப்பளவு அலகு. இத்தகைய சாதனை விற்பனைகள் அரிதானவை. எனினும், முக்கிய இடங்கள், வசதிகள், தனியுரிமை ஆகியவற்றுக்காகச் செல்வந்த வாங்குவோர் அதிகம் செலுத்தத் தயாராக இருப்பதை அவை சுட்டிக்காட்டுகின்றன. சந்தையில் உள்ள வீடுகளின் கலவை ஆண்டுதோறும் அறிவிக்கப்படும் சராசரி விலைகளை எவ்வாறு மாற்றக்கூடும் என்பதையும் அவை காட்டுகின்றன.

நிதி, வட்டி விகிதங்கள், வெளிநாட்டு வாங்குவோரின் பங்கு

வீடு வாங்குவோருக்குக் கடன் செலவுகள் இன்னும் சாதகமாகவே உள்ளன. ஜப்பான் வங்கி கொள்கை வட்டி விகிதங்களை பூஜ்ஜியத்துக்கு அருகிலிருந்த நிலையிலிருந்து சற்றே உயர்த்தியுள்ளது. இருந்தாலும், உலகளாவிய அளவுகோலுடன் ஒப்பிடுகையில் அடமானக் கடன் செலவுகள் இன்னும் குறைவாகவே உள்ளன. பிளாட் 35 போன்ற பிரபலமான நிலையான வட்டி விகிதக் கடன்கள் இந்த ஆண்டு 1 சதவீதத்தின் நடுப்பகுதி அளவில் இருந்துள்ளன. வீட்டு கடன் வாடிக்கையாளர்களைப் பெற வங்கிகள் தொடர்ந்து கடுமையாகப் போட்டியிடுவதால், கடன் வட்டி விகித இடைவெளிகள் குறைவாக உள்ளன. சதுர மீட்டருக்கான விலை தொடர்ந்து உயர்ந்தாலும், மறுவிற்பனை வீடுகளை வாங்குவோர் அதிகம் செலவிட இது உதவியுள்ளது.

குஷ்மேன் அண்ட் வேக்ஃபீல்டின் ஜப்பான் ஆய்வுப் பிரிவுத் தலைவர் மரி குமகாய், கொள்கை வட்டி விகிதம் மிதமாக உயர்ந்தாலும், வாங்குவோருக்கான அடமானச் செலவுகள் திடீரென அதிகரிக்கும் என்று அவசியமில்லை எனக் குறிப்பிட்டார்.

வட்டி விகித உயர்வு எதிர்மறையாகப் பார்க்கப்படும். ஆனால் அதன் தாக்கம் வங்கிகளுக்கு இடையிலான போட்டியால் ஈடுசெய்யப்படுகிறது.

வெளிநாட்டு மூலதனமும் ஒரு பங்கு வகித்துள்ளது. யென் மதிப்பு பலவீனமாக இருப்பதால், டோக்கியோ சொத்துகள் டாலர் அல்லது பிற முக்கிய நாணயங்களில் கணக்கிடும்போது மலிவாகியுள்ளன. வெளிநாட்டு வாங்குவோர் மத்திய மாவட்டங்களில், குறிப்பாக உயர்தர அடுக்குமாடி வீடுகளில், தொடர்ந்து முனைப்புடன் உள்ளனர். முதலீட்டாளர்களுக்கு, காலியாக இருக்கும் வீடுகளின் விகிதம் குறைவாக இருப்பது, மத்திய வார்டுகளில் வாடகை உயர்வது, டோக்கியோ பாதுகாப்பான சந்தை என்ற கருத்து ஆகியவை குடியிருப்புச் சொத்துகளை ஈர்க்கும் முதலீடாக மாற்றியுள்ளன. ஆடம்பரப் பிரிவில் வெளிநாட்டுப் பங்கேற்பு அதிகரிப்பது நகரம் முழுவதும் மறுவிற்பனை வீடுகளின் விலையை நிர்ணயிப்பதில்லை. ஆனால் அது விலை வரம்பின் உச்சத்தைப் பாதிப்பதுடன், புதிய திட்டங்களைத் திட்டமிடும் மேம்பாட்டாளர்களின் நம்பிக்கைக்கும் துணைபுரிகிறது.

சொத்து விலைகள் உயர்ந்து வரும் நிலையில், ஊக நடவடிக்கைகளுக்கான வெளிப்பாட்டை நிர்வகிக்குமாறு ஜப்பான் மத்திய வங்கி கடன் வழங்குவோரை எச்சரித்துள்ளது. அண்மைய வெளியீடு ஒன்றில், எல்லை தாண்டிய அம்சங்களைக் கொண்ட சில வகை ரியல் எஸ்டேட் கடன்களில் கவனமாக இருக்குமாறு அது வலியுறுத்தியது.

இங்கு சொத்துகளை வாங்கும் சர்வதேச முதலீட்டாளர்களுக்கான வெளிப்பாட்டுடன் தொடர்புடைய அபாயங்களை வங்கிகள் கவனமாக நிர்வகிக்க வேண்டும்.

அபாயங்கள் மீதான கூடுதல் கண்காணிப்பு என்பது குடும்பங்களுக்கான அடமானக் கடன்களைக் கட்டுப்படுத்துவதாகாது. பொதுவான வீட்டு கடன்களில் கடன் நெருக்கடி ஏற்பட்டதற்கான அறிகுறியும் இல்லை. எனினும், ரியல் எஸ்டேட் சந்தைச் சுழற்சியை கொள்கை வகுப்பாளர்கள் நெருக்கமாகக் கண்காணித்து வருவதையும், உலகளாவிய நிதிச் செலவுகள் உயர்ந்தாலோ யென் மதிப்பு கடுமையாக மாறினாலோ உருவாகக்கூடிய பாதிப்புகள் குறித்து விழிப்புடன் இருப்பதையும் இது காட்டுகிறது.

வாங்குவோரும் விற்பவர்களும் இப்போது என்ன செய்கிறார்கள்?

வாங்குவோர் வீடுகளின் அளவு மற்றும் வயது குறித்து அதிக நெகிழ்வுத்தன்மையுடன் உள்ளனர். விற்பனை நிறைவுத் தரவுகள், குறிப்பாகப் பயண நேரத்தைக் குறைக்கும் ரயில் நிலையங்களுக்கு அருகிலுள்ள பகுதிகளில், சற்றுப் பழையதும் சிறியதுமான வீடுகளை நோக்கிய படிப்படியான மாற்றத்தைக் காட்டுகின்றன. பெரிய பரப்பளவைவிடப் புதுப்பிக்கப்பட்ட உட்புற அமைப்புக்கும் கட்டடத்தின் சிறந்த நிர்வாகத்துக்கும் பலர் முன்னுரிமை அளிக்கின்றனர். பழைய அடுக்குமாடி வீடுகளை வாங்கி, புதுப்பித்து, மறுவிற்பனை செய்யும் தொழில்முறை நிறுவனங்களின் வளர்ச்சி, பிரபலமான பகுதிகளில் உடனடியாகக் குடியேறக்கூடிய வீடுகளின் எண்ணிக்கையை அதிகரித்துள்ளது.

சிறந்த இடங்களில் அமைந்த, நன்றாகப் புதுப்பிக்கப்பட்ட வீடுகளின் விற்பனையாளர்கள் அதிக கேட்கும் விலைகளைச் சோதித்துப் பார்க்கின்றனர். அண்மைய ஒப்பிடத்தக்க விற்பனை விலைகளுக்கு ஏற்ப விலை நிர்ணயிக்கப்பட்டு, சமீபத்திய புதுப்பிப்புகளுடன் நல்ல நிலையில் வழங்கப்படும் வீடுகளுக்கும், கட்டடப் பராமரிப்பு குறித்த தெளிவான ஆவணங்கள் உள்ள வீடுகளுக்கும் பல வாங்குவோர் முன்வருகின்றனர். இதற்கு மாறாக, பெரும் புனரமைப்பு தேவைப்படும் அல்லது ரயில் நிலையங்களிலிருந்து வெகு தொலைவில் உள்ள வீடுகள், சந்தை விறுவிறுப்பாக இருந்தாலும், விற்பனைக்கு அதிக நாட்கள் எடுத்துக்கொள்கின்றன. மிகச் சிறந்த வீடுகளுக்கும் குறைவாக ஈர்க்கும் வீடுகளுக்கும் இடையிலான இடைவெளி அதிகரித்துள்ளது.

கட்டட வயது, தரநிலைகள், நிர்வாகம் ஆகியவை மதிப்பைப் பாதிக்கும் விதம்

டோக்கியோவின் அடுக்குமாடி வீட்டு சந்தையில் விலையைத் தீர்மானிப்பது கட்டடத்தின் வயது மட்டுமல்ல. 1980கள் மற்றும் 1990களில் கட்டப்பட்ட பல கட்டடங்களில் பெரிய அளவிலான பழுதுபார்ப்புகள் செய்யப்பட்டுள்ளன; உரிமையாளர் சங்கங்களும் அவற்றைச் சிறப்பாக நிர்வகிக்கின்றன. கட்டடத்தின் பராமரிப்பு நிதி இருப்பு, பழுதுபார்ப்பு வரலாறு, மின்தூக்கிகளின் நிலை, திட்டமிடப்பட்ட பணிகள் ஆகியவற்றை வாங்குவோர் அடிக்கடி சரிபார்க்கின்றனர். போதுமான பராமரிப்பு நிதியும் எதிர்காலப் பராமரிப்புக்கான தெளிவான திட்டமும் விலையைத் தாங்கக்கூடும். வெளிப்புறச் சுவர் மற்றும் நீர்ப்புகாப்புப் பணிகள் போன்ற பெரிய அளவிலான பழுதுபார்ப்புகளை அண்மையில் முடித்த கட்டடங்களுக்கு கூடுதல் விலை கிடைக்கலாம். ஏனெனில், அருகிலுள்ள காலத்தில் சிறப்புக் கட்டணம் செலுத்த வேண்டிய நிலை குறைவாக இருக்கும் என வாங்குவோர் எதிர்பார்க்கின்றனர்.

நிலநடுக்கத் தரநிலைகள் தெளிவான வேறுபாட்டை உருவாக்குகின்றன. 1981 தரநிலையின்கீழ் முடிக்கப்பட்ட சொத்துகளும், குறிப்பாக 2000ஆம் ஆண்டு திருத்தத்துக்குப் பிறகு வடிவமைக்கப்பட்டவையும், மற்ற அம்சங்கள் சமமாக இருக்கும்போது சதுர மீட்டருக்கு அதிக விலையில் விற்பனையாகின்றன. இந்தக் கட்டடங்களுக்கு கடன் வழங்குவோரும் சாதகமான அணுகுமுறையைக் கொண்டுள்ளனர். இதனால் நிதி ஏற்பாடு எளிதாகி, ஏலத்தில் பங்கேற்போரின் எண்ணிக்கையும் அதிகரிக்கலாம். தரநிலைகளைப் பூர்த்திசெய்யாத பழைய கட்டடங்களும், குறிப்பாக மிகச் சிறந்த இடங்களில் இருப்பவை, விற்பனையாகலாம். ஆனால் கூடுதல் அபாயத்தையும் மேம்படுத்துவதற்கான சாத்தியமான செலவையும் பிரதிபலிக்கும் வகையில் விலை அமையும்.

வரும் மாதங்களில் என்ன மாறக்கூடும்?

கடந்த இரண்டு ஆண்டுகளைவிட மெதுவான வேகத்தில் என்றாலும், 2025இல் டோக்கியோ அடுக்குமாடி வீடுகளின் விலைகள் தொடர்ந்து உயரும் எனப் பெரும்பாலான ஆய்வாளர்கள் எதிர்பார்க்கின்றனர். புதிய வீடுகளின் விநியோகம் கட்டுப்படுத்தப்பட்டு, கடன் செலவுகள் குறைவாக இருக்கும் வரை மறுவிற்பனைப் பிரிவில் இருப்பு குறைவாகவே இருக்கும். குறிப்பாகச் செலவுகள் நிலைபெற்றால், மேம்பாட்டாளர்கள் தொடங்கும் புதிய திட்டங்களின் எண்ணிக்கை வேகமெடுக்கிறதா என்பதைக் கவனிக்க வேண்டும். வெளிநாட்டுப் பங்கேற்பை நாணய மதிப்பு தொடர்ந்து பாதிக்கும். யென் வலுப்பெற்றால் வெளிநாட்டு வாங்குவோரின் தேவை தணியலாம். மேலும் பலவீனமடைந்தால் முக்கிய வார்டுகளில் வெளிநாட்டுப் போட்டி நீடிக்கலாம்.

உள்நாட்டுக் காரணிகளும் முக்கியம். ஊதிய உயர்வு, போனஸ் போக்கு, வேலைப் பாதுகாப்பு ஆகியவை வீடு வாங்குவதற்கு குடும்பங்கள் எவ்வளவு செலவிட முடியும் என்பதைப் பாதிக்கின்றன. வருமானம் மிதமாகத் தொடர்ந்து உயர்ந்தால், மத்திய மாவட்டங்களில் பெரிய வீடுகளை நாடும் குடும்பங்களுக்கு வாங்கும் திறன் சவாலாக இருந்தாலும், மறுவிற்பனைச் சந்தை ஆதரவுடன் இருக்கும். தற்போதைக்கு, தொடர்ந்து நிலவும் தேவை மற்றும் புதிய கட்டுமானப் பிரிவில் மாற்று வாய்ப்புகள் குறைவாக இருப்பது ஆகியவற்றின் ஆதரவுடன் ஏற்கெனவே உள்ள அடுக்குமாடி வீடுகளின் விலைகள் மேலும் உயரும் என்பதையே ஆதாரங்களின் ஒட்டுமொத்த நிலை காட்டுகிறது.

முக்கிய அம்சங்கள்

• 2025 ஜூனில் கிரேட்டர் டோக்கியோவில் ஏற்கெனவே இருந்த அடுக்குமாடி வீடுகளின் பரிவர்த்தனைகள் 31.9 சதவீதம் அதிகரித்தன. சதுர மீட்டருக்கான விலை 6.9 சதவீதம் உயர்ந்ததுடன், தொடர்ந்து 62 மாதங்களாக விலை ஏற்றம் நீடித்தது.
• 2024இல் புதிய அடுக்குமாடி வீடுகளின் அறிமுகம் சுமார் 17 சதவீதம் குறைந்து, 1973க்குப் பிறகு இல்லாத அளவுக்குத் தாழ்ந்தது. இதனால் விநியோகம் குறைந்து, வாங்குவோர் மறுவிற்பனைச் சந்தைக்குத் திரும்பினர்.
• கடந்த ஆண்டில் 23 வார்டுகளில் புதிய வீடுகளின் சராசரி விலை சுமார் 116.3 மில்லியன் யென்னாக இருந்தது. வழக்கமான 70 சதுர மீட்டர் மறுவிற்பனை வீட்டின் கேட்கும் விலை சுமார் 69.8 மில்லியன் யென்.
• புதிய பட்டியலிடல்கள் சற்றே அதிகரித்தபோதும், ஜூனில் ஏற்கெனவே உள்ள அடுக்குமாடி வீடுகளின் இருப்பு தொடர்ந்து 14ஆவது மாதமாகக் குறைந்தது.
• குறைந்த அடமான வட்டி விகிதங்கள், பலவீனமான யென், நகர்ப்புற வீடுகளுக்கான தொடரும் தேவை ஆகியவை விலைகளுக்கு ஆதரவளிக்கின்றன. அதேவேளை, ரியல் எஸ்டேட் அபாயங்களை கவனமாக நிர்வகிக்குமாறு கடன் வழங்குவோரை ஜப்பான் வங்கி வலியுறுத்துகிறது.
• விரும்பிய பகுதிகளில் தொடர்ந்து வசிப்பதற்காக வாங்குவோர் சிறிய அல்லது பழைய வீடுகளை ஏற்றுக்கொள்கின்றனர். நவீன நிலநடுக்கத் தரநிலைகளைப் பூர்த்திசெய்யும் கட்டடங்களில் உள்ள புதுப்பிக்கப்பட்ட வீடுகளுக்கு கூடுதல் விலை கிடைக்கிறது.
• புதிய வீடுகளின் விநியோகம் கணிசமாக அதிகரிக்காவிட்டாலோ அல்லது நிதிச் சூழலில் திடீர் மாற்றம் ஏற்படாவிட்டாலோ, 2025இல் மறுவிற்பனை அடுக்குமாடி வீடுகளின் விலைகள் தொடர்ந்து உயரும்; ஆனால் உயர்வு வேகம் குறையலாம் என ஆய்வாளர்கள் எதிர்பார்க்கின்றனர்.