செயலற்ற நிலங்களுக்கு 0.2% வரி விதிக்க வியட்நாம் முன்மொழிவு; வரையறைகள், உயர்ந்து செல்லும் விகிதங்கள் குறித்து விவாதம்

100 பில்லியன் வியட்நாம் டாங் மதிப்புள்ள நிலத்துக்கு ஆண்டுக்கு 200 மில்லியன் டாங்

கைவிடப்பட்ட, பயன்படுத்தப்படாத அல்லது மேம்பாட்டுப் பணிகள் தாமதமாகும் நிலங்களுக்கு ஆண்டுதோறும் 0.2% வரி விதிக்க வியட்நாமின் நிதி அமைச்சகம் முன்மொழிந்துள்ளது. வரிக்குரிய மதிப்பு 100 பில்லியன் வியட்நாம் டாங் கொண்ட நிலத்துக்கு இந்த வரி ஆண்டுக்கு 200 மில்லியன் டாங் ஆகும். சட்ட வரம்புகளுக்குள் உள்ள குடியிருப்பு நிலத்துக்கு தற்போது கிடைக்கும் குறைந்த வரி அடுக்குகள் இதில் பொருந்தாது; தகுதிபெறும் நிலத்தின் முழுப் பரப்புக்கும் இந்த முன்மொழிவு பொருந்தும்.

2026 அக்டோபர் 6ஆம் தேதி நடைபெற்ற செய்தியாளர் சந்திப்பில் அமைச்சகம் இந்த நடவடிக்கை குறித்து விவாதித்தது. பெருநிறுவன வருமான வரிச் சட்டம், வேளாண்மை அல்லாத நிலப் பயன்பாட்டு வரிச் சட்டம் மற்றும் தனிநபர் வருமான வரிச் சட்டம் ஆகியவற்றைத் திருத்தும் வரைவு மசோதாவின் ஒரு பகுதியாக இது உள்ளது. முன்மொழியப்பட்ட நிலம் தொடர்பான பிரிவு, வேளாண்மை அல்லாத நிலப் பயன்பாட்டு வரிச் சட்டத்தின் 7ஆம் பிரிவில் 8ஆம் பத்தியைச் சேர்க்கும்.

சட்டப்பூர்வ ஒதுக்கீட்டு வரம்புக்குள் உள்ள குடியிருப்பு நிலத்துக்கு தற்போது விதிக்கப்படும் 0.03% விகிதத்தைவிட இந்த விகிதம் சுமார் 6.7 மடங்கு அதிகம். இருப்பினும், தீர்க்கப்படாத இரண்டு விவகாரங்களில் பொருளாதார நிபுணர்கள், வழக்கறிஞர்கள், சட்டமியற்றுபவர்கள் கவனம் செலுத்துகின்றனர்: நிலத்தின் விலை உயர்வைப் பெறுவதற்காக அதை வைத்திருப்பதால் கிடைக்கும் பலனைவிட இந்த வரி அதிகமாக இருக்குமா, திட்டமிடல் அல்லது நிர்வாக நடைமுறைகளால் தடைபட்ட திட்டங்களையும் திட்டமிட்டு ஊக வணிகத்தில் ஈடுபடுவோரையும் அதிகாரிகள் எவ்வாறு வேறுபடுத்துவார்கள் என்பவை அவை.

இந்த வரி இன்னும் சட்டமாக இயற்றப்படவில்லை. திருத்தப்பட்ட வரிச் சட்டங்களுக்கு தேசியச் சட்டமன்றம் ஆண்டு இறுதி அமர்வில் ஒப்புதல் அளித்தால், 2027 ஜனவரி 1 முதல் இது நடைமுறைக்கு வரும் எனத் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது. வரிக்குத் தகுதிபெறும் நிலத்தை அடையாளம் காண்பதற்கான அளவுகோல்கள் இன்னும் உருவாக்கப்பட்டு வருகின்றன; விவாதத்தில் பங்கேற்கும் பலர் நீண்ட தயாரிப்புக் காலம் வேண்டும் எனக் கோருகின்றனர்.

தாமதமாகும் கடலோரச் சுற்றுலாத் திட்டங்களை வைத்திருக்கும் மேம்பாட்டாளர்கள் முதல் எதிர்கால வீட்டுக்காக ஒரே ஒரு நிலத்தை வைத்திருக்கும் குடும்பங்கள் வரை அனைவருக்கும் இந்த வேறுபாடு முக்கியமானது. வெறுமையாக உள்ள நிலம் என்பதைக் கொண்டு மட்டும் அதற்கு விதிக்கப்படும் வரியைத் தீர்மானிக்க முடியாது. சட்ட வகைப்பாடு, பயன்படுத்தப்படாததற்கான காரணம் மற்றும் பொருந்தும் வரிக்குரிய மதிப்பு ஆகியவையே முடிவைத் தீர்மானிக்கும்.

முன்மொழியப்பட்ட விகிதம் எதை மாற்றும்?

வியட்நாமின் தற்போதைய குடியிருப்பு நில வரி, பரப்பளவின் அடிப்படையிலான படிப்படியான வரி அடுக்குகளைக் கொண்டுள்ளது. சட்டப்பூர்வ ஒதுக்கீட்டு வரம்புக்குள் உள்ள நிலத்துக்கு 0.03%, அடுத்த அடுக்குக்கு 0.07%, அதிகபட்ச கூடுதல் பரப்பளவு அடுக்குக்கு 0.15% வரி விதிக்கப்படுகிறது. இந்த விகிதங்கள் நிலத்தின் தொடர்புடைய பகுதிகளுக்குப் பொருந்தும்; ஒருவரின் மொத்த நிலத்துக்கும் தானாகவே அதிகபட்ச விகிதம் விதிக்கப்படுவதில்லை.

மற்ற வகை நிலங்களுக்கு ஏற்கெனவே வேறு வரி விதிப்பு உள்ளது. வேளாண்மை அல்லாத உற்பத்தி மற்றும் வணிக நிலத்துக்கு 0.03% வரி விதிக்கப்படுகிறது. தவறான நோக்கத்துக்குப் பயன்படுத்தப்படும் அல்லது விதிமுறைகளுக்கு முரணாகப் பயன்படுத்தப்படாமல் விடப்படும் நிலத்துக்கு 0.15% வரி விதிக்கப்படுவதாக தற்போதைய சட்டத்தின் விரிவான விளக்கங்கள் கூறுகின்றன. ஆக்கிரமிக்கப்பட்ட அல்லது சட்டவிரோதமாகப் பிடித்துக்கொள்ளப்பட்ட நிலத்துக்கு 0.2% விதிக்கப்படுகிறது.

கைவிடப்பட்ட நிலம், பயன்பாட்டுக்குக் கொண்டுவரப்படாத நிலம் மற்றும் தாமதமாகப் பயன்பாட்டுக்குக் கொண்டுவரப்படும் நிலம் ஆகியவற்றுக்கு 0.2% என்ற தனி வகையை இந்த முன்மொழிவு உருவாக்கும். ஒதுக்கீட்டு வரம்பு இல்லாததால், அந்த வகைக்குள் வரும் நிலத்தின் முழுப் பரப்புக்கும் முன்மொழியப்பட்ட விகிதம் பொருந்தும். அதற்குத் தகுதிபெறும் நிலத்தை வரையறுக்கும் விதிகள் இருக்காது என்று இதற்குப் பொருளல்ல.

இந்த விகிதத்தை நியாயப்படுத்தப் பயன்படுத்தப்படும் தற்போதைய வரி வகை எது என்பதில் அறிக்கைகள் வேறுபடுகின்றன. பெரும்பாலானவை 0.2% என்பது ஆக்கிரமிக்கப்பட்ட நிலத்துக்கான வரிக்கு இணையானது எனக் கூறுகின்றன; அமைச்சகக் கூட்டம் குறித்த சில அறிக்கைகள், தவறாகப் பயன்படுத்தப்படும் நிலத்துக்கான விகிதத்துக்கு இது இணையானது எனக் குறிப்பிடுகின்றன. தவறாகப் பயன்படுத்தப்படும் நிலத்துக்கு 0.15% வரி என விரிவான விளக்கங்கள் கூறுவதால், இந்த முரண்பாடு தெளிவுபடுத்தப்பட வேண்டும்.

நில உரிமையாளர்கள் எவ்வளவு செலுத்துவார்கள்?

நிலத்தின் பரப்பளவை ஒரு சதுர மீட்டருக்கான சட்டப்படி நிர்ணயிக்கப்பட்ட வரிக்குரிய மதிப்பால் பெருக்கி, அதன் பிறகு 0.2% ஆல் பெருக்குவதே அடிப்படைக் கணக்கீடு. வரிக்குரிய மதிப்பு என்பது வாங்கிய விலை அல்லது தற்போதைய சந்தை விலை என்று தானாகவே கருதப்படாது. முழு நிலமும் இந்த வகைக்குத் தகுதிபெறுகிறது, விலக்கு அல்லது குறைப்பு எதுவும் இல்லை என்ற அனுமானத்தின் அடிப்படையில் கீழ்க்கண்ட எடுத்துக்காட்டுகள் தரப்பட்டுள்ளன:

• வரிக்குரிய மதிப்பு 1 பில்லியன் வியட்நாம் டாங் கொண்ட நிலத்துக்கு ஆண்டுக்கு 2 மில்லியன் டாங் வரி விதிக்கப்படும்.
• 200 சதுர மீட்டர் நிலத்தின் வரி மதிப்பு சதுர மீட்டருக்கு 10 மில்லியன் டாங் என்றால், ஆண்டுக்கு 4 மில்லியன் டாங் வரி விதிக்கப்படும்.
• அதே பரப்பளவின் வரி மதிப்பு சதுர மீட்டருக்கு 20 மில்லியன் டாங் என்றால், ஆண்டுக்கு 8 மில்லியன் டாங் வரி விதிக்கப்படும்.
• சதுர மீட்டருக்கு 20 மில்லியன் டாங் மதிப்பிடப்பட்ட 500 சதுர மீட்டர் நிலத்தின் வரிக்குரிய மதிப்பு 10 பில்லியன் டாங்; ஆண்டுக்கு 20 மில்லியன் டாங் வரி விதிக்கப்படும்.
• தகுதிபெறும் ஐந்து நிலங்கள் ஒவ்வொன்றும் 10 பில்லியன் டாங் வரிக்குரிய மதிப்பைக் கொண்டிருந்தால், அவற்றுக்கு ஆண்டுக்கு மொத்தம் 100 மில்லியன் டாங் வரி விதிக்கப்படும்.

ஒரே வரிக்குரிய மதிப்பில் ஒப்பிட்டால், முன்மொழியப்பட்ட விகிதம் 0.03% விகிதத்தைவிட சுமார் 6.7 மடங்கும், 0.07% விகிதத்தைவிட 2.9 மடங்கும், 0.15% விகிதத்தைவிட 1.3 மடங்கும் அதிகம். இவை வரி விகிதங்களுக்கிடையிலான ஒப்பீடுகள் மட்டுமே; ஒவ்வொரு உரிமையாளரின் தற்போதைய வரி எவ்வளவு உயரும் என்பதற்கான கணிப்புகள் அல்ல.

கைவிடப்பட்ட நிலம் என்பதற்கான வரையறை இல்லை

நிதி அமைச்சகத்தில் வரி, கட்டணம் மற்றும் தீர்வைக் கொள்கைக்குப் பொறுப்பான துணை இயக்குநர் ட்ரூங் பா டுவான், நிலச் சட்டத்தின்படி வகைப்பாடு செய்யப்படும் என்றார். எனவே, தனியாக ஒரு வரி வரையறையை உருவாக்குவதற்குப் பதிலாக, அமைச்சகத்தின் வரைவு நிலச் சட்டத்தைச் சுட்டுகிறது.

திருத்தப்பட்ட நிலச் சட்டத்தின் வரைவு, அரசு ஒதுக்கிய அல்லது குத்தகைக்கு வழங்கிய நிலம் குறிப்பிட்ட காலத்திற்குத் தொடர்ச்சியாகப் பயன்படுத்தப்படாவிட்டால் அதைக் கைவிடப்பட்ட நிலம் என வரையறுக்கிறது. எனினும், அந்தக் கால அளவு இன்னும் குறிப்பிடப்படவில்லை என அந்த வரையறை குறித்த அறிக்கைகள் தெரிவிக்கின்றன. 2024ஆம் ஆண்டின் நிலச் சட்டத்திலும் தற்போதைய வரிச் சட்டங்களிலும் கைவிடப்பட்ட நிலத்துக்கென தனி வரையறை இல்லை என்றும், திட்ட நிலத்தை அட்டவணைப்படி பயன்படுத்தாதது தொடர்பான விதிகள் ஏற்கெனவே உள்ளன என்றும் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

கருத்துகள் மற்றும் அளவுகோல்களைத் தெளிவுபடுத்தும் பொறுப்பு வேளாண்மை மற்றும் சுற்றுச்சூழல் அமைச்சகத்துக்கு வழங்கப்பட்டுள்ளதாக டுவான் கூறினார். சம்பந்தப்பட்ட அரசின் அறிவுறுத்தல் செப்டம்பர் 28ஆம் தேதியிட்டது என்பதில் அறிக்கைகள் ஒத்துப்போகின்றன; ஆனால் அதன் எண்ணிக்கை குறித்து கருத்து வேறுபடுகின்றன: சில அறிக்கைகள் அறிவிப்பு எண் 54 என்றும், மற்றவை அறிவிப்பு எண் 289 என்றும், இன்னொன்று அறிவிப்பு எண் 574 என்றும் குறிப்பிடுகின்றன. உறுதிப்படுத்தாமல் அந்த ஆவண எண்ணைத் தீர்மானிக்கப்பட்டதாகக் கருத முடியாது.

2026 ஜூலை 28ஆம் தேதி ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்டதாகத் தெரிவிக்கப்படும் 21-NQ/TW தீர்மானத்துடன் இந்த முன்மொழிவு தொடர்புபடுத்தப்படுகிறது. பயன்படுத்தப்படாத நிலங்களுக்கு அதிக வரி விதிப்பது குறித்து ஆய்வு செய்ய அத்தீர்மானம் அழைப்பு விடுக்கிறது. 2030ஆம் ஆண்டுக்குள் நில விரயத்தைத் தடுக்கும் இலக்குடனும் இந்தக் கொள்கையைச் சில அறிக்கைகள் இணைக்கின்றன. மசோதா அரசிடம் சமர்ப்பிக்கப்பட்டதாக சில அறிக்கைகள் கூறுகின்றன; அதன் ஆவணத் தொகுப்பு சட்ட அமைச்சகத்தின் பரிசீலனைக்குச் சமர்ப்பிக்கப்பட்டதாக வேறு சில அறிக்கைகள் தெரிவிக்கின்றன. இந்த இரண்டில் எதுவும் இந்த நடவடிக்கை நிறைவேற்றப்பட்டுவிட்டது என்பதை உறுதிப்படுத்தவில்லை.

காலப்போக்கில் உயரக்கூடிய விகிதம் வேண்டும் எனப் பொருளாதார நிபுணர்கள் கோருவது ஏன்?

நிலத்தைப் பயன்படுத்தாமல் வைத்திருப்பதற்கு 0.2% ஆரம்பச் செலவை ஏற்படுத்தலாம்; ஆனால் கணிசமான விலை உயர்வை எதிர்பார்க்கும் வலுவான நிதிநிலை கொண்ட உரிமையாளர்களின் முடிவுகளை இது மாற்றாமல் இருக்கலாம் எனப் பொருளாதார நிபுணர் லே பா சி நன் வாதிடுகிறார். நியாயமான காரணமின்றி நிலம் நீண்ட காலம் பயன்படுத்தப்படாமல் இருந்தால், வரியை 0.3%, 0.5% அல்லது அதற்கும் அதிகமாக உயர்த்த அவர் முன்மொழிகிறார்.

நோக்கமுள்ள ஊக்குவிப்பு இவ்வாறு இருக்க வேண்டும் என நன் கூறினார்:

"நிலம் பயன்படுத்தப்படாமல் இருக்கும் காலம் அதிகரிக்க அதிகரிக்க, அதை வைத்திருப்பதற்கான செலவும் உயர வேண்டும். இவ்வாறு ஒரு வகையான 'செலவுக் கடிகாரத்தை' கொள்கை உருவாக்க வேண்டும்," என்றார் நன்.

வரிக்குரிய மதிப்பு 100 பில்லியன் வியட்நாம் டாங் என்றே மாறாமல் இருந்தால், 0.3% விகிதத்தில் ஆண்டுக்கு 300 மில்லியன் டாங் வரி விதிக்கப்படும்; 0.5% விகிதத்தில் 500 மில்லியன் டாங் விதிக்கப்படும். இவை அவர் பரிந்துரைத்த மாற்று விகிதங்களுக்கான கணக்கீடுகள்; அமைச்சகம் ஏற்றுக்கொண்ட விகிதங்கள் அல்ல.

இயற்கை வளங்கள் மற்றும் சுற்றுச்சூழல் துறையின் முன்னாள் துணை அமைச்சரான பேராசிரியர் டாங் ஹுங் வோவும், எதிர்பார்க்கப்படும் சந்தை ஆதாயங்களுடன் ஒப்பிட்டே வரிவிதிப்பை மதிப்பிட வேண்டும் என வாதிடுகிறார். 2014 முதல் 2024 வரை மலிவு வணிகக் குடியிருப்புகளின் விலை சதுர மீட்டருக்கு சுமார் 11 மில்லியன் டாங்கிலிருந்து 33 மில்லியன் டாங்காக உயர்ந்ததை அவர் எடுத்துக்காட்டுகிறார். இது மூன்று மடங்கு உயர்வு அல்லது அந்தப் பத்தாண்டில் 200% அதிகரிப்பு ஆகும்.

இந்தக் குடியிருப்பு எடுத்துக்காட்டு நாடு முழுவதற்குமான நில விலைக் குறியீடு அல்ல; பத்தாண்டு விலை உயர்வை ஓராண்டு வரியுடன் நேரடியாக ஒப்பிடவும் முடியாது. எனினும், எதிர்பார்க்கப்படும் ஆதாயங்கள் நிலத்தை வைத்திருப்பதற்கான செலவைவிடப் பெரியதாகத் தொடர்ந்தால், உரிமையாளர்கள் வரியைச் செலுத்திவிடலாம் என்ற அவரது கவலையை இது விளக்குகிறது. 0.2% விகிதத்தை முதலில் நடைமுறைப்படுத்தி, அது போதுமான வலிமையுடன் உள்ளதா என்பதைப் பின்னர் மதிப்பிடுவதையும் வோ ஆதரிக்கிறார்.

குடும்ப நிலம் என்பது எப்போதும் ஊக வணிகத்துக்கான முதலீடு அல்ல

EZ Property நிறுவனத்தின் தலைமைச் செயல் அதிகாரி பாம் டுக் தோவான், 0.1% முதல் 0.5% வரையிலான வேறுபட்ட படிநிலை வரி அமைப்பை முன்மொழிகிறார்; அதிக நிலங்களை வைத்திருப்போருக்கு உயர்ந்த விகிதங்களை விதிக்கலாம் என்கிறார். பயன்படுத்தப்படாத காலத்தை மட்டும் கருத்தில் கொள்ளாமல், ஒரு நிலம் கொண்ட குடும்பத்தையும் பத்து நிலங்களை வைத்திருக்கும் முதலீட்டாளரையும் இந்த முன்மொழிவு வேறுபடுத்தும்.

குடும்ப அளவுடன் ஒப்பிட்டு, நிலப்பரப்பு அல்லது நிலங்களின் எண்ணிக்கையின் அடிப்படையில் குடும்பங்களுக்கு ஒரு வரி ஒதுக்கீட்டை வழங்குவது குறித்தும் பரிசீலிக்க தோவான் முன்மொழிகிறார். குழந்தைகளுக்காகச் சேமித்து வைக்கப்பட்டுள்ள கிராமப்புற நிலத்தையும் பயன்படுத்தப்படாத நகர்ப்புற மேம்பாட்டு நிலத்தையும் ஒரே விதமாகக் கருதக் கூடாது என அவர் வாதிடுகிறார். இவை பரிந்துரைகள் மட்டுமே; வரைவு வரி நடவடிக்கையில் இத்தகைய விலக்குகள் இடம்பெறவில்லை.

மீள்குடியேற்ற நிலங்களையும் குடும்பங்கள் தொடர்பான கவலை உள்ளடக்குகிறது. மேம்பாட்டுப் பணிகளுக்காக இடம்பெயர்க்கப்பட்டவர்களுக்கு நிலம் கிடைத்தாலும், வீடு கட்டுவதற்கான பணம் இல்லாமல் இருக்கலாம்; மற்றவர்கள் குழந்தைகள் பின்னர் வீடு அமைக்க நிலத்தை வைத்திருக்கலாம். இதுபோன்ற சூழல்களுக்கும் நீண்ட காலமாகத் திட்டமிடல் கட்டுப்பாடுகளால் பாதிக்கப்பட்ட நிலங்களுக்கும் வெளிப்படையான விதிகள் தேவை என தேசியச் சட்டமன்றத்தின் கலாசார மற்றும் சமூகக் குழுவின் துணைத் தலைவர் டா வான் ஹா வலியுறுத்தியுள்ளார்.

ஹனோயின் நில ஏலங்கள் விவாதத்தின் மறுபக்கத்தை எடுத்துக்காட்டுகின்றன. 2024 ஆகஸ்டில் டான் ஃபூங், ஹோவாய் டுக், தன் ஓவாய் உள்ளிட்ட புறநகர் மாவட்டங்களில் நடந்த ஏலங்களில், வெற்றிகரமான ஏல விலைகள் சில நேரங்களில் சதுர மீட்டருக்கு 100 மில்லியன் வியட்நாம் டாங்கைத் தாண்டின. ஏலத்தில் விற்கப்பட்ட பல நிலங்கள் பின்னரும் கட்டுமானமின்றி இருந்ததாகத் தெரிவிக்கப்பட்டது. ஆனால், ஏல விலை தானாகவே வரிக்குரிய மதிப்பாகிவிடாது; சட்டப்படி ஏலத்தில் நிலம் வாங்கியிருப்பதும், பின்னர் பயன்படுத்தாத நிலம் முன்மொழியப்பட்ட வகைக்குள் வருமா என்பதைத் தீர்மானிக்காது.

திட்டமிடல் நிலை ஏன் முக்கியம் என்பதை கடலோரச் சுற்றுலாத் திட்டங்கள் காட்டுகின்றன

டா நாங்கில் நிறுத்தப்பட்டுள்ள இரண்டு கடலோரத் திட்டங்கள், வெறுமையான நிலத்தை மட்டும் அடையாளம் காணாமல், திட்டங்களின் வரலாற்றையும் அதிகாரிகள் ஆய்வு செய்ய வேண்டியதன் அவசியத்தை எடுத்துக்காட்டுகின்றன. ஹான் ஙொக் ஆ சாவ் திட்டம் சுமார் 12 ஹெக்டேர் பரப்பளவு கொண்டது. 2009 ஜூலையில் முதலீட்டுச் சான்றிதழ் பெற்ற இத்திட்டத்தில், 4.8 டிரில்லியன் வியட்நாம் டாங் முதலீடு செய்யத் திட்டமிடப்பட்டது. 2010ஆம் ஆண்டின் தொடக்கத்தில் கட்டுமானம் தொடங்கியது; ஆனால் 16 ஆண்டுகள் கடந்தும் அந்த இடத்தின் பெரும்பகுதி காலியாக இருப்பதாகப் பின்னர் வெளியான ஓர் அறிக்கை கூறியது.

நகரின் திட்டங்களும் மாறின. 2018ஆம் ஆண்டில், அந்த நிலத்தின் ஒரு பகுதியை மீட்டெடுத்து பொதுவெளியாக்குவது குறித்து ஆலோசிக்க டா நாங் உத்தரவிட்டது. 2020ஆம் ஆண்டில், தெற்குப் பகுதியின் ஒரு பகுதியை மீட்டு கடற்கரை, கடலுக்கான அணுகல் மற்றும் பொதுப் பூங்காவாக அமைக்க ஒப்புக்கொண்டது.

சுமார் 3.77 ஹெக்டேர் பரப்பளவுள்ள நொன் நுவோக் சுற்றுலாத் தளம் 2014ஆம் ஆண்டில் I.V.C நிறுவனத்துக்கு ஒதுக்கப்பட்டது. 2018ஆம் ஆண்டில், அந்தத் திட்டத்தை மீட்கும் கொள்கையை நகரம் ஏற்றுக்கொண்டது; பின்னர் அந்த நிலம் கடலோரப் பூங்காவாகத் திட்டமிடப்பட்டது. இந்த இரண்டு திட்டங்களிலும் எதுவும் முன்மொழியப்பட்ட வரிக்கு உறுதியாகப் பொறுப்பேற்கும் என அடையாளம் காணப்படவில்லை.

முதலீட்டாளர்களின் கடமைகள், அங்கீகரிக்கப்பட்ட கால அட்டவணைகள், தாமதத்துக்கான காரணங்கள் ஆகியவற்றை மதிப்பீடு செய்ய வேண்டும் என ஹனோய் வழக்கறிஞர் சங்கத்தைச் சேர்ந்த வழக்கறிஞர் பாம் தன் டுவான் வலியுறுத்துகிறார். ஒன்று அல்லது இரண்டு தற்காலிகக் கட்டமைப்புகளைக் கட்டிவிட்டு, மீதமுள்ள நிலத்தைப் பயன்படுத்தாமல் விடுவதன் மூலம் உரிமையாளர்கள் விதிகளைத் தவிர்க்கக்கூடும் என்றும் பொருளாதார நிபுணர் வோ ட்ரி தன் எச்சரிக்கிறார். திட்டமிடல் அனுமதி கிடைத்திருப்பது விலக்குக்கு உறுதி அளிக்கக் கூடாது; அதேபோல், அது மட்டும் வரிப் பொறுப்பைத் தானாக ஏற்படுத்தவும் கூடாது.

வரி செலுத்துவது காலவரையின்றி நிலத்தை வைத்திருக்க உரிமை தராது

முதலீட்டுத் திட்டங்களுக்கான நிலத்தைப் பயன்பாட்டுக்குக் கொண்டுவரும் தற்போதைய கடமைகளுடன் இந்த முன்மொழியப்பட்ட வரியும் செயல்படும். வரிக் கடமையை நிறைவேற்றுவது, நிலத்தை காலவரையின்றி வைத்திருக்கும் உரிமையை அளிக்காது என TAT சட்ட நிறுவனத்தின் தலைவர் வழக்கறிஞர் ட்ரூங் ஆன் டு வாதிடுகிறார்.

2024ஆம் ஆண்டின் நிலச் சட்டத்தின் 81ஆம் பிரிவில் 8ஆம் பத்தி விவரிக்கும் தற்போதைய நடைமுறையின்படி, நிலம் நேரடியாக ஒப்படைக்கப்பட்ட பிறகு தொடர்ச்சியாக 12 மாதங்கள் பயன்படுத்தப்படாவிட்டாலோ, திட்டத்தின் நிலப் பயன்பாட்டு அட்டவணையைவிட 24 மாதங்கள் தாமதமானாலோ முதலீட்டுத் திட்ட நிலத்தின் மீது நடவடிக்கை எடுக்கப்படலாம். அதிகபட்சம் 24 மாதங்கள் வரை நீட்டிப்பு வழங்கப்படலாம்; அதற்கு கூடுதல் நிதிக் கடமைகள் உண்டு. 9ஆம் பத்தியில் உள்ள தவிர்க்க முடியாத சூழ்நிலைக்கான விதிவிலக்குக்கு உட்பட்டு, தொடர்ந்து பயன்படுத்தத் தவறினால் சட்ட நிபந்தனைகளின்படி நிலம் மீட்கப்படலாம்.

102/2024/ND-CP ஆணையின் 31ஆம் பிரிவு, 226/2025/ND-CP ஆணையால் திருத்தப்பட்டபடி, நீட்டிப்புக்கான காலவரம்பு, பாதிக்கப்படும் பரப்பளவு மற்றும் நடைமுறைகளைக் கையாள்வது குறித்து விதிக்கிறது. நீட்டிப்பு தானாகக் கிடைப்பதில்லை. வரி, நீட்டிப்புக் காலத்தில் செலுத்த வேண்டிய கூடுதல் தொகைகள், நில மீட்பு ஆகியவை தனித்தனி நடைமுறைகள்.

நிலச் சட்டத்தில் முன்மொழியப்பட்ட திருத்தங்கள் இந்தக் கட்டமைப்பின் சில பகுதிகளை மாற்றும். பயன்படுத்தப்படாத அல்லது தாமதமாகும் முதலீட்டுத் திட்ட நிலங்களுக்கு ஆண்டுதோறும் படிப்படியாக உயரும் தொகைகள் விதிக்கப்படலாம் என்றும், தொடர்ந்து 60 மாதங்கள் பயன்படுத்தப்படாவிட்டால் நிலம் மீட்கப்படலாம் என்றும் அறிக்கைகள் தெரிவிக்கின்றன. அபராதம் விதித்த பிறகும் 24 மாதங்களுக்கும் மேலாகப் பயன்படுத்தப்படாத வேளாண்மை நிலத்தை, நிர்ணயிக்கப்பட்ட காலக்கெடுவுக்குள் மீண்டும் பயன்படுத்தத் தவறினால் மீட்பதற்கான விதிகளும் இதில் உள்ளதாகக் கூறப்படுகிறது. இந்த வரைவு விதிகளை தற்போதைய சட்டத்துடனோ, முன்மொழியப்பட்ட 0.2% வரியுடனோ குழப்பக்கூடாது.

தரவுப் பிழைகள் தவறானவரிடம் வரிப் பொறுப்பை ஏற்படுத்தலாம்

நிலம், வரி, முதலீடு, கட்டுமானம் தொடர்பான பதிவுகளை இணைப்பதன் மூலமே துல்லியமான வகைப்பாட்டைச் செய்ய முடியும். ஒவ்வொரு நிலத்துக்கும் வரி செலுத்த வேண்டியவர், தகுதிபெறும் பரப்பளவு, நிலத்தின் உண்மையான நிலை, பயன்படாத காலம் ஆகியவற்றை அடையாளம் காண வேண்டும் என வழக்கறிஞர் பாம் தன் டுவான் பரிந்துரைக்கிறார். தேவையான இடங்களில் மின்சாரம், தண்ணீர் பயன்பாட்டுத் தகவல்களையும் பயன்படுத்தலாம் என்கிறார்.

ஏற்கெனவே ஏற்பட்ட பிழைகள், நடைமுறைச் சிக்கலை வெளிப்படுத்துகின்றன. eTax Mobile செயலியில் எதிர்பாராத நில வரிக் கடன்கள் காணப்பட்டதற்குப் போதிய தகவல் பகிர்வு இல்லாமையும், பதிவுகள் தாமதமாகப் புதுப்பிக்கப்பட்டதும் காரணம் என வரித்துறையின் துணை இயக்குநர் லே லோங் கூறினார். சொத்தை விற்ற பிறகும் முன்னாள் உரிமையாளர்கள் பதிவுகளில் தொடரலாம்; கணக்கில் இன்னும் சரிசெய்யப்படாத கட்டணங்கள் கடன் அறிவிப்புகளையோ இரட்டை அறிவிப்புகளையோ ஏற்படுத்தலாம். வீடு, நிலம், வரி தொடர்பான தரவுகள் துல்லியமாகவும் முழுமையாகவும் இணைக்கப்பட்டிருக்க வேண்டும் என நிதி துணை அமைச்சர் நுயென் டுக் சி வலியுறுத்தியுள்ளார்.

பயன்படுத்தப்படாமல் முடங்கியுள்ள வளங்களின் அளவு கணிசமானது; எனினும், வெவ்வேறு வகைகளைத் தனித்தனியாகவே கருத வேண்டும். 2026 ஜூன் 18ஆம் தேதி விவாதிக்கப்பட்ட புள்ளிவிவரங்களின்படி, அரசு ஆய்வாளர் அமைப்பின் முடிவில் காலியாகவோ சீரழிந்தோ திறனற்ற முறையிலோ பயன்படுத்தப்பட்டதாக அடையாளம் காணப்பட்ட பொதுச் சொத்து இடங்கள் 3,896 ஆகும். இவை கைவிடப்பட்ட அனைத்து தனியார் சொத்துகளையும் குறிக்கவில்லை.

தாமதமான 1,531 திட்டங்களின் தடைகள் தீர்க்கப்பட்டதாகவும், அவற்றில் 273 திட்டங்கள் பயன்பாட்டுக்கு வந்ததாகவும் அதிகாரிகள் தெரிவித்தனர். இத்திட்டங்கள் 4,000 ஹெக்டேருக்கும் அதிகமான நிலத்தையும் சுமார் 286 டிரில்லியன் வியட்நாம் டாங் முதலீட்டையும் உள்ளடக்கியவை. 273 என்பது 1,531 திட்டங்களில் சுமார் 17.8% ஆகும். ஜூலை 31ஆம் தேதிக்குள், சிஸ்டம் 751இல் சிக்கல்களை எதிர்கொண்ட 4,619 திட்டங்களும் நிலப்பகுதிகளும் பதிவாகின; அவற்றில் 3,984 ஆய்வு செய்யப்பட்டு வகைப்படுத்தப்பட்டன. அந்தப் பதிவேடு உறுதிப்படுத்தப்பட்ட ஊக வணிக நிலங்களின் பட்டியல் அல்ல.

நிறுத்தப்பட்ட திட்டத்தை மேம்பாட்டாளர் மாற்றித் தர முடியுமா?

திட்டத்தை நிறைவு செய்யும் திறன் கொண்ட முதலீட்டாளர்களுக்கு, திட்டங்களை மாற்றித் தருவதற்கான நடைமுறைகளும் உயர்ந்த நில உடைமைச் செலவுகளுடன் இணைந்திருக்க வேண்டும் என வழக்கறிஞர் ஹோவாங் ஹா வாதிடுகிறார். இல்லையெனில், சிக்கலில் உள்ள மேம்பாட்டாளர் வெளியேற வேண்டிய அழுத்தத்தை எதிர்கொள்ளலாம்; ஆனால் விற்பனைக்குத் தேவையான நிபந்தனைகளை அவரால் நிறைவேற்ற முடியாமல் போகலாம்.

2023ஆம் ஆண்டின் ரியல் எஸ்டேட் வணிகச் சட்டத்தின் 40ஆம் பிரிவு, அங்கீகரிக்கப்பட்ட திட்ட ஆவணங்கள், இழப்பீடு மற்றும் மீள்குடியேற்ற உதவிகளை நிறைவு செய்திருத்தல், தகராறோ பறிமுதல் நடவடிக்கையோ இல்லாத நிலம், அடமான விடுவிப்பு, நிலம் தொடர்பான நிதிக் கடமைகளை நிறைவேற்றுதல் உள்ளிட்ட நிபந்தனைகளை விதிக்கிறது. திட்டம் நடைமுறைப்படுத்தும் காலத்துக்குள் இருக்க வேண்டும்; மேலும், அதை மீட்கும் தீர்மானம் எதுவும் இருக்கக் கூடாது.

நிதிச் சிக்கலில் உள்ள திட்டங்கள் இந்தப் பாதுகாப்பு நிபந்தனைகளை நிறைவேற்றுவது கடினமாக இருக்கலாம். மாற்றத்தின் ஒரு பகுதியாக, வாங்குபவர் ஏற்கெனவே நிர்ணயிக்கப்பட்ட கடமைகளைச் செலுத்துவது அல்லது மேம்பாட்டாளர், வங்கி, அதிகாரிகளுடன் இணைந்து கடன் திருப்பிச் செலுத்துதல் மற்றும் அடமான விடுவிப்பை ஒருங்கிணைப்பது போன்ற ஏற்பாடுகளை ஆய்வு செய்ய ஹா பரிந்துரைக்கிறார். இவை பரிந்துரைக்கப்படும் நடைமுறைகள் மட்டுமே; மாற்றத்துக்கான நிபந்தனைகளைத் தவிர்க்கும் பொதுவான உரிமை தற்போது இல்லை.

விண்ணப்பம் முழுமையாகவும் செல்லத்தக்கதாகவும் கிடைத்த பிறகு, தங்கள் அதிகார வரம்புக்குள் வரும் திட்ட மாற்றங்களைப் பரிசீலித்து முடிவெடுக்க மாகாண அதிகாரிகளுக்கு 30 நாட்கள் அவகாசம் அளிக்கப்படுகிறது என 42ஆம் பிரிவு கூறுகிறது. பிரதமரின் முடிவு தேவைப்படும் மாற்றங்களுக்கு மாகாண அளவிலான பரிசீலனை மற்றும் சமர்ப்பிப்புக்கு 45 நாட்கள் அவகாசம் உண்டு. 96/2024/ND-CP ஆணை, ஆவணங்கள் மற்றும் தொடர்புடைய நடைமுறைகளை வகுக்கிறது. தங்களது திட்டம் தோல்வியடையும் வாய்ப்பு, வெளியேறும் வழிகள், முதலீட்டுத் தொகுப்பை மறுசீரமைப்பது ஆகியவற்றை முன்கூட்டியே திட்டமிட வேண்டும்; மேம்படுத்த முடியாத நிலத்தைத் தொடர்ந்து வைத்திருக்கக் கூடாது என தேசியச் சட்டமன்றத்தின் பொருளாதார மற்றும் நிதிக் குழு உறுப்பினர் பான் டுக் ஹியூ வலியுறுத்துகிறார்.

காலியான கட்டடங்களும் வெளிநாட்டு வரிகளும் விவாதத்தை விரிவுபடுத்துகின்றன

காலி நிலத்தில் மட்டும் கவனம் செலுத்தும் கொள்கை, கட்டி முடிக்கப்பட்டும் பயன்படுத்தப்படாத வில்லாக்கள், நகர வீடுகள், வணிக வீடுகள் ஆகியவற்றைக் கவனிக்காமல் போகலாம் என டாங் ஹுங் வோ வாதிடுகிறார். மதிப்புமிக்க நகர்ப்புற நிலங்களுக்குச் சமமாக வேளாண்மை நிலத்தைத் தானாகக் கருதாமல், காலியாக உள்ள கட்டடங்களையும் ஆய்வு செய்ய அவர் பரிந்துரைக்கிறார். வேளாண்மை நிலம் பயன்படுத்தப்படவில்லை என்பதை உறுதிப்படுத்துவது கடினமாக இருக்கலாம்; ஆய்வுச் செலவுகள் வருவாயுடன் ஒப்பிடும்போது அதிகமாகவும் இருக்கலாம்.

இந்த முன்மொழிவு வேளாண்மை அல்லாத நில வரிவிதிப்பைப் பற்றியது; பயன்படுத்தப்படாத ஒவ்வொரு வயலுக்கும் தானாக வரி விதிப்பது பற்றியது அல்ல. இது 2030ஆம் ஆண்டு இறுதி வரை நீட்டிக்க 2025 ஜூனில் ஒப்புதல் அளிக்கப்பட்ட வேளாண்மை வரி விலக்கு நீட்டிப்பிலிருந்து வேறுபட்டது.

வெளிநாடுகளின் எடுத்துக்காட்டுகள் வெவ்வேறு அணுகுமுறைகளைக் காட்டுகின்றன; ஆனால் அவற்றின் சதவீதங்களை நேரடியாக ஒப்பிட முடியாது. முன்னுரிமைப் பகுதிகளில் நில மதிப்பில் 10% வரை சவூதி அரேபியா வசூலிப்பதாகவும், ஆஸ்திரேலியாவின் விக்டோரியா மாநிலம் காலியாக உள்ள குடியிருப்புச் சொத்துகளுக்கு 1% முதல் 3% வரை விதிப்பதாகவும் அறிக்கைகள் கூறுகின்றன. தென் கொரியாவில் இரண்டு ஆண்டுகளுக்குப் பிறகான தொடக்க விகிதம் குறித்து அறிக்கைகள் வேறுபடுகின்றன: 2% அல்லது 2% முதல் 5% வரையிலான விகிதம் எனக் கூறப்படுவதுடன், பத்து ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு 10% வரை விதிக்கப்படலாம் என்றும் குறிப்பிடுகின்றன.

பிரான்சில் 17%, 34% எனத் தெரிவிக்கப்படும் விகிதங்கள், முழுச் சொத்து மதிப்பின் அடிப்படையில் அல்ல; வாடகை மதிப்பின் அடிப்படையில் கணக்கிடப்படுகின்றன. அயர்லாந்து உள்ளூர் சொத்து வரியைப் பல மடங்காகப் பயன்படுத்துகிறது. கனடா, குறிப்பிட்ட சில வெளிநாட்டு உரிமையாளர்களை முதன்மையாகக் குறிவைக்கும் 1% கூட்டாட்சி வரியையும், வான்கூவரின் 3% வரி போன்ற உள்ளூர் வரிகளையும் இணைத்துள்ளது. ஸ்பெயினில் சொத்து வரிக் கூடுதல் கட்டணம், ஜப்பானில் வீட்டு வரிச் சலுகைகளைத் திரும்பப் பெறுதல், இத்தாலியில் காலி வீடுகளுக்கு வழக்கமான வரி, சிங்கப்பூரில் உரிமையாளர் வசிக்காத சொத்துகளுக்கு அதிக வரி ஆகியவை மற்ற எடுத்துக்காட்டுகள். வரிக்குரிய அடிப்படை, விலக்குகள், வரையறைகள் ஆகியவை மாறுபடுவதால், தலைப்புச் செய்திகளில் வரும் விகிதங்களை வைத்து வியட்நாமில் ஏற்படக்கூடிய விளைவுகளை நம்பகமாகக் கணிக்க முடியாது.

அளவுகோல்களும் காலக்கெடுவுமே முடிவைத் தீர்மானிக்கும்

விவாதம் இரண்டு பாதைகளில் நடைபெறுகிறது: வரி விகிதத்தை நிர்ணயிக்கும் வரித் திருத்தங்கள்; வரியைத் தூண்டும் சூழ்நிலைகளை வரையறுக்கும் நிலச் சட்டம். முக்கியமாகத் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ள நடவடிக்கைகளின் காலவரிசை:

• 2026 ஜூலை 28: பயன்படுத்தப்படாத நிலங்களுக்கு அதிக வரி விதிப்பது குறித்து ஆய்வு செய்ய அழைப்பு விடுத்த 21-NQ/TW தீர்மானம் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்டது.
• 2026 செப்டம்பர் 28: வகைப்பாட்டு அளவுகோல்கள் தொடர்பான பணிகளை அரசு தலைவர்கள் ஒப்படைத்தனர்; ஆனால் அறிவிப்பு எண்ணிக்கை குறித்து அறிக்கைகள் வேறுபடுகின்றன.
• 2026 அக்டோபர் 6: நிதி அமைச்சகம் காலாண்டுச் செய்தியாளர் சந்திப்பில் 0.2% முன்மொழிவை விவாதித்தது.
• 2026 ஆண்டு இறுதி: தேசியச் சட்டமன்றம் இதைப் பரிசீலிக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது; ஒப்புதல் இன்னும் தேவை.
• 2027 ஜனவரி 1: சட்டமியற்றும் ஒப்புதலும் இறுதி விதிகளும் நிபந்தனையாக உள்ள நிலையில், நடைமுறைக்கு வருவதற்கான தேதியாகத் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

தரவு மற்றும் வகைப்பாட்டு விதிகளை உருவாக்க குறைந்தது ஓராண்டு அவகாசம் அளிக்க வேண்டும் என, ரியல் எஸ்டேட் தளமான Batdongsan-இன் தெற்குப் பிராந்திய இயக்குநர் டின் மின் டுவான் பரிந்துரைக்கிறார். ஐந்து ஆண்டுகளுக்கும் மேலாகச் செயல்பாடு இல்லாத திட்டங்களை முதலில் ஆய்வு செய்யலாம் என்றும் அவர் கூறுகிறார். தற்போதைய உள்ளூர் திட்டங்களை வெளியிடுதல், காலாவதியான திட்டங்களை நீக்குதல், நடைமுறைகளை நிறைவு செய்ய குடியிருப்பாளர்களுக்கும் வணிகங்களுக்கும் ஒன்று முதல் இரண்டு ஆண்டுகள் வரை அவகாசம் அளித்தல் ஆகியவற்றை தேசியச் சட்டமன்ற உறுப்பினர் ட்ரான் ஹோவாங் ஙான் பரிந்துரைக்கிறார்.

பயன்படுத்தாத கால வரம்பு, விலக்குகள், இடைக்கால ஏற்பாடுகள் அல்லது ஏற்கெனவே உள்ள ஒன்றோடொன்று தொடர்புடைய வரி வகைகளுக்கு வழங்கப்படும் அணுகுமுறை ஆகியவற்றை இறுதி விதிகள் இன்னும் தீர்மானிக்கவில்லை. மேல்முறையீடு செய்வதற்கான வாய்ப்புகளும், நிலப் பதிவுகளில் உள்ள பிழைகளைத் திருத்தும் நடைமுறைகளும் முக்கியம். அதிக வரி விகிதம் மட்டுமே திட்டமிடல் கட்டுப்பாடு, மாற்றத் தடை அல்லது தவறான உரிமைப் பதிவு ஆகியவற்றைச் சரிசெய்ய முடியாது.

முக்கிய அம்சங்கள்

• தகுதிபெறும் கைவிடப்பட்ட, பயன்படுத்தப்படாத அல்லது தாமதமாகும் மேம்பாட்டு நிலங்களுக்கு ஆண்டுக்கு 0.2% வரி விதிக்க வியட்நாம் முன்மொழிகிறது.
• 100 பில்லியன் வியட்நாம் டாங் வரிக்குரிய மதிப்புள்ள நிலத்துக்கு ஆண்டுக்கு 200 மில்லியன் டாங் வரி விதிக்கப்படும்.
• வழக்கமான குடியிருப்பு ஒதுக்கீட்டு வரி அடுக்குகள் இல்லாமல், தகுதிபெறும் நிலத்தின் முழுப் பரப்புக்கும் இந்த விகிதம் பொருந்தும்.
• வரையறைகளும் நடைமுறை அளவுகோல்களும் இன்னும் இறுதி செய்யப்படவில்லை; வரி இன்னும் சட்டமாகவில்லை.
• காலத்துக்கேற்ப உயரும் விகிதங்களைப் பரிசீலிக்கப் பொருளாதார நிபுணர்கள் பரிந்துரைக்கின்றனர்; வெளிப்புறச் சூழல்களால் தாமதமான நிலங்களுக்குப் பாதுகாப்பும் கோருகின்றனர்.
• வரி செலுத்துவது திட்டக் கடமைகளுக்குப் பதிலாகாது; சட்ட நிபந்தனைகள் நிறைவேறினால் நிலம் மீட்கப்படுவதையும் தடுக்காது.
• 2027 ஜனவரி 1 நடைமுறைக்கு வரும் தேதியாகத் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது; அது ஒப்புதல் மற்றும் இறுதிச் சட்ட விதிகளுக்கு உட்பட்டது.