முடிக்கப்பட்ட வீடுகளை நோக்கி ஏழு சீன நகரங்கள் நகரும் நிலையில், வீடுகளின் முன்விற்பனை விதிகளை கடுமையாக்கும் ஷென்சென்

முன்விற்பனைக்கு முன் கூரையின் கட்டமைப்புப் பணிகளை முடிக்க வேண்டும்

புதிதாக விளம்பரப்படுத்தப்பட்ட மேம்பாட்டுத் திட்ட நிலங்களில் கட்டப்படும் குடியிருப்புக் கட்டடங்கள், அடுக்குமாடி வீடுகளை முன்கூட்டியே விற்க விண்ணப்பிப்பதற்கு முன் கட்டமைப்புப் பணிகளை நிறைவுசெய்ய வேண்டும் என்ற வீட்டு விற்பனை விதிகளை ஷென்சென் 2026 அக்டோபர் 15 அன்று அறிமுகப்படுத்தியது. இதற்குத் துல்லியமான அளவுகோலை நகரம் நிர்ணயித்துள்ளது: முன்விற்பனைக்கு வழங்கப்படும் ஒவ்வொரு கட்டடத்தின் கூரைக் கட்டமைப்புக்கான கான்கிரீட் ஊற்றப்பட்டிருக்க வேண்டும்.

மேலும், திட்ட உரிமையாளர், வடிவமைப்பாளர், கட்டுமான ஒப்பந்ததாரர் மற்றும் கட்டுமான மேற்பார்வையாளர் ஆகியோரின் கையொப்பங்களும் முத்திரைகளும் இடம்பெற்ற, பிரதான கட்டமைப்புக்கான தர ஏற்புப் பதிவை மேம்பாட்டாளர்கள் சமர்ப்பிக்க வேண்டும். 2026 ஆகஸ்ட் 28க்குப் பிறகு மாநில நிலப் பயன்பாட்டு உரிமை மாற்ற அறிவிப்புகள் வெளியிடப்பட்ட வணிகக் குடியிருப்புத் திட்டங்களுக்கு இந்தத் தேவை பொருந்தும்.

வாங்குபவர்களிடமிருந்து பணம் வசூலிக்கத் தொடங்குவதற்கு முன்பே கட்டுமானப் பணிகளை மேலும் முன்னெடுக்க வேண்டிய நிலையை இந்த நடவடிக்கைகள் உருவாக்குகின்றன. முடிக்கப்பட்ட வீடுகளின் விற்பனைக்கு ஷென்சென் முன்னுரிமை அளிப்பதுடன், முன்பதிவு வைப்புத்தொகையைப் பொதுவாக கொள்முதல் விலையில் 3% என வரம்பிட்டு, திட்ட நிதியை நியமிக்கப்பட்ட வங்கி ஏற்பாட்டின் கீழ் வைத்திருக்கிறது.

ஷென்சென் வீட்டு வசதி மற்றும் கட்டுமானப் பணியகம், திட்டமிடல் மற்றும் இயற்கை வளப் பணியகம், தேசிய நிதி ஒழுங்குமுறை நிர்வாகத்தின் ஷென்சென் அலுவலகம் ஆகியவை இணைந்து இந்தச் செயலாக்கக் கருத்துருவை வெளியிட்டன. இது அக்டோபர் 15 முதல் நடைமுறைக்கு வந்தது.

அதே நாளில் ஹாங்சோவும் அதன் சொந்த விதிகளை வெளியிட்டது. இதன்மூலம் செயலாக்கத் திட்டங்கள் கொண்ட முக்கிய நகரங்களின் எண்ணிக்கை ஏழாக உயர்ந்தது: பெய்ஜிங், ஷாங்காய், குவாங்சோ, ஷென்சென், வூஹான், தியான்ஜின் மற்றும் ஹாங்சோ. சீனாவின் நான்கு முதல் நிலை நகரங்களும் இப்போது இந்தச் சீர்திருத்தத்துக்கான விரிவான ஏற்பாடுகளைக் கொண்டுள்ளன.

வாங்குபவர்களுக்கு ஏற்படும் நடைமுறை மாற்றம் எளிமையானது. அடுக்குமாடி வீடுகளை முன்விற்பனைக்கு வழங்குவதற்கு முன், மேம்பாட்டாளர்கள் திட்டக் கட்டுமானத்தை மேலும் முன்னெடுத்திருக்க வேண்டும். முடிக்கப்பட்ட வீடுகளின் விற்பனையில், வாங்குபவர்கள் தாங்கள் வாங்கும் வீட்டைப் பார்வையிட அதிக வாய்ப்பு கிடைக்கிறது. மேம்பாட்டாளர்களைப் பொறுத்தவரை, விற்பனை வருவாய் கிடைக்கும் முன்பு கட்டுமானத்தில் அதிக நிதியை நீண்ட காலத்துக்கு ஈடுபடுத்த வேண்டியிருக்கும்.

கட்டமைப்புப் பணிகள் உச்சத்தை எட்டுவது வாங்குபவருக்கு என்ன அர்த்தம்?

கூரைக்கான கான்கிரீட் ஊற்றப்பட்டிருக்க வேண்டும் என்ற ஷென்செனின் தேவை, கட்டமைப்புப் பணிகள் உச்சத்தை எட்டுதல் என்ற சொல்லுக்கு அளவிடக்கூடிய பொருளை அளிக்கிறது. முன்விற்பனை அனுமதிக்கு விண்ணப்பிக்கும் மேம்பாட்டாளர், குறிப்பிட்ட கட்டடத்தின் பிரதான கட்டமைப்புச் சட்டகம் கூரையை எட்டியிருப்பதையும், தேவையான தர ஏற்பு ஆவணங்கள் நிறைவுசெய்யப்பட்டிருப்பதையும் நிரூபிக்க வேண்டும்.

இந்தக் கட்டத்தில் இருக்கும் கட்டடத்தில் குடியிருப்போர் குடியேறுவதற்கு முன் இன்னும் பணிகள் தேவைப்படும். உள்கட்டுமானப் பணிகள், பயன்பாட்டு வசதிகள், மின்தூக்கிகள், பொதுவான வசதிகள் மற்றும் நிறைவு நடைமுறைகள் ஆகியவை கட்டமைப்புப் பணிகள் முடிந்த பிறகும் தொடரலாம். எனவே, முன்விற்பனை மூலம் வாங்கும் வாடிக்கையாளர்கள் இன்னும் காத்திருக்க வேண்டியிருக்கும்; என்றாலும் விற்பனை தொடங்கும்போது கட்டுமானம் அதிகமாக முன்னேறியிருக்க வேண்டும்.

முடிக்கப்பட்ட வீடுகளின் விற்பனை அதற்குப் பிந்தைய கட்டத்தைப் பின்பற்றுகிறது. முடிக்கப்பட்ட வீட்டை விற்பதற்கு முன், அந்தச் சொத்தின் முதல் ரியல் எஸ்டேட் பதிவை ஷென்சென் கட்டாயமாக்குகிறது. இது முடிக்கப்பட்ட சொத்து அதிகாரப்பூர்வ ரியல் எஸ்டேட் பதிவேட்டில் முதன்முறையாகப் பதிவு செய்யப்படுவதாகும்.

புதிய நிலத் திட்டங்களில் முடிக்கப்பட்ட வீடுகளின் விற்பனைக்கு முன்னுரிமை வழங்கப்படும். நில மாற்ற அறிவிப்பில் அந்த விற்பனை முறை வெளிப்படையாகக் குறிப்பிடப்பட்டிருந்தால், மேம்பாட்டாளர் அதைப் பின்பற்ற வேண்டும். தகுதியுள்ள திட்டங்களுக்கு, உயர்த்தப்பட்ட கட்டுமான அளவுகோல் மற்றும் நிதிக் கட்டுப்பாடுகளுக்கு உட்பட்டு, முன்விற்பனை தொடர்ந்து ஒரு வாய்ப்பாக இருக்கும்.

எந்தத் திட்டங்களுக்கு விதிமாற்றத்துக்கான கால அவகாசம் உண்டு?

ஆகஸ்ட் 28 என்பது பிரிக்கும் தேதியாகும்; ஆனால் ஒவ்வொரு திட்டத்தின் நிலையும் அதன் நிலம் மற்றும் திட்டமிடல் ஆவணங்களைப் பொறுத்தது. எல்லாத் திட்டங்களையும் ஒரே நேரத்தில் மாற்றுவதற்குப் பதிலாக, குறிப்பிட்ட சூழல்களில் பழைய மேம்பாட்டுத் திட்டங்கள் முந்தைய விதிகளின்படி தொடர ஷென்சென் அனுமதிக்கிறது.

ஆகஸ்ட் 28 அல்லது அதற்கு முன்பு கட்டுமானப் பொறியியல் திட்டமிடல் அனுமதி பெற்ற திட்டங்கள் முந்தைய முன்விற்பனைக் கொள்கையின்படி தொடரலாம். திட்டமிடல் அனுமதி என்பது அங்கீகரிக்கப்பட்ட மேம்பாட்டுத் திட்டத்தை நிறுவுவது; கட்டுமானப் பணிகளைத் தொடங்க அனுமதிக்கும் கட்டுமான அனுமதியிலிருந்து இது வேறுபட்டது.

நிலத்தைப் பெற்றிருந்தும் திட்டமிடல் அனுமதி பெறாத மேம்பாட்டாளர்கள் பொதுவாக புதிய தேவைகளை எதிர்கொள்ள வேண்டும். இருப்பினும், தகுதியுள்ள திட்டங்கள் தேவையான பதிவை நிறைவுசெய்து, 2027 இறுதி வரை பழைய நிபந்தனைகளின்படி முன்விற்பனையைத் தொடரலாம்.

சில பழைய மறுமேம்பாட்டுத் திட்டங்களுக்கு தனி ஏற்பாடுகள் குறித்து மேலும் ஆய்வு செய்ய ஷென்சென் அவகாசம் அளித்துள்ளது. பழைய நகரங்கள், தொழிற்சாலைகள் மற்றும் கிராமங்களின் மறுமேம்பாட்டை உள்ளடக்கிய வரலாற்றுத் திட்டங்கள் இதில் அடங்கும். சீனாவில் இவை பொதுவாக “மூன்று பழைய பகுதிகள்” என்ற சொல்லால் குறிப்பிடப்படுகின்றன.

முக்கிய தேதிகள்:

• 2026 ஆகஸ்ட் 28: சீர்திருத்தத்தின் கீழ் புதிய மற்றும் ஏற்கெனவே உள்ள திட்டங்களைப் பிரிக்கும் தேதி.
• 2026 செப்டம்பர் 18: ஊடகச் சந்திப்பில், ஏற்கெனவே உள்ள வீடுகளின் இருப்பை மையமாகக் கொண்டதாகச் சொத்துச் சந்தை அதிகரித்து வருவதாக வீட்டு வசதி மற்றும் நகர்ப்புற-கிராமப்புற மேம்பாட்டு அமைச்சகம் தெரிவித்தது.
• 2026 அக்டோபர் 15: ஷென்செனின் செயலாக்கக் கருத்துரு நடைமுறைக்கு வந்தது; ஹாங்சோவும் அதன் விதிகளை வெளியிட்டது.
• 2027 டிசம்பர் 31: பிரிக்கும் தேதியன்று நிலம் வாங்கியிருந்தும் திட்டமிடல் அனுமதி பெறாத, தகுதியுள்ள ஷென்சென் திட்டங்களுக்கான இடைக்கால அவகாசத்தின் இறுதித் தேதி.
• 2028 டிசம்பர் 31: ஹாங்சோ மற்றும் வூஹானில் தகுதியுள்ள வரலாற்றுத் திட்டங்களுக்கான நீண்ட இடைக்கால அவகாசத்தின் இறுதித் தேதி.

3% வைப்புத்தொகை ஏற்பாடு எவ்வாறு செயல்படுகிறது?

முடிக்கப்பட்ட வீடுகளை விற்கும் மேம்பாட்டாளர்கள், கட்டுமான அனுமதி பெற்ற பிறகு, தேவையான நடைமுறைகளுக்கு உட்பட்டு, வீட்டை ஒப்படைப்பதில் உள்ள இடரைக் கணக்கில் கொண்ட மதிப்பீட்டுக்குப் பிறகு முன்பதிவு வைப்புத்தொகையைப் பெற ஷென்சென் அனுமதிக்கிறது. இந்த வைப்புத்தொகை பொதுவாக மொத்த கொள்முதல் விலையில் 3% என வரம்பிடப்பட்டுள்ளது.

வீடு முடிக்கப்பட்டு விற்கப்படும் கட்டத்தை அடைவதற்கு முன்பே, முன்பதிவு வைப்புத்தொகை மூலம் வாங்குபவர் எதிர்காலக் கொள்முதலுக்கு உறுதியளிக்கலாம். புதிய ஏற்பாடுகளின்படி, வைப்புத்தொகைகள் ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட கணக்குகளில் செலுத்தப்பட வேண்டும். இதனால் அந்தப் பணம் திட்டத்தின் கண்காணிக்கப்படும் நிதி அமைப்புக்குள் இருக்கும்.

மேம்பாட்டாளர்கள் வீடுகளைத் திட்டமிட்டபடி ஒப்படைக்கத் தவறினால், வாங்குபவர்கள் தங்கள் வைப்புத்தொகை ஒப்பந்தங்களை ரத்துசெய்யலாம். மேம்பாட்டாளர்கள் வைப்புத்தொகையைத் திருப்பியளிப்பதுடன், ஒப்பந்தங்களில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள பொறுப்புகளையும் ஏற்க வேண்டும். எனவே, ஒப்படைப்பு தேதிகளும் ஒப்பந்தக் கடமைகளும் வாங்குபவருக்கும் மேம்பாட்டாளருக்கும் இடையிலான ஒப்பந்தத்தில் முக்கியமானவையாகத் தொடர்கின்றன.

ஷென்செனின் விகிதம், ஷாங்காயின் 3% விகிதத்துக்கு இணையானது. பெய்ஜிங் 1% வரம்பை நிர்ணயித்துள்ளது; குவாங்சோ, வூஹான், தியான்ஜின் மற்றும் ஹாங்சோ ஆகியவை 5% வரை அனுமதிக்கின்றன. இவை முன்பதிவு வைப்புத்தொகைக்கான அளவுகள்; அடமானக் கடனுக்கான முன்பணத்திலிருந்து இது வேறுபட்டது.

சீனா இன்டெக்ஸ் அகாடமியின் ஷென்சென் பிரிவின் மூத்த ஆய்வாளர் சன் ஹொங்மெய், மேம்பாட்டாளர்களின் விற்பனை ஏற்பாடுகளையும் வாங்குபவர்களின் நிதிப் பாதுகாப்பையும் ஷென்செனின் அணுகுமுறை சமநிலைப்படுத்துவதாகக் கூறினார். அதன் வைப்புத்தொகை வரம்பு, பெய்ஜிங்கின் கடுமையான வரம்புக்கும் குவாங்சோவில் அனுமதிக்கப்படும் அதிக விகிதத்துக்கும் இடையில் உள்ளது.

திட்டத்தின் நிதியை ஒரு வங்கி கண்காணிக்கும்

ஒரு முன்னணி வங்கி அமைப்பை ஷென்சென் அறிமுகப்படுத்துகிறது. இதன்படி, திட்டத்துக்கான நிதி அனைத்தும் ஒருங்கிணைந்த கணக்கு ஏற்பாட்டுக்குள் செலுத்தப்பட்டு, கண்காணிக்கப்படும் பணப்பரிமாற்றச் செயல்முறையின் கீழ் இருக்கும். குடியிருப்புத் திட்டத்துடன் தொடர்புடைய பணம் அந்தத் திட்டத்துக்கே பயன்படுத்தப்படுவதை உறுதிசெய்வதே இதன் நோக்கம்.

மாவட்ட வீட்டு வசதி அதிகாரிகள் நிர்வாகக் கண்காணிப்பை வழங்குவார்கள்; நகராட்சி வீட்டு வசதி வருங்கால வைப்பு நிதி மையம், தனிப்பட்ட ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட கணக்குகள் மூலம் நடைமுறைக் கண்காணிப்பைக் கையாளும். சீனாவின் வீட்டு வசதி வருங்கால வைப்பு நிதி அமைப்பு வழக்கமாக வேலைவாய்ப்பு சார்ந்த வீட்டுச் சேமிப்புகளையும் அவற்றுடன் தொடர்புடைய கடன்களையும் நிர்வகிக்கிறது; இந்த ஏற்பாட்டில், குறிப்பிட்ட நிதிக் கண்காணிப்புப் பொறுப்பையும் அந்த மையம் ஏற்கிறது.

வீடமைப்புத் துறையின் பரந்த சீர்திருத்தம், அடமானக் கடன் வழங்கலைக் கட்டுமான நிறைவுப் பதிவுகள் சமர்ப்பிக்கப்படுவதுடன் இணைக்கிறது. இந்தத் தேவை, உயர்த்தப்பட்ட முன்விற்பனை அளவுகோல், முடிக்கப்பட்ட வீடுகளின் விற்பனைக்கு முன்னுரிமை ஆகியவை ஏழு நகரங்களிலும் பொதுவான அம்சங்கள் என சீனா இன்டெக்ஸ் அகாடமியின் நிறுவன ஆய்வு இயக்குநர் லியு ஷுய் குறிப்பிட்டார்.

மேம்பாட்டாளர்களைப் பொறுத்தவரை, விற்பனை நடைபெறும் நேரம் மட்டுமல்லாமல், பயன்படுத்தக்கூடிய பணம் கிடைக்கும் நேரமும் மாறுகிறது. முன்விற்பனைக்குத் தகுதி பெறுவதற்கு முன் கட்டுமானம் மேலும் முன்னேறியிருக்க வேண்டும்; திட்ட வருவாய் கண்காணிப்பின் கீழ் இருக்கும்; அடமான நிதி பிந்தைய கட்டத்தில்தான் கிடைக்கும். இதனால் கட்டுமான நிதியும் மேம்பாட்டாளர்களின் சொந்த மூலதனமும் கட்டுமானச் செயல்முறையின் பெரும்பகுதியைத் தாங்க வேண்டியிருக்கும்.

நிலக் கட்டணத் தவணை நிவாரணம் அளிக்கிறது; ஆனால் நிபந்தனை கடுமையானது

புதிதாக மாற்றப்பட்ட குடியிருப்பு நிலங்களுக்கான கட்டணத்தைத் தவணைகளாகச் செலுத்த மேம்பாட்டாளர்களை ஷென்சென் அனுமதிக்கிறது. 30 நாட்களுக்குள் 50% செலுத்த வேண்டும்; மீதித் தொகையைப் பொதுவாக ஓராண்டுக்குள் செலுத்த வேண்டும். சிறப்புத் திட்டங்களுக்கு இரண்டு ஆண்டுகள் வரை அவகாசம் வழங்கப்படலாம்.

ஆரம்ப நிலப் பதிவுக்கும் முதல் முன்விற்பனை அனுமதி வழங்கப்படுவதற்கும் முழுக் கட்டணச் செலுத்தல் தொடர்ந்து நிபந்தனையாக உள்ளது. நிலம் வாங்குவதற்கான ஆரம்பச் செலவை மேம்பாட்டாளர் தவணைகளாகச் செலுத்தலாம்; ஆனால் அந்த விற்பனை நிலையை அடைவதற்கு முன் நில விலையை முழுமையாகச் செலுத்த வேண்டும்.

ஹாங்சோவில், 30 நாட்களுக்குள் குறைந்தது 50% செலுத்தவும், மீதியை வட்டியின்றி இரண்டு ஆண்டுகளுக்குள் செலுத்தவும் அனுமதி உண்டு. பெய்ஜிங்கும் மீதித் தொகையை இரண்டு ஆண்டுகள் வரை செலுத்த அனுமதிக்கிறது. ஷென்சென், ஷாங்காய், குவாங்சோ, வூஹான் மற்றும் தியான்ஜின் ஆகியவை பொதுவாக ஓராண்டு காலத்தைப் பின்பற்றுகின்றன; ஒப்புதல் கிடைத்தால் மேலும் ஓராண்டு நீட்டிக்கலாம்.

தவணை ஏற்பாடு ஆரம்பகட்ட நிதி அழுத்தத்தைக் குறைக்கிறது; அதேசமயம் முழுக் கட்டணத்தையும் முன்விற்பனைத் தகுதியையும் இணைப்பது, பெய்ஜிங்கைவிட ஷென்செனின் கட்டமைப்பை அதிகக் கட்டுப்பாடுகள் கொண்டதாக ஆக்குகிறது என்று சன் கூறினார். நிலக் கட்டணம், கட்டுமானச் செலவு மற்றும் எதிர்பார்க்கப்படும் விற்பனைத் தேதி ஆகியவற்றை மேம்பாட்டாளர்கள் ஒன்றாகத் திட்டமிட வேண்டும்.

மேம்பாட்டாளர்கள் ஏன் திட்டங்களை விரைவாக விற்பனைக்குக் கொண்டு வந்தனர்?

சீர்திருத்தத்தின் பிரிக்கும் தேதியை ஒட்டி, முன்விற்பனை அனுமதிகளைப் பெறும் வேகத்தை ஷென்சென் மேம்பாட்டாளர்கள் அதிகரித்தனர். ஷென்சென் ரியல் எஸ்டேட் தகவல் தளத்தின் பதிவின்படி, ஆகஸ்ட் 28 முதல் அக்டோபர் 10 வரை 27 குடியிருப்புத் திட்டங்களுக்கு அனுமதி வழங்கப்பட்டது; ஜூலை 1 முதல் ஆகஸ்ட் 27 வரை ஏழு திட்டங்களுக்கே அனுமதி வழங்கப்பட்டிருந்தது.

பிந்தைய காலப்பகுதி குறுகியதாக இருந்தாலும், அதன் மொத்த எண்ணிக்கை கிட்டத்தட்ட நான்கு மடங்காக இருந்தது: ஏழு திட்டங்களுடன் ஒப்பிடுகையில் 27 திட்டங்கள். இடைக்காலத்துக்கான விரிவான விதிகளை நகரம் தயாரித்தபோது, மேம்பாட்டாளர்கள் கூடுதல் திட்டங்களை முன்விற்பனை நிலைக்குக் கொண்டு வந்தனர்.

ஒப்பீட்டளவில் குறைந்த புதிய வீடுகளின் கையிருப்புடன் இந்த மாற்றத்தைச் சந்தை எதிர்கொண்டது. 2026 ஜூன் இறுதியில் ஷென்செனின் புதிய வீட்டு இருப்பு 22,000 அலகுகளைக் கொஞ்சம் தாண்டியிருந்ததாகவும், அவற்றை விற்றுத் தீர்க்க 13.1 மாதங்கள் ஆகும் எனவும் சாவில்ஸின் தென் சீனப் பிரிவு நிர்வாக இயக்குநர் வூ ருய் தெரிவித்தார்.

கணக்கீட்டில் பயன்படுத்தப்படும் விற்பனை வேகத்தில், இருப்பிலுள்ள வீடுகளை விற்றுத் தீர்க்க எவ்வளவு காலம் ஆகும் என்பதை இருப்புத் தீர்வு காலம் மதிப்பிடுகிறது. முடிக்கப்பட்ட வீடுகளின் விற்பனை நடைமுறைக்கு வரும்போது புதிய விநியோகம் மெதுவாக அதிகரிப்பது, விநியோகத்தையும் தேவையையும் சமநிலைப்படுத்தி, குறுகிய காலத்தில் விலை நிலைத்தன்மைக்கு உதவக்கூடும் என வூ கூறினார்.

2026 ஜனவரி முதல் செப்டம்பர் வரையிலான காலத்தில் ஷென்சென் புதிய வீட்டு விற்பனையில் முடிக்கப்பட்ட வீடுகள் 41% பங்கைக் கொண்டிருந்ததாக ஷென்சென் சென்டலைன் ஆய்வு மையம் கணக்கிட்டது. 2024இல் இருந்த விகிதத்தைவிட இது கிட்டத்தட்ட இரு மடங்காகும். அடுத்த ஒன்று முதல் இரண்டு ஆண்டுகளில் இந்தப் பங்கு பாதியைத் தாண்டக்கூடும் என்றும் அது கணித்தது. 50%-ஐத் தாண்டினால், பதிவான 41% விகிதத்திலிருந்து ஒன்பது சதவீதப் புள்ளிகளுக்கும் அதிகமான உயர்வு என்று பொருள்.

ஒரே சீர்திருத்தம் ஹாங்சோவில் வேறுபட்ட விதத்தில் செயல்படுகிறது

சீர்திருத்தத்தின் முக்கிய நோக்கில் ஹாங்சோவும் ஷென்செனும் ஒன்றுபட்டிருந்தாலும், முடிக்கப்பட்ட சொத்தை விற்பதற்குத் தேவையான படிகளில் வேறுபடுகின்றன. முதல் ரியல் எஸ்டேட் பதிவை ஷென்சென் கட்டாயமாக்குகிறது. கட்டுமான நிறைவு பதிவு செய்யப்பட்டு, துணை வசதிகள் தேவையான தரநிலைகளை எட்டிய பிறகு, முடிக்கப்பட்ட வீடுகளின் விற்பனைக்கான பதிவைச் செய்ய ஹாங்சோ அனுமதிக்கிறது.

நில அறிவிப்பில் முடிக்கப்பட்ட வீடுகளின் விற்பனை குறிப்பாகக் கட்டாயப்படுத்தப்படாவிட்டால், முன்விற்பனை அல்லது முடிக்கப்பட்ட வீடுகளின் விற்பனை என மேம்பாட்டாளர்கள் தேர்வுசெய்யவும் ஹாங்சோ அனுமதிக்கிறது. தகுதியுள்ள வரலாற்றுத் திட்டங்களுக்கான நீண்ட இடைக்கால அவகாசம் 2028 இறுதி வரை நீடிக்கிறது; இது வூஹானின் அணுகுமுறையுடன் ஒத்துள்ளது.

முழுமையாக உள் அலங்காரம் செய்யப்பட்ட வீடுகளுக்கு, முடிக்கப்படாத கட்டடப் பணிநிலைக்கும் உள் அலங்காரப் பணிநிலைக்கும் தனித்தனியான நிறைவு பதிவுகளைச் செய்ய ஹாங்சோ அனுமதிக்கிறது. இல்லையெனில் ஒன்றாகக் கையாளப்படும் நிறைவுச் செயல்முறையின் இரு பகுதிகளையும் இது பிரிக்கிறது.

சீர்திருத்தம் குறித்த மதிப்பீடுகளில் மேற்கோள் காட்டப்பட்ட சொத்துச் சந்தை ஆய்வாளர் யான் யூஜின், இந்த ஏற்பாடு தொடர்புடைய செயலாக்கம் மற்றும் நிதிச் சுழற்சிக் காலத்தை ஆறு மாதங்களுக்கும் மேலாகக் குறைக்கக்கூடும் என மதிப்பிட்டார். இந்த மதிப்பீடு அந்தத் திட்டங்களைக் கையாளும் நடைமுறையைப் பற்றியது; படிநிலைச் செயல்முறைகள் எவ்வாறு செயல்படுகின்றன என்பதைப் பொறுத்தே இதன் பலன் அமையும்.

வூஹான் மற்றொரு வகை நெகிழ்வுத்தன்மையை வழங்குகிறது. வீடு ஒப்படைப்பைப் பாதுகாக்கத் தேவையான குறைந்தபட்ச 70% நிதியைப் பேணியபடி, தகுதியுள்ள வங்கி உத்தரவாதங்கள் மூலம் ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட நிதியில் 30% வரை மாற்றிக்கொள்ள அது அனுமதிக்கிறது. மேம்பாட்டாளர் பாதுகாக்கப்பட்ட கடமையை நிறைவேற்றத் தவறினால் வங்கி செலுத்துவதாக அளிக்கும் உறுதியே வங்கி உத்தரவாதமாகும். இதனால் நிதி ஆதரவைப் பேணியபடி, பணத்தின் ஒரு பகுதியை விடுவிக்க முடியும்.

நீண்ட காத்திருப்புக்கான நிதியை யார் வழங்குவார்கள்?

பாரம்பரிய முன்விற்பனையுடன் ஒப்பிடுகையில், முடிக்கப்பட்ட வீடுகளின் விற்பனை திட்ட நிதியைத் திரும்பப் பெறும் காலத்தை சுமார் ஒன்று முதல் இரண்டு ஆண்டுகள் வரை நீட்டிக்கக்கூடும் என லியு ஷுய் மதிப்பிடுகிறார். இதனால் கட்டுமானச் செலவுகளை மூலதனமும் கடனும் தாங்க வேண்டிய காலம் நீள்கிறது.

சீனா இன்டெக்ஸ் அகாடமியின் நிறுவன ஆய்வு இயக்குநரான லியு, மொழிபெயர்க்கப்பட்ட கருத்துகளில் மாற்றத்தை இவ்வாறு விவரித்தார்:

ஆகஸ்ட் 28 அன்று அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட வணிகக் குடியிருப்பு விற்பனை அமைப்பைச் சீர்திருத்தும் கொள்கை, சீனாவின் வணிகக் குடியிருப்பு விற்பனை அமைப்பை முறையாக மறுசீரமைத்துள்ளது. முன்விற்பனை வருவாயை நம்பி, விரைவான நிதிச் சுழற்சியை நோக்கமாகக் கொண்டிருந்த முந்தைய மேம்பாட்டு மாதிரியை இது படிப்படியாக மாற்றும்.

முடிக்கப்பட்ட வீடுகளின் விற்பனை மேம்பாட்டாளர்களின் உள்நாட்டு முதலீட்டு வருவாய் விகிதத்தைக் குறைக்கக்கூடும் என்று குவோசென் செக்யூரிட்டீஸின் ஆய்வாளர் ரென் ஹெ கூறினார். முதலீட்டு லாபத்தின் அளவையும் அது எவ்வளவு விரைவில் கிடைக்கிறது என்பதையும் கணக்கில் கொள்ளும் அளவீடே உள்நாட்டு முதலீட்டு வருவாய் விகிதமாகும். இதனால், நிலத்துக்கு எவ்வளவு செலுத்துவது என்பதைத் தீர்மானிக்கும்போது திட்டத்தின் லாப வரம்பை அதிகமாகக் கோர மேம்பாட்டாளர்கள் முனையலாம்.

வீட்டு விலைகளையும் விற்பனை வேகத்தையும் இன்னும் நீண்ட எதிர்காலத்தை மனதில் கொண்டு மேம்பாட்டாளர்கள் கணிக்க வேண்டியிருக்கும் என்று கைஃபுவான் செக்யூரிட்டீஸின் ஆய்வாளர் கி டோங் கூறினார். வலுவான நிதிநிலையும் முக்கிய நகரங்களில் சிறந்த நிலைப்பாடும் கொண்ட நிறுவனங்கள் போட்டி முன்னிலை பெறக்கூடும் என்று சைனா இன்டர்நேஷனல் கேப்பிட்டல் கார்ப்பரேஷனின் ஆய்வாளர் யுவான் வென்போ தெரிவித்தார்.

மாற்றத்தைச் சமாளிக்க ஷென்சென் ஒப்பீட்டளவில் நல்ல நிலையில் இருப்பதாகக் கருதுகிறார் குவாங்டாங் வீட்டு வசதிக் கொள்கை ஆய்வு மையத்தின் தலைமை ஆய்வாளர் லி யூஜியா. ஆண்டுக்கு சுமார் 30,000 புதிய வீடுகள் விற்கப்படுவது, ஏற்கெனவே உள்ள வீடுகளின் பரிவர்த்தனைகளுக்கு உள்ள பெரிய பங்கு, மேம்பாட்டுக்காகக் காத்திருக்கும் திட்டங்கள் ஒப்பீட்டளவில் குறைவாக இருப்பது, ஏற்கெனவே கடுமையாக உள்ள முன்விற்பனைக் கண்காணிப்பு ஆகியவற்றை அவர் இதற்குக் காரணங்களாகக் குறிப்பிட்டார்.

காலப்போக்கில் தனிப்பட்ட திட்டங்களின் தரம் மேலும் முக்கியத்துவம் பெறும் என்று வூ ருய் எதிர்பார்க்கிறார். சிறந்த இடங்களில், கவர்ச்சிகரமான வசதிகளுடன் அமைந்த வீடுகள் தொடர்ந்து வாங்குபவர்களைக் கவரக்கூடும். தரம் குறைந்த திட்டங்கள் முடிந்த பிறகும் விற்காமல் இருக்கும் அபாயத்தை எதிர்கொள்ளும். அப்போது, கட்டுமானச் செலவையும் வாங்குபவருக்காகக் காத்திருக்கும் செலவையும் மேம்பாட்டாளர்கள் ஏற்க வேண்டியிருக்கும்.

முக்கிய அம்சங்கள்

• ஷென்செனின் விதிகள் 2026 அக்டோபர் 15 அன்று நடைமுறைக்கு வந்தன; இதனுடன் சீர்திருத்தம் ஏழு முக்கிய நகரங்களுக்கு விரிவடைந்தது.
• தகுதியுள்ள புதிய திட்டங்கள் முன்விற்பனை அனுமதிக்கு விண்ணப்பிப்பதற்கு முன், கூரைக் கட்டமைப்புக்கான கான்கிரீட் பணிகளை முடித்து, கட்டமைப்புத் தரப் பதிவுகளைச் சமர்ப்பிக்க வேண்டும்.
• முடிக்கப்பட்ட வீடுகளுக்கான முன்பதிவு வைப்புத்தொகை பொதுவாக 3% என வரம்பிடப்பட்டுள்ளது; அது ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட கணக்குகளில் செலுத்தப்பட வேண்டும்.
• தகுதியுள்ள பழைய ஷென்சென் திட்டங்கள் 2027 இறுதி வரை முந்தைய முன்விற்பனை நிபந்தனைகளைப் பயன்படுத்தலாம்.
• மேம்பாட்டாளர்கள் நிலத்துக்கான கட்டணத்தைத் தவணைகளில் செலுத்தலாம்; ஆனால் முதல் முன்விற்பனை அனுமதிக்கு முன் முழுத் தொகையையும் செலுத்த வேண்டும்.
• ஆகஸ்ட் 28 முதல் அக்டோபர் 10 வரை ஷென்செனில் 27 குடியிருப்புத் திட்டங்கள் முன்விற்பனை அனுமதி பெற்றன; இதற்கு முந்தைய காலப்பகுதியில் ஏழு திட்டங்களே அனுமதி பெற்றிருந்தன.
• 2026ஆம் ஆண்டின் முதல் ஒன்பது மாதங்களில் ஷென்செனின் புதிய வீட்டு விற்பனையில் முடிக்கப்பட்ட வீடுகள் 41% பங்கைக் கொண்டிருந்தன.