மலேசியாவின் சொத்துச் சந்தை: ஜொகூரும் பினாங்கும் முன்னேற்றம்; கோலாலம்பூர் மந்தம்

2025-ல் மலேசியச் சந்தையில் பிளவு ஏற்படக் காரணம் என்ன?

2025-ன் நடுப்பகுதியை எட்டும் வேளையில், மலேசியாவின் சொத்துச் சந்தை இரு வேகங்களில் நகர்கிறது. விற்பனை அளவு குறைந்திருந்தாலும், விலைகள் நிலைத்திருப்பதாக அதிகாரபூர்வத் தரவுகள் காட்டுகின்றன. 2025-ன் முதல் பாதியில் 196,232 பரிவர்த்தனைகள் நடந்ததாக தேசிய சொத்துத் தகவல் மையம் தெரிவித்துள்ளது. இது முந்தைய ஆண்டைவிட 1.3 சதவீதம் குறைவு. அதேவேளையில், மொத்த மதிப்பு 1.9 சதவீதம் உயர்ந்து சுமார் RM107.7 பில்லியனாகியுள்ளது. இந்தத் தலைப்புச் சுட்டெண்களுக்குப் பின்னால், பிராந்தியங்களுக்கு இடையே பெரிய வேறுபாடுகள் உள்ளன. புதிய தொழில்துறை முதலீடுகளாலும் சிங்கப்பூருடன் தொடர்புடைய வாங்குபவர்களாலும் ஜொகூரும் பினாங்கும் வேகம் பெறுகின்றன. அதேவேளையில், விற்கப்படாத உயர்மாடி வீடுகள் பெருமளவில் குவிந்துள்ளதால் கோலாலம்பூர் பாதிக்கப்பட்டுள்ளது.

இந்த வேறுபாடு பல்வேறு பிரிவுகளிலும் தென்படுகிறது. தரவு மையத் திட்டங்களின் பெருக்கமும், உற்பத்தி மற்றும் வர்த்தக மையமாக நாட்டுக்கு இருக்கும் பங்கும் ஆதரவளிப்பதால், தொழில்துறை மற்றும் சரக்குப் போக்குவரத்துச் சொத்துகள் சிறப்பாகச் செயல்படுகின்றன. தலைநகரின் அலுவலக மற்றும் சில்லறை வர்த்தகச் சந்தைகள், மேம்பட்ட ஆக்கிரமிப்பு விகிதம் மற்றும் உயர்தரப் புதிய இடங்களின் வரவால் நிலைபெற்று வருகின்றன. குடியிருப்புச் சந்தையின் நிலை சற்றுச் சிக்கலானது. பல மாநிலங்களில் தனி நில வீடுகளுக்கான தேவை நிலையாக உள்ளது. ஆனால், பெரிய நகரங்களின் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் மெதுவான விற்பனைச் சுழற்சியை எதிர்கொள்கின்றன.

கட்டுமானம் முடிந்து, அறிமுகப்படுத்தப்பட்டு ஒன்பது மாதங்கள் அல்லது அதற்கும் மேலாகியும் விற்கப்படாமல் இருக்கும் வீடுகளைக் குறிக்கச் சந்தை ஆய்வாளர்கள் ‘தேக்கநிலை’ என்ற சொல்லைப் பயன்படுத்துகின்றனர். இந்த இருப்பு, கட்டுநர்களின் மூலதனத்தை முடக்குவதுடன், புதிய திட்டங்களின் அறிமுகத்தையும் பாதித்து, சம்பந்தப்பட்ட துணைச் சந்தைகளில் விலைகளுக்கு அழுத்தம் கொடுக்கிறது. சமீபத்திய கணக்கீட்டின்படி, கட்டி முடிக்கப்பட்டும் விற்கப்படாமலும் உள்ள 26,911 குடியிருப்பு வீடுகள் இருப்பதாகவும், அவற்றின் மதிப்பு RM16.44 பில்லியன் என மதிப்பிடப்படுவதாகவும் நேபிக் பதிவு செய்துள்ளது. மொத்தத்தில் சுமார் 58 சதவீதம் அடுக்குமாடி வீடுகளும் காண்டோமினியங்களும் ஆகும். 2024-ல் நாடு முழுவதுமான தேக்கநிலை குறைந்தது. பின்னர், தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட நகர்ப்புறப் பகுதிகளில் திட்டங்கள் நிறைவடைந்தபோது வாங்கும் வேகம் குறைந்ததால், 2025 தொடக்கத்தில் இருப்பு மீண்டும் அதிகரித்தது.

இந்தத் தடைகள் இருந்தபோதிலும், விலைகள் சரியவில்லை. வரிசை வீடுகளும் இரட்டைப் பிரிப்பு வீடுகளும் தொடர்ந்து சீரான வேகத்தில் கைமாறுகின்றன. இரண்டாம் நிலைச் சந்தைப் பரிவர்த்தனைகளே ஆதிக்கம் செலுத்துகின்றன. வாங்குபவர்களின் வாங்கும் திறனுக்கு ஏற்பத் திட்டங்களை மறுசீரமைப்பதால், கட்டுநர்கள் புதிய திட்டங்களை அறிமுகப்படுத்தும் வேகத்தைக் குறைத்துள்ளனர். மந்தநிலை பரவலாக இல்லாமல், சீரற்ற வகையில் இருப்பதற்கு இந்த மாற்றங்கள் உதவுகின்றன.

எல்லை தாண்டிய தேவை, தொழில்துறை வளர்ச்சியால் வேகமெடுக்கும் ஜொகூர்

ஜொகூரில் வளர்ச்சி வேகத்தைத் தெளிவாகக் காண முடிகிறது. ஆண்டின் முதல் பாதியில் புதிய குடியிருப்புத் திட்டங்களை அறிமுகப்படுத்துவதில் தெற்கு மாநிலமான ஜொகூர் முன்னிலை வகித்ததாகவும், தொழிற்சாலைகள், சரக்குப் போக்குவரத்துப் பூங்காக்கள் மற்றும் மேம்பாட்டுக்கான நிலம் ஆகியவற்றில் முதலீடு அதிகரித்துள்ளதாகவும் நேபிக் தரவுகளும் தொழில்துறை கண்காணிப்பாளர்களும் காட்டுகின்றனர். 2025-ன் முதல் காலாண்டில் ஜொகூரின் குடியிருப்புச் சொத்துப் பரிவர்த்தனை மதிப்பு சுமார் 14 சதவீதம் உயர்ந்ததாக நைட் பிராங்க் தெரிவிக்கிறது. இரண்டு கொள்கைத் திட்டங்கள் எதிர்கால வளர்ச்சியை வடிவமைக்கின்றன. ஜொகூர்-சிங்கப்பூர் சிறப்புப் பொருளாதார மண்டலம், வர்த்தகம் மற்றும் முதலீட்டுப் போக்குகளை விரைவுபடுத்தும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. ஜொகூர் பாருவையும் சிங்கப்பூரின் உட்லண்ட்ஸையும் இணைக்கும் எல்லை தாண்டிய விரைவு ரயில் போக்குவரத்து அமைப்பு 2026-ல் திறக்க இலக்கு நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது. இவை இரண்டும் அன்றாடப் பயணத்தை எளிதாக்கி, தரைப்பாலத்தின் மலேசியப் பக்கத்தில் உள்ள வீடுகள், அலுவலகங்கள் மற்றும் தொழில்துறைச் சொத்துகளின் கவர்ச்சியை அதிகரிக்கின்றன.

சிங்கப்பூரிலிருந்து பரவும் தேவை, விரைவு ரயில் இணைப்பு

சிங்கப்பூருக்கும் ஜொகூருக்கும் இடையிலான விலை வேறுபாடு தொடர்ந்து அதிகமாக இருப்பதால், சிங்கப்பூரைச் சேர்ந்த வாங்குபவர்களும் வாடகையாளர்களும் சிறந்த மதிப்புள்ள சொத்துகளைத் தேடி எல்லைக்கு அப்பால் பார்க்கின்றனர். மேம்பட்ட போக்குவரத்து இணைப்பு இந்தப் போக்கை ஊக்குவிக்கிறது. சிங்கப்பூரில் வேலை செய்யும் ஜொகூர் குடியிருப்பாளர்களுக்கு, இன்றைய சாலை வழிக் கடப்புகளுடன் ஒப்பிடும்போது, ரயில் இணைப்பு பயண நேரத்தை மேலும் கணிக்கக்கூடியதாக்கி, பயணச் செலவைக் குறைக்கும். இதன் விளைவாக, விரைவு ரயில் நிலையங்களுக்கு அருகிலுள்ள வீடுகளுக்கு வாங்குபவர்களின் வட்டம் விரிவடைகிறது; நிலைபெற்ற புறநகர்ப் பகுதிகளில் வாடகைத் தேவை வலுப்பெறுகிறது; எல்லை தாண்டிய திறமையாளர்கள் தேவைப்படும் நிறுவனங்களின் ஆர்வமும் அதிகரிக்கிறது.

தொழில்துறை மற்றும் தரவு மையங்களின் வளர்ச்சி வேகம்

தொழில்துறைச் சொத்துகள் மாநிலத்தின் வளர்ச்சிக்கு அடித்தளமாக உள்ளன. ஜொகூர், கிளாங் பள்ளத்தாக்கு மற்றும் பினாங்கில் தரமான தொழிற்சாலை இடங்களுக்கான தேவை வலுவாக இருப்பதை இரண்டாம் காலாண்டு ஆய்வில் ஜேஎல்எல் சுட்டிக்காட்டியுள்ளது. அந்தக் காலாண்டில், நவீனக் கிடங்கு இடங்கள் 2 மில்லியன் சதுர அடிக்கும் அதிகமாக மலேசியாவில் சேர்க்கப்பட்டன. இருப்பினும், வாகனத் துறை, மின்னணுவியல் மற்றும் மூன்றாம் தரப்புச் சரக்குப் போக்குவரத்துத் துறைகளைச் சேர்ந்த நிறுவனங்கள் புதிய இடங்களைப் பயன்படுத்திக்கொண்டதால், காலியிட விகிதம் சுமார் 2 சதவீதமாகக் குறைந்தது. சரக்குப் போக்குவரத்து மற்றும் தொழில்துறைச் சொத்துகளின் மூலதன மதிப்பு ஆண்டுக்கு ஆண்டு சுமார் 4 சதவீதம் உயர்ந்தது. வருமானத்தை நிலையாகத் தரும் சொத்துகளை நோக்கி முதலீட்டாளர்கள் தொடர்ந்து திரும்புவதை இது காட்டுகிறது.

தரவு மையங்களின் வளர்ச்சி, தேவைக்கு மேலும் ஒரு பரிமாணத்தைச் சேர்க்கிறது. மலேசியாவில் தற்போது இயங்கும் திறன் 600 மெகாவாட்டைத் தாண்டியுள்ளது; 1,300 மெகாவாட்டுக்கும் அதிகமான திறன் கொண்ட திட்டங்கள் கட்டுமானத்தில் உள்ளன. எதிர்காலத் திட்டங்களின் மொத்தத் திறன் 3 ஜிகாவாட்டையும் வெகுவாகத் தாண்டும். 2024-ல் மட்டும் தரவு மையங்கள் தொடர்பான முதலீட்டு உறுதிப்பாடுகள் RM160 பில்லியனைத் தாண்டியதாக நைட் பிராங்க் கணக்கிட்டுள்ளது. நிலம் கிடைப்பது, சிங்கப்பூரின் மேகக் கணினிச் சேவைகளுக்கான தேவைக்கு அருகில் இருப்பது, மின்வலையமைப்பு மேம்பட்டு வருவது ஆகியவை ஜொகூரிலுள்ள இடங்களுக்குச் சாதகமாக உள்ளன. இதனால் வேலைவாய்ப்புகள் உருவாகி, விநியோக நிறுவனங்களின் வலையமைப்பு வளர்ந்து, அருகிலுள்ள மாவட்டங்களில் வீடுகள் மற்றும் சேவைகளுக்கான தேவை சீராக நிலவுகிறது.

மின்னணுத் துறையும் புதிய போக்குவரத்துத் திட்டங்களும் பினாங்கின் வளர்ச்சியை நிலைநிறுத்துகின்றன

பினாங்கின் வளர்ச்சிப் பாதை வேறுபட்டிருந்தாலும், அதே அளவு வலுவானதாக உள்ளது. பல தசாப்தங்களுக்கு முன்பு வேரூன்றிய மின்னணு மற்றும் மின்சாரத் துறைத் திரள், பன்னாட்டு உற்பத்தியாளர்களைத் தொடர்ந்து ஈர்த்து, விநியோகச் சங்கிலிகளை விரிவுபடுத்தி, பல்வகைச் சொத்துச் சந்தைக்கு ஆதரவளிக்கிறது. புதிய தொழில்துறைப் பூங்காக்கள் உருவாகி வருகின்றன. பினாங்கு சிலிக்கான் தீவுத் திட்டம், எல்ஆர்டி முத்தியாரா வழித்தடம் உள்ளிட்ட நீண்டகாலமாகத் திட்டமிடப்பட்ட உள்கட்டமைப்புகள், முக்கியப் போக்குவரத்துப் பாதைகளில் மேலும் மேம்பாடுகளுக்கு வழிவகுக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. அலுவலகங்களுக்கான தேவை நிலைத்திருந்தது. குடியிருப்புச் சந்தையும் சீராக இருந்தது. உயர்மாடி வீடுகளின் பரிவர்த்தனை எண்ணிக்கை மற்றும் மதிப்பில் ஏற்பட்ட ஓரளவு பலவீனத்தை, சிறந்த வசதிகள் உள்ள இடங்களில் தனி நில வீடுகளுக்கான தேவை ஈடுசெய்தது.

உற்பத்தித் துறை மையம் வீடுகளுக்கான தேவையைத் தூண்டுகிறது

உற்பத்தித் துறையின் ஊதிய வருவாய், நடுத்தர வர்க்கத்தினரின் வருமானத்தை நிலைநிறுத்துகிறது. இது வீடு வாங்குவதற்கும் வாடகைக்கு எடுப்பதற்கும் ஆதரவளிக்கிறது. பினாங்குத் தீவில் நிலப்பரப்பு வரையறுக்கப்பட்டுள்ளதால், குறைந்த தொடக்க விலையில் பெரிய வீடுகளைத் தேடும் வாங்குபவர்கள், செபராங் பிறை போன்ற நிலப்பகுதி இடங்களை அதிகம் நாடுகின்றனர். போக்குவரத்து மையங்கள், சில்லறை விற்பனைக் கடைகள் மற்றும் பள்ளிகளுக்கு அருகில், குடியிருப்பு மற்றும் வணிகப் பயன்பாடுகள் கலந்த நகர்ப்புறக் குடியிருப்புகளை உருவாக்குவதில் கட்டுநர்கள் கவனம் செலுத்துகின்றனர். பல சந்தைச் சுழற்சிகளிலும் இந்த அணுகுமுறை தாங்குதிறனுடன் செயல்பட்டுள்ளது.

மொத்த விலை வீடுகள் மந்தமடையும் கோலாலம்பூர்; அலுவலக, சில்லறைத் துறைகள் மேம்பாடு

கோலாலம்பூர் முரண்பாடான நிலையை எதிர்கொள்கிறது. அலுவலகச் சந்தை மீண்டு வருகிறது; சில்லறைத் துறையும் நிலைபெறுகிறது. எனினும், மொத்த விலைப் பிரிவிலுள்ள பல காண்டோமினியங்களுக்கு இன்னும் வாங்குபவர்கள் கிடைக்கவில்லை. 2024-ன் இரண்டாம் காலாண்டில் சுமார் 24 சதவீதமாக இருந்த நகரின் அலுவலகக் காலியிட விகிதம், அதற்கு அடுத்த ஓராண்டில் சுமார் 19 சதவீதமாகக் குறைந்ததாக ஜேஎல்எல் தெரிவிக்கிறது. பல்வேறு துணைச் சந்தைகளில் 230,000 சதுர அடிக்கும் அதிகமான அலுவலக இடம் பயன்படுத்தப்பட்டதே இதற்குக் காரணம். சமீபத்தில் திறக்கப்பட்ட லெண்ட்லீஸ் வளாகம், துன் ரசாக் எக்சேஞ்சில் 200,000 சதுர அடி உயர்தர அலுவலக இடத்தை வழங்கியது. தி கேபிடல், யுஓஏ டுவோ டவர் போன்ற திட்டங்கள் வேகமெடுப்பதால், 2026-ல் மேலும் பல இடங்கள் சந்தைக்கு வரவுள்ளன. சில்லறை வணிகக் காலியிட விகிதம் சுமார் 15.7 சதவீதமாகக் குறைந்தது. உணவு மற்றும் பானங்கள், ஃபேஷன், அனுபவ அடிப்படையிலான கருத்தாக்கங்கள் ஆகியவை வாடகைதாரர்களின் தேவைக்கு ஆதரவளித்தன. ஒம்பாக் கேஎல்சிசி, 118 மால் ஆகிய இரண்டு முக்கிய வணிக வளாகங்கள் அடுத்த 12 மாதங்களில் திறக்கத் திட்டமிடப்பட்டுள்ளன.

உயர்மாடி வீடுகளின் மிகை இருப்பு வளர்ச்சியைத் தடுக்கிறது

குடியிருப்புச் சந்தையின் நிலை வேறுபட்டது. கட்டி முடிக்கப்பட்டும் விற்கப்படாமலும் உள்ள இருப்பில், அடுக்குமாடி வீடுகளும் காண்டோமினியங்களும் கணிசமான பங்கைக் கொண்டிருப்பதாக நேபிக் சுட்டிக்காட்டுகிறது. நாட்டிலேயே தேக்கநிலை அதிகம் உள்ள பகுதிகளில் ஒன்றாக கோலாலம்பூர் இருப்பதாக ஆய்வாளர்கள் கூறுகின்றனர். நகரில் விலைகள் ஆண்டுக்கு ஆண்டு சுமார் 3.2 சதவீதம் உயர்ந்தபோதும், பரிவர்த்தனைகள் கிட்டத்தட்ட 9 சதவீதம் குறைந்ததாக நைட் பிராங்க் தெரிவித்துள்ளது. ஏராளமான வீடுகள் விற்பனைக்கு இருப்பதால் வாங்குபவர்கள் தயக்கம் காட்டுவதை இது உணர்த்துகிறது. அதிக வருமானம் கொண்ட வாங்குபவர்கள் உயர்தரப் பிரிவில் தொடர்ந்து வீடுகளை வாங்கி விற்றனர். புதிதாகக் கட்டி முடிக்கப்பட்ட சொகுசு வீடுகளின் எண்ணிக்கையும் ஆயிரத்தைச் சற்றே கடந்தது. இருப்பினும், வழக்கமான நகர்ப்புறக் காண்டோமினியங்களின் வாடகை வருவாய் விகிதம் நாடு முழுவதற்குமான அளவைவிடக் குறைவாகவே உள்ளது. இடம் மற்றும் கட்டடத்தின் வயதைப் பொறுத்து, தலைநகரில் மொத்த வாடகை வருவாய் விகிதம் 3 முதல் 5 சதவீதம் வரை இருப்பதாகச் சந்தை ஆய்வுகள் மதிப்பிடுகின்றன. விரிவான வசதிகள் கொண்ட உயர்தளங்களுக்கான பராமரிப்புக் கட்டணங்கள் வருவாயைக் குறைக்கக்கூடும்.

விலைகள், கடனளிப்பு, வாங்கும் திறன்

நாடு முழுவதும் விலைகள் மெதுவாக உயர்ந்து வருகின்றன. 2024-ல் வீட்டு விலைக் குறியீடு ஆண்டுக்கு ஆண்டு சுமார் 1.4 சதவீதம் அதிகரித்தது. அந்த ஆண்டின் இறுதிக் காலாண்டில் பெரும்பாலான பிரிவுகளின் விலைகள் முந்தைய காலாண்டைவிடக் குறைந்தன; பின்னர் 2025 தொடக்கத்தில் நிலைபெற்றன. 2024-ன் நான்காம் காலாண்டில் பரிவர்த்தனை செய்யப்பட்ட வீடுகளின் சராசரி விலை RM484,000-க்கு அருகில் இருந்தது. 2025-ன் நடுப்பகுதியில் பதிவான தேசிய சராசரி சுமார் RM490,000; இது ஏறத்தாழ 0.7 சதவீத உயர்வாகும். பரிவர்த்தனை எண்ணிக்கையின் அடிப்படையில் வரிசை வீடுகளே மிகவும் பிரபலமான வீட்டு வகையாக உள்ளன. மாவட்டம் மற்றும் விலைப் பிரிவைப் பொறுத்து அதிக மாறுபாடு காணப்படுவது உயர்மாடி வீடுகளில்தான்.

வாங்கும் திறன் என்பது வருமானம், கடன் வாங்கும் செலவு, குடும்பங்களின் தேவைக்குப் பொருந்தும் வீட்டு வழங்கல் ஆகியவற்றைச் சார்ந்துள்ளது. 2025-ன் முதல் பாதி முழுவதும் மலேசியாவின் மத்திய வங்கியான பேங்க் நெகாரா மலேசியா கொள்கை வட்டியை சுமார் 3 சதவீதத்தில் வைத்திருந்தது. வீட்டுக் கடன்களின் நிலுவைத் தொகையும் மிதமான வேகத்தில் தொடர்ந்து அதிகரிக்கிறது. மொத்த உள்நாட்டு உற்பத்தியில் அடமானக் கடன்களின் பங்கு பாதிக்கும் சற்றுக் குறைவாக உள்ளது. வேலையின்மை சுமார் 3 சதவீதமாக இருக்க, தொழிலாளர் சந்தையும் சீராக உள்ளது. ஐந்தில் நான்குக்கும் மேற்பட்ட குடும்பங்கள் சொந்த வீட்டில் வசிக்கின்றன. தனியார் வாடகைச் சந்தை ஒப்பீட்டளவில் சிறியதாக உள்ளது. 2025 வரவுசெலவுத் திட்டத்தில், கடன் உத்தரவாதங்கள், முத்திரைத்தாள் வரிச் சலுகைகள், கட்டுப்படியாகும் வீடுகளுக்கான ஒதுக்கீடுகள் மூலம் முதல் முறையாக வீடு வாங்குவோருக்கு அரசு ஆதரவளிக்கிறது. இந்த ஆண்டின் தொடக்கத்தில் ரிங்கிட் வலுப்பெற்றதும், பொருளாதார வளர்ச்சி 4.5 முதல் 5.5 சதவீதம் வரை இருக்கும் எனக் கணிக்கப்பட்டதும் குடும்பங்களின் நம்பிக்கைக்கு மேலும் ஆதரவளிக்கின்றன.

கொள்கை மாற்றங்களும் வீட்டு வழங்கல் தேர்வுகளும்

கொள்கைத் தேர்வுகள் சந்தை நிலவரத்தை வடிவமைக்கின்றன. மலேசியா மை செகண்ட் ஹோம் விசா 2024-ல் மூன்று அடுக்கு முறையாகப் புதுப்பிக்கப்பட்டது. வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களுக்கான குறைந்தபட்ச கொள்முதல் விலை வரம்புகளைப் பல மாநிலங்கள் தொடர்ந்து நடைமுறைப்படுத்துகின்றன; அவை RM500,000 முதல் RM2 மில்லியன் வரை உள்ளன. சந்தையின் உயர்விலைப் பிரிவில் விற்கப்படாத வீடுகளின் எண்ணிக்கையைக் குறைக்கவும், உண்மையாக முதல் முறையாக வீடு வாங்குவோருக்கு அணுகலைத் தக்கவைக்கவும், ஒதுக்கீடுகள் மற்றும் மானியங்களை மேலும் இலக்குடன் வழங்க வேண்டும் என்று தொழில்துறை அமைப்புகள் வலியுறுத்தியுள்ளன. கட்டுநர்கள் புதிய திட்டங்களின் எண்ணிக்கையைக் குறைத்துள்ளனர். போக்குவரத்து இணைப்பு நன்றாக உள்ள, சிறியதும் கட்டுப்படியான விலையிலானதுமான தனி நில வீடுகள் மற்றும் நகர்ப்புறச் சிறிய வீடுகள் நோக்கி அவர்கள் திரும்புகின்றனர்.

முதலீட்டாளர் கணக்கீடு, வாடகை வருவாய் விகிதம், வரிகள்

முதலீட்டாளர்கள் சொத்தின் மதிப்பையும் வருமானத்தையும் ஒப்பிட்டுப் பார்க்கின்றனர். சில மதிப்பீடுகளின்படி, நாடு முழுவதுமான சராசரி மொத்த வாடகை வருவாய் விகிதம் சுமார் 5 சதவீதம். கோலாலம்பூரில் வழக்கமான வருவாய் இதைவிடக் குறைவாகவும், ஜொகூரின் சில துணைச் சந்தைகளில் அதிகமாகவும் உள்ளது. வரி விதிப்பும் முக்கியம். வாடகை வருமானத்துக்கு, குடியிருப்போருக்கு சுமார் 20 சதவீதம் வரையிலும், குடியிருப்போர் அல்லாதவர்களுக்கு சுமார் 25 சதவீதம் வரையிலும் உயரும் தனிநபர் வரி விகிதங்கள் பொருந்துகின்றன. வாங்கிய சில ஆண்டுகளுக்குள் வீடு விற்கப்பட்டால், சொத்து ஆதாய வரியும் விதிக்கப்படுகிறது. ஆண்டு மதிப்பீட்டு வரியும் நில வாடகையும் சர்வதேச அளவுகோலில் குறைவாக உள்ளன. இருப்பினும், பெரிய உயர்மாடித் திட்டங்களின் பராமரிப்புக் கட்டணங்கள் கணிசமாகக் கூடும். இந்தச் செலவுகள் இருந்தபோதிலும், பிராந்தியத்தின் பிற சந்தைகளுடன் ஒப்பிடும்போது மலேசியாவின் சொத்து மதிப்புகள் குறைவாகவே உள்ளன. கோலாலம்பூரின் முக்கிய நகர மையப் பகுதிகளில் ஒரு சதுர அடிக்கு சுமார் 240 அமெரிக்க டாலர் விலையில் வீடுகள் இன்னும் கைமாறக்கூடும்; இது சிங்கப்பூரின் விலைகளில் ஒரு சிறு பகுதியே.

மதிப்பும் அபாயமும் சந்திக்கும் இடங்கள்

வருமானத்தை நாடும் வீட்டு உரிமையாளர்கள், கிளாங் பள்ளத்தாக்கின் வெளிப்புறப் பகுதிகளில் ரயில் பாதை அல்லது முக்கியச் சாலைகளுக்கு அருகிலுள்ள நகர வீடுகள் மற்றும் வரிசை வீடுகள் மீது பெரும்பாலும் கவனம் செலுத்துகின்றனர். அல்லது, விரைவு ரயில் இணைப்புக்கும் தொழில்துறைப் பகுதிக்கும் அருகிலுள்ள ஜொகூர் பாருவில் குடும்ப அளவிலான வீடுகளை நாடுகின்றனர். மூலதன வளர்ச்சியை விரும்பும் முதலீட்டாளர்கள், தொழிற்சாலை விரிவாக்கமும் உள்கட்டமைப்புத் திட்டங்களும் ஒன்றிணையும் பினாங்கின் பயான் லெபாஸ் மற்றும் செபராங் பிறை பகுதிகளைக் கவனிக்கலாம். நிலையான வாடகை வருவாய், உயர்ந்து வரும் மூலதன மதிப்பு, ஆழமான வாடகைதாரர் தேவை ஆகியவற்றைக் காட்டியுள்ளதால், கிளாங் பள்ளத்தாக்கு, ஜொகூர், பினாங்கு ஆகிய இடங்களின் தொழில்துறை மற்றும் சரக்குப் போக்குவரத்துச் சொத்துகளை நோக்கி நிறுவன முதலீடுகள் தொடர்ந்து செல்கின்றன. தொழிற்சாலை முதலீட்டு முடிவுகளைத் தாமதப்படுத்தக்கூடிய வரி விதிப்பு நிச்சயமின்மை, தரவு மையங்களுக்கான மின்சாரச் செலவும் மின்சாரக் கிடைப்பும், மேம்பட்ட உற்பத்தித் துறைக்குத் தேவையான திறமையான பணியாளர் பற்றாக்குறை ஆகியவை முக்கிய அபாயங்களாக உள்ளன.

2025-ன் இரண்டாம் பாதியில் கவனிக்க வேண்டியவை

சந்தையின் தற்போதைய பிளவு குறுகுமா அல்லது தொடருமா என்பதை மதிப்பிட, பல முக்கியக் குறியீடுகள் உதவும். ஜொகூர்-சிங்கப்பூர் சிறப்புப் பொருளாதார மண்டலத்தின் முன்னேற்றம், விரைவு ரயில் அமைப்பு மற்றும் பினாங்கு எல்ஆர்டிக்கான நிதி மற்றும் ஒழுங்குமுறை மைல்கற்கள், கிழக்குக் கடற்கரை ரயில் இணைப்புத் திட்டத்துக்கான ஒப்பந்த முடிவுகள் ஆகியவை புதிய வேலைவாய்ப்புகளும் வீடுகளுக்கான தேவையும் எந்த இடங்களில் குவியும் என்பதைத் தீர்மானிக்கும். கிளாங் பள்ளத்தாக்கில், ஆண்டு இறுதிக்குள் வரவுள்ள 4 மில்லியன் சதுர அடிக்கும் அதிகமான கிடங்கு இடங்களின் அளவு, புதிய இடங்களைச் சரக்குப் போக்குவரத்து நிறுவனங்கள் எவ்வளவு விரைவாகப் பயன்படுத்துகின்றன என்பதைச் சோதிக்கும். புதிய உயர்மாடிக் கட்டடங்கள் திறக்கப்படும் நிலையில், கோலாலம்பூரில் அலுவலக வாடகை ஒப்பந்தங்கள் அதிகரித்து, காலியிட விகிதம் தொடர்ந்து குறையுமா என்பதும் தெரியவரும். குடியிருப்புச் சந்தையில், பழைய நகர்ப்புறக் காண்டோமினியங்களின் விலைகள் எந்த அளவுக்கு மாற்றமடைகின்றன, ஜொகூர் மற்றும் சிலாங்கூரில் அறிமுகப்படுத்தப்படும் புதிய நகர்ப்புறக் குடியிருப்புகளுக்கான முன்பதிவு எவ்வளவு வேகமாக நடைபெறுகிறது, அடமானக் கடன் ஒப்புதல்கள் எந்த வேகத்தில் வழங்கப்படுகின்றன என்பவை கவனிக்க வேண்டிய முக்கியக் குறியீடுகளாக இருக்கும்.

முக்கிய அம்சங்கள்

• 2025-ன் முதல் பாதியில் தேசிய அளவிலான விற்பனை எண்ணிக்கை 1.3 சதவீதம் குறைந்து 196,232 பரிவர்த்தனைகளானது. அதேவேளையில், மொத்த மதிப்பு 1.9 சதவீதம் உயர்ந்து சுமார் RM107.7 பில்லியனானது.
• புதிய குடியிருப்புத் திட்டங்களை அறிமுகப்படுத்துவதில் ஜொகூர் முன்னிலை வகித்தது. 2025-ன் முதல் காலாண்டில் பரிவர்த்தனை மதிப்பு 14 சதவீதம் உயர்ந்தது. ஜொகூர்-சிங்கப்பூர் சிறப்புப் பொருளாதார மண்டலமும் விரைவு ரயில் இணைப்பும் முக்கிய வளர்ச்சி ஆதரவுகளாக உள்ளன.
• மின்னணு உற்பத்தி, புதிய தொழில்துறைப் பூங்காக்கள், எல்ஆர்டி முத்தியாரா வழித்தடம் போன்ற வரவிருக்கும் போக்குவரத்து முதலீடுகள் ஆகியவற்றால் பினாங்குச் சந்தை உறுதியுடன் நீடித்தது.
• கோலாலம்பூரில் அலுவலகக் காலியிட விகிதம் ஓராண்டுக்கு முன்பு சுமார் 24 சதவீதமாக இருந்த நிலையில், சுமார் 19 சதவீதமாகக் குறைந்தது. நேர்மறையான நிகரத் தேவைப் போக்கும், உயர்தர இடங்களின் வரவுத் திட்டங்களும் இதற்குத் துணைபுரிந்தன.
• கோலாலம்பூரில் மொத்த விலைப் பிரிவிலுள்ள உயர்மாடி வீடுகள் தேக்கநிலையை எதிர்கொள்கின்றன. 2025-ன் முதல் காலாண்டில் நகர விலைகள் ஆண்டுக்கு ஆண்டு சுமார் 3.2 சதவீதம் உயர்ந்தபோதும், பரிவர்த்தனைகள் ஏறத்தாழ 9 சதவீதம் குறைந்தன.
• கட்டி முடிக்கப்பட்டும் விற்கப்படாமலும் உள்ள 26,911 வீடுகளின் மதிப்பு RM16.44 பில்லியன் என நேபிக் தெரிவித்துள்ளது. அவற்றில் அடுக்குமாடி வீடுகளும் காண்டோமினியங்களும் மிகப்பெரிய பங்கைக் கொண்டுள்ளன.
• புதிய குடியிருப்புத் திட்ட அறிமுகங்கள் முதல் பாதியில் சுமார் 23,000 வீடுகளாகக் குறைந்தன. இது முந்தைய ஆண்டின் அளவில் ஏறத்தாழ பாதி. வழங்கலை மறுசீரமைத்ததால் கட்டுநர்கள் அறிமுகங்களைக் குறைத்தனர்.
• கொள்கை வட்டி சுமார் 3 சதவீதமாக உள்ளது; அடமானக் கடன் வழங்கல் மிதமான வேகத்தில் வளர்கிறது; முதல் முறையாக வீடு வாங்குவோருக்கு அரசுத் திட்டங்கள் தொடர்ந்து ஆதரவளிக்கின்றன.
• இடம் மற்றும் சொத்து வகையைப் பொறுத்து மொத்த வாடகை வருவாய் விகிதம் சுமார் 3 முதல் 5 சதவீதம் வரை உள்ளது. வாடகை வருமானம் மற்றும் ஆதாயத்தின் மீதான வரிகள் நிகர வருவாயைப் பாதிக்கின்றன.
• சரக்குப் போக்குவரத்துக்கான காலியிடங்கள் குறைவாகவும், கட்டுமானத்தில் உள்ள தரவு மையங்களின் திட்டங்கள் பெருமளவிலும் இருப்பதால், தொழில்துறைச் சொத்துகள் தொடர்ந்து மிகச் சிறப்பாகச் செயல்படுகின்றன.