மலேசியாவின் நகர்ப்புறப் புதுப்பித்தல் மசோதா: 80 சதவீத ஒப்புதல் விதி, ஒன்றுக்கு ஒன்று வீடுகள், முக்கியத்துவம் வாய்ந்த விவாதம்

இந்த மசோதா ஏன் அவசரமாகியுள்ளது

மலேசியாவின் நகர்ப்புறக் கட்டமைப்பு வேகமாகப் பழுதடைந்து வருகிறது. 1960கள் மற்றும் 1970களில் கட்டப்பட்ட ஆயிரக்கணக்கான குறைந்த மாடிக் குடியிருப்புகளும் நடுக்கால அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளும் கட்டமைப்புச் சிதைவு, காலாவதியான மின்கம்பிகள், பழுதாகும் மின்தூக்கிகள், நெருக்கடியான வாழ்விடங்கள் ஆகிய பிரச்சினைகளை எதிர்கொள்கின்றன. உள்ளாட்சி மன்றங்களுக்கு வரும் புகார்கள் அதிகரித்தாலும், அவற்றிடம் வளங்கள் குறைவாக உள்ளன. தற்போதைய விதிகளின்படி, மறுமேம்பாட்டை முன்னெடுக்கப் பெரும்பான்மையினர் விரும்பினாலும், அதற்கு ஒப்புக்கொள்ளாத ஒரே உரிமையாளர் ஒருவர் திட்டத்தைத் தாமதப்படுத்தலாம். இத்தேக்கநிலைக்குத் தீர்வாக அரசாங்கம் முன்வைத்துள்ள நகர்ப்புறப் புதுப்பித்தல் மசோதா, தற்போது நாடு தழுவிய கடுமையான விவாதத்தின் மையமாகியுள்ளது.

சிதிலமடைந்த கட்டடங்களில் வசிப்போரின் பாதுகாப்பு மற்றும் கண்ணியம் தொடர்பான பிரச்சினையாக இந்தச் சட்டத்தை வீடமைப்பு மற்றும் உள்ளாட்சித் துறை அமைச்சர் ஙா கோர் மிங் முன்வைத்துள்ளார். நீண்டகாலமாகப் புறக்கணிக்கப்பட்ட குடியிருப்புப் பகுதிகளையும் முடங்கிய திட்டங்களையும் சுட்டிக்காட்டி, தற்போதைய அணுகுமுறை செயலிழந்துவிட்டதாக அவர் கூறுகிறார். சில இடங்கள் உரிமையாளர்களிடையே கருத்து வேறுபாடுகள் நீடிப்பதால் பல ஆண்டுகளாகக் கைவிடப்பட்டுள்ளன. புதுப்பிக்கத்தக்க இடங்களை மாநிலங்கள் ஏற்கெனவே அடையாளம் கண்டுள்ளன. கடந்த பத்தாண்டுகளில் மாநில அரசுகள் மொத்தம் 534 பகுதிகளை அரசிதழில் வெளியிட்டுள்ளன. அவற்றில் 139 கோலாலம்பூரிலும், டஜன் கணக்கானவை கெடா, பேராக், சிலாங்கூர் உள்ளிட்ட மாநிலங்களிலும் உள்ளன. அரசியல் சூழலும் இவ்விவகாரத்தைச் சிக்கலாக்குகிறது. புதுப்பித்தல் இடங்களுக்கு முன்னர் ஒப்புதல் அளித்த சில மாநிலங்கள், அவற்றை நிர்வகிப்பதற்கான தேசியக் கட்டமைப்பை உருவாக்கும் மத்திய அரசின் மசோதாவை இப்போது எதிர்க்கின்றன.

அண்மைய விளக்கக் கூட்டங்களில், நகர்ப்புறப் புதுப்பித்தல் என்பது மறுசீரமைப்பு, புத்துயிரூட்டல், மறுமேம்பாடு ஆகியவற்றின் கலவை என ஙா விவரித்தார். இது கட்டடங்களை இடித்துவிட்டுப் புதிதாகக் கட்டும் எளிய நடவடிக்கை அல்ல; கட்டடங்களை மேம்படுத்துதல், பொது இடங்களைச் சீரமைத்தல், வசதிகளைச் சேர்த்தல், தேவைப்பட்டால் பாதுகாப்பற்ற கட்டடங்களை மறுகட்டமைத்தல் ஆகியவற்றுக்கான கருவிகளின் தொகுப்பு என்று அவர் கூறுகிறார். இந்த நடவடிக்கைகளை ஒழுங்குபடுத்தும் சட்டம் இல்லையெனில், பழைய அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் தொடர்ந்து சீரழியும் என்றும், குறிப்பாகக் குறைந்த வருமானக் குடும்பங்கள் தரமற்ற நிலைமைகளில் சிக்கித் தவிப்பார்கள் என்றும் அவர் வாதிடுகிறார்.

திட்டத்தை அறிமுகப்படுத்தியபோது, மக்களை இடம்பெயரச் செய்வதற்குப் பதிலாக அவர்களின் வாழ்க்கையை மேம்படுத்துவதே கொள்கையின் நோக்கம் என்று அமைச்சர் வலியுறுத்தினார்.

வீடமைப்பு மற்றும் உள்ளாட்சித் துறை அமைச்சர் ஙா கோர் மிங் கூறினார்: “இந்தச் சமூகங்களுக்கு மறுவாழ்வு அளிப்பதே நகர்ப்புறப் புதுப்பித்தலின் நோக்கம். வாழ்க்கைத் தரத்தை மேம்படுத்துவது, வீடுகள் பாதுகாப்பானவை என்பதை உறுதிசெய்வது, நிலைத்திருக்கக்கூடிய சமூகங்களை உருவாக்குவது ஆகியவையே இதன் நோக்கம்.”

பிரச்சினையின் அளவு

நிலுவையில் உள்ள பணிகளின் அளவு பெரியது என்று அதிகாரிகள் கூறுகின்றனர். செலாயாங்கில் உள்ள தேசா பக்தி அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் போன்ற கட்டடங்கள், வெறும் மூன்று தசாப்தங்களே பழமையானவை என்றாலும், ஏற்கெனவே கடுமையாகச் சிதிலமடைந்துள்ளன. கோலாலம்பூரின் தேசா குடா லாரி பகுதி போன்ற சில இடங்கள், ஓர் உரிமையாளர் ஒப்புக்கொள்ள மறுத்ததால் எட்டு ஆண்டுகளாகக் கைவிடப்பட்டுள்ளன. தற்போதைய சட்டத்தின்படி, பெரும்பாலும் 100 சதவீத ஒப்புதல் தேவைப்படுகிறது. ஆனால் உரிமையாளர்களைக் கண்டறிய முடியாதபோதோ, தகராறுகள் நீடிக்கும்போதோ இது நடைமுறையில் சாத்தியமற்றதாகிவிடலாம். தெளிவான, நியாயமான ஒப்புதல் விதி இருந்தால் இதுபோன்ற பல திட்டங்கள் முடக்கநிலையிலிருந்து விடுபடும் என மசோதாவை ஆதரிப்போர் நம்புகின்றனர்.

முன்மொழியப்பட்ட சட்டம் எவ்வாறு செயல்படும்

புதுப்பித்தல் பகுதிகளை அடையாளம் காணவும், உரிமையாளர்களிடமிருந்து ஒப்புதல் பெறவும், தகுதிபெற்ற மேம்பாட்டாளர்களை நியமிக்கவும், பணிகள் நிறைவேற்றப்படுவதைக் கண்காணிக்கவும் ஒரு தேசிய நடைமுறையை வரைவு சட்டக் கட்டமைப்பு வகுக்கிறது. திட்டங்களைக் கண்காணிக்கவும், மேம்பாட்டாளர்களுக்குச் சான்றளிக்கவும், ஊக்கத்தொகைகளை நிர்ணயிக்கவும், உரிமையாளர்களின் உரிமைகளைப் பாதுகாக்கவும் மாநிலச் செயற்குழுக்களையும் மத்திய செயற்குழுவையும் இது உருவாக்குகிறது. மாநில அல்லது மத்திய அமைப்புகள் புதுப்பித்தலைத் தொடங்கலாம்; அல்லது உரிமையாளர்கள் ஒருமனதாகத் தீர்மானம் நிறைவேற்றித் தொடங்கலாம். ஒரு பகுதி முறைப்படி புதுப்பித்தல் வலயமாக அறிவிக்கப்பட்டதும், 24 மாதங்களுக்குள் பணிகள் தொடங்க வேண்டும். தேவைப்பட்டால் மேலும் 24 மாதங்கள் நீட்டிக்கலாம்.

எங்கு பொருந்தும், எவை விலக்கப்பட்டுள்ளன

தீபகற்ப மலேசியாவிலும் கோலாலம்பூர், புத்ராஜெயா, லபுவான் ஆகிய கூட்டாட்சிப் பிரதேசங்களிலும் இந்தச் சட்டம் பொருந்தும். 2005ஆம் ஆண்டின் தேசிய மரபுரிமைச் சட்டத்தின்கீழ் வரும் பாதுகாப்புப் பகுதிகள் இதில் சேர்க்கப்படவில்லை. மலாய் ஒதுக்குநிலம், பாரம்பரிய நிலம், மரபுரிமைத் தளங்கள் ஆகியவையும் இந்த மசோதாவின்கீழ் புதுப்பித்தல் திட்டங்களில் இடம்பெறாது என அரசாங்கம் கூறுகிறது.

புதுப்பித்தல் வகைகள்

மூன்று அணுகுமுறைகள் முன்வைக்கப்பட்டுள்ளன. நகர்ப்புறப் புத்துயிரூட்டல் என்பது ஏற்கெனவே உள்ள கட்டடங்களையும் சுற்றுப்புறங்களையும் மேம்படுத்துவதைக் குறிக்கும். இதில் மின்தூக்கிகள், மறுவண்ணம் பூசுதல், கூரைப் பணிகள், நிலத்தோற்ற அமைப்பு, சமூக வசதிகள் ஆகியவை அடங்கும். நகர்ப்புற மறுசீரமைப்பு என்பது புறக்கணிக்கப்பட்ட அல்லது தவறாக நிர்வகிக்கப்படும் கட்டடங்களையும் பொதுப் பகுதிகளையும் சீர்செய்து, அவற்றின் செயல்திறனையும் பாதுகாப்பையும் மீட்டெடுப்பதை நோக்கமாகக் கொண்டது. மிகப்பெரிய தலையீடான நகர்ப்புற மறுமேம்பாட்டில், பழுதுபார்ப்பது இனி பாதுகாப்பானதாகவோ நிதி அடிப்படையில் சாத்தியமானதாகவோ இல்லாதபோது, முழுக் கட்டடத் தொகுதிகளும் மறுகட்டமைக்கப்படும்.

ஒப்புதல் வரம்புகளும் மேற்பார்வையும்

கட்டடத்தின் வயது மற்றும் நிலையைப் பொறுத்து மாறுபடும் ஒப்புதல் வரம்புகள் ஆரம்ப வரைவு மசோதாக்களில் இடம்பெற்றிருந்தன. பாதுகாப்பற்ற அல்லது கைவிடப்பட்ட கட்டடங்களுக்கு இந்த வரம்பு 51 சதவீதம் வரை குறைக்கப்பட்டிருந்தது. சட்டமியற்றுவோர் மற்றும் குடிமைச் சமூகத்திடமிருந்து கடும் எதிர்ப்பு வந்ததைத் தொடர்ந்து, அனைத்து திட்டங்களுக்கும் ஒரே உயர்ந்த விதியாக 80 சதவீத ஒப்புதலை அரசாங்கம் உறுதியளித்துள்ளது. திட்டமிடும்போது மக்கள்தொகைத் தரவுகளைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும் என்று ஒரு பிரிவைத் திருத்தவும் அது திட்டமிட்டுள்ளது. சமூகத்தின் அமைப்பில் திடீர் மாற்றங்கள் ஏற்படுவதைத் தடுப்பதே இதன் நோக்கம். சிறுபான்மை உரிமையாளர்களின் உரிமைகளை மதிப்பதோடு, ஒருவர் மட்டும் ஒப்புக்கொள்ளாததால் முன்னேற்றம் முடிவின்றித் தடைபடாமல் இருப்பதற்கும் இந்தச் சமநிலை தேவை என அரசாங்கம் கூறுகிறது.

இந்த நடைமுறையில் அறிக்கைகள், பங்குதாரர்களுடனான ஆலோசனைகள், ஒப்புதல் கிடைத்தால் மாநில அதிகாரியால் புதுப்பித்தல் பகுதிகளை அரசிதழில் வெளியிடுதல் ஆகியவை இடம்பெறும். விதிமுறைகள் பின்பற்றப்படுவதை மத்திய மற்றும் மாநிலச் செயற்குழுக்கள் கண்காணிக்கும். மேம்பாட்டாளர்கள் மூலதனம் மற்றும் அனுபவப் பதிவுக்கான நிபந்தனைகளை நிறைவேற்ற வேண்டும். நிர்வாகத்தைக் கட்டுப்படுத்தும் பட்சத்தில், துணை நிறுவனங்களின் தோல்விகளுக்கு அவற்றின் தாய் நிறுவனங்களும் பொறுப்பாக்கப்படலாம். சில மேம்பாட்டுச் சூழல்களில், உரிமையாளர்கள் நடவடிக்கை எடுக்காவிட்டால் உள்ளாட்சி அதிகாரிகள் அறிவிப்பு வழங்கி, செலவுகளைத் திரும்பப் பெறலாம். தகராறுகளைத் தீர்க்க மத்தியஸ்தம் செய்வது குறித்தும் வரைவு மசோதா பேசுகிறது.

குடியிருப்போருக்கு மசோதா அளிக்கும் உறுதிமொழிகள்

இடம்பெயர வேண்டியிருக்கும் அல்லது நியாயமற்ற நிபந்தனைகள் விதிக்கப்படும் என அஞ்சும் உரிமையாளர்களுக்கு நம்பிக்கை அளிக்கும் நோக்கில், அரசாங்க அமைப்புகள் பல உறுதிமொழிகளை முன்வைத்துள்ளன. திரும்பி வர விரும்பினால் அசல் குடியிருப்பாளர்கள் அதே இடத்தில் தங்குவதை உறுதிசெய்வதே முக்கிய வாக்குறுதி. இதனுடன், “ஒன்றுக்கு ஒன்று” மாற்று வீட்டு கொள்கையும் உள்ளது. ஒப்புதல் அளிக்கும் குடியிருப்பாளர்கள் தங்களின் பழைய வீட்டுக்குப் பதிலாகப் புதிய வீடு பெறுவார்கள்; மாற்று வீடு பெரிதாகவும் அதிக மதிப்புடையதாகவும் இருந்தாலும் எந்தக் கட்டணமும் செலுத்த வேண்டியதில்லை. கட்டுமானப் பணிகளின்போது தற்காலிக வீடு அல்லது வாடகை உதவி வழங்கப்படும். இடையூறுகளைக் குறைக்க, திட்டங்கள் அனைத்தையும் ஒரே நேரத்தில் காலி செய்து செயல்படுத்துவதற்குப் பதிலாகக் கட்டங்கட்டமாக நிறைவேற்றப்படும்.

பொது வீடமைப்புக் குடியிருப்புகளில் வழங்கப்படும் மாற்று வீடுகளுக்கான குறைந்தபட்சத் தரநிலைகளை அதிகாரிகள் சுட்டிக்காட்டியுள்ளனர். உதாரணமாக, ஒரு படுக்கையறையும் ஒரு குளியலறையும் கொண்ட 500 சதுர அடி குடியிருப்புக்குப் பதிலாக, குறைந்தது 750 சதுர அடி பரப்பளவில் மூன்று படுக்கையறைகளும் இரண்டு குளியலறைகளும் கொண்ட வீடு வழங்கப்படும். குத்தகை நிலத்தின் கால நீட்டிப்பு மாநில அதிகாரிகளின் விருப்பத்துக்கு உட்பட்டது. முழு உரிமை நிலம் தொடர்ந்து முழு உரிமை நிலமாகவே இருக்கும். மாநில அல்லது உள்ளாட்சி அதிகாரங்களைக் கடந்து செயல்படுவது இந்த மசோதாவின் நோக்கம் அல்ல. அமைச்சரின் பங்கு நேரடிக் கட்டுப்பாட்டை விட நிர்வாகம் மற்றும் ஒருங்கிணைப்பில் கவனம் செலுத்துவதாக வகுக்கப்பட்டுள்ளது.

மத்திய அரசின் திட்டமிடல் துறையான PLANMalaysia, இந்த அணுகுமுறையின் மையமாக உள்ள இழப்பீட்டுக் கொள்கையை வலியுறுத்தியுள்ளது.

PLANMalaysia தலைமை இயக்குநர் டத்தோ டாக்டர் அலியாஸ் ரமெலி கூறினார்: “புதிய சொத்தின் மதிப்பு அசல் வீட்டைவிட அதிகமாக இருந்தாலும், அதற்குப் பதிலாகப் புதிய வீடு எவ்விதக் கட்டணமும் இல்லாமல் அவர்களுக்கு வழங்கப்படும்.”

பங்கேற்கும் உரிமையாளர்கள் அல்லது குடியிருப்பாளர்களுக்கு அவர்களின் தற்போதைய நிலையைவிடக் குறைவான சாதகமான நன்மைகள் வழங்கப்படக் கூடாது என்றும், உரிமையாளர்கள் அதே இடத்தில் தங்கிக்கொள்ளத் தேர்வு செய்யலாம் என்றும், தங்கள் திட்டத்தின் முன்னேற்றம் குறித்த தகவல்களைப் பெறும் உரிமை அவர்களுக்கு உண்டு என்றும் மசோதா கூறுகிறது. பெரிய மேம்பாட்டாளர்களுடன் சிறிய உரிமையாளர்கள் தனியாகப் பேச்சுவார்த்தை நடத்த வேண்டிய நிலை ஏற்படாமல் இருக்க, மாநிலச் செயற்குழுக்கள் இடைத்தரகர்களாகச் செயல்படும் எனக் கூறப்படுகிறது.

கடுமையான விமர்சனங்கள்: ஒப்புதல், உரிமைகள், யாருக்குக் குரல் கிடைக்கும்

சட்டக் குழுக்களும் குடிமைச் சமூக அமைப்புகளும் தற்போதைய உரையிலும் அதிகாரம் பயன்படுத்தப்படும் விதத்திலும் கடுமையான அபாயங்கள் இருப்பதாகக் கருதுகின்றன. புதுப்பித்தல் ஒரு நியாயமான தேசிய நோக்கம் என்பதை மலேசிய பார் கவுன்சில் ஏற்றுக்கொள்கிறது. ஆனால், 80 சதவீத விதி இருந்தாலும், முன்வைக்கப்பட்டுள்ள வரம்புகளும் நடைமுறைகளும் சிறுபான்மையினரின் சொத்துரிமைகளைப் பலவீனப்படுத்தி, அமைப்பின் மீதான பொதுமக்களின் நம்பிக்கையைக் குறைக்கக்கூடும் என அது வாதிடுகிறது. குடியிருக்கத் தகுந்த கட்டடங்களுக்கு அதிக ஒப்புதல் வரம்பு, ஒப்புதலுக்குச் சுயாதீனச் சரிபார்ப்பு, கட்டாயக் கையகப்படுத்தல் நடைமுறைகளைப் பயன்படுத்துவதில் வலுவான கட்டுப்பாடுகள் ஆகியவற்றை பார் கவுன்சில் கோருகிறது.

அண்மைய அறிக்கையில், ஒப்புதலை எவ்வாறு பெறுவது, கண்காணிப்பது, மேலும் மேம்பாட்டாளர்களுக்கும் அரசுக்கும் இடையில் அதிகாரம் எவ்வாறு பகிரப்படும் என்பது குறித்து பார் கவுன்சில் கவலை எழுப்பியது.

“நகர்ப்புறப் புதுப்பித்தல் ஒரு நியாயமான தேசிய நோக்கம். ஆனால், அது அடிப்படை உரிமைகள், குத்தகைப் பாதுகாப்பு, சட்டத்தின் ஆட்சியின் மீதான பொதுமக்களின் நம்பிக்கை ஆகியவற்றின் விலையாக இருக்கக் கூடாது” என்று மலேசிய பார் கவுன்சில் எச்சரித்தது.

ஓய்வுபெற்ற மூத்த அரசுப் பணியாளர்களைக் கொண்ட G25 குழு இதைவிடக் கடுமையான நிலைப்பாட்டை எடுத்துள்ளது. அபாயத்தில் இல்லாத குடியிருப்புக் கட்டடங்களுக்கு 95 சதவீதம் போன்ற, ஏறத்தாழ ஒருமித்த ஒப்புதல் அளவுக்கு வரம்பை உயர்த்த வேண்டும் என்று அது வலியுறுத்துகிறது. சொத்துரிமை அரசியலமைப்பின் மையத்தில் இருப்பதால், பெரும்பான்மை ஒப்புதல் மட்டுமே அதை மீறுவதற்குப் போதுமானதாக இருக்கக் கூடாது என அக்குழு வாதிடுகிறது.

ஒப்புதல் வரம்பை 80 சதவீதமாக ஒருமைப்படுத்தும் அரசாங்கத்தின் நடவடிக்கைக்குப் பதிலளித்த G25, இந்த மாற்றம் இன்னும் சிறுபான்மை உரிமையாளர்களை அபாயத்தில் விடுவதாகக் கூறியது.

“80 சதவீதம் என்பது மிகக் குறைவு” என்று வாதிட்ட G25, “தனியார் சொத்துகளைத் திட்டமிட்ட ஒப்புதல் மூலம் நடைமுறையில் பறிக்கக்கூடிய ஆபத்தான முன்னுதாரணம்” உருவாகும் என எச்சரித்தது.

மசோதா மேம்பாட்டாளர்களுக்கு அளவுக்கு அதிகமாகச் சாதகமாக இருக்கிறதா என்றும் பிற நிபுணர்கள் கேள்வி எழுப்புகின்றனர். காகிதத்தில் இழப்பீடு நியாயமானதாக இருந்தாலும், பராமரிப்புக் கட்டணங்களும் சொத்து வரிகளும் அசல் குடியிருப்பாளர்களால் செலுத்த முடியாத அளவுக்கு உயர்ந்தால், நடைமுறையில் அது ஜென்ட்ரிபிகேஷனுக்கு வழிவகுக்கும் என நகர்ப்புற வடிவமைப்பு ஆய்வாளர்களும் சமூகக் குழுக்களும் எச்சரிக்கின்றனர். முதலில் திரும்பி வருவதற்கான உரிமை, இடமாற்றச் செலவுகளுக்கான உதவி, புதுப்பித்தலுக்குப் பிந்தைய அதிக செலவுகளைச் சமாளிக்க முடியாத உரிமையாளர்களுக்கான ஆதரவுத் திட்டங்கள் ஆகியவற்றுக்கு அவர்கள் உத்தரவாதம் கோருகின்றனர்.

கட்டாயக் கையகப்படுத்தல், சரிபார்ப்பு, அரசின் பங்கு

ஒப்புதல் கிடைத்த பிறகு என்ன நடக்கும் என்பதிலேயே விமர்சகர்கள் கவனம் செலுத்துகின்றனர். 1960ஆம் ஆண்டின் நிலக் கையகப்படுத்தல் சட்டத்தின்கீழ், பொது நோக்கங்களுக்காக அரசு நிலத்தைக் கையகப்படுத்தலாம். ஒரு பகுதி அறிவிக்கப்பட்டு ஒப்புதல் வரம்பு எட்டப்பட்டதும், வரைவு புதுப்பித்தல் மசோதா இந்த நடைமுறைகளைச் சார்ந்துள்ளது. உரிமையாளர்களைக் கண்டறிய முடியாத நிலை அல்லது வாரிசுகள் இல்லாத சொத்துகள் போன்ற குறுகிய, தொழில்நுட்பச் சூழல்களுக்கே கட்டாயக் கையகப்படுத்தலை வரையறுக்க வேண்டும் என்றும், வெறுமனே கருத்து வேறுபாடு கொண்ட உரிமையாளர்களுக்கு எதிராக அதைப் பயன்படுத்தக் கூடாது என்றும் மலேசிய பார் கவுன்சில் வாதிடுகிறது. ஒப்புதல் அளித்தவர்களுக்கு மட்டுமல்லாமல், பங்கேற்காத உரிமையாளர்கள் உட்பட அனைவருக்கும் புதுப்பித்தலின்கீழ் நன்மைகள் வழங்கப்பட வேண்டும் என்றும் அது கோருகிறது.

ஒப்புதலை யார் திரட்டிச் சரிபார்ப்பது என்பதும் மற்றொரு சர்ச்சைக்குரிய அம்சமாகும். திருத்தப்பட்ட உரை, ஒப்புதல் பெறும் பொறுப்பை அங்கீகரிக்கப்பட்ட மேம்பாட்டாளரிடம் ஒப்படைப்பதாகவும், மாநிலச் செயற்குழுவின் நேரடிப் பங்கேற்பு குறைவாக இருப்பதாகவும் பார் கவுன்சில் கூறுகிறது. இந்த நடைமுறையைச் சட்டத்தின்கீழ் உருவாக்கப்படும் விதிகள் மேம்படுத்தக்கூடும் என அதிகாரிகள் தெரிவித்துள்ளனர். இருப்பினும், விதிமுறைகளை உருவாக்கும் அதிகாரம் அமைச்சரிடமே உள்ளது. ஒப்புதலை உறுதிசெய்வதில் அரசு நேரடியாகப் பங்கேற்க வேண்டும் என்றும், தகராறுகளையும் நடைமுறைக் குறைபாடுகளையும் மறுஆய்வு செய்யும் அதிகாரம் கொண்ட சுயாதீன அமைப்பை மத்தியஸ்தத்துக்காக நியமிக்க வேண்டும் என்றும் குடிமைச் சமூக அமைப்புகள் கோருகின்றன.

ஆரம்ப வரைவு மசோதாக்களில் உள்ள நடைமுறை விவரங்களும் குடியிருப்பாளர்களைக் கவலையடையச் செய்கின்றன. அவசர மின்தூக்கி மாற்றம் அல்லது பாதுகாப்புப் பழுதுபார்ப்பு போன்ற புத்துயிரூட்டல் பணிகளுக்காக உள்ளாட்சி அதிகாரிகள் அறிவிப்புகளை வழங்கலாம். சில சூழல்களில், குறிப்பிட்ட காலத்துக்குள் பதிலளிக்காததை ஒப்புதலாகக் கருதவும் முடியும். அதன்பின் செலவுகளைத் திரும்பப் பெறலாம். இத்தகைய விதிகள் அளவுக்கு அதிகமாகப் பரந்திருந்தால், அர்த்தமுள்ள ஆலோசனைகளைத் தவிர்த்துவிடலாம் என சமூகக் குழுக்கள் அஞ்சுகின்றன. உரிமையாளர்களின் உரிமைகளைத் தவிர்ப்பதற்காக அல்ல, அவசர அபாயங்களைச் சரிசெய்து மக்களைப் பாதுகாப்பதே நோக்கம் என அரசாங்கம் பதிலளிக்கிறது.

ஜென்ட்ரிபிகேஷன் அபாயங்கள், செலவுகள், நீண்டகாலக் கட்டுப்படியாகும் தன்மை

சட்ட நடைமுறைக்கு அப்பால், மேம்படுத்தப்பட்ட குடியிருப்புப் பகுதிகளில் யாரால் வசிக்க முடியும் என்பதே பொதுமக்களின் மிகப்பெரிய கவலையாக உள்ளது. உறுதியான பாதுகாப்பு ஏற்பாடுகள் இல்லையெனில், புதுப்பித்தல் மிகை மேம்பாட்டுக்கு வழிவகுக்கலாம் என கசானா ஆய்வு நிறுவனம் வெளியிட்டுள்ள பகுப்பாய்வு எச்சரிக்கிறது. மலிவான குறைந்த மாடிக் குடியிருப்புகள், பராமரிப்புக் கட்டணங்களையும் சொத்து வரிகளையும் உயர்த்தும் உயர்தரக் கூட்டுரிமைக் குடியிருப்புகளால் மாற்றப்படலாம். வாங்குவதற்கான விலை இல்லாமல் புதிய வீடு வழங்கப்பட்டாலும், நீண்டகாலமாக வசிப்பவர்கள் அதிக மாதாந்திரச் செலவுகளைச் சமாளிக்க முடியாமல் தவிக்கலாம்.

இடிப்பதற்கான நிர்ணயிக்கப்பட்ட 30 ஆண்டுக் காலக்கெடு குறித்தும் ஆய்வுக் குழுக்கள் கேள்வி எழுப்புகின்றன. முறையாகப் பராமரித்தால் பல கட்டடங்கள் அதைவிட நீண்ட காலத்துக்கு பயன்பாட்டில் இருக்க முடியும். குறுகிய காலக்கெடு, உரிமையாளர்கள் வீட்டுக் கடனில் கட்டுப்பட்டிருக்கும் நிலையில், குறைந்த ஆயுட்காலத்துக்காக மேம்பாட்டாளர்கள் கட்டடங்களை எழுப்ப ஊக்குவிக்கக்கூடும். சாத்தியமான இடங்களில் முதலில் பராமரிப்புக்கு முன்னுரிமை அளிக்கும் கொள்கையைப் பின்பற்றவும், இடிப்பது மட்டுமே வழி என்ற நிலை இருக்கும்போது மட்டுமே அதைத் தேர்வுசெய்யும் வகையில் வெளிப்படையான மதிப்பீடுகளை மேற்கொள்ளவும் KRI கோருகிறது. கைவிடப்பட்ட திட்டங்களைச் சமாளிக்க, வீடமைப்புத் திட்டங்களைச் செயல்படுத்தும் முறையிலும் மேம்பாட்டாளர்களின் பொறுப்புக்கூறலிலும் சீர்திருத்தங்கள் தேவை என்பதையும் அது சுட்டிக்காட்டுகிறது. ஏனெனில், விற்றுவிட்டுக் கட்டும் முறையில் உள்ள பலவீனமான பாதுகாப்பு ஏற்பாடுகளே பெரும்பாலும் இந்தப் பிரச்சினைகளுக்குக் காரணமாகின்றன.

வடிவமைப்புக் கட்டுப்பாடுகள், மண்டல விதிகள், தெளிவான கட்டுப்படியாகும் விலை இலக்குகள் மூலம் இந்தக் கவலைகளைச் சமாளிக்கலாம் என மசோதாவை ஆதரிப்போர் கூறுகின்றனர். கட்டங்கட்டமான மறுமேம்பாடு, மேம்பட்ட பொதுவசதிகள், எளிதான அணுகல், அனைவரையும் உள்ளடக்கிய திட்டமிடல் ஆகியவை சமூகங்களை ஒன்றாக வைத்திருக்க உதவும் என அவர்கள் சுட்டிக்காட்டுகின்றனர். இத்தகைய பாதுகாப்புகள் சட்டத்தில் இடம்பெற்று, சுயாதீன மேற்பார்வையுடன் அமல்படுத்தப்பட வேண்டும்; மேலும் கட்டுப்படியாகும் விலைக்கும் முதலில் திரும்பி வருவதற்கான உரிமைக்கும் கட்டுப்படுத்தும் உறுதிமொழிகள் அவசியம் என விமர்சகர்கள் பதிலளிக்கின்றனர்.

அரசியல், போராட்டங்கள், செய்யப்பட்டுள்ள மாற்றங்கள்

பொது விவாதம் முன்மொழிவின் சில பகுதிகளை மாற்றியமைத்துள்ளது. முன்பு வெவ்வேறு நிலைகளாக இருந்த ஒப்புதல் முறைக்குப் பதிலாக, ஒரே சீரான 80 சதவீத ஒப்புதல் விதிக்கு மாறியிருப்பது முக்கிய மாற்றமாகும். உள்ளூர் சமூகத்தின் அமைப்பில் திடீர் மாற்றங்கள் ஏற்படுவதைத் தவிர்க்க, திட்டமிடும்போது மக்கள்தொகைத் தரவுகளைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும் என்றும் அரசாங்கம் கூறுகிறது. உள்கட்டமைப்பு, போக்குவரத்து, தகவல் தொடர்புக்கான நாடாளுமன்றத் தேர்வுக் குழு இந்த இரண்டு மாற்றங்களையும் வலியுறுத்தியது. பங்குதாரர்களின் கருத்துகளே இம்மாற்றங்களுக்கு வழிவகுத்ததாக அமைச்சர் தெரிவித்துள்ளார்.

எதிர்க்கட்சிகளும் அடிமட்டக் குழுக்களும் இன்னும் எச்சரிக்கையுடன் உள்ளன. இந்த மசோதா மேம்பாட்டாளர்களுக்கு அதிக அதிகாரம் அளித்து, சிறுபான்மையினரின் உரிமைகளை நீர்த்துப்போகச் செய்யக்கூடும் என்ற பரந்த கவலையைப் பிரதிபலிக்கும் வகையில், போராட்டம் நடத்தத் திட்டமிட்டுள்ளதாக PAS இளைஞர் அணி தெரிவித்துள்ளது. அரசியல் முரண்பாடுகள் பல உள்ளன. டஜன் கணக்கான புதுப்பித்தல் இடங்களை அரசிதழில் வெளியிட்டிருந்த சில எதிர்க்கட்சிகள் ஆளும் மாநிலங்கள், குழுக்களுக்கும் நியமிக்கப்பட்ட மேம்பாட்டாளர்களுக்கும் மத்தியக் கட்டமைப்பு அளவுக்கு அதிகமான விருப்ப அதிகாரம் வழங்குவதாகக் கூறி, நாடாளுமன்றத்தில் மசோதாவை விமர்சிக்கின்றன. இந்த மசோதா மேலிருந்து திணிக்கும் கட்டுப்பாட்டைப் பற்றியது அல்ல என்று ஙா பதிலளிக்கிறார். தனியார் தரப்பினரால் திட்டங்கள் வலுக்கட்டாயமாக முன்னெடுக்கப்படாமல், மாநில மற்றும் மத்திய நிர்வாக அமைப்புகள் மூலம் அவை மத்தியஸ்தம் செய்யப்படும் என்றும், அங்கேயே தங்க விரும்பும் குடியிருப்பாளர்கள் தொடர்ந்து அங்கேயே இருக்க அனுமதிக்கப்படுவார்கள் என்றும் அவர் கூறுகிறார்.

இந்த மசோதா மாநில அதிகாரங்களைக் கடந்து செயல்படாது என்றும், உள்ளாட்சித் திட்டமிடல் சட்டங்களுக்குத் துணையாக இருக்கும் என்றும் அண்மைய விளக்கக் கூட்டங்களில் வலியுறுத்தப்பட்டுள்ளது. திருத்தப்பட்ட உரைக்கு அடுத்த அமர்வில் திவான் ராக்யாட் ஒப்புதல் அளித்து, திவான் நெகாராவும் ஒப்புக்கொண்டால், 2026ஆம் ஆண்டின் தொடக்கத்திலேயே சட்டம் அரசிதழில் வெளியிடப்படலாம் என்று அதிகாரிகள் கூறுகின்றனர். நடைமுறையில், ஒவ்வொரு திட்டத்துக்கும் மாநில அளவிலான ஒப்புதல் தேவைப்படும். புதுப்பித்தலுக்காக அறிவிக்கப்பட்ட பகுதிகள் பல ஆண்டுகளாகச் செயலற்றுக் கிடக்காமல் இருப்பதை உறுதிசெய்ய, சட்டத்தில் காலக்கெடுக்கள் வகுக்கப்படும்.

இன்னும் தெளிவுபடுத்த வேண்டிய பாதுகாப்புகள்

பாதுகாப்பு ஏற்பாடுகள் எவ்வளவு வலுவானவை என்பதே இப்போது விவாதத்தின் மையமாக உள்ளது. ஒப்புதலைச் சுயாதீனமாகச் சரிபார்த்தல், திரும்பி வருவதற்கான வலுவான உரிமை, இடமாற்றம் மற்றும் இடையூறுகளுக்கான செலவுகளை ஈடுசெய்தல், வெளிப்படையான பொதுக் கருத்துக் கேட்புகள் ஆகியவற்றை குடிமைச் சமூக அமைப்புகளும் மலேசிய பார் கவுன்சிலும் கோருகின்றன. ஆலோசனைகளில் குரல் அளிக்கும் பங்குதாரர்களாகக் குத்தகைதாரர்களும் முறைசாரா குடியிருப்பாளர்களும் அங்கீகரிக்கப்பட வேண்டும் என்றும், பட்டா வைத்துள்ள உரிமையாளர்கள் மட்டுமே பங்கேற்பவர்களாக இருக்கக் கூடாது என்றும் அவர்கள் விரும்புகின்றனர். மேலும், ஆலோசனை வழங்குவதைத் தாண்டிய அதிகாரங்களைக் கொண்ட தீர்ப்பாயம் அல்லது சுயாதீன மத்தியஸ்த அமைப்பு, பாதிக்கப்பட்ட சமூகங்களுக்குச் சட்ட உதவி ஆகியவற்றையும் அவர்கள் கோருகின்றனர்.

முன்னைய நிலையைவிடக் குறைவான சாதகமான பலன்களை வழங்கக் கூடாது என்ற கடமை, திட்டமிடுவோர், வழக்கறிஞர்கள், சமூகவியலாளர்கள், திட்ட மேலாளர்கள் ஆகியோர் இடம்பெறும் மத்தியஸ்தக் குழுக்கள், நிதியுதவி வழங்கும் நகர்ப்புறப் புதுப்பித்தல் நிதியம் உள்ளிட்ட பல பாதுகாப்பு ஏற்பாடுகள் ஏற்கெனவே வரைவு மசோதாவில் உள்ளதாக அரசாங்க அறிக்கைகள் தெரிவிக்கின்றன. முதலமைச்சர்கள் அல்லது மந்திரி புசார்கள் தலைமையிலான மாநில நிர்வாகங்கள் பேச்சுவார்த்தைகளை நடத்தும்; மத்திய நிர்வாகம் மேற்பார்வையும் ஊக்கத்தொகைகளும் வழங்கும். உரிமையாளர்களுக்கும் மேம்பாட்டாளர்களுக்கும் இடையில் பொது அதிகாரிகள் இருந்து செயல்படுவதை உறுதிசெய்வதே இந்த நடவடிக்கைகளின் நோக்கம்; இதனால் குடியிருப்பாளர்கள் தனியாகப் பேரம் பேச வேண்டியிருக்காது.

இந்தப் பாதுகாப்புகள் நடைமுறையில் எந்த அளவுக்குச் செயல்படும் என்பதே மைய முரண்பாடு. உயர்ந்த ஒப்புதல் வரம்பைக் கட்டாயப்படுத்துவதன் மூலமும், குடியிருப்பாளர்கள் வேறு முடிவு செய்யாவிட்டால் அவர்கள் அதே இடத்தில் தங்குவதை உறுதிசெய்வதன் மூலமும், சொத்துரிமைக்கான மதிப்பைச் சட்டம் நிலைநாட்டுகிறது என அமைச்சர் கூறுகிறார். உயர்ந்த ஒப்புதல் வரம்புகள், கட்டாயக் கையகப்படுத்தலுக்கு இறுக்கமான கட்டுப்பாடுகள், சுயாதீன மேற்பார்வை இல்லையெனில் சிறுபான்மை உரிமையாளர்களும் பாதிக்கப்படக்கூடிய குத்தகைதாரர்களும் இன்னும் ஓரங்கட்டப்படலாம் என பார் கவுன்சிலும் அதனுடன் இணைந்த அமைப்புகளும் கூறுகின்றன. இந்த இடைவெளியைச் சரிசெய்வதே புதுப்பித்தல் திட்டத்தின் மீதான பொதுமக்களின் நம்பிக்கையைத் தீர்மானிக்கும் சோதனையாகும்.

சுருக்கமாக

• புத்துயிரூட்டல், மறுசீரமைப்பு, மறுமேம்பாடு ஆகியவற்றின் மூலம் நகர்ப்புறப் புதுப்பித்தலை நிர்வகிக்கவும், மாநில மற்றும் மத்தியச் செயற்குழுக்கள் மூலம் மேற்பார்வை செய்யவும் தேசியக் கட்டமைப்பை அரசாங்கம் முன்மொழிகிறது.
• கருத்துகளுக்குப் பிறகு, முந்தைய படிநிலை வரம்புகளுக்குப் பதிலாக அனைத்து திட்டங்களுக்கும் ஒரே 80 சதவீத ஒப்புதல் விதி திட்டமிடப்பட்டுள்ளது. சமூக அமைப்பில் திடீர் மாற்றங்கள் ஏற்படுவதைத் தவிர்க்க, திட்டமிடும்போது மக்கள்தொகைத் தரவுகள் கருத்தில் கொள்ளப்படும்.
• ஒப்புதல் அளிக்கும் குடியிருப்பாளர்களுக்கு “ஒன்றுக்கு ஒன்று” மாற்று வீடு, பெரியதும் சிறந்ததுமான குடியிருப்புகள், தற்காலிக மாற்று வீடு அல்லது வாடகை உதவி, இடையூறுகளைக் குறைக்கக் கட்டங்கட்டமாகத் திட்டத்தைச் செயல்படுத்துதல் ஆகியவற்றை அதிகாரிகள் உறுதியளிக்கின்றனர்.
• கடந்த ஆண்டுகளில், மாநிலங்கள் புதுப்பித்தலுக்கான வேட்புப் பகுதிகளாக 534 இடங்களை அரசிதழில் வெளியிட்டுள்ளன. அவற்றில் 139 கோலாலம்பூரிலும், டஜன் கணக்கானவை பிற மாநிலங்களிலும் உள்ளன.
• அதிக ஒப்புதல் வரம்புகள், சுயாதீனச் சரிபார்ப்பு, 1960ஆம் ஆண்டின் நிலக் கையகப்படுத்தல் சட்டத்தின்கீழ் கட்டாயக் கையகப்படுத்தலுக்குக் கடுமையான கட்டுப்பாடுகள், குத்தகைதாரர்கள் மற்றும் முறைசாரா குடியிருப்பாளர்களுக்கு சட்ட அங்கீகாரம் ஆகியவற்றைச் சட்டக் குழுக்கள் கோருகின்றன.
• ஜென்ட்ரிபிகேஷன் அபாயம், உயர்ந்த பராமரிப்புச் செலவுகள் மற்றும் வரிகள் குறித்து ஆய்வாளர்கள் எச்சரிக்கின்றனர். தேவையற்ற இடிப்பைத் தவிர்க்க, சாத்தியமான இடங்களில் முதலில் பராமரிப்புக்கு முன்னுரிமை அளிக்குமாறு அவர்கள் வலியுறுத்துகின்றனர்.
• தீபகற்ப மலேசியா மற்றும் கூட்டாட்சிப் பிரதேசங்களில் இந்த மசோதா பொருந்தும். தேசிய மரபுரிமைச் சட்டத்தின்கீழ் உள்ள பாதுகாப்புப் பகுதிகள் விலக்கப்பட்டுள்ளன. மலாய் ஒதுக்குநிலம், பாரம்பரிய நிலம், மரபுரிமைத் தளங்கள் இதில் இடம்பெறாது.
• அடுத்த நாடாளுமன்ற அமர்வில் விவாதம் மீண்டும் தொடங்கவுள்ளது. இரு அவைகளும் நிறைவேற்றினால், 2026ஆம் ஆண்டின் தொடக்கத்தில் சட்டம் நடைமுறைக்கு வரக்கூடும்.