சியோலின் ஹன்னம் 3 மறுமேம்பாடு, அடித்தள வீடுகளைப் பில்லியன் வோன் முதலீடுகளாக மாற்றியது எப்படி

சிறிய அடித்தள வீடு, சியோலின் எதிர்காலத்தில் பெரிய உரிமைகோரல்

சியோலின் ஹன்னம் 3 மறுமேம்பாட்டுப் பகுதியில் உள்ள 26 சதுர மீட்டர் அடித்தள வீடு, 2003-ல் முதன்முதலாகப் பதிவு செய்யப்பட்டதற்கும் 2019-க்கும் இடையில் ஒன்பது முறை கைமாறியது. அதன் விலை 2006-ல் 275 மில்லியன் வோனிலிருந்து 2019-ல் 850 மில்லியன் வோனாக உயர்ந்தது. கோங்ஜு, யோங்ஜு, சுங்ஜு உள்ளிட்ட தென் கொரியாவின் பல்வேறு பகுதிகளிலிருந்து வாங்குபவர்கள் வந்தனர்; அதேவேளை, இடிக்கப்படுவதற்காகக் காத்திருந்த ஒரு பகுதியில் அந்தச் சிறிய வீடு தொடர்ந்து இருந்தது.

சொத்துப் பதிவுகள் மூலம் ஆய்வு செய்யப்பட்ட 1,671 அடுக்குமாடி வீடுகள் மற்றும் வில்லா வீடுகளில், அரைஅடித்தள வீடுகள் இரண்டு தசாப்தங்களில் சராசரியாக 2.6 முறை உரிமையாளர்களை மாற்றின. தரைமட்டத்துக்கு மேலுள்ள வீடுகளில் இந்த எண்ணிக்கை 2.1 முறை. இதனால் அரைஅடித்தள வீடுகளின் கைமாற்று விகிதம் சுமார் 24% அதிகமாக இருந்தது. 2020 ஆகஸ்டில் தொடங்கிய காலப்பகுதிக்குள், அரைஅடித்தள வீட்டின் இடைநிலைப் பரிவர்த்தனை விலை 1.3 பில்லியன் வோனை எட்டியது.

எதிர்காலத்தில் கிடைக்கக்கூடிய அடுக்குமாடி வீடுதான் ஈர்ப்பாக இருந்தது. தகுதிபெற்ற ஓர் உரிமையாளர், சிறிய அடித்தள வீட்டைச் சொந்தமாக வைத்திருந்தாலும், மறுமேம்பாட்டுச் சங்கத்தின் மூலம் ஒதுக்கீட்டு உரிமையைப் பெற முடியும்; தரைமட்டத்துக்கு மேலே பெரிய வீட்டை வைத்திருப்பவருக்கும் இதே வாய்ப்பு இருந்தது. ஹான் ஆற்றுக்கும் நாம்சானுக்கும் இடையிலுள்ள புதிய குடியிருப்புத் தொகுதியில் நுழைவதற்கான வழியையே முதலீட்டாளர்கள் வாங்கினர்; வசிப்பதற்கான இடத்தை மட்டும் அல்ல.

குத்தகைதாரர்களைப் பொறுத்தவரை, இதே நடைமுறை என்பது வீட்டு உரிமையாளர்கள் மாறுவது, வாடகை முன்பணத்தின் நிலை குறித்த நிச்சயமின்மை, இறுதியில் வேறு இடத்துக்குச் செல்ல வேண்டிய நிலை ஆகியவற்றைக் குறித்தது. 2022 ஜூலையில், அரைஅடித்தள வீட்டு உரிமையாளர்களில் 9.5% பேருக்கு மட்டுமே ஹன்னம் 3-க்குள் பதிவுசெய்யப்பட்ட முகவரிகள் இருந்தன.

யோங்சான் மாவட்டத்தின் ஜூன் 2023 ஒப்புதல் அறிவிப்பு இந்தக் கொள்முதல்களின் பின்னணியை வெளிப்படுத்துகிறது: 386,395.5 சதுர மீட்டர் பரப்பளவிலான மறுமேம்பாட்டுப் பகுதி; அதில் வாடகை வீடுகள் 876 உட்பட 5,816 அடுக்குமாடி வீடுகளுக்கான அங்கீகரிக்கப்பட்ட திட்டம். பழுதடைந்த வீடுகளை மாற்றுவது மதிப்புமிக்க சொத்துகளை உருவாக்கினாலும், பழைய வீடுகளில் வாடகைக்குக் குடியிருந்தவர்கள் வேறு இடம் தேட வேண்டிய நிலையை ஏற்படுத்தலாம் என்பதை இந்தத் திட்டம் காட்டுகிறது.

மலிவான சொத்தே ஏன் விரும்பத்தக்க முதலீடாக இருக்கலாம்

யோங்சான் மாவட்டத்தில் உள்ள ஹன்னம்-டாங், போக்வாங்-டாங் பகுதிகளின் சில பகுதிகளை ஹன்னம் 3 உள்ளடக்கியுள்ளது. அங்கிருந்த பழைய கட்டடங்களில் சிறிய வில்லாக்கள், பல குடும்பங்கள் வசிக்கும் வகையில் பிரிக்கப்பட்ட வீடுகள், கொரிய மொழியில் பன்ஜிஹா எனப்படும் அரைஅடித்தள வீடுகள் ஆகியவை இருந்தன. இந்த வீடுகள் தெருமட்டத்துக்குக் கீழே ஓரளவு அமைந்துள்ளன; ஒப்பீட்டளவில் மலிவான தங்குமிடங்களாக இவை பெரும்பாலும் இருந்து வந்துள்ளன.

மறுமேம்பாடு இத்தகைய சொத்துகளின் மதிப்பிடும் முறையை மாற்றுகிறது. கொள்கையளவில், 2023 ஜூனில் மேலாண்மை மற்றும் சொத்து ஒதுக்கீட்டுத் திட்டம் அங்கீகரிக்கப்படுவதற்கு முன்பே இணைந்த தகுதிபெற்ற சங்க உறுப்பினர், அவருடைய தற்போதைய சொத்து அரைஅடித்தள வீடாக இருந்தாலும் தரைமட்டத்துக்கு மேலுள்ள வீடாக இருந்தாலும், ஒரு புதிய அடுக்குமாடி வீட்டுக்கான ஒதுக்கீட்டு உரிமையைப் பெற முடியும்.

திட்டத்தின் புதிய சொத்துகளும் நிதிப் பொறுப்புகளும் எவ்வாறு ஒதுக்கப்படும் என்பதை மேலாண்மை மற்றும் சொத்து ஒதுக்கீட்டுத் திட்டம் வகுக்கிறது. ஒதுக்கீடு செய்யப்பட்ட அடுக்குமாடி வீட்டின் விலையிலிருந்து, ஏற்கெனவே உள்ள சொத்தின் மதிப்பிடப்பட்ட விலையைக் கழித்துக் கணக்கிடப்படும் கூடுதல் பங்களிப்பை உறுப்பினர்கள் செலுத்த வேண்டும்.

அரைஅடித்தள வீட்டின் மதிப்பிடப்பட்ட விலை குறைவாக இருப்பதால், பின்னர் செலுத்த வேண்டிய கூடுதல் பங்களிப்பு அதிகமாக இருக்கலாம். ஆனால், அதன் கொள்முதல் விலை குறைவாக இருப்பதால் ஆரம்பத்தில் தேவைப்படும் பணமும் குறையும். மறுமேம்பாட்டுக்காகக் காத்திருக்க முடிந்த வாங்குபவர்கள் குறைந்த பணத்துடன் நுழைந்து, திட்டம் முன்னேறும்போது கூடுதல் தொகையைச் செலுத்தலாம்.

ஒப்பீட்டளவில் மலிவான அரைஅடித்தள வில்லா வீடுகளை முதலீட்டாளர்கள் வாங்கி, விலைகள் உயர்ந்ததும் விற்றதாக உள்ளூர் சொத்து முகவர்கள் தெரிவித்தனர். 500 மில்லியன் முதல் 900 மில்லியன் வோன் வரையிலான விலையுள்ள வில்லாக்களில் பரிவர்த்தனைகள் தீவிரமாக இருந்தன. சில வாங்குபவர்கள் வீட்டைப் பார்வையிடாமலேயே வாங்கியதாகக் கூறப்படுகிறது.

சிறிய வீடுகளுக்கு ஒரு சதுர மீட்டருக்கு அதிக விலை

பதிவுகளில் இடம்பெற்ற அரைஅடித்தள வீடுகள், தரைமட்டத்துக்கு மேலுள்ள வீடுகளைவிடப் பொதுவாகச் சுமார் 10 சதுர மீட்டர் சிறியவையாக இருந்தன. ஒவ்வொரு சதுர மீட்டருக்கும் வாங்குபவர்கள் அதிகம் செலுத்தியபோதிலும், அவற்றின் மொத்த கொள்முதல் விலை குறைவாக இருக்கக்கூடும்.

2020 ஆகஸ்ட் முதல் 2023 வரை, அரைஅடித்தள வீடுகளின் ஒரு சதுர மீட்டருக்கான சராசரி விலை 43.84 மில்லியன் வோன். தரைமட்டத்துக்கு மேலுள்ள வீடுகளுக்கு இது 34.86 மில்லியன் வோன். இந்த இரண்டு எண்ணிக்கைகளின் அடிப்படையில், அடித்தள வீட்டின் விலை கூடுதல் சுமார் 26% ஆகும்.

2010 முதல் 2022 வரை, ஒரு சதுர மீட்டருக்கான விலைகள் அரைஅடித்தள வீடுகளுக்கு முந்தைய அளவைவிட 4.5 மடங்காகவும், தரைமட்டத்துக்கு மேலுள்ள வீடுகளுக்கு 4.1 மடங்காகவும் உயர்ந்தன. அரைஅடித்தள வீடுகளின் இடைநிலைப் பரிவர்த்தனை விலை 2011 முதல் 2014 வரையிலான 320 மில்லியன் வோனிலிருந்து, 2020 ஆகஸ்டில் தொடங்கிய காலப்பகுதியில் 1.3 பில்லியன் வோனாக உயர்ந்தது; அதாவது சுமார் நான்கு மடங்கு.

தனித்தனி கட்டடங்களிலும் இதே போக்கு காணப்பட்டது. அரைஅடித்தள வீடுகளும் தரைமட்டத்துக்கு மேலுள்ள வீடுகளும் இரண்டும் இருந்த 181 கட்டடங்களில், 112 கட்டடங்களில், அதாவது சுமார் 62%-இல், அரைஅடித்தள வீடுகள் அதிக முறை கைமாறின. அதே மறுமேம்பாட்டுச் செயல்முறையில் பங்கேற்கும் வாய்ப்பை அளித்த சிறிய சொத்துகளை வாங்குபவர்கள் மீண்டும் மீண்டும் நாடினர்.

கட்டுப்பாடுகள் தளர்ந்தபோது பரிவர்த்தனைகள் வேகமடைந்தன

நிலப் பரிவர்த்தனை அனுமதிக் கட்டுப்பாடுகளின் வரம்பு குறைவாக இருந்த 2003-ஆம் ஆண்டின் ஆரம்பகால புதிய நகரத் திட்டமிடல் காலத்தைச் சுற்றி, அரைஅடித்தள வீடுகளின் பரிவர்த்தனைகள் குறிப்பாக அதிகமாக இருந்தன. ஒவ்வொரு 100 அரைஅடித்தள வீடுகளுக்கும் 32.9 முறை உரிமையாளர் மாறினார்; தரைமட்டத்துக்கு மேலுள்ள ஒவ்வொரு 100 வீடுகளுக்கும் இது 21.5 முறை.

அதிபர் லீ மியுங்-பாக் தலைமையிலான அரசு, 2008-ஆம் ஆண்டின் பிற்பகுதியில் கங்னம், சோசோ, சோங்பா ஆகிய பகுதிகளைத் தவிர, சியோல் பெருநகரப் பகுதியின் பெரும்பகுதியில் ஊக வணிக மண்டலக் கட்டுப்பாடுகளை நீக்கியது. 2009-ல், பல வீடுகளை வைத்திருந்த உரிமையாளர்களுக்கான கூடுதல் மூலதன ஆதாய வரியைத் தற்காலிகமாக நீக்கியதுடன், மறுமேம்பாட்டுப் பகுதிகளில் சிறிய நிலப்பகுதிகளை வாங்குவதற்கான அனுமதித் தேவைகளையும் தளர்த்தியது.

அந்த ஆண்டில், ஒவ்வொரு 100 அரைஅடித்தள வீடுகளுக்கும் 15.1 முறை உரிமையாளர் மாற்றம் பதிவானது; தரைமட்டத்துக்கு மேலுள்ள வீடுகளுக்கு இது 11.4 ஆக இருந்தது. பல வீடுகளை வைத்திருப்போருக்கான கூடுதல் மூலதன ஆதாய வரி ரத்து செய்யப்பட்டு, விரைவான மறுவிற்பனை மீதான வரிகள் தளர்த்தப்பட்ட 2014-ல், இதற்குரிய எண்ணிக்கைகள் முறையே 12.7 மற்றும் 9.5 ஆக இருந்தன.

கட்டுப்பாடுகள் கடுமையாக இருந்த காலகட்டங்களில், இருவகை வீடுகளுக்கும் இடையிலான பரிவர்த்தனை இடைவெளி குறைவாக இருந்தது. வாங்குவதும் மறுவிற்பனை செய்வதும் எளிதான காலங்களில், மறுமேம்பாட்டில் நுழைவதற்கான மலிவான வழி கூடுதல் பரிவர்த்தனைகளை ஈர்த்ததைப் பதிவுகள் காட்டுகின்றன.

உரிமை அப்பகுதியிலிருந்து விலகியது

ஹன்னம் 3 முழுவதிலும், மாவட்டத்துக்குள் பதிவுசெய்யப்பட்ட முகவரிகளைக் கொண்ட உரிமையாளர்களின் எண்ணிக்கை, உரிமைப் பங்குகளின் சமமான எண்ணிக்கையில், 2002-ல் 2,189 ஆக இருந்து 2022-ல் 738 ஆகக் குறைந்தது; இது சுமார் 66% சரிவு. மேம்பாட்டுப் பகுதியின் நிலத்தில் அவர்களின் பங்கு 55%-க்கும் மேலிருந்ததிலிருந்து சுமார் 19% ஆகக் குறைந்தது.

அதே காலகட்டத்தில், கங்னம், சோசோ, சோங்பா, புந்தாங் பகுதிகளில் முகவரிகளைப் பதிவுசெய்த உரிமையாளர்களின் எண்ணிக்கை, உரிமைப் பங்குகளின் சமமான எண்ணிக்கையில், 163-லிருந்து 799 ஆக உயர்ந்தது. 2022-க்குள், அந்தக் குழுவின் எண்ணிக்கை ஹன்னம் 3-க்குள் முகவரிகளைப் பதிவுசெய்த குழுவைவிட அதிகமானது. வெளிப்பகுதி உரிமையாளர்கள் மேம்பாட்டுப் பகுதியின் நிலத்தில் சுமார் 62%-ஐ வைத்திருந்தனர்.

பதிவேட்டுப் பகுப்பாய்வு உரிமைப் பங்குகளை விகிதாசாரமாகக் கணக்கிட்டது. ஒரு சொத்தில் தலா பாதிப் பங்கு வைத்திருந்த இருவர், தலா அரை உரிமைப் பங்காகக் கணக்கிடப்பட்டனர். உள்ளூர் உரிமையாளர் என்பதற்கான வரையறை, மறுமேம்பாட்டுக்கு முந்தைய தொடர்ச்சியான வசிப்பிடத்தை அல்ல; ஒவ்வொரு காலகட்டத்திலும் பதிவுசெய்யப்பட்ட முகவரியையே சார்ந்திருந்தது.

சொத்துகள் தலைமுறைகளுக்கு இடையிலும் கைமாறின. 2018 முதல் 2021 வரை நிலப் பரிசாகப் பெற்ற 323 பேரில், 93 பேர் இருபதுகளில் இருந்தனர்; 75 பேர் முப்பதுகளில் இருந்தனர்; 22 பேர் சிறார்கள். 40 வயதுக்குட்பட்டவர்கள் மொத்தம் 190 பேர்; இது மொத்தப் பெறுநர்களில் சுமார் 59% ஆகும்.

ஒட்டுமொத்த விலை உயர்வுகளும் குறிப்பிடத்தக்கவை. ஹன்னம்-டாங், போக்வாங்-டாங் பகுதிகளில் ஆய்வுக்குட்பட்ட நிலங்களுக்கான சராசரி அதிகாரபூர்வக் குறியீட்டு நில விலைகள், 2003-க்குப் பிறகு 1,100%-க்கும் மேலாக உயர்ந்தன. இந்த விலை உயர்வுகள் மறுவிற்பனைக்கும், இளைய குடும்ப உறுப்பினர்களுக்குச் சொத்துகளை மாற்றுவதற்கும் வாய்ப்புகளை உருவாக்கின.

குடியேறிச் செல்வதற்கு முன்பே குத்தகைதாரர்கள் நிச்சயமின்மையை எதிர்கொண்டனர்

ஹன்னம் 3-இல் அரைஅடித்தள வீட்டில் முன்பு வாடகைக்குக் குடியிருந்த ஒருவர், வீட்டு உரிமையாளர் வீட்டை விற்றுவிட்டதை அண்டை வீட்டார் மூலம் அறிந்துகொண்டார். புதிய உரிமையாளரின் தொடர்பு விவரங்கள் இல்லாததால், வாடகை முன்பணத்தைத் திரும்பப் பெற முடியுமா என அவர் கவலைப்பட்டார்.

தென் கொரியாவின் ஜியோன்சே முறையில் இந்தக் கவலை குறிப்பாக முக்கியமானது. வழக்கமான மாத வாடகைக்குப் பதிலாக, குத்தகைதாரர் பெரிய தொகையை முன்பணமாக வழங்குகிறார்; குத்தகைக் காலம் முடியும் போது அந்தத் தொகையை வீட்டு உரிமையாளர் திருப்பித் தர வேண்டும். வீடு கைமாறும்போது அந்தப் பொறுப்பு யாரிடம் உள்ளது என்பதைத் தெரிந்துகொள்வது முக்கியம்.

உரிமை மாறும்போது குத்தகைதாரர்களுக்குத் தெரிவிக்க வேண்டும் என்ற சட்டப்பூர்வக் கடமை இல்லாததே பிரச்சினைகளுக்கு ஒரு காரணம் எனக் குத்தகைதாரர் உரிமைக் குழுவான மின்ஸ்நெயில் யூனியன் சுட்டிக்காட்டியது. மற்றொரு குத்தகைதாரர், உடைந்த நீர்க் குழாயையும் கசிந்த தண்ணீரையும் வீட்டு உரிமையாளர் சரிசெய்யவில்லை என்று தெரிவித்தார்.

மறுமேம்பாட்டின் பொருளாதார அம்சங்களுடன் மோசமான பராமரிப்பைச் செயல்பாட்டாளர்கள் தொடர்புபடுத்தினர்: எதிர்காலத்தில் கிடைக்கக்கூடிய புதிய அடுக்குமாடி வீடே கொள்முதல் விலையை நிர்ணயிக்கும்போது, மறுவிற்பனையில் கவனம் செலுத்தும் உரிமையாளருக்கு ஏற்கெனவே உள்ள வீட்டைப் பழுதுபார்ப்பதில் ஆர்வம் குறைகிறது.

அருகிலுள்ள நண்பர்கள், நலச்சேவைகள், தங்களின் மருத்துவத் தேவைகளை அறிந்தவர்கள் ஆகியோரையே சார்ந்திருக்கும் முதியவர்களுக்கு இடம்பெயர்வு கூடுதல் சிரமங்களை ஏற்படுத்துகிறது. குத்தகைதாரர் ஆதரவு அமைப்பான டெனன்ட்ஸ் 114-இன் தலைவரும் வழக்கறிஞருமான லீ காங்-ஹூன், பழக்கமில்லாத இடத்துக்குச் செல்லும்போது குடியிருப்பாளர்கள் இழக்கும் நடைமுறை ஆதரவின் ஒரு பகுதியாக இந்த உள்ளூர் உறவுகள் இருப்பதாகக் கூறினார்.

2024 அக்டோபரில் வெளியிடப்பட்ட ஓர் அறிக்கை, 2009-க்கு முன்பு தங்கள் வீடுகளில் குடியிருந்த குத்தகைதாரர்களுக்கு மட்டுமே இழப்பீடும் இடமாற்ற உதவியும் வழங்கப்பட்டதாகக் குறிப்பிட்டது. ஆதரவைப் பெறத் தேவையான ஆவணங்களைத் திரட்டுவதில் குடியிருப்பாளர்கள் சிரமப்படுவதாகவும் அது தெரிவித்தது.

அடுக்குமாடி வீடுகள் அதிகரித்தது எல்லோருக்கும் இடம் கிடைத்தது என்று பொருளல்ல

2023 ஜூனில், 197 கட்டடங்களில் 5,816 அடுக்குமாடி வீடுகளுக்கு யோங்சான் மாவட்டம் ஒப்புதல் அளித்தது; அவற்றில் 4,940 விற்பனைக்காகவும், 876 வாடகைக்காகவும் ஒதுக்கப்பட்டன. பின்னர் வெளியான விளக்கங்களில் மொத்தம் 5,970 எனக் குறிப்பிடப்பட்ட நிலையில், ஏல அறிக்கை ஒன்றில் 127 கட்டடங்களில் 5,988 அடுக்குமாடி வீடுகள் இருப்பதாகக் கூறப்பட்டது. திருத்தப்பட்ட திட்டம் குறித்து மாவட்டம் பின்னர் ஆலோசனையை மீண்டும் தொடங்கியது; இங்கு குறிப்பிடப்பட்ட அறிவிப்புகளில் இறுதியாகப் புதுப்பிக்கப்பட்ட அடுக்குமாடி வீடுகளின் மொத்த எண்ணிக்கை தரப்படவில்லை.

2023-ல் அங்கீகரிக்கப்பட்ட மொத்த எண்ணிக்கையில், வாடகை வீடுகளுக்கான ஒதுக்கீடு சுமார் 15% ஆக இருந்தது. விற்பனைக்கான 4,940 அடுக்குமாடி வீடுகளில், 4,069 ஏற்கெனவே உள்ள சொத்து உரிமையாளர்களுக்கு ஒதுக்கப்பட்டன; 831 பொது விற்பனைக்காகவும் 40 இருப்பில் வைக்கப்பட்டும் இருந்தன.

பின்னர் மேற்கொள்ளப்பட்ட இடமாற்றக் கணக்கெடுப்பில், குத்தகைதாரர் குடும்பங்கள் 7,182 என்றும், பணமாகத் தீர்வு பெறத் தேர்ந்தெடுத்த உள்ளூர் குடும்பங்கள் ஒன்பது என்றும் பதிவாகின; மொத்தம் 7,191 குடும்பங்கள் வெளியேறின. முந்தைய நிதி மதிப்பீட்டில், சுமார் 6,300 குத்தகைதாரர் குடும்பங்கள் உட்பட சுமார் 8,300 குடும்பங்கள் இடம்பெயரும் என எதிர்பார்க்கப்பட்டது.

பின்னர் திட்டமிடப்பட்டதாகக் குறிப்பிடப்பட்ட 5,970 அடுக்குமாடி வீடுகளுடன் ஒப்பிடும்போது, பதிவான 7,191 வெளியேறும் குடும்பங்கள் 1,221 அதிகம். முந்தைய மதிப்பீட்டிலிருந்த 8,300 வெளியேறும் குடும்பங்களையும் அங்கீகரிக்கப்பட்ட 5,816 அடுக்குமாடி வீடுகளையும் ஒப்பிட்டால், சுமார் 2,500 இடைவெளி இருந்தது.

இந்த ஒப்பீடுகள் குத்தகைதாரர்கள் எதிர்கொள்ளும் அழுத்தத்தை விளக்குகின்றன. பல சிறிய, மலிவான வீடுகளைக் கொண்ட கட்டடங்கள், குறைந்த எண்ணிக்கையிலான பெரிய அடுக்குமாடி வீடுகளால் மாற்றப்படுகின்றன; அவற்றில் பெரும்பாலானவை உரிமைக்காக ஒதுக்கப்படுகின்றன. இடிப்பு மற்றும் கட்டுமானத்தின்போது வெளியேறும் குடும்பங்கள் வேறு இடங்களில் தங்குமிடத்தைத் தேட வேண்டியிருப்பதால், சுற்றியுள்ள வாடகைச் சந்தைகளில் தேவை அதிகரிக்கிறது.

டிரில்லியன் கணக்கான வோன் இடமாற்றத்துக்கு நிதியளித்தது

நான்கு பெரிய வணிக வங்கிகளின் கூட்டமைப்பிடமிருந்து மறுமேம்பாட்டுச் சங்கம் 2.1 டிரில்லியன் வோன் இடமாற்றக் கடனைப் பெற்றது; அதைத் தொடர்ந்து, கேபி செக்யூரிட்டீஸ் ஏற்பாடு செய்த நிதி மூலம் மேலும் 400 பில்லியன் வோன் பெற்றது. இந்த இரண்டு தொகுப்புகளும் சேர்ந்து 2.5 டிரில்லியன் வோன் ஆகும்.

இரண்டாவது நிதித் தொகுப்புக்காக, ஒரு சிறப்பு நோக்க நிறுவனம் முதலீட்டாளர்களுக்கு பத்திரங்களை வெளியிட்டு, அதன் மூலம் கிடைத்த தொகையைச் சங்கத்துக்குக் கடனாக வழங்கியது. திட்டத்தின் கட்டுமான நிறுவனமான ஹூண்டாய் இன்ஜினியரிங் & கன்ஸ்ட்ரக்ஷன் கூட்டுப் பிணையுறுதியை வழங்கியது; நிதியுதவிக்கு ஆதரவாகக் கொள்முதல் உறுதியை கேபி செக்யூரிட்டீஸ் வழங்கியது.

இரு கடன் தொகுப்புகளுக்கும் வட்டி விகிதம் 6%-க்கு சற்றே அதிகமான அளவில் இருந்தது. அசலும் வட்டியும் 2028 நவம்பருக்குள் திருப்பிச் செலுத்தப்பட வேண்டும். கட்டுமானச் செலவுகளுக்காக மேலும் பல டிரில்லியன் வோன் கடன் பெறப்படும் என நிதித் திட்டம் கணித்தது.

இந்தத் திட்டத்தில் பொதுக் கட்டமைப்புகளும் இடம்பெற்றுள்ளன. 2023-ஆம் ஆண்டின் ஒப்புதல் அறிவிப்பில் 51,849.3 சதுர மீட்டர் சாலைகள், 27,263.6 சதுர மீட்டர் பூங்காக்கள், 10,755.4 சதுர மீட்டர் தொடக்கப் பள்ளி வளாகம், நலவாழ்வு வசதிகள், பொது அலுவலகங்கள் ஆகியவை பட்டியலிடப்பட்டுள்ளன.

மின்னஞ்சல் மூலம் அளித்த பதிலில், மறுமேம்பாட்டைச் சங்கம் ஆதரித்தது. இரண்டு தசாப்த காலச் சிரமங்களுக்குப் பிறகு, சிறந்த வீட்டு வசதியைப் பெறுவதற்கான முயற்சியில் உறுப்பினர்கள் சட்டப்பூர்வமாகவும் வெளிப்படையாகவும் ஈடுபட்டதாக அது கூறியது. தாமதங்கள் உறுப்பினர்களின் நிதிச் சுமையை அதிகரிக்கும் என்றும், விரைவான ஒப்புதல்கள் மேம்பட்ட வீடுகளை விரைவில் வழங்க உதவும் என்றும் அது வாதிட்டது.

ஏலம், அடுக்குமாடி வீட்டுக்கான உரிமையைப் பெற மற்றொரு வழியை வழங்கியது

கடனளிப்பவர் தொடங்கிய ஏலத்துக்கு விடப்பட்ட ஒரு சொத்தில் 105 சதுர மீட்டர் நிலமும் 99 சதுர மீட்டர் கட்டடமும் இருந்தன; அதன் மதிப்பீடு 3.43 பில்லியன் வோன். இடிப்பு நடைபெற்று வந்ததால், மதிப்பிடப்பட்ட மொத்த மதிப்பில் பெரும்பகுதி நிலத்தின் மதிப்பாக இருந்தது.

2023-ஆம் ஆண்டு ஒப்புதல் அளிக்கப்பட்ட காலத்தில் அந்தச் சொத்துடன் இணைந்த உரிமைகள் குறித்து ஹன்னம் 3 சங்க உறுப்பினர் ஒருவர் விவரித்தார்:

2023-ல் மேலாண்மை மற்றும் சொத்து ஒதுக்கீட்டுத் திட்டத்துக்கு ஒப்புதல் அளிக்கப்பட்ட நேரத்தில், அந்தச் சொத்துக்கு 84㎡ பிரத்யேகப் பயன்பாட்டு உரிமையுடன் சுமார் 100 மில்லியன் வோன் பணத்தைத் திரும்பப் பெறும் உரிமையும் இருந்தது.

விதிவிலக்குகளுக்கு உட்பட்டு, ஊக வணிக மண்டலங்களாக அறிவிக்கப்பட்ட பகுதிகளில் ஒப்புதலுக்குப் பிறகு சங்க உறுப்பினர் உரிமையை மாற்றுவதில் சாதாரணக் கொள்முதல்களுக்கு கட்டுப்பாடுகள் உள்ளன. நிலப் பரிவர்த்தனை அனுமதியோ நிதித் திட்டமோ இன்றி, வெற்றிகரமான ஏலதாரர் உறுப்பினர் உரிமையைப் பெறுவதற்கான மற்றொரு வழியாகக் கடனளிப்பவர் தொடங்கும் விற்பனையை ஏல விவரம் முன்வைத்தது. குறிப்பிட்ட காலண்டர் மாதம் எது என்பதை அடையாளம் காண முடியாத நிலையில், அடுத்த மாதத்தின் மூன்றாம் நாளில் விற்பனை நடைபெறும் என அது அறிவித்தது.

இந்த ஈர்ப்பு அடித்தள வீடுகளின் பரிவர்த்தனைகளுடன் ஒத்துப்போகிறது: அந்தச் சொத்துக்கு எதிர்கால அடுக்குமாடி வீடு மீதான உரிமைகோரல் உள்ளது. சந்தையின் மறுமுனையில், போக்வாங்-டாங் பகுதியில் 126 சதுர மீட்டர் நிலமுள்ள தனி வீடு 4.5 பில்லியன் வோனுக்கு விற்பனையானதாகக் கூறப்படுகிறது.

லண்டன் ஸ்கூல் ஆஃப் எகனாமிக்ஸின் புவியியல் மற்றும் நகர்ப்புற ஆய்வுப் பேராசிரியரான ஹியூன் பாங் ஷின், அடுக்குமாடி வீட்டு உரிமையின் நிதி ஈர்ப்பை இவ்வாறு விவரித்தார்:

ஆண்டாண்டு காலமாக அடுக்குமாடி குடியிருப்புப் பிரிவில் வீட்டு விலைகள் உயர்ந்தது, பல குடும்பங்கள் சேர்த்துவைக்க முயன்ற சொத்தைப் பாதுகாக்கும் மிகவும் விரும்பத்தக்க வீட்டு வகை இதுதான் என்ற நம்பிக்கையை உருவாக்கியது.

அதிகாரபூர்வ மைல்கற்களும் மாறிய கால அட்டவணையும்

ஒதுக்கீட்டுத் திட்டம் அங்கீகரிக்கப்படுவதற்கு முன்பு, திட்டமிடல் நடைமுறை இரண்டு தசாப்தங்கள் நீடித்ததாக யோங்சான் மாவட்டத்தின் ஒப்புதல் அறிவிப்பு பதிவு செய்கிறது. முன்மொழிவை நகரக் குழு ஆய்வு செய்த பிறகான திருத்தங்களை அதன் ஜனவரி 2025 ஆலோசனை அறிவிப்பு பதிவு செய்கிறது.

• நவம்பர் 18, 2003: ஹன்னம் புதிய நகரப் பகுதியாக அறிவிக்கப்பட்டது.
• அக்டோபர் 1, 2009: மறுமேம்பாட்டுப் பகுதியிலும் அதன் மேம்பாட்டுத் திட்டத்திலும் மாற்றங்களுக்கு சியோல் ஒப்புதல் அளித்தது.
• செப்டம்பர் 4, 2012: மறுமேம்பாட்டுச் சங்கம் அமைக்க ஒப்புதல் வழங்கப்பட்டது.
• மார்ச் 29, 2019: திட்டச் செயலாக்கத் திட்டத்துக்கு யோங்சான் மாவட்டம் ஒப்புதல் அளித்தது.
• ஜூன் 23, 2023: நகர்ப்புறப் பகுதிகள் மற்றும் குடியிருப்புச் சூழல் மேம்பாட்டுச் சட்டத்தின் 78-வது பிரிவின்கீழ் மேலாண்மை மற்றும் சொத்து ஒதுக்கீட்டுத் திட்டத்துக்கு மாவட்டம் ஒப்புதல் அளித்தது.
• டிசம்பர் 23, 2024: மாற்றங்களுடன் திருத்தப்பட்ட முன்மொழிவுக்கு சியோலின் நகர்ப்புற மறுமேம்பாட்டுக் குழு ஒப்புதல் அளித்தது.
• ஜனவரி 31 முதல் பிப்ரவரி 14, 2025 வரை: திருத்தப்பட்ட முன்மொழிவை பொதுமக்கள் பார்வைக்கும் கருத்துகளுக்கும் யோங்சான் மாவட்டம் மீண்டும் திறந்தது.

கட்டுமான கால அட்டவணைகள் மாறியுள்ளன. 2025-ல் கட்டுமானம் தொடங்கி 2028-ல் நிறைவடையும் என நிதித் திட்டம் எதிர்பார்த்தது; பின்னர் வெளியான விளக்கங்களில் கட்டுமானம் 2026-லும் குடியேற்றம் 2029-லும் எனக் குறிப்பிடப்பட்டது. இடமாற்றக் கடன்களைத் திருப்பிச் செலுத்துவதற்கான தேதியாக 2028 நவம்பர் தொடர்ந்தும் குறிப்பிடப்பட்டது.

உரிமை குறித்த ஆய்வுகள், 2002 முதல் 2022 வரையிலான காலத்தில் 3,244 நிலப்பகுதிகளை உள்ளடக்கிய 5,021 பொதுப் பதிவுகளை அடிப்படையாகக் கொண்டன; அதில் 12,616 உரிமையாளர்களும் 9,459 உரிமை மாற்றங்களும் அடையாளம் காணப்பட்டன. பதிவேடுகள் மூடப்பட்டிருந்ததால் சில பதிவுகள் கிடைக்காமல் இருந்திருக்கலாம். மறுமேம்பாட்டுக்காக அக்கம்பக்கம் காத்திருந்தபோது, சொத்து உரிமைகள் நீண்ட காலமாக கைமாறியதை இந்த ஆய்வு பதிவு செய்கிறது.

முக்கிய அம்சங்கள்

• ஆய்வுக் காலத்தில், ஹன்னம் 3-இல் அரைஅடித்தள வீடுகள் தரைமட்டத்துக்கு மேலுள்ள வீடுகளைவிட சுமார் 24% அதிக முறை உரிமையாளர்களை மாற்றின.
• 2020 ஆகஸ்ட் முதல் 2023 வரை, அரைஅடித்தள வீடுகள் தரைமட்டத்துக்கு மேலுள்ள வீடுகளைவிட ஒரு சதுர மீட்டருக்கு சுமார் 26% அதிக விலைக்கு விற்பனையாகின.
• 2022 ஜூலையில், அரைஅடித்தள வீட்டு உரிமையாளர்களில் 9.5% பேருக்கு மட்டுமே மாவட்டத்துக்குள் பதிவுசெய்யப்பட்ட முகவரிகள் இருந்தன.
• ஜூன் 2023 ஒப்புதலில், 876 வாடகை வீடுகள் உட்பட 5,816 அடுக்குமாடி வீடுகளுக்கு ஏற்பாடு செய்யப்பட்டது; பின்னர் வந்த திட்ட விளக்கங்களில் அதிக எண்ணிக்கைகள் குறிப்பிடப்பட்டன.
• பின்னர் வெளியான கணக்கெடுப்பில் 7,191 குடும்பங்கள் வெளியேறியதாகப் பதிவானது; அந்த அறிக்கையில் குறிப்பிடப்பட்ட 5,970 அடுக்குமாடி வீடுகளைவிட இது அதிகம்.
• இடமாற்றத்துக்காகச் சங்கம் 2.5 டிரில்லியன் வோன் நிதியுதவி பெற்றது; அதை 2028 நவம்பரில் திருப்பிச் செலுத்தத் திட்டமிடப்பட்டது.
• பின்னர் வெளியான திட்ட விளக்கங்கள், 2029-ல் நிறைவு அல்லது குடியேற்ற இலக்கைக் குறிப்பிட்டன.