வீடுகளின் விலைக் குறைப்புகளும் வாங்கும் திறன் இடைவெளியை நிரப்பவில்லை; வாடகைத் திட்டங்கள் விரிவடைகின்றன

விலை குறைந்தும் வீடுகள் வாங்கும் திறனை எட்டவில்லை

வியட்நாம் 2026ஆம் ஆண்டில் 87,601 சமூக வீடுகளைக் கட்டி முடிக்கும் என எதிர்பார்க்கிறது. இது ஆண்டுக்கான இலக்கில் 90% மட்டுமே. இதற்கிடையில், வணிகச் சந்தையில் விலைகள் குறைக்கப்பட்டும் பல வீடுகள் இன்னும் வாங்கும் திறனுக்கு எட்டாதவையாகவே உள்ளன. ஹோ சி மின் நகரில் இந்தப் பற்றாக்குறை குறிப்பாகக் கடுமையாக உள்ளது: முதல் ஒன்பது மாதங்களில் புதிதாக மலிவு விலை வீடுகள் எதுவும் வழங்கப்படவில்லை என, ஹோ சி மின் நகர ரியல் எஸ்டேட் சங்கம் (HoREA) மேற்கோள் காட்டிய நகராட்சி அரசின் மதிப்பீடு தெரிவித்தது.

முதன்மைச் சந்தையில் கட்டுநர்கள் விலைகளை சுமார் 5% குறைத்துள்ளதாகவும், சொத்துகளை மறுவிற்பனை செய்யும் சில முதலீட்டாளர்கள் 20% முதல் 30% வரை விலைக் குறைப்புகளை வழங்கியும் வாங்குபவர்களைக் கண்டுபிடிக்கச் சிரமப்பட்டதாகவும் HoREA கூறுகிறது. முதன்மைச் சந்தை என்பது கட்டுநர்கள் விற்கும் வீடுகளைக் குறிக்கிறது; இரண்டாம் நிலைச் சந்தை என்பது ஏற்கெனவே உரிமையாளர்களிடம் உள்ள வீடுகள் மறுவிற்பனை செய்யப்படுவதைக் குறிக்கிறது.

விலைகள் குறைந்தாலும் தேவை பலவீனமாக இருக்கக்கூடும் என்பதற்கு ஹனோயும் ஓர் எடுத்துக்காட்டு. 2026ஆம் ஆண்டின் மூன்றாம் காலாண்டில் அடுக்குமாடி வீடுகளின் விற்பனை காலாண்டுக்கு 26% குறைந்ததாகவும், ஓராண்டுக்கு முந்தைய காலத்துடன் ஒப்பிடுகையில் 48% சரிந்ததாகவும் Savills Vietnam பதிவு செய்தது. கட்டுநர்கள் விற்பனை செய்த அடுக்குமாடி வீடுகளின் சராசரி கேட்பு விலை சதுர மீட்டருக்கு சுமார் 107 மில்லியன் வியட்நாம் டாங் என்ற அளவிலேயே இருந்தது.

விலை உயர்ந்த வீடுகள், அதிக கடன் செலவு, சாதாரண குடும்பங்களின் வரவு செலவுத் திட்டத்துக்கு ஏற்ற வகையில் வடிவமைக்கப்பட்ட வீடுகளின் பற்றாக்குறை ஆகியவை இணைவதே அடிப்படைப் பிரச்சினை. குறிப்பாக நகர மையத்துக்கு வெளியே கூடுதல் கட்டுமானத் திட்டங்கள் உள்ளன. ஆனால் அவற்றின் இருப்பிடம், விலை, பொருத்தம் ஆகியவை வாங்குபவர்களுக்கும் வாடகைக்கு இருப்பவர்களுக்கும் பயனுள்ள தேர்வுகளை அளிக்குமா என்பதைத் தீர்மானிக்கும்.

HoREA தலைவர் லே ஹோவாங் சாவ், விரிவான நடவடிக்கைக்கு அழைப்பு விடுத்துள்ளார்: சமூக வீடுகளுடன் சேர்த்து மலிவு விலை வணிக வீடுகள், நியாயமான வாடகை வீடுகள், தெளிவான கட்டுமான விதிகள், குறைந்த கடன் செலவு ஆகியவை அதில் அடங்கும். பொதுவீட்டு ஆதரவுக்குத் தகுதி பெறுபவர்களுக்கும், தகுதி வரம்பைத் தாண்டியும் வணிகச் சொத்துகளின் விலையைச் சமாளிக்க முடியாதவர்களுக்கும் இந்த முன்மொழிவுகள் உதவும்.

விலைக் குறைப்புகள் ஏன் தேவையை மீட்டெடுக்கவில்லை

2026ஆம் ஆண்டின் மூன்றாம் காலாண்டில் சராசரி அடுக்குமாடி வீட்டு விற்பனை விலை ஹனோயில் சதுர மீட்டருக்கு 79.3 மில்லியன் டாங், ஹோ சி மின் நகரில் 88.3 மில்லியன் டாங், டா நாங்கில் 68.9 மில்லியன் டாங் என வியட்நாம் ரியல்டர்ஸ் சங்கம் (VARS) கணக்கிட்டது. இந்த மூன்று சராசரிகளும் முந்தைய காலாண்டுடன் ஒப்பிடுகையில் மாறவில்லை.

இதற்கு முந்தைய காலத்தில் விலைகள் கணிசமாக உயர்ந்திருந்தன. 2019ஆம் ஆண்டின் முதல் காலாண்டுடன் ஒப்பிடுகையில், ஹனோயில் 97%, ஹோ சி மின் நகரில் 69.8%, டா நாங்கில் 76.2% விலை உயர்ந்ததாக VARS பதிவு செய்தது. ஆகவே, பல ஆண்டுகளாக விலை உயர்ந்த சந்தையில், சமீபத்திய விலை நிலைத்தன்மைக்குப் பிறகே வாங்குபவர்கள் நுழைகின்றனர்.

மூன்றாம் காலாண்டில் ஹோ சி மின் நகரிலும் அதைச் சுற்றியுள்ள பகுதிகளிலும் 108 திட்டங்களில் கட்டுநர்களிடம் விற்பனைக்குத் தயாராக 13,215 அடுக்குமாடி வீடுகள் இருந்ததாக DKRA Consulting பதிவு செய்தது. மொத்தம் 3,471 வீடுகள் விற்பனையாகின. இது முந்தைய காலாண்டைவிட 66% குறைவு; கிடைத்திருந்த வீடுகளில் சுமார் 26% மட்டுமே விற்பனையானது.

தெற்குப் பகுதி சந்தையில் இரண்டாம் நிலை அடுக்குமாடி வீடுகளின் விலைகள் காலாண்டில் பொதுவாக 4% முதல் 7% வரை குறைந்தன. தனிப்பட்ட முதலீட்டாளர்கள் வழங்கிய 20% முதல் 30% வரையிலான அதிக விலைக் குறைப்புகளை HoREA குறிப்பிடுகிறது. DKRA கண்காணித்த திட்டங்களில் பொதுவாகக் காணப்பட்ட மாற்றங்களையே அதன் புள்ளிவிவரங்கள் காட்டுகின்றன.

கடன் செலவும் மற்றொரு தடையாக உள்ளது. 2026ஆம் ஆண்டில் வீட்டுக் கடன்களுக்கான வட்டி ஆண்டுக்கு சுமார் 14% முதல் 16% வரை இருந்ததாகத் தெரிவிக்கப்பட்டது. நிலுவைத் தொகை மாறாமல் இருந்தால், 1 பில்லியன் டாங் கடனுக்கு ஆண்டுக்கு 140 மில்லியன் முதல் 160 மில்லியன் டாங் வரை வட்டி ஏற்படும்; இதில் அசல் தொகையைச் செலுத்துவது சேராது. உண்மையான தவணைகள் கடன் ஒப்பந்தம் மற்றும் திருப்பிச் செலுத்தும் அட்டவணையைப் பொறுத்தது.

நடுத்தர விலை வீடுகளின் பற்றாக்குறை

2026ஆம் ஆண்டின் முதல் ஒன்பது மாதங்களுக்கான ஹோ சி மின் நகரின் மதிப்பீட்டில், கட்டுநர்கள் மூலதனம் திரட்டத் தகுதியான வீட்டு அலகுகளில் அடுக்குமாடி வீடுகள் 73.6% ஆக இருந்தன. நடுத்தர விலைப் பிரிவு விநியோகத்தில் வெறும் 7.1% மட்டுமே; புதிய வீடுகள் தொடர்ந்து விலையுயர்ந்த பிரிவுகளில் குவிந்திருந்தன.

உள்ளூர் நிலைமைகளுக்கு ஏற்ப விலை நிர்ணயிக்கப்படும் மலிவு விலை வணிக வீடுகளை ஊக்குவிக்க வேண்டும் என சாவ் முன்மொழிகிறார். தொலைதூர மாகாணங்களில் சதுர மீட்டருக்கு 25 மில்லியன் முதல் 30 மில்லியன் டாங் வரையிலும், பெரிய நகரங்களில் 60 மில்லியன் முதல் 70 மில்லியன் டாங் வரையிலும் விலைகளை நிர்ணயிக்கலாம் என்கிறார்.

60 சதுர மீட்டர் பரப்புள்ள ஓர் அடுக்குமாடி வீட்டைக் கணக்கீட்டுக்கான எடுத்துக்காட்டாகக் கொண்டால், நகர்ப்புறத்துக்கான இந்த முன்மொழியப்பட்ட விலை வரம்பு, கூடுதல் கட்டணங்களுக்கு முன், 3.6 பில்லியன் முதல் 4.2 பில்லியன் டாங் வரையிலான விலையைக் குறிக்கும். இது இன்னும் பெரிய தொகை என்பதால், வாடகை வீடுகளும் சமூக வீடுகளும் ஒருங்கிணைந்த தீர்வின் அவசியமான பகுதிகளாகின்றன.

மலிவு விலை வணிக வீடுகள், சமூக வீடுகளுக்கு துணையாக இருக்க வேண்டும் என வியட்நாம் ரியல் எஸ்டேட் பொருளாதாரக் கழகத்தின் இயக்குநர் டிரான் சுவான் லுயோங் வலியுறுத்துகிறார். நடுத்தர விலைப் பிரிவில் கூடுதல் வீடுகள் இருப்பது, உண்மையான வீட்டுத் தேவை கொண்ட குடும்பங்களுக்கு விலையுயர்ந்த திட்டங்களுக்கு மாற்றுத் தேர்வுகளை வழங்கும்; பற்றாக்குறை இருப்பதாகக் கருதப்படுவதால் ஏற்படும் அழுத்தத்தையும் குறைக்கும்.

சமூக வீடுகளுக்கான விற்பனை அறிவிப்புகள், விலைகளில் மிகப் பெரிய வேறுபாடு இருப்பதைக் காட்டுகின்றன. அக்டோபர் 30ஆம் தேதியிட்ட அறிவிப்பில், சதுர மீட்டருக்கு 12 மில்லியன் டாங் சற்றே அதிகமான விலையில் ஆயிரக்கணக்கான வீடுகள் வழங்கப்பட்டதாகக் குறிப்பிடப்பட்டது. சமூக வீடுகளின் சராசரி விலை சதுர மீட்டருக்கு 15 மில்லியன் முதல் 25 மில்லியன் டாங் வரை என கட்டுமானத் துறை துணை அமைச்சர் நுயென் வான் சின் கூறியுள்ளார். வணிகப் பிரதிநிதிகள் விவாதித்த சில திட்டங்களின் விலை 30 மில்லியன் முதல் 40 மில்லியன் டாங் வரை இருந்தது. எனவே, விளம்பரப்படுத்தப்படும் விலையுடன் சேர்த்து இருப்பிடம், திட்டச் செலவுகள், தகுதி நிபந்தனைகள் ஆகியவையும் முக்கியம்.

ஏற்கெனவே லட்சக்கணக்கானோர் வாடகையைச் சார்ந்துள்ளனர்

ஹோ சி மின் நகரில் சுமார் 42 லட்சம் வாடகைதாரர்கள் உள்ளனர். பெரும்பாலான தொழிலாளர்களும் இடம்பெயர்ந்து வந்த தொழிலாளர்களும் மாதம் சுமார் 2 மில்லியன் டாங் வாடகையுள்ள அறைகளில் இருப்பதாக HoREA கூறுகிறது. ஆதரவு உள்கட்டமைப்பு மற்றும் வசதிகளுடன் கூடிய அடுக்குமாடி வீடுகள் இன்னும் அரிதாகவே உள்ளன.

வாடகை வீடுகள் தேவைப்படும் 3,181 பேரையும், வாடகை அல்லது வாங்கும் ஏற்பாடுகள் மூலம் சமூக வீடுகள் தேவைப்படும் மேலும் 30,339 பேரையும் ஹோ சி மின் நகர தொழிலாளர் கூட்டமைப்பின் ஆரம்பநிலை ஆய்வு கண்டறிந்தது. பல தொழிலாளர்கள் தற்போது இடவசதி, உள்கட்டமைப்பு, தீ பாதுகாப்பு ஆகியவை குறைவாக உள்ள சிறிய, தனியாரால் உருவாக்கப்பட்ட தங்குமிடப் பகுதிகளில் வசிக்கின்றனர்.

வாடகை வீடுகளின் முறையான விநியோகம் நகரமயமாக்கலுக்கும் மக்கள்தொகை வளர்ச்சிக்கும் ஈடுகொடுக்கவில்லை என ஹோ சி மின் நகர சிறு மற்றும் நடுத்தர நிறுவனங்கள் சங்கத்தின் துணைத் தலைவர் வு டாங் குவே கூறுகிறார். பள்ளிகள், சுகாதார சேவைகள், கடைகள், அத்தியாவசிய சேவைகள் ஆகியவற்றுடன் இணைக்கப்பட்ட திட்டமிட்ட குடியிருப்புகளை அவர் வலியுறுத்துகிறார்.

வாடகை ஒப்பந்தங்களுக்கான பொதுவான தரநிலைகளும், வாடகைத் தொகை, சட்டப்பூர்வ நிலை, கட்டடத் தரம், சொத்து நிர்வாகம் குறித்த வெளிப்படையான தகவல்களும் தேவை என GH Land நிறுவனத்தின் தலைமைச் செயல் அதிகாரி ஃபாம் வான் நாம் கூறுகிறார். தாங்கள் எதற்குப் பணம் செலுத்துகிறார்கள், ஒப்பந்தம் என்ன பாதுகாப்புகளை வழங்குகிறது என்பதை வாடகைதாரர்கள் அறிய வேண்டும். பல ஆண்டுகளுக்கு கட்டடங்களை நிர்வகிப்பதற்கான கணிக்கக்கூடிய விதிகள் முதலீட்டாளர்களுக்குத் தேவை.

முன்பணம் சேமிக்கவோ பெரிய அடமானக் கடனை நிர்வகிக்கவோ முடியாத குடும்பங்களுக்கு, நம்பகமான வாடகை வீடு நிலையான குடியிருப்பைப் பெறுவதற்கான வேறுபட்ட வழியை வழங்குகிறது. குறிப்பாக வேலைக்குச் செல்ல வேண்டிய தொழிலாளர்களுக்கு, அதன் பயன் வாடகைத் தொகை, இருப்பிடம், வாழும் நிலைமைகள் ஆகியவற்றைப் பொறுத்தது.

சமூக வீடுகளின் கட்டுமானம் வளர்கிறது; ஆனால் ஒப்படைப்பு தாமதம்

நவம்பர் 4ஆம் தேதி நடைபெற்ற அரசின் வழக்கமான செய்தியாளர் சந்திப்பில், நாடு முழுவதும் 363,065 வீடுகளைக் கொண்ட 293 சமூக வீட்டுத் திட்டங்கள் வளர்ச்சியில் இருப்பதாக கட்டுமானத் துறை துணை அமைச்சர் லே ஹோங் வின் தெரிவித்தார். அவற்றில் 183,293 வீடுகளைக் கொண்ட 128 திட்டங்களின் கட்டுமானப் பணிகள் அண்மையில் தொடங்கின: 140,492 வீடுகள் விற்பனைக்கும், 42,801 வீடுகள் வாடகைக்கும் ஒதுக்கப்பட்டுள்ளன.

வாடகைக்கான 63,970 வீடுகளைக் கொண்ட 114 சமூக வீட்டுத் திட்டங்கள் தொடர்ந்து நடைபெற்று வருவதாக அமைச்சகம் பதிவு செய்தது. ஜூன் மாதத்திலிருந்து மொத்தம் 85,594 வீடுகளைக் கொண்ட மேலும் 29 திட்டங்கள் தொடங்கின; அவற்றில் 33,886 வாடகை வீடுகள் அடங்கும். இந்த வாடகை வீடுகளின் எண்ணிக்கைகள் திட்டங்களின் மொத்த எண்ணிக்கைக்குள் அடங்குபவை.

முடிக்கப்பட்ட வீடுகளின் எண்ணிக்கை ஆண்டுக்கான இலக்கைவிட மிகவும் குறைவாகவே உள்ளது. செய்தியாளர் சந்திப்பின்போது, 97,271 என்ற ஆண்டு சமூக வீட்டுவசதி இலக்குக்கு எதிராக, முடிக்கப்பட்ட 170 திட்டங்களில் 46,962 வீடுகள் மட்டுமே வழங்கப்பட்டிருந்தன. 2026ஆம் ஆண்டின் இறுதிக்குள் 87,601 வீடுகள் கட்டி முடிக்கப்படும் என அமைச்சகம் கணித்தது.

ஆண்டின் இறுதிப் பகுதியில் வாடகை வீடுகள் வழங்கப்படுவது அதிகமாக இருக்கும் எனவும் கணிக்கப்பட்டது. 17,176 என்ற இலக்குக்கு எதிராக 8,314 வீடுகள் கட்டி முடிக்கப்பட்டிருந்தன. ஆண்டு இறுதிக்குள் அந்த எண்ணிக்கை 18,049 ஆகி, இலக்கைவிட சுமார் 5% அதிகரிக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. எனவே, கணிக்கப்பட்ட 87,601 சமூக வீடுகளில் சுமார் ஐந்தில் ஒரு பங்கு வாடகை வீடுகளாக இருக்கும்.

2026ஆம் ஆண்டை நோக்கிய டிசம்பர் 25ஆம் தேதி நடைபெற்ற மன்றக் கூட்டத்தில், 657,000-க்கும் மேற்பட்ட வீடுகளைக் கொண்ட 698 திட்டங்கள் அடங்கிய விரிவான ஒட்டுமொத்தத் திட்டத்தை துணை அமைச்சர் சின் விவரித்திருந்தார்; அவற்றில் கிட்டத்தட்ட 170,000 வீடுகள் முடிக்கப்பட்டிருந்தன. அந்தத் திட்டத்தின் மொத்த எண்ணிக்கை, நவம்பர் செய்தியாளர் சந்திப்பில் அப்போது கட்டுமானத்தில் இருப்பதாகக் கூறப்பட்ட 293 திட்டங்களிலிருந்து மாறுபட்ட வளர்ச்சிக் கட்டத்தைக் குறிக்கிறது. ஒரு மில்லியன் சமூக வீடுகள் என்ற தேசிய இலக்கை 2028ஆம் ஆண்டைச் சுற்றி எட்டும் நோக்கத்தையும் சின் தெரிவித்தார்.

அடுத்த கட்ட இலக்குகளில் என்னென்ன அடங்கும்

ஹோ சி மின் நகரின் இலக்குகள் தற்போதைய கட்டுமானச் சுழற்சியைத் தாண்டிச் செல்கின்றன. 2026 முதல் 2030 வரையிலான காலத்தில் நகருக்காக 181,257 சமூக மற்றும் வாடகை வீடுகளைத் தீர்மானிக்கும் தீர்மான எண் 303/NQ-CP, 2026ஆம் ஆண்டு செப்டம்பர் 30ஆம் தேதி வெளியிடப்பட்டது. அந்தக் காலகட்டத்துக்கான மொத்த எண்ணிக்கையில் கிட்டத்தட்ட 32% ஆக, 2027ஆம் ஆண்டில் சுமார் 57,657 வீடுகள் எதிர்பார்க்கப்படுகின்றன.

முக்கிய தேதிகளும் கட்டுமான மைல்கற்களும்:

• ஜூன் 2026: வாடகை வீடுகளைக் கட்டுவதற்கான அரசின் ஊக்க நடவடிக்கையைத் தொடர்ந்து, 33,886 வாடகை வீடுகளைக் கொண்ட 29 திட்டங்கள் தொடங்கப்பட்டன.
• செப்டம்பர் 30, 2026: தீர்மான எண் 303/NQ-CP, 2030ஆம் ஆண்டு வரை ஹோ சி மின் நகருக்கான சமூக மற்றும் வாடகை வீட்டு இலக்கை நிர்ணயித்தது.
• அக்டோபர் 30, 2026: உள்ளூர் வீட்டுவசதிக் கொள்கைகள், வாடகை கட்டமைப்புகள் உள்ளிட்ட மலிவு விலை நடவடிக்கைகள் முன்மொழியப்பட்டன; முன்னோடி வணிக வீட்டுத் திட்டத்துக்காக 147 நிலப்பகுதிகளையும் நகரம் பரிசீலித்து வந்தது.
• நவம்பர் 4, 2026: தேசிய சமூக வீட்டுத் திட்டங்களின் முன்னேற்றம் மற்றும் ஆண்டு நிறைவு கணிப்புகளை கட்டுமானத் துறை அமைச்சகம் விரிவாக வெளியிட்டது.
• 2027ஆம் ஆண்டின் இறுதி: விரிவாக்கப்பட்ட ஹோ சி மின் நகரில் கூடுதலாக 42,593 அடுக்குமாடி வீடுகள் கிடைக்கும் என Knight Frank எதிர்பார்க்கிறது.

16ஆவது தேசியப் பேரவையில் சமர்ப்பிப்பதற்காக, வீட்டுவசதிச் சட்டத் திருத்தங்களின் வரைவை அமைச்சகம் தயாரித்துள்ளது. அது ஏற்கப்படும் தேதி அறிவிக்கப்படவில்லை. தகுதி, நிதியுதவி, நில ஒதுக்கீடு, விலை நிர்ணயம் ஆகியவற்றுக்கான இறுதி விதிகள் கட்டுநர்களுக்கும் குடும்பங்களுக்கும் இன்னும் தேவைப்படுகின்றன.

புதிய வீட்டு விநியோகம் நகர மையத்துக்கு அப்பால் நகர்கிறது

2027ஆம் ஆண்டின் இறுதிக்குள் கிடைக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படும் 42,593 அடுக்குமாடி வீடுகளில் 22,187, முன்னாள் ஹோ சி மின் நகரப் பகுதியில் இருக்கும் என Knight Frank கணிக்கிறது. மீதமுள்ள 20,406, அதாவது கிட்டத்தட்ட 48%, முன்னாள் பின் டுவோங் மற்றும் பா ரியா-வுங் டாவ் பகுதிகள் உட்பட விரிவாக்கப்பட்ட நகரின் பிற இடங்களில் இருக்கும்.

அந்த வெளிப்புறப் பகுதிகளில் மலிவு விலை மற்றும் நடுத்தர விலை அடுக்குமாடி வீடுகளின் பங்கு அதிகம். CBRE வெளியிட்ட 2025ஆம் ஆண்டுப் புள்ளிவிவரங்கள் விலை வேறுபாட்டை விளக்குகின்றன: முன்னாள் பின் டுவோங் பகுதியில் முதன்மைச் சந்தை அடுக்குமாடி வீடுகளின் சராசரி விலை சதுர மீட்டருக்கு சுமார் 47 மில்லியன் டாங். முன்னாள் ஹோ சி மின் நகரப் பகுதியில் அது 92 மில்லியன் டாங்; அதாவது சுமார் 49% வேறுபாடு.

2025ஆம் ஆண்டில் முன்னாள் பின் டுவோங் பகுதியில் 17,300 புதிய அடுக்குமாடி வீடுகள் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டன. விரிவாக்கப்பட்ட நகரம் முழுவதும் 2026ஆம் ஆண்டில் அடுக்குமாடி வீடுகளின் விநியோகம் கிட்டத்தட்ட 34,000 ஆக இருக்கும் எனக் கணிக்கப்பட்டது; அவற்றில் பாதிக்கும் மேற்பட்டவை முன்னாள் பின் டுவோங் பகுதியில் இருக்கும். இன்னும் அருகிலான காலத்துக்கான DKRA கணிப்பு, நான்காம் காலாண்டில் கிழக்கு, தெற்குப் பகுதிகளிலும் முன்னாள் பின் டுவோங் பகுதியிலும் 7,000 முதல் 10,000 அடுக்குமாடி வீடுகள் அறிமுகமாகும் எனத் தெரிவித்தது.

விலையுயர்ந்த திட்டங்கள் மையப் பகுதிகளின் விலைகளைத் தொடர்ந்து வடிவமைக்கின்றன. 2025ஆம் ஆண்டில் முன்னாள் நகரப் பகுதியில் அறிமுகமான புதிய அடுக்குமாடி வீடுகளில் பாதிக்கும் மேற்பட்டவை உயர்தர மற்றும் சொகுசுப் பிரிவுகளைச் சேர்ந்தவை. பின்னர் வெளியான சந்தை மதிப்பீட்டில், முதன்மைச் சந்தை கேட்பு விலையின் சராசரி சதுர மீட்டருக்கு 4,210 அமெரிக்க டாலர் எனக் கூறப்பட்டது. இது 100 மில்லியன் டாங் அளவைத் தாண்டியது; காலாண்டில் 3% உயர்ந்தது.

கட்டுமானத் தரம், நிர்வாகம், வசதிகள், வாழும் சூழல் ஆகியவற்றை வாங்குபவர்கள் அதிகம் கருத்தில் கொள்கின்றனர் என CBRE Vietnam நிறுவனத்தின் குடியிருப்புத் திட்ட சந்தைப்படுத்தல் தலைவர் வோ ஹுய்ங் துவான் கியெட் கூறுகிறார். போக்குவரத்து இணைப்புகளும் பல நகர மையங்களைச் சுற்றிய வளர்ச்சியும் சந்தையை வடிவமைக்கின்றன என்றும் அவர் குறிப்பிடுகிறார். நகர மையத்துக்கு வெளியே குறைவான விலையில் வீடுகள் இருப்பது, குடியிருப்போர் வேலை மற்றும் சேவைகளை நம்பகமாகச் சென்றடைய முடிந்தால்தான் கூடுதல் பயனளிக்கும்.

வாடகை வீடுகள் கட்டுநர்களுக்கு ஏன் பல தசாப்த ஆதரவு தேவை

நிலம், கட்டுமானம், வட்டி ஆகியவற்றுக்கான செலவுகளைத் திட்டம் தனது முதலீட்டை மீட்டெடுப்பதற்கு நீண்ட காலத்துக்கு முன்பே ஏற்க வேண்டியிருப்பதாக Le Thanh நிறுவனத்தின் பொது இயக்குநர் லே ஹியூ நியா கூறுகிறார். அவரது நிறுவனம் முன்மொழிந்துள்ள Le Thanh Tan Kien 2 திட்டத்தில் சுமார் 2,000 வாடகை வீடுகள் இடம்பெறும். ஆனால், அந்த நிலத்தின் வணிக மற்றும் சேவைக் கலப்பு வகைப்பாடு வங்கிக் கடன் பெறுவதில் சிக்கலை ஏற்படுத்தியுள்ளது.

வாடகைத் திட்டங்கள் பொதுவாக முதலீட்டை மீட்டெடுக்கக் குறைந்தது 20 ஆண்டுகள் தேவைப்படுவதாக HoREA மதிப்பிடுகிறது. அடுக்குமாடி வீடுகளை விற்கும் கட்டுநருக்கு வீடுகள் விற்கப்படும்போதே பெரிய தொகைகள் கிடைக்கின்றன. வாடகை வீட்டு நிறுவனத்துக்கோ நீண்ட காலத்தில் சிறிய தொகைகளே வருவதுடன், நிர்வாகம் மற்றும் பராமரிப்புச் செலவுகளையும் தொடர்ந்து ஏற்க வேண்டியுள்ளது.

நிலப் பயன்பாட்டுக் கட்டணங்கள், நில வாடகை ஆகியவற்றிலிருந்து விலக்கு, வரிச் சலுகைகள், நீண்ட காலத்துக்கான முன்னுரிமைக் கடன்கள், விரைவான முதலீட்டு நடைமுறைகள் ஆகியவற்றை சாவ் முன்மொழிகிறார். குறைந்தது 20 ஆண்டுகள் வீடுகளை வாடகைக்கு விடுவதாக உறுதியளிக்கும் திட்டங்களுக்கு மட்டுமே சலுகைகளை வழங்க HoREA பரிந்துரைக்கிறது.

அரசு நிதிநிலைக்கு வெளியே நிதியளிக்கப்படும் மலிவு விலை வீடுகளுக்கான வாடகைக் கட்டமைப்புகளை மாகாண அதிகாரிகள் உருவாக்க வேண்டும் என்றும் HoREA விரும்புகிறது. வீட்டுவசதிச் சட்டம் மற்றும் நிலச் சட்டத் திருத்தங்கள் மூலம், மலிவு விலை வணிக வீடுகளுக்கான உள்ளூர்க் கொள்கைகளை ஏற்கும் அதிகாரம் மாகாண மக்கள் மன்றங்களுக்கு வழங்கப்படும்.

கட்டுமானம் தொடங்குவதற்கு முன்பே செலவுகளையும் எதிர்பார்க்கப்படும் வருவாயையும் எளிதாகக் கணக்கிடச் செய்வதே இந்த முன்மொழிவுகளின் நோக்கம். வெளிப்படையான வாடகைத் தரவுகள் மற்றும் தரநிலையான ஒப்பந்தங்கள் வேண்டும் என்ற நாமின் கோரிக்கை, இதே பிரச்சினையின் செயல்பாட்டுப் பகுதியை அணுகுகிறது: கட்டடங்களுக்கு நிலையான வருவாய் தேவை; வாடகைதாரர்களுக்குக் கணிக்கக்கூடிய நிபந்தனைகளும் ஏற்றுக்கொள்ளத்தக்க வாழ்விடங்களும் தேவை.

குறைந்த கட்டுமானச் செலவின் பலன் யாருக்குச் சேரும்?

கட்டுமானத் துறை அமைச்சகம் விவரித்த வீட்டுவசதிச் சட்டத் திருத்த வரைவு, வருமானம் மற்றும் தகுதிக்கான விதிகளைத் தெளிவுபடுத்துதல், பாதிப்புக்குள்ளான குழுக்களுக்கு முன்னுரிமை வழங்குதல், முன்னுரிமைக் கடன்கள், லாப நோக்கமில்லாமல் செயல்படும் வீட்டுவசதி நிதிகள் ஆகியவற்றை முன்மொழிகிறது. சமூக வீடுகள், வாடகை வீடுகள், தொழிற்பேட்டைத் தொழிலாளர்களுக்கான குடியிருப்புகள் ஆகியவற்றுக்கான நிலங்களையும் இந்த வரைவு உள்ளடக்குகிறது.

நிலக் கட்டணங்கள், வாடகை, வரிகள், கடன் வசதி ஆகியவற்றின் மூலம் முதலீட்டாளர்களுக்கு ஆதரவு வழங்கப்படும். திட்டங்களுக்குள் வணிக மற்றும் சேவை நடவடிக்கைகளை மேற்கொண்டு, தகுதியான வளர்ச்சிச் செலவுகளை ஈடுகட்டவும் முடியும். விற்பனை விலை, வாடகை, வாடகையிலிருந்து உரிமை பெறும் கட்டணங்கள் ஆகியவை முறையான செலவுகள் மற்றும் ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட லாபத்தை அடிப்படையாகக் கொண்டு நிர்ணயிக்கப்படும்; குடியிருப்போரிடமிருந்து வசூலிக்கப்படும் விலையில் அரசு சலுகைகள் சேர்க்கப்படாது என முன்மொழியப்பட்டுள்ளது.

ஒவ்வொரு தகுதிபெறும் பயனாளியும் வாங்குதல் அல்லது வாடகையிலிருந்து உரிமை பெறும் ஏற்பாடு மூலம் ஒரு சமூக வீட்டை மட்டுமே பெற முடியும் எனப் பரிவர்த்தனைக் கட்டுப்பாடுகள் வரையறுக்கும். முதல் ஐந்து ஆண்டுகளில் கைமாற்றம் கட்டுப்படுத்தப்படும். இதன் மூலம் மானிய வீடுகள் நோக்கமாகக் கொண்ட குடியிருப்போருக்கே சென்றடைவதை உறுதிசெய்ய முடியும்.

கட்டுநர்களும் தங்களுக்கான வருவாய் விதிகளில் மாற்றம் கோருகின்றனர். கட்டுமான முதலீட்டுச் செலவில் அனுமதிக்கப்படும் சமூக வீட்டுத் திட்டங்களின் லாப வரம்பை 10%-லிருந்து 15%-ஆக உயர்த்த வேண்டும் என Le Phong Group தலைவர் புய் நுயென் போங் முன்மொழிந்துள்ளார். பொருட்கள், தொழிலாளர் செலவு, தாமதங்கள் ஆகியவற்றை அவர் காரணமாகக் குறிப்பிட்டார். தகுதிபெறும் குடும்பங்களின் வரவு செலவுத் திட்டத்துக்குள் விலைகளை வைத்திருக்க அமைச்சகம் மேற்கொள்ளும் முயற்சியுடன் இந்தக் கோரிக்கையும் இணைந்து நிற்கிறது.

திட்டத் தாமதங்கள் இன்னும் பெரும் தடையாக உள்ளன. முதலீடு சுமார் 2 குவாட்ரில்லியன் டாங் அளவுக்கு நெருங்கிய, முடங்கிய சுமார் 2,991 சொத்துத் திட்டங்கள் இருப்பதாகவும், தேசியப் பேரவைத் தீர்மானம் 110-ன் கீழ் வழங்கப்பட்ட வழிகாட்டுதல்கள் 326 திட்டங்களைப் பாதித்த நிலச் சட்டச் சிக்கல்களுக்குத் தீர்வளித்ததாகவும் சின் தெரிவித்தார். திட்டங்களை மீண்டும் கட்டுமானத்துக்குக் கொண்டுவருவது விநியோகத்தை அதிகரிக்கலாம்; மலிவு விலை நடவடிக்கைகள் கட்டுநர்கள் எந்த வகை வீடுகளைக் கட்டுவார்கள் என்பதைத் தீர்மானிக்கும்.

கட்டுநர்களையும் குடும்பங்களையும் சென்றடைய வேண்டிய கடன் நிவாரணம்

வாடகை வீடுகள், மலிவு விலை வணிக வீடுகள், குறிப்பிட்ட முக்கிய தொழிற்பேட்டைத் திட்டங்கள் ஆகியவற்றுக்கான கடன்களை வங்கிகளின் கடன் வளர்ச்சி வரம்பிலிருந்து விலக்க வேண்டும் என HoREA விரும்புகிறது. இந்த வரம்புகள் வங்கிகள் கடன் வழங்கலை எவ்வளவு விரைவாக விரிவுபடுத்தலாம் என்பதை நிர்ணயிக்கின்றன; விலக்கு வழங்கப்பட்டால் தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட பிரிவுகளுக்குக் கடன் பெறுவதற்கான வாய்ப்பு அதிகரிக்கும்.

வணிக வங்கிகள் கடன் வட்டி விகிதங்களை கணிசமாகக் குறைக்குமாறு வியட்நாம் அரச வங்கி வலியுறுத்த வேண்டும் என்றும் சாவ் கோருகிறார். குறைந்த நிதிச் செலவு கட்டுமானத்தின்போது கட்டுநர்களுக்கு உதவுவதுடன், வாங்குபவர்களின் திருப்பிச் செலுத்தும் சுமையையும் குறைக்கும்.

முதல் ஒன்பது மாதங்களில் கடன் வளர்ச்சி மந்தமடைந்ததும், கடன் வழங்கலைவிட வைப்புகள் வேகமாக வளர்ந்ததும் உள்ளிட்ட நிலைமைகள், வட்டி விகிதங்களைக் குறைப்பதற்கு ஆதரவாக இருக்கலாம் என MB Securities தெரிவித்துள்ளது. இருப்பினும், முந்தைய வைப்புகள் முதிர்ந்து, அதிக வட்டியில் புதுப்பிக்கப்படுவதால், வங்கிகளின் நிதிச் செலவுக்கான அழுத்தம் சுமார் மூன்று மாதங்களுக்குத் தொடரும் என அது எதிர்பார்க்கிறது.

நிலச் செலவுகளும் கட்டுநர்கள் எதிர்பார்க்கும் லாபமும் வீட்டுவிலையைப் பாதிப்பதால், சலுகைகள் விற்பனை விலையில் தாக்கம் ஏற்படுத்தக் காலம் தேவைப்படும் என லுயோங் எச்சரிக்கிறார். கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகள் குடும்பங்களால் சமாளிக்கக்கூடிய விலையிலும் வாடகையிலும் கிடைக்கிறதா என்பதே நடைமுறைச் சோதனை. கூடுதல் அடுக்குமாடி வீடுகள், எளிதான திட்ட ஒப்புதல்கள், குறைந்த வட்டிக் கடன்கள் ஆகியவை, மக்கள் வேலை செய்யும் இடம், வாழும் முறை, செலுத்தக்கூடிய தொகை ஆகியவற்றுக்கு ஏற்ற வீடுகளை உருவாக்கும்போதுதான் ஒருங்கிணைந்து பயனளிக்கும்.

முக்கிய அம்சங்கள்

• 2026ஆம் ஆண்டில் வியட்நாம் 87,601 சமூக வீடுகளைக் கட்டி முடிக்கும் எனக் கணிக்கப்பட்டுள்ளது; இது ஆண்டுக்கான இலக்கில் சுமார் 90%.
• கடன் செலவும் வீடுகளின் விலையும் அதிகமாக இருப்பதால், விலைக் குறைப்புகள் விற்பனையை மீட்டெடுக்கப் போராடி வருகின்றன.
• HoREA மேற்கோள் காட்டிய நகராட்சி மதிப்பீட்டின்படி, முதல் ஒன்பது மாதங்களில் ஹோ சி மின் நகரில் புதிதாக வழங்கப்பட்ட வீடுகளில் மலிவு விலை வீடுகள் எதுவும் இல்லை.
• நாடு முழுவதும் வாடகை வீடுகள் 18,049 கட்டி முடிக்கப்படும் எனக் கணிக்கப்பட்டுள்ளது; இது ஆண்டு இலக்கைவிட அதிகம்.
• புதிய வணிக வீடுகள் வெளிப்புறப் பகுதிகளை நோக்கி நகர்கின்றன; அங்கு விலைகள் பொதுவாகக் குறைவாக உள்ளன.
• முன்மொழியப்பட்ட சீர்திருத்தங்கள் நிலம், கடன், வாடகை, தகுதி, சமூக வீடுகளின் பரிவர்த்தனைக் கட்டுப்பாடுகள் ஆகியவற்றை உள்ளடக்குகின்றன.
• 2026 முதல் 2030 வரை ஹோ சி மின் நகருக்கு 181,257 சமூக மற்றும் வாடகை வீடுகள் இலக்காக நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளன.