வியட்நாம் ஒவ்வொரு நிலப்பகுதிக்கும் தனித்துவ அடையாள எண், சட்டபூர்வ டிஜிட்டல் சான்றிதழ்கள், பயன்படுத்தப்படாத திட்டங்களுக்கு கடுமையான விதிகள் முன்மொழிகிறது

ஒவ்வொரு நிலப்பகுதிக்கும் டிஜிட்டல் அடையாளம்

நிலச் சட்டத்தில் முன்மொழியப்பட்டுள்ள விரிவான திருத்தத்தின்கீழ், வியட்நாமில் ஒவ்வொரு நிலப்பகுதிக்கும் நாடு முழுவதும் தனித்துவமான அடையாளக் குறியீடு வழங்கப்படும்; மின்னணு நிலச் சான்றிதழ்கள் காகிதச் சான்றிதழ்களுக்கு இணையான சட்ட அங்கீகாரம் பெறும்; அரசுத் தரவுத்தளங்களில் ஏற்கெனவே உள்ள தகவல்களை மீண்டும் சமர்ப்பிக்குமாறு குடியிருப்பாளர்களிடம் அதிகாரிகள் கேட்பதும் தடுக்கப்படும்.

16ஆவது தேசியப் பேரவையின் இரண்டாவது கூட்டத்தொடரில், அக்டோபர் 22ஆம் தேதி, நீதித்துறை அமைச்சர் ஹோங் தன் துங் இந்த முன்மொழிவை முன்வைத்தார். இதனுடன் வீட்டுவசதிச் சட்டம் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் வணிகச் சட்டத் திருத்தங்களும் சமர்ப்பிக்கப்பட்டன. இந்த மூன்று சட்டவரைவுகளும் நிலம் பதிவு செய்யப்படும், மதிப்பிடப்படும், கையகப்படுத்தப்படும், மேம்படுத்தப்படும் முறைகளையும், சொத்து வாங்குவோர் பாதுகாக்கப்படும் விதத்தையும், வாடகை மற்றும் சமூக வீட்டுவசதி வழங்கப்படும் முறையையும் மாற்றும்.

நிலம் தொடர்பான முன்மொழிவு, நிர்வாக நடைமுறைகளை எளிமைப்படுத்துவதுடன் ஒதுக்கப்பட்ட நிலத்தைப் பயன்படுத்துமாறு மேம்பாட்டாளர்கள் மீதான அழுத்தத்தையும் அதிகரிக்கிறது. திட்டங்களில் நிலத்தைப் பயன்படுத்தாமல் விடும் அல்லது பணிகளில் தாமதிக்கும் முதலீட்டாளர்கள், விதிமீறல் நீடிக்கும் காலத்துக்கு ஏற்ப அதிகரிக்கும் கட்டணங்களைச் செலுத்த வேண்டியிருக்கும். 60 மாதங்களுக்கு மேலாகப் பயன்படுத்தப்படாமல் இருக்கும் நிலத்தை அரசு மீட்டெடுக்கலாம்.

குடும்பங்களைப் பொறுத்தவரை, ஆவண நடைமுறைகள், இழப்பீடு, வீட்டு வசதிக்கான அணுகல் ஆகியவை தொடர்பான மாற்றங்களே உடனடியாக அதிகம் தாக்கத்தை ஏற்படுத்தக்கூடியவை. மின்னணுப் பதிவுகளுக்குச் சட்ட அங்கீகாரம் கிடைக்கும்; குடியிருப்பு நிலத்தை இழப்போருக்கு இழப்பீடு பெற பல வழிகள் இருக்கும்; வாடகை வீடுகளுக்கென வீட்டுவசதிச் சட்டத்தில் தனி அத்தியாயம் சேர்க்கப்படும்.

திருத்தங்கள் தேவை என்பதை தேசியப் பேரவை குழுக்கள் ஆதரித்தாலும், வலுவான பாதுகாப்பு ஏற்பாடுகள் வேண்டும் என்றும் வலியுறுத்தின. வணிகத் திட்டங்களுக்காகத் தேவையற்ற நிலக் கையகப்படுத்தல், சொத்து ஒப்பந்தங்களின்கீழ் செலுத்த வேண்டிய பணத்தை நிர்வகித்தல், வீட்டுவசதி உதவி நோக்கமிடப்பட்ட பயனாளிகளையே சென்றடைவதை உறுதிசெய்யும் தகுதிச் சரிபார்ப்புகள் ஆகியவை அவற்றின் கவலைகளில் அடங்கும்.

சட்ட மசோதாக்கள் இன்னும் பரிசீலனையில் உள்ளன. அதிகாரப் பரவலாக்கம் மற்றும் நில நிர்வாகச் சிக்கல்களைத் தீர்ப்பதற்கான நடவடிக்கைகள் தொடர்பான சில நடைமுறைகள் 2027 பிப்ரவரி 28ஆம் தேதி காலாவதியாகவுள்ள நிலையில், நிலச் சட்டத் திருத்தத்தை 2026இல் நிறைவேற்றத் திட்டமிடப்பட்டுள்ளது.

நில அலுவலகத்தில் என்ன மாறும்?

முன்மொழியப்பட்டுள்ள நிலப்பகுதிக் குறியீடு, வியட்நாம் முழுவதும் ஒவ்வொரு நிலத்துண்டுக்கும் ஒரே அடையாளக் குறிப்பை வழங்கும். நிலப்பகுதி என்பது தனியாகப் பதிவு செய்யப்பட்ட நிலப்பரப்பாகும். முகவரிகள் அல்லது விளக்கங்களை மட்டும் நம்பாமல், அதன் பதிவு, சான்றிதழ் மற்றும் பிற நிர்வாகப் பதிவுகளை அதிகாரிகள் இணைத்துப் பார்க்க இந்தத் தனித்துவக் குறியீடு உதவும்.

நிலப் பயன்பாட்டு உரிமைகள் மற்றும் நிலத்துடன் இணைந்த சொத்துகளின் உரிமையை உள்ளடக்கிய காகித மற்றும் மின்னணு நிலப் பதிவுகள், சான்றிதழ்கள் ஆகியவற்றுக்கு சமமான சட்ட மதிப்பு இருக்கும். எனவே, அங்கீகரிக்கப்பட்ட மின்னணு ஆவணத்தை அதன் காகிதப் பிரதிக்கு இணையான சட்ட நோக்கத்துக்காகக் குடியிருப்பாளர்கள் பயன்படுத்தலாம்.

நிர்வாக நடைமுறைகளைக் கையாளும் அதிகாரிகள், தரவுத்தளங்களில் ஏற்கெனவே உள்ள தகவல்களைக் கோரத் தடை விதிக்கப்படும். நிலம் தொடர்பான நடைமுறையை முடிக்க விரும்பும் குடியிருப்பாளர்கள், தேவையான தகவல் ஏற்கெனவே பதிவாகியிருந்தால் அதை மீண்டும் மீண்டும் சமர்ப்பிக்க வேண்டியதில்லை.

மாவட்ட மற்றும் மாகாண அதிகாரிகளுக்கு இடையிலான பொறுப்புகளும் இன்னும் தெளிவாகப் பிரிக்கப்படும். குடும்பங்கள், தனிநபர்கள் மற்றும் குடியிருப்புச் சமூகங்கள் தொடர்பான விவகாரங்களைப் பொதுவாக மாவட்டங்கள் கையாளும். அமைப்புகள், வெளிநாடுகளில் வசிக்கும் வியட்நாமிய வம்சாவளியினர், குறைந்தது இரண்டு மாவட்டங்களை உள்ளடக்கும் திட்டங்கள் ஆகியவற்றை மாகாணங்கள் கையாளும்.

நிலுவையில் உள்ள பதிவு மற்றும் சான்றிதழ் விண்ணப்பங்களுக்குத் தீர்வு காணவும் பொருளாதார மற்றும் நிதிக் குழு நடவடிக்கை கோரியது. புதிய நிர்வாகக் கட்டமைப்பை நடைமுறையில் ஆவணங்களுக்காக ஏற்கெனவே காத்திருக்கும் விண்ணப்பங்களுக்குத் தீர்வு காணும் தேவையுடன் அக்குழுவின் ஆய்வு இணைத்தது.

சுருக்கமான சட்டமும் நிறைவேற்றுவதற்கான காலக்கெடுவும்

திருத்தப்பட்ட நிலச் சட்டத்தில் 13 அத்தியாயங்களும் 112 பிரிவுகளும் இருக்கும். 2024ஆம் ஆண்டுச் சட்டத்தில் 16 அத்தியாயங்களும் 260 பிரிவுகளும் இருந்தன. இது 148 பிரிவுகள் குறைவு; சுமார் 57% குறைப்பாகும். நிலப் பயனாளர்களின் உரிமைகள் தொடர்பான, தொடர்ந்து பொருத்தமானதாக இருக்கும் நேரடிப் பிரிவுகள் சட்டத்தில் நீடிக்கும்; விரிவான நடைமுறைகள் அரசின் வழிகாட்டுதலுக்கு விடப்படும்.

2026 ஜூலை 28ஆம் தேதியிட்ட 21-NQ/TW தீர்மானத்தைச் செயல்படுத்தவும், 2024ஆம் ஆண்டின் நிலச் சட்டத்தைப் பயன்படுத்தும்போது எதிர்கொண்ட சிக்கல்களுக்குத் தீர்வு காணவும் இந்தத் திருத்தம் முன்மொழியப்படுவதாக அரசு தெரிவித்தது. தற்காலிக ஏற்பாடுகள் காலாவதியாகவுள்ளதும் சட்டமியற்றும் கால அட்டவணையில் தாக்கம் செலுத்துகிறது.

முக்கியத் தேதிகள்:

• 2026 ஜூலை 28: 21-NQ/TW தீர்மானம், நிலச் சட்டம் மற்றும் தொடர்புடைய சட்டங்களைத் திருத்துவதற்கான வழிகாட்டுதல்களை வகுத்தது.
• அக்டோபர் 16: பொருளாதார மற்றும் நிதிக் குழுவில் பணியாற்றும் தேசியப் பேரவையின் முழுநேரப் பிரதிநிதியான பாம் தி ஹோங் யென், கூட்டத்தொடர் குறித்த விளக்கக் கூட்டத்தில் கொள்கைத் திசையை விவரித்தார்.
• அக்டோபர் 22: மூன்று சட்ட மசோதாக்கள் குறித்த விளக்கங்களையும் குழுக்களின் ஆய்வுகளையும் பேரவை கேட்டறிந்தது; அன்றைய தினம் பின்னர் குழு விவாதங்கள் நடைபெறத் திட்டமிடப்பட்டிருந்தன.
• 2026ஆம் ஆண்டில்: திருத்தப்பட்ட நிலச் சட்டத்தை நிறைவு செய்து இயற்றுவதே அறிவிக்கப்பட்ட இலக்கு; இரண்டாவது கூட்டத்தொடரில் பரிசீலித்து நிறைவேற்ற எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.
• 2027 பிப்ரவரி 28: நிலம் தொடர்பான சில நடைமுறையிலுள்ள பிரிவுகள் காலாவதியாகின்றன. எனவே, மார்ச் 1ஆம் தேதிக்கு முன் அவற்றுக்குப் பதிலான சட்டத்தை இயற்ற வேண்டும்.

நிலக் கையகப்படுத்தல், இழப்பீடு மற்றும் மறுகுடியேற்றம் குறித்த நிலையான, ஒரே சீரான விதிகள் நாடு முழுவதும் இருக்க வேண்டும் என்று குழு கோரியது. விரிவான நடைமுறைகளை அரசின் வழிகாட்டுதலுக்கு மாற்றுவது, சட்டத்தில் உறுதிசெய்யப்படும் உரிமைகளுக்கும் அவற்றை நடைமுறைப்படுத்தும் விதிகளுக்கும் இடையிலான பிரிவைச் சட்டத்தை நிறைவு செய்வதில் முக்கிய அம்சமாக்குகிறது.

பயன்படாத திட்டங்களுக்கு அதிகரிக்கும் செலவுகள்

முதலீட்டுத் திட்டங்களுக்காக ஒதுக்கப்பட்ட நிலத்தைப் பயன்படுத்தாமல் விடும் அல்லது பயன்பாட்டைத் தாமதப்படுத்தும் மேம்பாட்டாளர்கள், விதிமீறல் நீடிக்க நீடிக்க அதிகரிக்கும் தொகையைச் செலுத்த வேண்டும். 60 மாதங்களுக்கு மேலாகியும் நிலம் பயன்பாட்டுக்குக் கொண்டுவரப்படாவிட்டால், அதை அரசு மீட்டெடுக்கும்.

60 மாதங்கள் என்பது ஐந்து ஆண்டுகள். எனவே, முடங்கிய திட்டம் நிலத்தைத் தொடர்ந்து ஆக்கிரமித்திருக்கும் நிலையில் ஒரே முறை கட்டணம் விதிப்பதற்குப் பதிலாக, அதிகரிக்கும் நிதிச் சுமையையும் இறுதியில் நிலத்தை மீட்டெடுப்பதையும் இந்த முன்மொழிவு இணைக்கிறது.

மற்றொரு திட்டத்துக்காக நிலம் கோரும்போது முதலீட்டாளரின் முந்தைய செயல்பாடுகளும் கணக்கில் கொள்ளப்படும். நிலத்தைப் பயன்படுத்துவதிலும் முந்தைய முதலீடுகளைச் செயல்படுத்துவதிலும் காட்டிய முன்னேற்றம், நில ஒதுக்கீடு, குத்தகை மற்றும் நிலப் பயன்பாட்டு நோக்கத்தை மாற்ற அனுமதி அளித்தல் ஆகியவற்றுக்கான முடிவுகளின் அடிப்படையாக அமையும்.

நிலப் பயன்பாட்டு உரிமைகளை ஏலம் விடுவதன் மூலம் நிலம் ஒதுக்குவதையும், ஏலப்போட்டி மூலம் திட்ட முதலீட்டாளரைத் தேர்ந்தெடுப்பதையும் இந்தச் சட்ட வரைவு வேறுபடுத்தும். குறிப்பிட்ட நிதித் திறன், அனுபவம், தொழில்நுட்பம், கட்டுமானத் தரம், பணிநிறைவு அட்டவணை அல்லது ஒருங்கிணைந்த உள்கட்டமைப்பு தேவைப்படும் திட்டங்களுக்கு ஏலப்போட்டி பொருந்தும். அரசு மீட்டெடுத்த அல்லது நிர்வகிக்கும் நிலங்களுக்கு, ஆண்டுதோறும் வாடகை செலுத்தும் சில குத்தகைகள் உட்பட, ஏலம் பொருந்தும்.

அரசிடமிருந்து நிலம் குத்தகைக்கு எடுக்கும் தனிநபர்களும் அமைப்புகளும், குத்தகைக் காலம் முழுவதற்கான தொகையை ஒரே முறை செலுத்துவதா அல்லது ஆண்டுதோறும் செலுத்துவதா என்பதைத் தேர்ந்தெடுக்கலாம். அனுமதி தேவைப்படும் நிலப் பயன்பாட்டு மாற்றங்கள் எவை, அனுமதி தேவையில்லாதவை எவை என்பதையும் சட்ட வரைவு வேறுபடுத்தும்.

நிலக் கையகப்படுத்தலில் குடும்பப் பாதுகாப்பு முக்கிய கவனமாகிறது

2024ஆம் ஆண்டின் நிலச் சட்டம் மற்றும் 254/2025/QH15 தீர்மானத்தின்கீழ், பாதுகாப்பு, தேசிய நலன் அல்லது பொதுநல மேம்பாட்டுக்காக நிலத்தைக் கையகப்படுத்துவதற்கான அடிப்படைகளைப் பெரும்பாலும் இந்தச் சட்ட வரைவு தக்கவைக்கிறது. பாதுகாப்பு அல்லது தேசிய நலன் சார்ந்த ஒரு புதிய காரணத்தையும், தேசிய அல்லது பொதுநல மேம்பாட்டுக்கான இரண்டு புதிய காரணங்களையும் சேர்க்க அரசு முன்மொழிகிறது.

குறிப்பாக வணிக நோக்கமுள்ள திட்டங்கள் தொடர்பான கையகப்படுத்தல் காரணங்களைத் தீவிரமாக ஆய்வு செய்ய வேண்டும் என்று பொருளாதார மற்றும் நிதிக் குழுத் தலைவர் பான் வான் மாய் வலியுறுத்தினார். கையகப்படுத்தல் உண்மையிலேயே அவசியமானதாக இருக்க வேண்டும்; முறைகேடு நடக்காமல் பாதுகாக்கப்பட வேண்டும் என்பதே குழுவின் விருப்பம்.

குடியிருப்பு நிலம் கையகப்படுத்தப்படும் மக்களுக்கு, அதே பயன்பாட்டுக்கான வேறு நிலம், மற்ற நிலம் அல்லது பணமாக இழப்பீடு வழங்கலாம். அசல் இடத்திலேயே மறுகுடியேற்றம் செய்வது, பாதிக்கப்பட்ட குடியிருப்புப் பகுதியை நிலப்பகுதியின் எஞ்சிய பகுதிக்கு மாற்றுவது அல்லது அதே மாவட்டத்துக்குள் அந்தக் குடியிருப்பாளருக்குச் சொந்தமான மற்றொரு நிலப்பகுதியைப் பயன்படுத்துவது ஆகிய ஏற்பாடுகளும் முன்மொழியப்பட்டுள்ளன.

இழப்பீட்டுத் தொகை மற்றும் குடும்பங்களின் செலுத்தும் திறனுக்கு ஏற்றவாறு மறுகுடியேற்றப் பகுதிகளில் வெவ்வேறு தரம் மற்றும் அளவிலான வீடுகள் வழங்கப்படும். இடம்பெயர வேண்டிய குடும்பங்களுக்கு, இந்தத் தெரிவுகள் அவர்கள் வசிக்கும் இடத்தையும் கூடுதலாக எவ்வளவு பணம் தேவைப்படலாம் என்பதையும் தீர்மானிக்கும்.

அக்டோபர் 16ஆம் தேதி நடைபெற்ற விளக்கக் கூட்டத்தில், இழப்பீடு மற்றும் மறுகுடியேற்றத் திட்டங்களுக்கும் நிலக் கையகப்படுத்தலுக்கும் ஒப்புதல் அளிப்பதற்கு முன்பே மறுகுடியேற்ற ஏற்பாடுகளை நிறைவு செய்ய வேண்டும் என்ற கொள்கைத் திசையைப் பிரதிநிதி பாம் தி ஹோங் யென் விவரித்தார். இழப்பீட்டுத் திட்டம் அங்கீகரிக்கப்படுவதற்கு முன்பே கையகப்படுத்தல் நடைபெறும் சூழலில் பாதுகாப்பு ஏற்பாடுகளைத் தெளிவுபடுத்த வேண்டும் என்று குழுவின் அடுத்தகட்ட ஆய்வு கோரியது. எனவே, இடம்பெயர்வு, இழப்பீட்டு ஒப்புதல், கையகப்படுத்தல் ஆகியவற்றின் வரிசை சட்டமியற்றுவோர் தீர்மானிக்க வேண்டிய விவகாரமாக உள்ளது.

கையகப்படுத்தலுக்குப் பிறகு வீடு, வாழ்க்கைச் சூழல் மற்றும் வாழ்வாதாரத்தைப் பாதுகாக்கும் விதிகளையும் குழு கோரியது. அன்றாட வாழ்க்கையை மீண்டும் கட்டியெழுப்புவதற்கான நடைமுறைச் செலவுகளுடன் இழப்பீட்டை இணைப்பதே இதன் நோக்கம்.

நில விலைகள் பட்டியல்கள் மற்றும் தரவுகளைச் சார்ந்திருக்கும்

தற்போதைய குறிப்பிட்ட நில விலைகள் மற்றும் நில விலை ஆலோசனை அமைப்புகள் தொடர்பான பிரிவுகளை நீக்கிவிட்டு, நில விலைப் பட்டியல்கள் மற்றும் சரிசெய்தல் குணகங்களில் இந்தச் சட்ட வரைவு கவனம் செலுத்தும். விலைப் பட்டியல் என்பது பட்டியலிடப்பட்ட மதிப்புகளை வழங்கும்; தொடர்புடைய கணக்கீட்டுக்காகப் பட்டியலிடப்பட்ட மதிப்பைச் சரிசெய்யப் பயன்படுத்தப்படும் பெருக்கி குணகம் ஆகும்.

நிலப் பயன்பாட்டுக் கட்டணம், வாடகை, இழப்பீடு ஆகியவற்றைக் கணக்கிடப் பயன்படுத்தப்படும் விகிதங்கள் மற்றும் உள்கட்டமைப்புக் கட்டுமானச் செலவுகளை நிர்ணயித்தல் தொடர்பான விதிகளையும் முன்மொழியப்பட்ட கட்டமைப்பு வகுக்கும். நிலப் பயனாளர்கள் அரசுக்குச் செலுத்தும் தொகையையும், நிலம் கையகப்படுத்தப்படும்போது குடியிருப்பாளர்கள் பெறும் தொகையையும் இந்தக் கணக்கீடுகள் பாதிக்கும்.

நிலப் பதிவுகள் மற்றும் தொடர்புடைய துறைசார் தரவுத்தளங்களைப் பயன்படுத்தி மதிப்பீடு புறநிலையாகவும், பொதுவெளியில் கிடைக்கக்கூடியதாகவும், வெளிப்படையாகவும் இருக்க வேண்டும் என அரசு கூறுகிறது. இந்தத் தரவுத் தொகுப்புகளை இணைப்பதும் அறிவியல் முறைகளைப் பயன்படுத்துவதும் விலை கையாளுதலையும் செயற்கையாக விலையை உயர்த்துவதையும் கட்டுப்படுத்தும் வழிகள் என்று பாம் தி ஹோங் யென் விவரித்தார்.

உள்ளூர் விலைப் பட்டியல்களும் குணகங்களும் உயர்வதுடன் குறையவும் வழிகாட்டுதல் வழங்க வேண்டும் என்று பான் வான் மாயின் குழு கேட்டது. தொழிற்பேட்டைகள் மற்றும் பொதுநிதியில் அமைக்கப்பட்ட தொழில் தொகுதிகளுக்கான நில விலை நிர்ணயம் குறித்தும், நிலத்துடன் தொடர்புடைய பொதுச் சொத்துகளைப் பயன்படுத்துவது குறித்தும் மேலும் ஆய்வு செய்யுமாறும் கோரியது.

மதிப்பீட்டுடன் சேர்ந்து நிலத் திட்டமிடலும் மாறும். தனிப் பிரிவாகப் பராமரிக்கப்படுவதற்குப் பதிலாக, நிலப் பயன்பாட்டு அம்சங்கள் மாகாணத் திட்டமிடலுடன் ஒருங்கிணைக்கப்படும். மாவட்ட நிலப் பயன்பாட்டுத் திட்டங்கள் எளிமைப்படுத்தப்பட்டு, டிஜிட்டல் மயமாக்கப்பட்டு, தொடர்புடைய திட்டங்களுடன் இணைக்கப்படும்.

மாவட்டத் திட்டங்கள் மற்றொரு திட்டமிடல் அடுக்காகவோ, முதலீட்டுத் திட்டங்களுக்கான தனிச் சட்ட அடிப்படையாகவோ மாறாமல், தேவைகளையும் செயல்பாட்டு முன்னேற்றத்தையும் கண்காணிக்க வேண்டும் என்று குழு விரும்புகிறது. பெரும்பாலான நில ஒதுக்கீட்டு இலக்குகளில் நெகிழ்வுத்தன்மையை அது ஆதரிக்கிறது; அதேநேரத்தில் வனம், நெல் சாகுபடி, பாதுகாப்பு மற்றும் தேசியப் பாதுகாப்புக்கான நிலப்பரப்புகளுக்கு கடுமையான கட்டுப்பாடுகளைத் தக்கவைக்கிறது.

சொத்து ஒப்பந்தத்தின் இறுதி 5% தொகையைப் பாதுகாத்தல்

ஒப்பந்த மதிப்பில் எஞ்சியுள்ள 5% தொகைக்குப் பாதுகாப்பு ஏற்பாட்டை ரியல் எஸ்டேட் வணிகச் சட்ட வரைவு அறிமுகப்படுத்தும். இதற்குப் பிணையக் கணக்கு அல்லது எஸ்க்ரோ கணக்கு பயன்படுத்தப்படலாம்; அல்லது தரப்புகள் ஒப்புக்கொள்ளும் ஏற்பாட்டைப் பின்பற்றலாம். எஸ்க்ரோ கணக்கில் வைக்கப்படும் பணத்தை எந்த நிபந்தனைகளின்படி விடுவிக்க வேண்டும் என்பது முன்கூட்டியே வரையறுக்கப்படும்.

அந்தப் பணம் எவ்வாறு நிர்வகிக்கப்படும், இடர்களை எவ்வாறு கையாள்வது என்பதைக் சட்டத்திலேயே குறிப்பிட வேண்டும் என்று பான் வான் மாயின் குழு விரும்புகிறது. உரிமைச் சான்றிதழ் பெறுவதற்கான நடைமுறைகளை வாங்குவோர் அல்லது குத்தகை-வாங்குவோர் தாமாக முன்வந்து மேற்கொள்வது குறித்தும், தனிப்பட்ட வாங்குவோருக்கு உத்தரவாதங்கள் எப்போது அங்கீகரிக்கப்பட்டு வழங்கப்படும் என்பது குறித்தும் தெளிவான விதிகளைக் கோரியது.

முன்பணங்களும் கவலையளிக்கின்றன. உண்மையான முன்பணத்துக்கும், திட்டம் விற்பனைக்குத் தகுதி பெறுவதற்கு முன்பு முன்நிதியாக வாடிக்கையாளர்களிடமிருந்து வசூலிக்கப்படும் பணத்துக்கும் தெளிவான வேறுபாடு வேண்டும் என்று குழு வலியுறுத்தியது. மேம்பாட்டாளர்கள் எப்போது வாடிக்கையாளர் பணத்தைப் பெறலாம், அந்தக் கொடுப்பனவுகளுக்கு என்ன பாதுகாப்பு உண்டு என்பதையும் இது தீர்மானிக்கும்.

மின்னணு சொத்து ஒப்பந்தங்களுக்கு இந்தச் சட்ட வரைவு அங்கீகாரம் அளிப்பதுடன், வரம்புக்குள் வரும் அமைப்புகள், தனிநபர்கள் மற்றும் சொத்துகளுக்கு மின்னணு அடையாளக் குறியீடுகளையும் உருவாக்கும். முன்மொழியப்பட்டுள்ள அணுகுமுறையின்கீழ், அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு விற்பனை ஒப்பந்தங்கள் பயன்படுத்தப்படுவதற்கு முன்பு வீட்டுவசதி மற்றும் சொத்து சந்தைத் தகவல் அமைப்பில் வெளியிடப்படும்.

ஒப்பந்தங்களை வெளியிடுவது, மாதிரி ஒப்பந்தங்களைப் பதிவு செய்யும் தற்போதைய தேவைகளுடன் எவ்வாறு இணையும் என்பதையும், எப்போது சான்றொப்பம் அல்லது சான்றளிப்பு கட்டாயம் அல்லது விருப்பத் தெரிவாக இருக்கும் என்பதையும் சட்டமியற்றுவோர் தெளிவுபடுத்த வேண்டும் என்று குழு கேட்டது. நிலச் சட்டத்தின்கீழான நிலப்பகுதி அடையாள முறையுடன் இணைந்து, இந்த நடவடிக்கைகள் சொத்து நிர்வாகம் மற்றும் பரிவர்த்தனைகளில் டிஜிட்டல் பதிவுகளின் பயன்பாட்டை விரிவுபடுத்தும்.

திட்ட மாற்றங்கள் உள்ளாட்சி அமைப்புகளின் அதிகாரத்துக்கு

பிரதமரால் முதலீட்டுக் கொள்கைக்கு ஒப்புதல் அளிக்கப்பட்ட திட்டங்கள் உட்பட, சொத்துத் திட்டங்களின் முழு அல்லது பகுதி மாற்றங்களுக்கு மாகாண மக்கள் குழுக்கள் முடிவெடுக்கும். மாற்றத்துக்கான நிபந்தனைகள் நிறைவேற்றப்பட்டுள்ளனவா என்பதைச் சரிபார்க்கும் பொறுப்பு மாகாணத் தலைவர்களுக்கு இருக்கும்.

திட்டத்தை மாற்றும் மேம்பாட்டாளர்கள், சட்ட ஆவணங்கள், திட்டக் கோப்புகள், வாடிக்கையாளர் பதிவுகள், பணம் மற்றும் தொடர்புடைய உரிமைகள், பொறுப்புகள் ஆகியவற்றை ஒப்படைக்க வேண்டிய கடமை கொண்டிருப்பார்கள். வீடு கிடைக்கக் காத்திருக்கும் வாங்குபவருக்கு, மேம்பாட்டாளர் மாறும்போது வாடிக்கையாளர்களுக்கான கடப்பாடுகளை ஒப்படைப்பதும் வரையறுக்கப்பட்ட நடைமுறையாக இருக்கும்.

திறனற்ற நிலையில் உள்ள அல்லது செலுத்தப்படாத நிலக் கடமைகளைக் கொண்ட தற்போதைய முதலீட்டாளரால் முடங்கிய திட்டங்களை, தொடர்ந்து செயல்படுத்த விரும்பும் திறமையான புதிய முதலீட்டாளர் உள்ள சூழலில் மேலும் பரிசீலிக்க வேண்டும் என்று பொருளாதார மற்றும் நிதிக் குழு கோரியது. கடன் வசூல், செலவுகள், காலக்கெடு, வாடிக்கையாளர்களுக்கான கடமைகள் ஆகியவற்றை மதிப்பிடுமாறும், செலுத்தப்படாத நிதிக் கடமைகளைப் புதிய முதலீட்டாளர் ஏற்கக்கூடிய ஏற்பாடுகளையும் ஆய்வு செய்யுமாறும் குழு கேட்டது.

வணிகச் சட்ட வரைவு 10 அத்தியாயங்களையும் 61 பிரிவுகளையும் கொண்டிருக்கும்; இது 2023ஆம் ஆண்டுச் சட்டத்தைவிட 22 பிரிவுகள் குறைவு. ஏழு வணிக நிபந்தனைகளை நீக்கவும், அவற்றில் ஐந்து சொத்து பரிவர்த்தனைத் தளங்கள் தொடர்பானவை; 12 நிர்வாக நடைமுறைகளில் நான்கை ஒழிக்கவும், மற்ற ஏழை எளிமைப்படுத்தவும் முன்மொழிகிறது. 12 நடைமுறைகளில் நான்கு என்பது தற்போதுள்ள நடைமுறைகளில் மூன்றில் ஒரு பங்காகும்.

தொடர்புடைய நிலக் கொள்கைத் தேர்வும் இன்னும் முடிவாகவில்லை: மாற்றப்பட்ட அல்லது ஏற்கெனவே உள்ள நிலப் பயன்பாட்டு உரிமைகளைப் பயன்படுத்தும் வணிக வீட்டுவசதித் திட்டங்களுக்கு 171/2024/QH15 தீர்மானத்தை நிரந்தரச் சட்டத்தில் இணைப்பதா அல்லது அந்தத் தீர்மானத்தின்கீழான முன்னோடித் திட்டத்தைத் தொடர்வதா என்பதே அது. இதில் ஒரு அணுகுமுறையை அரசு முடிவுசெய்ய வேண்டும் என்று குழு கேட்டது.

வாடகை வீடுகளுக்குத் தனி விதிகள்

வீட்டுவசதிச் சட்ட வரைவு வீடுகளை நான்கு வகைகளாகப் பிரிக்கும்: வணிக, வாடகை, அலுவல் பயன்பாடு மற்றும் கொள்கை சார்ந்த வீடுகள். இதில் 13 அத்தியாயங்களும் 130 பிரிவுகளும் இருக்கும்; 2023ஆம் ஆண்டுச் சட்டத்தைவிட 68 பிரிவுகள் குறைவு. வாடகை வீடுகளுக்கென புதிய தனி அத்தியாயம் சேர்க்கப்படும்.

வாடகைக்குத் தகுதியானவர்கள், அரசு மற்றும் தனியார் முதலீடு, திட்டத் தேவைகள், முதலீட்டு நடைமுறைகள், சலுகைகள், வாடகைத் தொகைகள், நிர்வாகம் ஆகியவற்றை வாடகை வீட்டு அத்தியாயம் உள்ளடக்கும். முதலீட்டாளர்கள் வாடகைதாரர்களுடன் வாடகையை ஒப்புக்கொள்ளலாம்; ஆனால் மாகாண மக்கள் குழு நிர்ணயிக்கும் வரம்பைத் தாண்டக் கூடாது.

கட்டுமான முதலீட்டை மீட்டெடுப்பது, பராமரிப்பு, செயல்பாடு, வரிகள், கட்டணங்கள், பிற நியாயமான செலவுகள், வணிகத் திட்டத்தின்கீழான லாபம் ஆகியவற்றைக் கணக்கில் கொண்டு வாடகையை நிர்ணயிக்க முன்மொழியப்பட்டுள்ளது. இது முதலீட்டாளர் வருமானத்தை, குடியிருப்பாளர்களிடம் வசூலிக்கப்படும் தொகைக்கான மாகாண வரம்புடன் இணைக்கிறது.

வணிக வீட்டுவசதி மேம்பாட்டாளர்கள் வாடகை அல்லது சமூக வீட்டுவசதி வழங்கும் கடமையை எவ்வாறு நிறைவேற்ற வேண்டும் என்பதை மாகாண அதிகாரிகள் தீர்மானிப்பார்கள்: திட்டத்துக்குள் நிலம் வழங்குவது, வேறு இடத்தில் நிலம் வழங்குவது அல்லது அதற்குச் சமமான தொகையைச் செலுத்துவது ஆகிய வழிகள் உள்ளன. பான் சி ஹியூ தலைமையிலான சட்டம் மற்றும் நீதிக் குழு, உள்கட்டமைப்புக்கான பங்களிப்புகள் உட்பட மேம்பாட்டாளர்களின் பொறுப்புகளை கவனமாகப் பரிசீலிக்க வேண்டும் என்று கேட்டது.

வீட்டுவசதி சட்ட வரைவு 21 நிர்வாக நடைமுறைகளில் 20ஐ உள்ளாட்சி அமைப்புகளுக்கு மாற்றுவதுடன், வணிக நிபந்தனைகளில் முக்கால் பங்கையும் நீக்கும். அலுவல் பயன்பாட்டு வீடுகளை குத்தகைக்கு விடும் நடைமுறையை கட்டுமான அமைச்சகம் தொடர்ந்து கையாளும். மிகவும் பின்தங்கிய மாவட்டங்கள், எல்லைப் பகுதிகள் அல்லது தீவுகளுக்கு நியமிக்கப்படும் அல்லது இடமாற்றப்படும் சில பணியாளர்களுக்கு அலுவல் வீட்டு வாடகையிலிருந்து விலக்கு அளிக்கப்படும்.

சமூக வீட்டுவசதி மறுவிற்பனை மற்றும் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு தகராறுகள்

சமூக வீட்டுவசதி வாங்கியவர்கள் முழுத் தொகையையும் செலுத்தி ஐந்து ஆண்டுகள் ஆன பிறகு மறுவிற்பனை செய்யலாம். அதற்கு உரிமைச் சான்றிதழ் பெற்றிருக்க வேண்டும்; மேலும், வாங்குபவர் சமூக வீட்டுவசதி வாங்கத் தகுதியானவராக இருக்க வேண்டும். எனவே, முழுக் கட்டணம் செலுத்தி முடித்த நாளிலிருந்து காலக்கெடு தொடங்கும்; அடுத்த வாங்குபவருக்கும் தகுதி நிபந்தனைகள் தொடர்ந்து பொருந்தும்.

தேசியப் பேரவையின் 201/2025/QH15 தீர்மானம் மற்றும் அரசின் 66.15/2026/NQ-CP தீர்மானத்தின்கீழான சமூக வீட்டுவசதி முன்னோடி நடவடிக்கைகளையும் இந்தச் சட்ட வரைவு இணைக்கும். ஆதரவு தவறாகப் பயன்படுத்தப்படுவதையும் வீட்டுவசதியில் ஊக வணிகம் செய்வதையும் தடுக்க, பயனாளிகளை வெளிப்படையாகச் சரிபார்க்க வேண்டும் என்று பான் சி ஹியூவின் குழு வலியுறுத்தியது.

மூன்றாம் தர நகர்ப்புறப் பகுதிகள் மற்றும் உள்ளடக்கப்பட்ட பிற பகுதிகளில், குடியிருப்பாளர்கள் வீடு கட்டுவதற்காக நிலத்தைப் பிரித்து மனைகளாக விற்க மேம்பாட்டாளர்களுக்கு எங்கு அனுமதி வழங்கலாம் என்பதை உள்ளாட்சி அதிகாரிகள் தீர்மானிப்பார்கள். நகர்ப்புறங்களில், குறிப்பாகப் பெரிய நகரங்களில், அந்த நடைமுறை மிகக் குறைவாகவே இருக்க வேண்டும் என்று குழு பரிந்துரைத்தது.

அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளை மறுமேம்படுத்துவது தொடர்பான விதிகள், நகர்ப்புறப் புதுப்பித்தல் மற்றும் சொத்துரிமைப் பாதுகாப்புடன் மறுகட்டுமானத்தை இணைக்கும். பராமரிப்பு நிதிகள், நிர்வாகக் குழுக்கள், வாகன நிறுத்துமிடங்கள், பொதுச் சொத்துக்கும் தனியார் சொத்துக்கும் இடையிலான எல்லை ஆகியவை தொடர்பான தகராறுகளுக்குத் தீர்வு காணுமாறு குழு கேட்டது.

மாவட்ட அல்லது மாகாண மக்கள் குழுத் தலைவர்களின் புகார் முடிவுகளுடன் குடியிருப்பாளர்கள் உடன்படாதபோது நீதிமன்றத்தில் சவால் செய்யும் வாய்ப்புடன், நிலத் தகராறுகளை அரசுத் தரப்பினர் தீர்ப்பதற்கு முன் கட்டாய சமரசம் செய்ய வேண்டும் என்றும் நிலச் சட்ட வரைவு முன்மொழிகிறது. அதிகாரி தகராறில் முடிவெடுப்பதற்கு முன், உடன்பாட்டை எட்டும் முயற்சியே சமரசம் ஆகும்.

மூன்று சட்ட மசோதாக்களிலும் முன்மொழியப்பட்டுள்ள நடைமுறை மாற்றங்கள் படிவங்களைச் சுருக்குவதைக் கடந்தவை: குடும்பங்கள் வெவ்வேறு பதிவுகளைப் பயன்படுத்தும்; முதலீட்டாளர்களுக்குப் புதிய கடமைகள் விதிக்கப்படும்; உள்ளாட்சி அதிகாரிகள் கூடுதல் முடிவுகளை எடுப்பார்கள். இந்த அதிகாரங்கள் பயன்படுத்தப்படுவதற்கு முன் இழப்பீடு, வாடிக்கையாளர் பணம், தகுதி, பொறுப்பு ஆகியவற்றுக்குத் துல்லியமான விதிகள் தேவை என்று குழுக்கள் வலியுறுத்துகின்றன.

முக்கிய அம்சங்கள்

• ஒவ்வொரு நிலப்பகுதிக்கும் நாடு முழுவதும் தனித்துவமான குறியீடு வழங்கப்படும்; மின்னணுச் சான்றிதழ்கள் காகித ஆவணங்களுக்கு இணையான சட்ட அங்கீகாரம் பெறும்.
• தரவுத்தளங்களில் ஏற்கெனவே உள்ள தகவல்களை அதிகாரிகள் கோர முடியாது.
• திட்ட நிலம் 60 மாதங்களுக்கு மேலாகப் பயன்படுத்தப்படாவிட்டால், அதிகரிக்கும் கட்டணமும் அரசு மீட்டெடுக்கும் நடவடிக்கையும் எதிர்கொள்ள நேரிடும்.
• நிலக் கையகப்படுத்தல், இழப்பீடு மற்றும் மறுகுடியேற்றம் தொடர்பாக வலுவான பாதுகாப்பு ஏற்பாடுகளைச் சட்டமியற்றுவோர் கோருகின்றனர்.
• சொத்து வணிகச் சட்ட வரைவு, ஒப்பந்த மதிப்பில் எஞ்சியுள்ள 5% தொகையைப் பாதுகாப்பதுடன் மின்னணு பரிவர்த்தனைகளையும் விரிவுபடுத்தும்.
• வாடகை வீடுகளுக்கான தனி அத்தியாயம், ஒப்புக்கொள்ளப்பட்ட வாடகையை மாகாண விலை வரம்புகளுடன் இணைக்கும்.
• சமூக வீட்டுவசதியை முழுக் கட்டணம் செலுத்தி ஐந்து ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு மறுவிற்பனை செய்யலாம்; அதற்கு உரிமைச் சான்றிதழும் தகுதியான வாங்குபவரும் அவசியம்.
• திருத்தப்பட்ட நிலச் சட்டத்தை 2026இல் இயற்ற இலக்கு நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது; 2027 பிப்ரவரி 28ஆம் தேதி தற்காலிகப் பிரிவுகள் காலாவதியாவதற்கு முன் அது நிறைவேற்றப்பட வேண்டும்.