சீனாவில் கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகளின் விற்பனை விதிகள் விரிவாக்கம்; கட்டுமான நிதிச் சுமை வாங்குபவர்களிடமிருந்து மாறுகிறது

புதிய வீட்டை வாங்குவதற்கான விதிகளை 20-க்கும் மேற்பட்ட நகரங்கள் மாற்றியமைக்கின்றன

புதிய வீடுகளைக் கட்டுவதற்கான செலவு மற்றும் அபாயத்தின் பெரும்பகுதியை வாங்குபவர்களிடமிருந்து கட்டுநிறுவனங்கள் மற்றும் வங்கிகளுக்கு மாற்றும் நடவடிக்கையை சீனா முன்னெடுத்து வருகிறது. 2026 ஆகஸ்ட் 28 அன்று வெளியிடப்பட்ட தேசியக் கொள்கையைத் தொடர்ந்து, 20-க்கும் மேற்பட்ட நகரங்கள் வீட்டு விற்பனைச் சீர்திருத்தங்களுக்கான விரிவான விதிகளை அறிமுகப்படுத்தியுள்ளன. கட்டி முடிக்கப்படாத அடுக்குமாடி வீடுகளை விற்பனை செய்யும் காலத்தைத் தள்ளிவைப்பது, வாங்குபவர்களின் பணத்தின் மீதான கட்டுப்பாட்டை இறுக்குவது, கட்டுமானம் முடிந்த பிறகே விற்பனையை ஊக்குவிப்பது ஆகியவை இந்த மாற்றங்களில் அடங்கும்.

ஹுபே மாகாணத்தின் ஜிங்மென் நகரம் கடுமையான அணுகுமுறையைக் கடைப்பிடித்துள்ளது: ஆகஸ்ட் 28-க்குப் பிறகு புதிதாக ஒதுக்கப்பட்ட நிலங்களில் மேற்கொள்ளப்படும் வீட்டுத் திட்டங்கள், கொள்கையளவில், கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகளாக விற்கப்பட வேண்டும். இந்த முறையைத் தேர்ந்தெடுக்கும் கட்டுநிறுவனங்கள் ஆரம்பத்தில் நில விலையில் குறைந்தது 50 சதவீதத்தைச் செலுத்த வேண்டும். மீதமுள்ள தொகையை இரண்டு ஆண்டுகள் வரை தவணைகளில் செலுத்தலாம்.

சீனா குறியீட்டுக் கழகத்தின் கண்காணிப்பின்படி, பெய்ஜிங், ஷாங்காய், குவாங்சோ, ஷென்ஜென், வுஹான், ஹாங்சோ உள்ளிட்ட நகரங்கள் அமலாக்க விதிகளை வெளியிட்டுள்ளன. நான்சாங், மியான்யாங், லூச்சோ ஆகிய நகரங்களும் முன்மொழியப்பட்ட நடவடிக்கைகள் குறித்து பொதுமக்களின் கருத்துகளைக் கேட்டுள்ளன.

இந்த மாற்றங்கள் சீனாவின் வீட்டு சந்தையில் உள்ள அடிப்படைக் குறைபாட்டைச் சரிசெய்வதை நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளன. முன்விற்பனை முறையில், கட்டுமானம் முடிவடைவதற்கு முன்பே குடும்பங்கள் அடுக்குமாடி வீடுகளை வாங்குகின்றன; அவர்களின் செலுத்துதல்கள் கட்டுமானத்துக்கு நிதியளிக்க உதவுகின்றன. கட்டுநிறுவனத்திடம் பணம் தீர்ந்துவிட்டால், ஏற்கெனவே வாங்க ஒப்புக்கொண்ட வீட்டுக்காகக் குடும்பங்கள் நீண்ட காலம் காத்திருக்க நேரிடலாம்.

புதிய அணுகுமுறை மூன்று மாற்றங்களை இணைக்கிறது: விற்பனையைப் பின்னர் தொடங்குவது, ஒவ்வொரு திட்டத்துக்கும் தனி நிறுவனத்தைப் பொறுப்பாக்குவது, திட்ட நிதியைக் கண்காணிக்க ஒரு முன்னணி வங்கியை நியமிப்பது. கட்டுமானத்துக்காக ஒதுக்கப்பட்ட பணம் அந்த வீடுகளைக் கட்டுவதற்கே பயன்படுத்தப்படுவதை உறுதிசெய்வதே இவற்றின் நோக்கம்.

உள்ளூர் விதிகளின் விவரங்கள் முக்கியம். கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீட்டுத் திட்டங்களுக்கு முன்பணத்தை, ஷென்ஜென் வாங்கும் விலையில் 3 சதவீதமாகவும், பெய்ஜிங் 1 சதவீதமாகவும், குவாங்சோ 5 சதவீதமாகவும் வரையறுத்துள்ளன. புதிதாக முன்விற்பனை அனுமதி பெற்ற திட்டங்களுக்கான அடமானக் கடன் வழங்கலை, கட்டி முடிக்கப்பட்டதாக அதிகாரபூர்வமாகப் பதிவு செய்யப்பட்ட பிறகே வழங்கும் வகையில் நான்ஜிங்கும் ஜின்ஹுவாவும் மாற்றியுள்ளன.

தேசியக் கொள்கையில் செய்யப்பட்ட மாற்றங்கள்

வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற-கிராமப்புற மேம்பாட்டு அமைச்சகம், இயற்கை வளங்கள் அமைச்சகம், தேசிய நிதி ஒழுங்குமுறை நிர்வாகம் ஆகியவை இணைந்து, வணிக வீட்டு விற்பனை முறையை மேம்படுத்துவதற்கான அறிவிப்பை வெளியிட்டன. முன்விற்பனை நிதியைப் பாதுகாப்பது, வீடுகளை ஒப்படைப்பதில் ஏற்படும் அபாயங்களைக் குறைப்பது, கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகளின் விற்பனையைப் படிப்படியாக விரிவுபடுத்துவது ஆகியவற்றை அது வலியுறுத்துகிறது.

முன்விற்பனை முறையைத் தொடரும் திட்டங்களுக்கு, கட்டுமானத்தில் உயர்ந்த கட்டுப்பாடு விதிக்கப்பட்டுள்ளது: ஒவ்வொரு கட்டடத்தின் பிரதான கட்டமைப்பும் மேல்தளத்தை எட்டியிருக்க வேண்டும். எளிமையாகச் சொன்னால், அந்தக் கட்டடத்தில் உள்ள அடுக்குமாடி வீடுகளை முன்விற்பனை செய்ய முன், அதன் கட்டமைப்புப் பணி மேல்மட்டம் வரை நிறைவடைந்திருக்க வேண்டும். உட்புறப் பணிகள், உபகரணப் பொருத்துதல் மற்றும் பிற பணிகள் அதன் பிறகும் தொடரலாம்.

இந்த அறிவிப்பு அமலுக்கு வருவதற்கு முன்பு கட்டுமானத் திட்டமிடல் அனுமதி பெற்ற திட்டங்களுக்கும் இடைக்கால ஏற்பாடு வழங்குகிறது. அவற்றின் முன்விற்பனை நிபந்தனைகளும் முன்விற்பனைப் பணத்தின் மேற்பார்வையும் முந்தைய கொள்கைகளின்படியே தொடரும். நிலம் ஒதுக்கப்பட்ட காலம், அனுமதிகள் பெறப்பட்ட காலம் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் உள்ளூர் விதிகள் மேலும் விரிவான பிரிவுகளைச் சேர்க்கின்றன.

வீட்டை ஒப்படைக்கும் நேரத்திலேயே வாங்குபவர்கள் சொத்து உரிமைச் சான்றிதழ்களையும் பெற வேண்டும் என அதிகாரிகள் விரும்புகின்றனர். இதற்கு கட்டுமான அனுமதி, விற்பனை நிர்வாகம், சொத்துப் பதிவு ஆகியவற்றுக்கு இடையே நெருக்கமான ஒருங்கிணைப்பு தேவை. இதனால் நேரடியாக வீட்டை ஒப்படைப்பதும் சட்டப்பூர்வ உரிமை ஆவணங்களை வழங்குவதும் ஒரே நேரத்தில் நடைபெறலாம்.

உள்ளூர் காலக்கெடுவுக்கு ஏற்ப அமலாக்கம்

சீர்திருத்தங்கள் அனைத்திலும் ஆகஸ்ட் 28 ஒரு எல்லைக் தேதியாக உள்ளது. ஆனால் நகரங்கள் அதை வெவ்வேறு கட்டங்களின் அடிப்படையில் நடைமுறைப்படுத்துகின்றன. சில விதிகள் நில ஒதுக்கீட்டு அறிவிப்பு தேதியையும், மற்றவை திட்டமிடல் அனுமதி, முன்விற்பனை அனுமதி அல்லது புதிய கடன் ஒப்பந்த தேதியையும் அடிப்படையாகக் கொள்கின்றன. எனவே, ஒரு திட்டத்துக்குப் பொருந்தும் விதிகளை அதன் ஆவணங்களே தீர்மானிக்கின்றன.

அமலாக்கத்தின் முக்கியக் கட்டங்கள்:

• 2026 ஆகஸ்ட் 28: தேசியச் சீர்திருத்தத் தொகுப்பு, முன்விற்பனையை இறுக்கவும் கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகளின் விற்பனையை அதிகரிக்கவும் தேவையான கட்டமைப்பை நிறுவுகிறது.
• அக்டோபர் 15: ஷென்ஜென் தனது விதிகளை வெளியிடுகிறது; ஹாங்சோ சோதனை அடிப்படையிலான அமலாக்க நடவடிக்கைகளை அறிவிக்கிறது.
• அக்டோபர் 27: ஜின்ஹுவா உடனடியாக அமலுக்கு வரும் உள்ளூர் விதிகளை வெளியிடுகிறது.
• அக்டோபர் 29: சாங்ஷா தனது அமலாக்க நடவடிக்கைகளை வெளியிடுகிறது.
• அக்டோபர் 31: நான்ஜிங்கில் ஐந்து துறைகள் ஒன்பது பகுதிகளையும் 19 கொள்கைகளையும் உள்ளடக்கிய சோதனை விதிகளை வெளியிடுகின்றன; அவை உடனடியாக அமலுக்கு வருகின்றன.
• நவம்பர் 3: ஆகஸ்ட் 28 கட்டமைப்பின் கீழ், கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகளின் விற்பனைக்கு முன்னுரிமையளித்து, பெய்ஜிங் தனது முதல் குடியிருப்பு நிலத்தை விற்பனை செய்கிறது.

இடைக்காலக் கால அவகாசங்கள் தொடக்க அமலாக்கத்துக்குப் பிறகும் நீடிக்கின்றன. ஏற்கெனவே நிலம் வைத்திருப்பினும் திட்டமிடல் அனுமதி பெறாத சில திட்டங்கள், மதிப்பாய்வு மற்றும் மேம்பட்ட கண்காணிப்புக்கு உட்பட்டு, 2027 இறுதி வரை முந்தைய முன்விற்பனை நிபந்தனைகளின் கீழ் விண்ணப்பிக்க நான்ஜிங் அனுமதிக்கிறது. சாங்ஷாவும் 2027 வரை இதேபோன்ற வழியை வழங்குகிறது. தீர்க்கப்படாத வரலாற்றுப் பிரச்சினைகள் உள்ள சில நகர்ப்புறப் புதுப்பிப்புத் திட்டங்கள் மற்றும் பிற திட்டங்களுக்கு இந்தக் காலத்தை 2028 இறுதி வரை நீட்டிக்கிறது.

கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகளுக்கும் முன்பணம் செலுத்தலாம்

கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீட்டு விற்பனை என்றால், சொத்து தேவையான கட்டுமான நிறைவு நிலையைக் கடந்த பிறகு முக்கிய விற்பனைப் பரிவர்த்தனை நடைபெறும். இருப்பினும், கட்டுநிறுவனம் கட்டுமான அனுமதி பெற்ற பிறகு சிறிய தொகையை முன்பணமாகச் செலுத்த சில நகரங்கள் அனுமதிக்கின்றன. முழு முன்விற்பனைத் தொகையைவிடக் குறைந்த ஆரம்ப நிதிப் பொறுப்புடன், எதிர்கால வாங்குதலை இந்த முன்பணம் உறுதிசெய்கிறது.

மொத்த வீட்டு விலையில் 3 சதவீதம் வரை முன்பணம் செலுத்த ஷென்ஜென் அனுமதிக்கிறது. ஷாங்காயிலும் இதே உச்சவரம்பு உள்ளது. பெய்ஜிங் முன்பணத்தை 1 சதவீதமாக வரையறுக்கிறது; குவாங்சோ, ஹாங்சோ, வுஹான், செங்டு, சாங்ஷா ஆகிய நகரங்கள் பொதுவாக 5 சதவீத வரம்பைப் பயன்படுத்துகின்றன. நான்ஜிங்கும் பொதுவாக அதை 5 சதவீதமாக வரையறுக்கிறது; ஜின்ஹுவா 5 சதவீத உச்சவரம்பை நிர்ணயித்துள்ளது.

20 லட்சம் யுவான் விலையுள்ள ஒரு அடுக்குமாடி வீட்டுக்கு, இந்த வரம்புகள் 1 சதவீதத்தில் 20,000 யுவான், 3 சதவீதத்தில் 60,000 யுவான், 5 சதவீதத்தில் 100,000 யுவான் என அமையும். அதே விலையுள்ள வீட்டுக்கு, குவாங்சோவில் அனுமதிக்கப்படும் முன்பணம் பெய்ஜிங்கைவிட ஐந்து மடங்கு அதிகம்.

கட்டி முடித்து வீட்டை ஒப்படைக்கும் வரை முழு முன்பணமும் கண்காணிக்கப்படும் கணக்கில் இருக்க வேண்டும் என சாங்ஷா கட்டாயப்படுத்துகிறது. தொகை, விற்பனை விலை, ஒப்படைப்பு தேதி, ஒப்பந்தத்தை நிறைவேற்றத் தவறினால் யாருக்குப் பொறுப்பு ஆகியவற்றை முன்பண ஒப்பந்தங்களில் குறிப்பிட வேண்டும் என நான்ஜிங் கோருகிறது. ஒப்படைப்பு நிபந்தனைகள் பூர்த்தியாகும் வரை அதன் முன்பணங்களும் கண்காணிப்பில் இருக்கும்.

விற்பனை தொடங்குவதற்கு முன் கடைப்பிடிக்க வேண்டிய இறுதிக் கட்டங்களை நகர விதிகள் வெவ்வேறாக நிர்ணயிக்கின்றன. கட்டுமான நிறைவு ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்டதை அதிகாரபூர்வமாகப் பதிவு செய்ய வேண்டும் என சாங்ஷா கோருகிறது. ஆரம்ப சொத்துப் பதிவும் விற்பனைத் திட்டத்தைப் பதிவு செய்வதும் ஜின்ஹுவாவின் நிபந்தனைகள். நில விற்பனை நிபந்தனைகளில் அவ்வாறு குறிப்பிடப்பட்டிருந்தால், கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகளை விற்பது ஷென்ஜெனில் கட்டாயமாகும்; இல்லையெனில், புதிதாக ஒதுக்கப்படும் குடியிருப்பு நிலங்களுக்கு இந்த முறையைப் பின்பற்ற அதன் கொள்கை ஊக்குவிக்கிறது.

முன்விற்பனைக்கு அதிகக் கட்டுமானம், நெருக்கமான ஆய்வு

தேசிய அளவிலான கட்டடத்தின் பிரதான கட்டமைப்பு மேல்தளத்தை எட்டியிருக்க வேண்டும் என்ற நிபந்தனையை சாங்ஷா துல்லியமான கட்டுமானச் சோதனையாக மாற்றியுள்ளது. கட்டடத்தின் மேல்தளக் கான்கிரீட் வார்ப்பை முடித்து, ஐந்து தரப்பினர் கையொப்பமிட்டு முத்திரையிட்ட கட்டமைப்புத் தர ஏற்றுக்கொள்ளல் பதிவைச் சமர்ப்பிக்க வேண்டும். அந்த ஐந்து தரப்பினர்: கட்டுநிறுவனம், நில ஆய்வாளர், வடிவமைப்பாளர், ஒப்பந்ததாரர், கட்டுமான மேற்பார்வையாளர்.

பிரதான கட்டமைப்பின் கான்கிரீட் கூரை மட்டம் முடிக்கப்பட்டு, இந்த ஐந்து தரப்பினரின் ஏற்றுக்கொள்ளலைப் பெற்றிருக்க வேண்டும் என ஜின்ஹுவாவும் இதேபோன்ற நிபந்தனையை விதிக்கிறது. ஒவ்வொரு முன்விற்பனை விண்ணப்பமும் குறைந்தது 5,000 சதுர மீட்டர் பரப்பை உள்ளடக்க வேண்டும்; முழுக் கட்டடத்துக்கும் குறைவான பரப்பை உள்ளடக்க முடியாது.

புதிய உள்ளூர் ஏற்பாடுகளின்படி, வாங்குபவர்களின் முன்பணங்களும் அடமானக் கடன் தொகைகளும் கண்காணிக்கப்படும் கணக்குகளில் செலுத்தப்பட வேண்டும். கட்டுமான நிறைவு ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்டுப் பதிவு செய்யப்படுவதுடன், வீடு ஒப்படைப்பதற்கான நிபந்தனைகளைப் பூர்த்தி செய்யும் வகையில் பயன்பாட்டு வசதிகளும் பிற ஆதரவு வசதிகளும் அமைக்கப்பட்ட பிறகே கண்காணிப்பை நீக்க வேண்டும் என ஜின்ஹுவா கோருகிறது. நீர், மின்சாரம், எரிவாயு போன்ற சேவைகள் செயல்படுவதையும் கட்டுமான நிறைவையும் கண்காணிப்பிலிருந்து விடுவிப்பதற்கான நிபந்தனைகளாகச் சாங்ஷாவும் குறிப்பிடுகிறது.

பழைய திட்டங்களுக்கு வேறுபட்ட அணுகுமுறை உள்ளது. ஏற்கெனவே கட்டுமானத்தில் உள்ள தகுதியான திட்டங்கள் முந்தைய முன்விற்பனை விதிகளின்படி தொடர பெய்ஜிங், குவாங்சோ, தியான்ஜின் ஆகியவை அனுமதிக்கின்றன. ஷென்ஜென் மற்றும் ஷாங்காய் தங்கள் நடவடிக்கைகளை அறிவித்தபோது, ஏற்கெனவே உள்ள திட்டங்களுக்கான விரிவான அணுகுமுறை குறித்து மேலதிக ஆய்வுக்காக விட்டுவைக்கப்பட்டது.

நிலக் கட்டணம் செலுத்துவதில் கூடுதல் நெகிழ்வு

வீடுகளைத் தாமதமாக விற்கும் கட்டுநிறுவனங்கள், பெரும்பாலான விற்பனைப் பணத்தைப் பெறுவதற்கு முன்பே கட்டுமானத்தின் நீண்ட காலகட்டத்துக்கான நிதியை ஏற்பாடு செய்ய வேண்டும். தொடக்கத்தில் தேவைப்படும் பணத்தைக் குறைப்பதற்காக, நிலத்துக்கான கட்டணத்தைச் செலுத்த கூடுதல் கால அவகாசத்தைப் பல நகரங்கள் வழங்குகின்றன.

கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீட்டு திட்டங்களுக்கு ஆரம்பத்தில் நில விலையில் குறைந்தது 50 சதவீதத்தைச் செலுத்த வேண்டும் என ஜிங்மென் கோருகிறது; மீதியை இரண்டு ஆண்டுகளுக்குள் செலுத்தலாம். தகுதியான திட்டங்களுக்கு நிலுவைத் தொகையைச் செலுத்த பெய்ஜிங்கும் ஹாங்சோவும் இரண்டு ஆண்டுகள் வரை அனுமதிக்கின்றன.

புதிதாக ஒதுக்கப்படும் குடியிருப்பு நிலங்களுக்கு ஆரம்பக் கட்டணமாக 50 சதவீதத்தை ஷென்ஜென் நிர்ணயித்துள்ளது. மீதித் தொகையைப் பொதுவாக ஓராண்டுக்குள் செலுத்த வேண்டும்; சிறப்புத் திட்டங்களுக்கு இதை இரண்டு ஆண்டுகள் வரை நீட்டிக்கலாம். ஆரம்ப நிலப் பதிவு செய்வதற்கு முன்பும், முதல் தொகுப்பு வீடுகளுக்கான முன்விற்பனை அனுமதிகளைப் பெறுவதற்கு முன்பும் நிலத்தின் முழு விலையையும் கட்டுநிறுவனங்கள் செலுத்த வேண்டும்.

நில ஒதுக்கீட்டு ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திட்ட 30 நாட்காட்டி நாட்களுக்குள் நில விலையில் குறைந்தது பாதியைச் செலுத்த வேண்டும் என நான்ஜிங் கோருகிறது. தவணைக் காலத்தில் வட்டி இல்லாமல், மீதியை இரண்டு ஆண்டுகளுக்குள் செலுத்தலாம். குறைந்தது 50 சதவீதத்தை ஆரம்பத்தில் செலுத்தி, மீதியை வட்டி இல்லாமல் இரண்டு ஆண்டுகளுக்குள் செலுத்த ஜின்ஹுவாவும் அனுமதிக்கிறது. வட்டியில்லாத தவணைகளைச் செலுத்தவும், கட்டுமான அனுமதி நடைமுறைகளை முன்கூட்டியே தொடங்க நில ஒதுக்கீட்டு ஒப்பந்தங்களைப் பயன்படுத்தவும் சாங்ஷா நிறுவனங்களை அனுமதிக்கிறது.

இந்த ஏற்பாடுகள் நிதி நிவாரணத்தை விற்பனைக்கான கடுமையான நிபந்தனைகளுடன் இணைக்கின்றன. நிலத்துக்கான தொகையைச் செலுத்த கட்டுநிறுவனத்துக்கு அவகாசம் கிடைக்கிறது; அதேவேளையில், வாங்குபவர்களிடமிருந்து கணிசமான தொகையைப் பெறுவதற்கு முன் கட்டுமானத்துக்கு நிதியளிக்கும் பொறுப்பு அதிகரிக்கிறது.

ஒரு திட்ட நிறுவனம், ஒரு முன்னணி வங்கி

நிறுவனம் மற்றும் வங்கிகள் தொடர்பான மாற்றங்கள் எவ்வாறு செயல்பட வேண்டும் என்பதை நான்ஜிங்கின் விதிகள் விளக்குகின்றன. ஒவ்வொரு திட்ட நிறுவனமும் கட்டுமானம், தரம், பாதுகாப்பு, ஒப்படைப்பு ஆகியவற்றுக்கான தனித்த சட்டப்பூர்வப் பொறுப்புகளைக் கொண்டிருக்கும். வீடுகள் ஒப்படைக்கப்படும் முன், அதன் தாய் நிறுவனம் அல்லது முதலீட்டாளர்கள் விற்பனை அல்லது நிதிப் பணத்தை வேறு நோக்கத்துக்கு மாற்றுவது, முறையற்ற வகையில் மூலதனத்தைத் திரும்பப் பெறுவது அல்லது முன்கூட்டியே ஈவுத்தொகை பெறுவது தடைசெய்யப்பட்டுள்ளது.

முன்னணி வங்கி என்றும் அழைக்கப்படும் முதன்மை வங்கி, நிதி ஒருங்கிணைப்பாளராகச் செயல்படும். அது தனியாகக் கடன் வழங்கலாம் அல்லது மேம்பாட்டுக் கடன் வழங்க வங்கிக் குழுவை ஒருங்கிணைக்கலாம். மேம்பாட்டுக் கடன்கள், கட்டுநிறுவனத்தின் சொந்த நிதி, கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகளின் விற்பனை வருவாய் உள்ளிட்ட திட்டத்தின் பணம் அந்த வங்கியில் உள்ள கணக்குகள் மூலம் நிர்வகிக்கப்பட வேண்டும் என நான்ஜிங் கோருகிறது.

ஆகஸ்ட் 28-க்குப் பிறகு புதிய மேம்பாட்டுக் கடன் ஒப்பந்தங்களில் கையெழுத்திடும் திட்டங்களுக்கு ஒருங்கிணைந்த முன்னணி வங்கிக் கணக்கு நிர்வாகத்தை ஜின்ஹுவா செயல்படுத்துகிறது. புதிய திட்டங்களின் நிதி, முன்னணி வங்கியில் உள்ள பிரத்யேகக் கணக்குகளில் சேர்க்கப்பட வேண்டும் என சாங்ஷாவும் கோருகிறது.

நோக்கம் நடைமுறைக்கு உகந்தது: ஒரு திட்டத்துக்காகக் கடன் வாங்கப்பட்ட அல்லது வசூலிக்கப்பட்ட பணம் அந்தத் திட்டத்துக்கே கிடைக்க வேண்டும். அனைத்து வீடுகளையும் ஒப்படைத்த பிறகு மூடப்பட விரும்பும் திட்ட நிறுவனம், தர உத்தரவாதங்களுக்குப் பொறுப்பான சட்டப்பூர்வ அமைப்பை அடையாளம் காட்ட வேண்டும் அல்லது கட்டுமானத் தரக் காப்பீடு பெற வேண்டும் என்றும் நான்ஜிங் கோருகிறது.

அடமானக் கடன் வழங்கும் காலம் நிதிச் சமன்பாட்டை மாற்றுகிறது

2026 ஆகஸ்ட் 28-க்குப் பிறகு முன்விற்பனை அனுமதி பெறும் திட்டங்களுக்கான தனிநபர் வீட்டு அடமானக் கடன்கள், கட்டி முடிக்கப்பட்டதாக அதிகாரபூர்வமாகப் பதிவு செய்த பிறகே வழங்கப்பட வேண்டும் என நான்ஜிங் கோருகிறது. கடன் வழங்குநர் அதன் பிறகு அந்தப் பணத்தை கண்காணிக்கப்படும் கணக்கில் செலுத்துவார். எல்லைத் தேதியன்றோ அதற்கு முன்போ அனுமதி பெற்ற திட்டங்கள் முந்தைய கடன் விதிகளின்படியே தொடரும்.

வீட்டுவசதி வருங்கால வைப்பு நிதி அமைப்பின் வழியாக வழங்கப்படும் கடன்கள் உட்பட, புதிதாக அனுமதி பெறும் திட்டங்களுக்கு இதேபோன்ற மாற்றத்தை ஜின்ஹுவா செய்கிறது. இந்த அமைப்பு, பணியாளர்கள் மற்றும் நிறுவனங்களின் பங்களிப்புடன் தொடர்புடைய வீட்டு நிதியை வழங்குகிறது. ஆகஸ்ட் 28-க்கு முன் திட்டமிடல் அனுமதி பெற்று, ஏற்கெனவே ஓரளவு முன்விற்பனை அனுமதியும் பெற்றிருந்த தகுதியான திட்டங்களுக்கான தனிநபர் அடமான ஏற்பாடுகள் முந்தையபடியே தொடரும் என சியான் அறிவித்துள்ளது.

அடமானத் தொகையைப் பின்னர் வழங்குவது, கட்டுமானத்துக்கான முந்தைய பண ஆதாரங்களில் ஒன்றை நீக்குகிறது. அதற்குப் பதிலாக, கட்டுமான காலத்தின் பெரும்பகுதிக்கான செலவை மேம்பாட்டுக் கடன்கள் ஏற்க வேண்டும். எனவே, கட்டுமான அட்டவணைக்கு ஏற்ற கடன் காலவரம்புகள் தேவை என்றும், கட்டுமான நிறைவு பதிவு செய்யப்பட்ட பிறகே பொதுவாக முதல் அசல் தொகையைத் திருப்பிச் செலுத்த வேண்டிய நிலை இருக்க வேண்டும் என்றும் நான்ஜிங் கோருகிறது. கடன்கள் கட்டங்களாக வழங்கப்பட்டு, ஒப்பந்ததாரர்கள் மற்றும் கட்டுமானப் பொருள் வழங்குநர்களுக்கான கொடுப்பனவுகள் உட்பட திட்டக் கட்டுமானச் செலவுகளுக்குப் பயன்படுத்தப்படுகின்றன.

கட்டுமான நிறைவைப் பதிவு செய்த பிறகே மேம்பாட்டுக் கடன்களின் முதல் அசல் தொகையைத் திருப்பிச் செலுத்த வேண்டும் என சாங்ஷாவும் தாமதப்படுத்துகிறது. இந்த ஒருங்கிணைந்த மாற்றம், கட்டுமானக் காலத்துக்கான நிதியை யார் ஏற்கிறார்கள் என்பதில் மாற்றத்தை ஏற்படுத்துகிறது: வாங்குபவர்களின் அடமானக் கடன் தொகை வழங்கப்படுவதற்கு முன், அதன் பெரும்பகுதியை கட்டுநிறுவனங்களும் அவற்றின் வங்கிகளும் ஏற்கின்றன.

வங்கி உத்தரவாதங்கள் மற்றொரு வகை நெகிழ்வை வழங்குகின்றன. கண்காணிக்கப்படும் முன்விற்பனை நிதியின் ஒரு பகுதியை மாற்றுவதற்கு அவற்றைப் பயன்படுத்துவதை வுஹான் ஆதரிக்கிறது. முந்தைய முன்விற்பனைக் கொள்கைகளின் கீழுள்ள திட்டங்களுக்கு, கட்டுமானம் மற்றும் ஒப்படைப்புக்குத் தேவையான நிதியில் 30 சதவீதம் வரை மட்டுமே இவ்வாறு மாற்ற ஜின்ஹுவா அனுமதிக்கிறது. கண்காணிப்பில் வைக்க வேண்டிய பணத்தின் ஒரு பகுதிக்குப் பதிலாக, வங்கி செலுத்துவதாக அளிக்கும் உறுதிமொழியே வங்கி உத்தரவாதம்.

அடமானம் உள்ள கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகளை விற்க நான்ஜிங் வழிவகுக்கிறது

கட்டுநிறுவனத்தின் நிலம் அல்லது கட்டுமானத்தின் மீது அடமானம் தொடர்ந்து இருந்தாலும், கட்டி முடிக்கப்பட்ட தகுதியான வீடுகளை விற்க நான்ஜிங் அனுமதிக்கிறது; இதற்குக் கட்டுநிறுவனம், அசல் அடமான வங்கி, வாங்குபவர் ஆகியோர் ஒப்புக்கொள்ள வேண்டும். இது ஒரு பணப்புழக்கச் சிக்கலைச் சரிசெய்கிறது: சொத்து விற்பனைப் பரிவர்த்தனைக்காக நீக்க வேண்டிய கடனைத் திருப்பிச் செலுத்த, விற்பனை வருவாய் கட்டுநிறுவனத்துக்குத் தேவைப்படலாம்.

வாங்குபவரின் பணம் கண்காணிக்கப்படும் கணக்கில் செலுத்தப்படும். அந்தக் கணக்கை மேற்பார்வையிடும் அமைப்பு முதலில் அசல் அடமான வங்கிக்குக் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தும்; அதன் பிறகு நிலம் அல்லது கட்டுமானத்தின் மீதான அடமானம் நீக்கப்படும். இந்த ஏற்பாடு கடனைத் தீர்ப்பதற்கும் விற்பனையை நிறைவு செய்வதற்கும் கட்டுப்படுத்தப்பட்ட வரிசையை உருவாக்குகிறது.

அடமானம் வைத்திருப்பவரின் ஒப்புதலுடன், அடமானம் உள்ள வீடுகளின் விற்பனைக்கும் தகுதியான சந்தர்ப்பங்களில் சாங்ஷா அனுமதிக்கிறது. அடமானம் இருப்பதை ஒப்பந்தங்கள் வெளிப்படுத்தி, அதை ரத்துசெய்வதற்கான காலக்கெடுவை உறுதியளிக்க வேண்டும். விற்பனை ஒப்பந்தத்தைப் பதிவு செய்து நிறைவு செய்வதற்கு முன் அடமானம் ரத்துசெய்யப்பட வேண்டும்.

நில விற்பனைச் செயல்முறையின்போதே திட்டமிடல் முன்மொழிவுகளை முன்கூட்டியே மதிப்பாய்வு செய்வதுடன் இந்த அணுகுமுறையையும் நான்ஜிங் இணைக்கிறது. ஏலம் வென்றவரின் முன்மொழிவு ஏற்கெனவே மதிப்பாய்வு செய்யப்பட்டு மாற்றமின்றி இருந்தால், பரிவர்த்தனை உறுதிப்படுத்தல் ஆவணத்தைப் பயன்படுத்தி தொடர்புடைய திட்டமிடல் அனுமதிகளுக்கு நேரடியாக விண்ணப்பிக்கலாம். கட்டம் கட்டமாக விற்பனை செய்வதற்கான விரிவான ஏற்பாடுகள், கட்டுமான நிறைவைப் படிப்படியாக ஏற்றுக்கொள்வது உள்ளிட்ட சில நடைமுறைகளுக்கு இன்னும் கூடுதல் அமலாக்க நடவடிக்கைகள் தேவைப்படுகின்றன.

வீட்டு விநியோகத்திலும் வாங்குபவர்களிடமும் ஏற்படும் மாற்றங்கள்

வீட்டுவசதி அமைச்சகத்தின் கொள்கை ஆய்வு மையத்தின் துணை இயக்குநர் பு ஜான் கூறுகையில், கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீட்டு விற்பனையும் உயர்த்தப்பட்ட முன்விற்பனை நிபந்தனைகளும் குறுகிய காலத்தில் புதிய வீடுகள் சந்தைக்கு வருவதைத் தள்ளிப்போடலாம். விற்கப்படாத வீடுகளைக் குறைக்க நகரங்கள் முயற்சிக்கும் காலகட்டத்தில், புதிய வீடுகள் சந்தைக்கு வருவது மெதுவாவது தேவைக்கும் விநியோகத்துக்கும் இடையிலான சமநிலையை மேம்படுத்தும் வழியாக இருக்கலாம் என அவர் கருதுகிறார்.

நீண்டகால விற்பனைச் சரிவைத் தொடர்ந்து இந்தச் சீர்திருத்தங்கள் வந்துள்ளன. சீனாவின் 100 முன்னணி கட்டுநிறுவனங்கள் 2025 ஆகஸ்டில் 207 பில்லியன் யுவான் மதிப்பிலான புதிய வீடுகளை விற்பனை செய்தன; இது முந்தைய ஆண்டைவிட 17.6 சதவீதம் குறைவு. அப்போது ஆறு மாத விற்பனைச் சரிவு நிலவியது. விலைக் குறைப்புகளும் வாங்கும் விதிகளைத் தளர்த்தியதும் பரவலான தேவையை மீட்டெடுக்கப் போதவில்லை.

பின்னர் சந்தைச் செயல்பாடு சீரற்ற வகையில் மேம்பட்டது. 2026-இன் மார்ச் மாத மறுவிற்பனை மீட்சி காலத்தில், மார்ச் 1 முதல் 23 வரை ஷாங்காயில் சுமார் 22,000 ஏற்கெனவே உள்ள வீடுகள் விற்பனையானது; முதல் மூன்று வாரங்களில் நான்ஜிங்கில் 5,789 பரிவர்த்தனைகள் பதிவாகின. அந்தப் புள்ளிவிவரங்கள் ஏற்கெனவே உள்ள வீடுகளின் வாங்குதலைக் குறிக்கின்றன; தற்போதைய சீர்திருத்தங்கள் புதிதாகக் கட்டப்படும் வீடுகளுக்கு கட்டுநிறுவனங்கள் எவ்வாறு நிதியளித்து விற்பனை செய்கின்றன என்பதை மாற்றுகின்றன.

புதிய திங்குவா பல்கலைக்கழகத்தின் ரியல் எஸ்டேட் ஆய்வு மைய இயக்குநர் வு ஜிங் கூறுகையில், முன்விற்பனை முறை கட்டுநிறுவனங்கள் விற்பனை வேகத்துக்கும் அளவுக்கும் முன்னுரிமை கொடுக்க ஊக்குவித்தது. கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகளை விற்பதற்கு, கட்டுநிறுவனங்கள் தங்கள் சொந்த மூலதனத்தையும் திட்ட நிதியையும் அதிகம் சார்ந்திருக்க வேண்டும்; இதனால் ஒவ்வொரு நிலத்தின் முதலீட்டு வாய்ப்புகளும் அதிக முக்கியத்துவம் பெறுகின்றன.

குவாங்டாங் வீட்டுவசதிக் கொள்கை ஆய்வு மையத்தின் தலைமை ஆய்வாளர் லி யுஜியா கூறுகையில், கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகளைப் பார்வையிட வாங்குபவர்களை அனுமதிப்பது, தரம், சொத்து நிர்வாகச் சேவைகள், உள்ளூர் தேவைகள் ஆகியவற்றில் அதிக கவனம் செலுத்த கட்டுநிறுவனங்களைத் தூண்டுகிறது. நவம்பர் 3 அன்று பெய்ஜிங்கில் நடந்த நில விற்பனை, விற்பனை விதிகளுடன் திட்டமிடலும் மாறிவருவதைக் காட்டுகிறது: நிலத்துக்கு மேல் மற்றும் கீழ் உள்ள இடத்தைப் பயன்படுத்தும் வகையில் உயர்த்தப்பட்ட தள வடிவமைப்புக்கு அனுமதி வழங்கப்பட்டுள்ளது.

குடும்பங்களைப் பொறுத்தவரை, முக்கியமான வாங்குதலைச் செய்வதற்கு முன் கட்டி முடிக்கப்பட்ட கட்டடத்தை மதிப்பிடுவதற்கான வாய்ப்பு அதிகரிப்பதே உடனடி மாற்றம். கட்டுநிறுவனங்களைப் பொறுத்தவரை, கட்டுமான நிதியை உறுதிசெய்தல், செலவுகளைக் கட்டுப்படுத்துதல், வாங்குபவர்கள் விரும்பும் வீடுகளைக் கட்டி முடித்தல் ஆகியவற்றைப் பொறுத்தே வெற்றி அமைகிறது.

முக்கிய அம்சங்கள்

• ஆகஸ்ட் 28 தேசியக் கொள்கைத் தொகுப்பைத் தொடர்ந்து 20-க்கும் மேற்பட்ட நகரங்கள் வீட்டு விற்பனைச் சீர்திருத்த விதிகளை வெளியிட்டுள்ளன.
• புதிய முன்விற்பனைத் திட்டங்களுக்கு கட்டடத்தின் பிரதான கட்டமைப்பு மேல்தளத்தை எட்டியிருக்க வேண்டும்; வாங்குபவர்களின் பணத்தின் மீதான கண்காணிப்பும் இறுக்கப்பட்டுள்ளது.
• முன்பண உச்சவரம்புகள் மாறுபடுகின்றன: பெய்ஜிங்கில் 1 சதவீதம், ஷென்ஜென் மற்றும் ஷாங்காயில் 3 சதவீதம், மேலும் பல நகரங்களில் பொதுவாக 5 சதவீதம்.
• பல நகரங்கள் கட்டுநிறுவனங்கள் ஆரம்பத்தில் நில விலையில் குறைந்தது பாதியைச் செலுத்தவும், மீதியை இரண்டு ஆண்டுகள் வரை செலுத்தவும் அனுமதிக்கின்றன.
• புதிதாக அனுமதி பெற்ற முன்விற்பனைத் திட்டங்களுக்கான அடமானக் கடன் தொகை, கட்டுமான நிறைவு அதிகாரபூர்வமாகப் பதிவு செய்யப்படும் வரை வழங்கப்படுவதை நான்ஜிங்கும் ஜின்ஹுவாவும் தாமதப்படுத்துகின்றன.
• தனித் திட்ட நிறுவனங்களும் முன்னணி வங்கிகளும், கட்டுமானத்துக்கும் வீடுகளை ஒப்படைப்பதற்கும் திட்ட நிதி ஒதுக்கப்பட்டிருப்பதை உறுதிசெய்யும் நோக்கமுடையவை.
• இடைக்கால ஏற்பாடுகள் மூலம் சில பழைய திட்டங்கள் 2027 வரை முந்தைய முன்விற்பனை நிபந்தனைகளைப் பயன்படுத்தலாம்; சாங்ஷாவில் சில திட்டங்களுக்கு இது 2028 வரை நீட்டிக்கப்படுகிறது.